『壹』 企業取得的土地使用權計入無形資產,請問企業在計算繳納房產稅時是否還需將此部分計入房產原值計稅
國家稅務總局下發的《關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規定，自2010年12月21日起，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。
三、宗地容積率低於0.5的確定房產原值
宗地容積率是房產稅中首次提到的概念。宗地容積率指項目用地范圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。容積率越小說明工程項目的建築面積小，沒有充分地利用土地，造成土地浪費。一般來講建築物越高，宗地容積率就越高。高層、小高層建築的容積率高於多層建築；多層建築的容積率高於別墅、平房。按照財稅[2010]121號規定，宗地容積率低於0.5，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。根據這一規定計算出來的這個面積肯定是大於房產實際佔用的土地面積的，這是政策對不充分利用土地資源的一種懲罰。
例，某公司執行《企業會計准則》，2009年支付1000萬元取得22萬平方米土地使用權，新建廠房建築面積10萬平方米，工程造價2000萬元，至2010年12月22日工程完工並通過驗收。在不考慮其他相關稅費的情況下，該公司如何進行該工程房產稅稅收處理？
根據稅法規定，該工程應從2011年1月開始計算徵收房產稅，按年計算，分期繳納。由於宗地容積率是0.45（100000÷220000），低於0.5，所以在計算繳納房產稅時，納稅人必須按房產建築面積的2倍計算土地使用權價值並據此確定應征稅的房產原值。因而該房產的房產稅計稅依據為29090000元[（2×100000÷220000×10000000）+20000000]。
回答：南京千佰匯財稅咨詢有限公司
『貳』 房產稅的計稅依據中是否包括土地的價值
不包括
（一）計稅依據
房產稅的計稅依據，有從價計征和從租計征兩種。所謂「從價計征」，是指按照房產原值一次減除10%-30%後的余值計算繳納；所謂「從租計征」，是指以房產租金收入計算繳納。
在確定房產稅的計稅依據時，還需要注意以下幾個特殊規定：
1、對投資聯營的房產的規定
對以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產原值作為計稅依據計征房產稅；對只收取固定收入，不承擔聯營風險的，應按租金收入計征房產稅。
2、對融資租賃房屋的規定
對租賃房屋計征房產稅時，應以房產余值計算徵收。至於租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。
（二）稅率
我國現行房產稅採用的是比例稅率，主要有兩種稅率：一是實行從價計征的，稅率為1.2%；二是實行從租計征的，稅率為12%。
四、應納稅額的計算
（一）從價計征的計算
從價計征的計算，是指按照房產的原值減除一定比例後的余額來計算徵收房產稅。其計算公式為：應納稅額=應稅房產原值×（1－扣除比例）×1.2%
（二）從租計征的計算
從租計征的計算，是指按房產出租的租金收入來計算徵收房產稅。其計算公式為：應納稅額=租金收入×12%
『叄』 徵收房產稅應注意的幾個問題
地價款並入房產原值徵收房產稅應注意的幾個問題
一、 沒有以宗地為單位分別計算容積率。
一個企業如果存在多宗土地，在計算土地價款並入房產原值征
收房產稅時，應以每一宗土地為單位分別計算容積率，不能將該單位所有房產面積和所有土地面積求和，統一計算出一個容積率，進而計算需要並入房產價值的土地價款金額。
案例1：某企業有兩宗土地，甲宗地土地面積10000平方米，取得土地時支付土地出讓金1000萬元（已含相關稅費、下同）。地上房屋建築面積合計6000平方米，房屋價值1200萬元；乙宗地土地面積10000平方米，取得土地時支付土地出讓金1000萬元。地上房屋建築面積合計3000平方米，房屋價值600萬元。
該企業的處理方式是這樣的：
土地面積10000+10000=20000平方米
建築面積6000+3000=9000平方米
容積率9000/20000=0.45，容積率低於0.5，將土地價值按2倍建築面積進行計算並入房產價值徵收房產稅。
土地價值1000+1000=2000萬元
計征房產稅土地價值2000*9000/20000*2=1800萬元
企業房產稅計稅價值1200+600+1800=3600萬元
年應納房產稅3600*（1-30%）*1.2%=30.24萬元
正確的處理方式是：對甲、乙兩宗地分別計稅容積率，並確定房產稅計稅值。
1甲宗地容積率6000/10000=0.6，容積率超過0.5，將該宗土地價值全額並入房產價值徵收房產稅。
甲宗地房產稅計稅值1000+1200=2200萬元
甲宗地年應納房產稅2200*（1-30%）*1.2%=18.48萬元
2、乙宗地容積率3000/10000=0.3，容積率低於0.5，將該宗土地價值按2倍建築面積並入房產價值徵收房產稅。
乙宗土地房產稅計稅值1000*3000/10000*2+600=1200萬元
乙宗地年應納房產稅1200*（1-30%）*1.2%=10.08萬元
該企業年應納房產稅合計18.48+10.08=28.56萬元
企業多交稅款30.24-28.56=1.68萬元
案例2：某企業有兩宗土地，甲宗地土地面積10000平方米，取得土地時支付土地出讓金1000萬元。地上房屋建築面積合計8000平方米，房屋價值1200萬元；乙宗地土地面積10000平方米，取得土地時支付土地出讓金1000萬元。地上房屋建築面積合計3000平方米，房屋價值600萬元。
該企業的處理方式是這樣的：
土地面積10000+10000=20000平方米
建築面積8000+3000=11000平方米
容積率11000/20000=0.55，容積率大於0.5，土地價值全額並入房產價值徵收房產稅
計征房產稅土地價值1000+1000=2000萬元
企業房產稅計稅價值2000+600+1800=4400萬元
年應納房產稅4400*（1-30%）*1.2%=36.96萬元
正確的處理方式是：對甲、乙兩宗地分別計稅容積率。
1甲宗地容積率8000/10000=0.8，容積率超過0.5，將該宗土地價值全額並入房產價值徵收房產稅。
甲宗地房產稅計稅值1000+1200=2200萬元
甲宗地年應納房產稅2200*（1-30%）*1.2%=18.48萬元
2、乙宗地容積率3000/10000=0.3，容積率低於0.5，將該宗土地價值按2倍建築面積並入房產原值徵收房產稅。
乙宗土地房產稅計稅值1000*3000/10000*2+600=1200萬元
乙宗地年應納房產稅1200*（1-30%）*1.2%=10.08萬元
該企業年應納房產稅合計18.48+10.08=28.56萬元
企業多交稅款36.96-28.56=8.40萬元
二、 容積率是動態的數據，沒有對其進行動態管理。
取得一宗土地後，有的企業對地上房屋一次建成，有的分期建設，跨年或跨越多年建成。如果首次建成時容積率超過0.5，在以後新增房屋時對計征房產稅時影響不大，只對新增房產價值計稅即可。如果首次建成時容積率低於0.5，企業再有新建房產時，應及時對容積率進行重新計算，確定計征房產稅的土地價值，避免出現納稅風險。
三、 零地價取得土地賬務處理不正確
近十幾年來，各地政府為發展經濟，大搞招商引資，大規模建
設工業園區。為吸引企業、個人投資，搞以地招商，零地價出讓土地。這種情況下房產稅應如何計算？
例3：某企業通過出讓方式取得一宗土地，該宗地土地面積10000平方米，取得土地時支付土地出讓金（含相關稅金等、下同）1000萬元。由於該企業投資額符合當地規定招商引資優惠標准，當地政府決定對該企業採取獎勵政策，對企業已支付的土地出讓金全額返還給企業。在企業上交土地出讓金的次月就通過當地財政部門以獎勵名義將1000萬款項全額劃撥到企業賬戶。該企業基建完成後，地上房屋建築面積合計8000平方米，房屋價值1200萬元；該企業的相關賬務是這樣處理的，
1、 支付土地出讓金
借：無形資產-土地使用權 1000萬元
貸：銀行存款 1000萬元
2、 收到財政獎勵款
借：銀行存款 1000萬元
貸：無形資產-土地使用權 1000萬元
上述賬務處理後企業取得的「無形資產-土地使用權」科目賬面
價值為零，這樣徵收房產稅時計稅價值就沒有土地價值。只就房屋價值徵收房產稅。
企業計算應納房產稅1200*（1-30%）*1.2%=10.08萬元
企業正確的處理方式是：
1、支付土地出讓金
借：無形資產-土地使用權 1000萬元
貸：銀行存款 1000萬元
4、收到財政獎勵款
借：銀行存款 1000萬元
貸：營業外收入-補貼收入 1000萬元
3、該宗地的容積率8000/10000=0.8，大於0.5，地價款全額並入房產價值計征房產稅
4、該宗地房產稅計稅值1000+1200=2200萬元
5、該宗地年應納房產稅2200*（1-30%）*1.2%=18.48萬元
企業少交稅款18.48-10.08=8.40萬元
四、 取得土地時繳納的契稅、耕地佔用稅沒有計入土地使用權
價值
土地使用權價值除包括土地出讓金外，還包括繳納的契稅；如果取得的土地是耕地，土地使用權價值中還應該包括向稅務機關繳納的耕地佔用稅。取得土地繳納的契稅、耕地佔用稅都應該並入「無形資產-土地使用權」科目，資本化處理。這樣才能避免減少稅基，少納稅款的風險。
五、 賬務處理方面：
執行新會計准則的企業，土地使用權應作為「無形資產-土地使用權」單獨入賬。由於出台土地價值並入房產原值徵收房產稅政策，存在個別財務人員將土地使用權金額轉入「固定資產-房屋」科目的情況，如果企業確定的房屋的折舊年限和土地使用權的攤銷年限一致，則影響不是太大；否則在計算所得稅時納稅調整比較繁瑣。建議土地使用權還是單獨核算，只要在計算房產稅時能夠准確確定計稅值即可，畢竟房屋原值和房產稅計稅值是兩個含義。（轉載）
『肆』 土地使用權需要繳納房產稅嗎
財稅〔2010〕121號 三、關於將地價計入房產原值徵收房產稅問題 對按照房產原值計稅的房產，無專論會計上屬如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於05的，按房產建築面積的2倍計土地使用權需要繳納房產稅嗎
『伍』 只有使用權沒有產權的房屋也要交房產稅嗎
僅有使用權沒有產權的房屋是否要交房產稅？【解答】《中華人民共和專國房產屬稅暫行條例 》（國發[1986]90號）第二條規定，房產稅由產權所有人繳納。產權屬於全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。 根據上述文件規定，房產稅由產權所有人繳納，貴公司僅有使用權沒有產權的房屋若屬於產權未確定及租典糾紛未解決的，由貴公司作為房產代管人或者使用人繳納。
『陸』 使用權房徵收房產稅稅費嗎
契稅符合住宅小區建築容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140（含）平方米以下（在120平方米基礎上上浮16.7%）、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，徵收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按3%。
新政下的契稅：普宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、非普宅：3%、商業房或公司產權：3%
印花稅：買賣雙方各繳納房價款的0.05%！住宅暫時免徵。
2購買購買時間在5年內的房屋需繳納的營業稅為：成交價×5.5%；5年後普通住宅不徵收營業稅，高檔住宅徵收買賣差價5%的營業稅。
新政下的營業稅：營業稅：普宅：五年內：全額的5.6%（5.4%）五年外：免非普宅：五年內：全額的5.5%（5.4%）五年外：差額的5.5%（5.4%）
城建稅。營業稅的7%；教育費附加稅；營業稅的3%。
個人所得稅，普通住宅2年之內：{售房收入－購房總額－( 營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－購房總額－印花稅)×20%。出售公房：5年之內，(售房收入－經濟房價款－土地出讓金－合理費用)×20%，其中經濟房價款=建築面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建築面積。5年以上普通住宅免交。
部分地區（如廣州），二手房交易的個人所得稅有兩種徵收方式：據實徵收和核定徵收。核定徵收:如果不能提供購房發票的二手房交易，個人所得稅按照:總房價X1%徵收；據實徵收:如果能夠提供購房合同和當初購買發票的，個人所得稅按照：買賣差額X20%徵收。[2]
土地出讓金：成本價: 城八區內：15.6元/平米城八區外：12.9元/平米。經轉商：10% 按經管理 3%（按成交價）
『柒』 使用權房房產稅怎麼交的
一、房產稅的計算有兩種：從價計征和從租計征。
1.從價計征的房產稅應納稅額的計算：專
應納稅額=應稅房屬產原值×（1-扣除比例）×1.2%
2.從租計征的房產稅應納稅額的計算：
應納稅額=租金收入×12%
二、綜上，你單位沒有出租使用房的房產稅，應該按照從價計征的方法計算繳納房產稅。
『捌』 土地使用權需要繳納房產稅嗎
財稅〔2010〕121號來
三、關於將地價計自入房產原值徵收房產稅問題
對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。
本通知自發文之日起執行。此前規定與本通知不一致的，按本通知執行。各地財稅部門要加強對政策執行情況的跟蹤了解，對執行中發現的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。
財政部 國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知
財稅〔2008〕152號
一、關於房產原值如何確定的問題
對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算並記載的，應按規定予以調整或重新評估。
《財政部稅務總局關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（[86]財稅地字第008號）第十五條同時廢止。
『玖』 土地使用稅和房產稅是由所有權人交納還是使用人交納
這兩稅的納稅人都要分情況而定的:
土地使用稅納稅義務人:
(一)土地使用稅由擁有回土地使用權答的單位或個人繳納;
(二)擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅；
(三)土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；
(四)土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。
房產稅納稅義務人:
(一）產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅；產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。
（二）產權出典的，由承典人納稅。
（三）產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅
(四）產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅。
（五）無租使用其他房產的問題。納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。