土地使用權投資的會計處理

A. 土地使用權出資評估增值的會計處理

針對投入土地出資帳務處理，不管作為無形資產還是投資性房地產會計處理，該土地的計稅基礎都是100w，在稅務上都是按照收付實現制，即沒有交易的收益暫時不收稅，一旦交割了就要收稅，所以土地投資過戶之時，就是產生納稅義務的時候，只能按照500萬繳納營業稅及其附加稅。

按照增值額400萬繳納土地增值稅，並且400萬作為當期損益來核算，計入本年應納稅所得額，無法進行稅務籌劃(土地增值稅可以籌劃免稅)，如果企業稅務付現壓力大，可以向稅局申請分五年支付。

根據地稅、國稅規定，納稅人的存貨、固定資產、無形資產和投資等各項資產成本的確定應遵循歷史成本原則，納稅人發生合並、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。

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土地使用權出資的注意事項：

1、土地出資是使用權出資，而不是所有權，用於出資的土地使用權，必須是國有土地，而且經過有償出讓。

2、能夠作為財產權進行轉讓的只是國有土地使用權。

3、從國家無償取得使用權的土地，依法不能作為出資使用，必須先向國家補交土地出讓金、辦理土地變更手續。

4、以集體所有的土地對外投資，則必須先將集體土地通過招拍掛途徑變為國有土地。

5、用於出資的土地使用權未設權利負擔，土地使用權必須是干凈的，沒有抵押權之類的權利負擔。

6、交付使用並辦理土地使用權的過戶登記，兩項義務不可分割，否則股東沒有全面履行出資義務。

參考資料來源：網路-土地使用權作價出資

參考資料來源：網路-資產評估增值

參考資料來源：網路-土地使用權

B. 土地使用權如何做會計分錄

1、如果來是土地使用權計入無形源資產，則會計分錄如下；

（1）購入

借：無形資產－土地使用權

貸：銀行存款

（2）攤銷

借：管理費用－無形資產攤銷

貸：累計攤銷－土地使用權

2、無形資產是指企業擁有或者控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。

3、無形資產主要包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權、特許權等。

(2)土地使用權投資的會計處理擴展閱讀：

資產滿足下列條件之一的，符合無形資產定義中的可辨認性標准：

1、能夠從企業中分離或者劃分出來，並能夠單獨或者與相關合同、資產或負債一起，用於出售、轉移、授予許可、租賃或者交換。

2、源自合同性權利或其他法定權利，無論這些權利是否可以從企業或其他權利和義務中轉移或者分離。

參考資料：無形資產-網路

C. 投資性房地產中土地使用權的會計處理

根據企業會計准則體系（2006）的有關規定，企業將其擁有土地使用權的土地用於出租或者持有並准備增值後轉讓的，應當將該土地使用權確認為投資性房地產。
假設上述投資性房地產原為企業自用的土地使用權，按照轉換為投資性房地產後採用的計量模式的不同，應當採用不同的會計處理。
1、如果企業採用成本模式計量該投資性房地產的，則：
借：投資性房地產
借：累計攤銷
借：無形資產減值准備
貸：無形資產
貸：投資性房地產累計攤銷
貸：投資性房地產減值准備
之後各期間，仍按原攤銷期限分期攤銷
借：其他業務成本
貸：投資性房地產累計攤銷
2、如果企業採用公允價值模式計量該投資性房地產的，則：
1）如果轉換當日，土地使用權公允價值大於其賬面價值的
借：投資性房地產——成本
借：累計攤銷
借：無形資產減值准備
貸：無形資產
貸：資本公積——其他資本公積
2）如果轉換當日，土地使用權公允價值小於其賬面價值的
借：投資性房地產——成本
借：累計攤銷
借：無形資產減值准備
借：公允價值變動損益
貸：無形資產
3）轉換後，各期期末，根據土地使用權公允價值，調整投資性房地產的賬面價值
借：投資性房地產——公允價值變動
貸：公允價值變動損益
或者：
借：公允價值變動損益
貸：投資性房地產——公允價值變動

D. 投資性房地產中土地使用權的會計處理

根據企業會計准則體系（）的有關規定，企業將其擁有土地使用權的土地用於出租或者持有並准備增值後轉讓的，應當將該土地使用權確認為投資性房地產。
假設上述投資性房地產原為企業自用的土地使用權，按照轉換為投資性房地產後採用的計量模式的不同，應當採用不同的會計處理。
1、如果企業採用成本模式計量該投資性房地產的，則：
借：投資性房地產
借：累計攤銷
借：無形資產減值准備
貸：無形資產
貸：投資性房地產累計攤銷
貸：投資性房地產減值准備
之後各期間，仍按原攤銷期限分期攤銷
借：其他業務成本
貸：投資性房地產累計攤銷
2、如果企業採用公允價值模式計量該投資性房地產的，則：
1）如果轉換當日，土地使用權公允價值大於其賬面價值的
借：投資性房地產——成本
借：累計攤銷
借：無形資產減值准備
貸：無形資產
貸：資本公積——其他資本公積
2）如果轉換當日，土地使用權公允價值小於其賬面價值的
借：投資性房地產——成本
借：累計攤銷
借：無形資產減值准備
借：公允價值變動損益
貸：無形資產
3）轉換後，各期期末，根據土地使用權公允價值，調整投資性房地產的賬面價值
借：投資性房地產——公允價值變動
貸：公允價值變動損益
或者：
借：公允價值變動損益
貸：投資性房地產——公允價值變動

E. 投入的土地使用權是什麼會計分錄

投入的土地使用權的會計分錄是：
借：無形資產
貸：實收資本
【 實收資本】回
「實收資本」科目核算企業接受答投資者投入的實收資本。股份有限公司應將本科目改為「股本」科目。企業接受投資者投入的資本，借記「銀行存款」「其他應收款」「固定資產」「無形資產」和「長期股權投資」等科目，按其在注冊資本或股本中所佔份額，貸記「實收資本」科目，按其差額，貸記「資本公積——資本溢價或股本溢價」科目。「資本公積」科目核算企業收到投資者出資額超出其在注冊資本或股本中所佔份額的部分。

F. 以土地使用權投資，涉及何種稅及會計應如何處理

以土地使用權投資，主要涉及以下種稅：增值稅、企業所得稅、土地增值稅、城內建稅、印花稅、教育容費附加和地方教育費附加。
會計分錄如下：
借：長期股權投資
貸：無形資產-土地使用權
應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）
借：稅金及附加
貸：應交稅費-應交土地增值稅
-應交城建稅
-應交教育費附加
-應交印花稅
借：所得稅費用
貸：應交稅費-應交個業所得稅

G. 以土地使用權投資入股的賬務處理

評估報告，如果投資者與被投資者達成協議價300萬元，連評估報告也不用了專，只需一屬個投資協議，但為了避免以後糾紛還是做一個評估報告較好；借無形資產-土地使用權貸實收資本300；他們初始購買價200在你們企業不用反映，如果他們是企業他的賬面借長期股權投資-300貸無形資產200貸資本公積100。用於聯營的土地投資不用交稅

H. 投資企業用土地使用權投資入股，怎樣進行會計處理

被投資企業
借：無形資產- 土地使用權
貸：實收資本 （或股本 ）
投資企業
借：長期股權投資
貸：無形資產- 土地使用權