城鎮國有土地使用權制度改革

㈠ 城市土地使用制度改革的主要內容是什麼

1、城市土地國有化

中國城市土地屬於國家所有，中央政府行使國有土地所有權代表職能。這使得政府對經濟進行調控時，除了運用財稅、金融手段，還可以從土地管理的角度加以配合。

例如，用土地利用規劃和土地供應計劃，對經濟結構和經濟發展加以控制；用地租、地價政策對市場主體加以引導。

2、有償用地制度

國有土地的所有權可以在經濟上得到實現。隨著改革的深人，政府的土地收益大幅度增加，2007年一年就高達1 .2萬億元，土地收益屬於政府財政預算外的收人。

中央財政從土地收益中提取一小部分，大部分留給地方財政，對緩解地方困難起了重要作用。最近10年中國各地的城市建設發展迅猛，土地收益是十分重要的資金來源。

(1)城鎮國有土地使用權制度改革擴展閱讀：

目前，我國新型城鎮化面臨的一個重要問題是高房價，而政府過分依賴賣地收入，在一定程度上推高了房價，嚴重阻礙了城鎮化的進一步推進。

此外，我國有比較嚴格的土地管理制度。當前土地管理制度是高度計劃的，其目的是確保糧食安全，所以我國有最嚴格的耕地保護制度，即通過計劃手段保護18億畝耕地紅線。

在建設用地供給方式上也採取計劃管理，即通過土地徵收制度，政府從農村直接徵收土地，而徵收土地後，實行土地出讓招拍掛制度。

㈡ 中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例沒有修改嗎

您好！《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》沒有修改。全文如下：

第一章
總 則
第一條
為了改革城鎮國有土地使用制度，合理開發、利用、經營土地，加強土地管理，促進城市建設和經濟發展，制定本條例。
折疊第二條
國家按照所有權與使用權分離的原則，實行城鎮國有土地使用權出讓、轉讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。 前款所稱城鎮國有土地是指市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內屬於全民所有的土地(以下簡稱土地)。
第三條
中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。
第四條
依照本條例的規定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動。合法權益受國家法律保護。
第五條
土地使用者開發、利用、經營土地的活動，應當遵守國家法律、法規的規定，並不得損害社會公共利益。
第六條
縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權的出讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。
第七條
土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關的地上建築物、其他附著物的登記，由政府土地管理部門、房產管理部門依照法律和國務院的有關規定辦理。 登記文件可以公開查閱。
第二章
土地使用權出讓
第八條 土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。
第九條 土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。
第十條 土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定的批准許可權報經批准後，由土地管理部門實施。
第十一條 土地使用權出讓合同應當按照平等、自願、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂。
第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:
(一)居住用地七十年;
(二)工業用地五十年;
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;
(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年;
(五)綜合或者其他用地五十年。
第十三條 土地使用權出讓可以採取下列方式:
(一)協議;
(二)招標;
(三)拍賣。
依照前款規定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
第十四條 土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同後六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，並可請求違約賠償。
第十五條 出讓方應當按照合同規定，提供出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，並可請求違約賠償。
第十六條 土地使用者在支付全部土地使用權出讓金後，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。
第十七條 土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。
未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。
第十八條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。
第三章
土地使用權轉讓
第十九條 土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。
第二十條 土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。
第二十一條 土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
第二十二條 土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。
第二十三條 土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。
第二十四條 地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
第二十五條 土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。
土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。
第二十六條 土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。
土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。
第二十七條 土地使用權轉讓後，需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，依照本條例第十八條的規定辦理。
第四章
土地使用權出租
第二十八條 土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。
第二十九條 土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。
租賃合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。
第三十條 土地使用權出租後，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。
第三十一條 土地使用權和地上建築物、其他附著物出租，出租人應當依照規定辦理登記。
第五章
土地使用權抵押
第三十二條 土地使用權可以抵押。
第三十三條 土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。 地上建築物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。
第三十四條 土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。 抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。
第三十五條 土地使用權和地上建築物、其他附著物抵押，應當按照規定辦理抵押登記。
第三十六條 抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。
因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的，應當依照規定辦理過戶登記。
第三十七條 處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權。
第三十八條 抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當依照規定辦理注銷抵押登記。
第六章
土地使用權終止
第三十九條 土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。
第四十條 土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，並依照規定辦理注銷登記。
第四十一條 土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。
第四十二條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。
第七章
劃撥土地使用權
第四十三條 劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。前款土地使用者應當依照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定繳納土地使用稅。
第四十四條 劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。
第四十五條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押:
(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;
(二)領有國有土地使用證;
(三)具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明;
(四)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。
第四十六條 對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。
第四十七條 無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，並可依照本條例的規定予以出讓。 對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，並可依照本條例的規定予以出讓。 無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。
第八章
附 則
第四十八條 依照本條例的規定取得土地使用權的個人，其土地使用權可以繼承。
第四十九條 土地使用者應當依照國家稅收法規的規定納稅。
第五十條 依照本條例收取的土地使用權出讓金列入財政預算，作為專項基金管理，主要用於城市建設和土地開發。具體使用管理辦法，由財政部另行制定。
第五十一條 各省、自治區、直轄市人民政府應當根據本條例的規定和當地的實際情況選擇部分條件比較成熟的城鎮先行試點。
第五十二條 外商投資從事開發經營成片土地的，其土地使用權的管理依照國務院的有關規定執行。
第五十三條 本條例由國家土地管理局負責解釋;實施辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。
第五十四條 本條例自發布之日起施行。

㈢ 《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》現在還生效嗎

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》還在生效。回
《中華人民共和國城鎮答國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》是1990年5月19日由國務院令第55號發布，自發布之日起施行。為了改革城鎮國有土地使用制度，合理開發、利用、經營土地，加強土地管理，促進城市建設和經濟發展，制定本條例。中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。本條例由國家土地管理局負責解釋；實施辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。全文共八章五十四條。

㈣ 把土地使用制度改革進行到底

中國土地學會常務理事劉允洲

社會主義中國大改革大開放大發展的30年，也是土地使用制度改革波瀾壯闊前行的年。在改革開放這場偉大革命中，我國打破了靠計劃和行政指令配置土地，土地無償、無期限、無流動使用的舊體制，創建了主要靠市場配置土地，土地有償、有期限、有流動使用的新體制，並初步形成了土地市場的基本制度和政府調控管理體系。積30年之艱辛，我們已經走出一條中國特色社會主義土地市場制度發展的寬闊道路。

當前，我國正處在改革發展的關鍵階段。我們要科學總結30年改革的成功經驗，以農村土地使用制度為重心，把土地使用制度改革堅定不移地進行到底。

一、土地使用制度改革的歷史進程

在歷時30年的土地使用制度改革中，貫穿始終的一條鮮明主線，就是引入現代市場制度，不斷拓展市場在土地資源配置中的基礎性作用。而從改革的目標、中心任務和實際進展來看，改革經歷了大體10年1個分期的3個不同階段。

（一）第一個10年（1979～1988年）：有償、有期限、有流動的土地使用新制度從醞釀到誕生

改革前夕，我國農村土地由集體統一經營，國有土地由計劃配置、行政劃撥，無償、無期限、無流動使用。土地無償取得，用地不受制約，導致多佔少用、好地劣用、占而不用的行為普遍發生，大量土地資源低效利用，嚴重浪費。與此同時，無償劃撥的土地卻成了相當多用地單位隨意轉讓、出租的生財資本，大規模的隱形土地市場事實上長期存在。

對無償用地制度的最早挑戰，是1979年《中華人民共和國中外合資經營企業法》對合營企業徵收土地使用費的規定。雖然收費標准很低，卻給舊制度撕開了第一個口子。1982年起，深圳、廣州、撫順等城市先後制定辦法徵收城鎮土地使用費。到20世紀80年代末，全國有上百個城市以不同形式收取土地使用費，但是，這種做法並沒有觸及制度的根本，土地還不能進入市場流通。真正具有突破性意義的變革，發生於1987年前後3年。1986年原國家土地管理局成立後，很快著手啟動土地使用制度改革，部署了深圳、上海等城市的試點工作。1987年9月到12月，深圳市先後以協議、公開招標、拍賣3種不同方式，分別出讓了3宗用期50年的土地使用權。其中12月1日公開拍賣的一宗商品住宅用地，經44家企業多輪競價，最終以高出底價2倍多的價格成交。這是土地使用制度改革的根本性突破，標志著新中國土地市場的誕生，也標志著我國改革開放揭開了新的一頁。

值得回味的是，試點改革突破了當時的法律，實際上是「違憲的改革」，但法律並沒有禁止試點創新。1982年的《中華人民共和國憲法》和1986年的《中華人民共和國土地管理法》都有禁止土地出租的條款。為了適應改革的需要，1988年4月12日，第七屆全國人大第一次會議通過憲法修正案，刪除了《中華人民共和國憲法》第十條第四款中土地不得出租的條款，增加了「土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」的規定。同年12月29日，第七屆全國人大常委會第五次會議對《中華人民共和國土地管理法》也作了相應修改。1988年，無疑是土地使用制度改革的「法制年」。

（二）第二個10年（1989～1998年）：土地有償出讓制度廣泛推行，土地市場建設全面展開並得到初步發展

如果說，上一個10年土地使用制度改革的主要任務是實現了土地從無市場到有市場的躍變，那麼，這一個10年的任務就是培育土地市場和擴大土地市場的覆蓋面。從這一個10年起至今，土地使用制度改革與土地市場建設實際上融為一體，改革進入土地市場時代。

1990年5月19日，國務院發布施行《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》，為土地使用制度改革推行和深化提供了可靠的法制保證。1992年是中國改革發展轉折性的一年。鄧小平同志南方談話和黨的十四大確定了建立社會主義市場經濟體制的改革目標。黨中央明確的經濟體制改革的新目標和新任務，極大地鼓舞、推動了以市場為取向的土地使用制度改革。全國城鎮國有土地出讓金收入，1991年還只有11.31億元，1993年就達到645.2億元；土地有償使用面積占土地供應總面積的比例，1992年還只佔2.8%,1993年就達到41.22%。

在新制度廣泛推行的同時，土地市場建設全面啟動，對土地市場的管理逐步加強。這同樣是一個矛盾展開和實踐創新的過程。1992年，1993年，就在土地使用制度改革快速推進過程中，我國出現了以「開發區熱」和「房地產熱」為突出表現的經濟過熱現象。由於金融失控、固定資產投資過猛，土地供應隨之失控，全國各地開發區遍地開花，房地產投資大幅增長，市場秩序混亂，一些地方出現「炒地熱」，土地投機盛行。結果是，大量耕地流失，大量土地浪費閑置。

國務院從1993年7月開始採取宏觀調控措施，整頓金融秩序，清理整頓開發區和房地產市場，規范土地市場。到1994年年底，省、市級以上開發區經清理後只剩下616個，房地產投資有較大回落，經濟過熱現象得到有效控制，城市土地市場進入一個調整發展期。1994年7月5日，《中華人民共和國城市房地產管理法》頒布。這部促進房地產市場、土地市場規范發展的重要法律，確立了土地市場運行的基本規則。《中華人民共和國城市房地產管理法》出台，也反映了對20世紀90年代初經濟和市場波動的反思。而如何尋找耕地保護的治本之策，是改革急需回答的一個更大問題。在中央部署下，原國家土地管理局會同國務院有關部門，從1994年起開展了制定耕地保護治本之策的專題調研工作。1997年初，中央作出重大決策。當年4月16日，中共中央、國務院下達《關於進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》（中發〔1997〕11號），提出了加強土地管理、切實保護耕地的指導思想和一系列重大措施，確立了土地用途管制和建設用地審批管理等重大制度。1998年，《中華人民共和國土地管理法》經全面修改後頒布。新的法律充分體現了1997年黨的11號文件的精神，使文件提出的重大措施上升為法律制度，實現了土地管理制度一系列重大突破和根本性轉變。從1997年黨的11號文件到新《中華人民共和國土地管理法》，是涵蓋體制機製法制的綜合配套改革，是20世紀90年代土地使用制度改革深化中打出的一套漂亮的「組合拳」。

在土地使用制度改革的第二個10年裡，土地配置在制度格局上仍呈行政劃撥與有償出讓並存的「雙軌制」，而且劃撥制度的范圍還相當大；在土地出讓市場中，協議出讓方式被濫用，長期占據主導地位；招標、拍賣出讓方式受到嚴重抑制，徘徊不前，長期冷冷清清。據2000年測算，在出讓的土地中，運用招標、拍賣等市場公開競爭方式的比例，只有5%左右。實際情況表明，一些地方政府對土地供應方式的選擇仍然有很大的隨意性，在土地資源配置中仍然保留著很大的權力。相當一部分協議出讓形同行政劃撥，行政決定土地出讓對象和價格的現象十分普遍，土地價格受到扭曲，長期被人為低估。以上情況表明，改革還不到位，土地市場制度還不健全，這正是土地市場失控、失序，國有土地資產大量流失和土地濫用現象難以消除的根本原因。

（三）第三個10年（1999～2008年）：土地招標、拍賣、掛牌出讓制度快速推進，土地政策參與宏觀調控體系建設啟動，土地市場走向規范化

經營性用地協議出讓被「叫停」是新一輪改革的重大突破。1997年10月，廣東、浙江等省先後在全省范圍實行經營性用地一律招標、拍賣出讓的新政。率先變革的地區，消除出讓方式選擇上政策的模糊性，要求經營性用地無條件地採取招標、拍賣出讓方式。1998年，國土資源部在總結地方經驗的基礎上，及時提出了經營性用地必須拍賣、招標的適用范圍。

2001年出台的《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號），是確立土地資源市場配置制度、規范土地市場的一個綱領性文件。文件第一次明確界定了國有土地招標、拍賣的范圍，向經營性用地協議出讓亮起了「紅燈」。2002年5月，國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》第四條明確規定：「商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。」

2002年，中紀委第七次全體會議把實行國有土地使用權「招拍掛」出讓制度，作為規范土地市場、從源頭上防治腐敗的一項基本制度。同年8月，國土資源部和監察部聯合下發通知，要求嚴厲追究經營性用地出讓中出現違法行為的主管部門及有關人員的責任。2004年3月，國土資源部和監察部再次聯合下發通知，要求當年8月31日後，各地不得再以歷史遺留問題為由，不執行經營性土地一律公開競價出讓的規定，人們稱之為「8·31」大限。這實際是協議出讓經營性土地制度的「大限」。

引入紀檢監察機制，強化推行力度，是土地「招拍掛」制度取得突破性進展的重要原因。1999年，全國只有廣東、浙江、江蘇等省全面建立招標、拍賣制度，到2003年年底，全國所有省（區、市）以及90%的市、縣，都建立了這項制度。經營性土地使用權「招拍掛」出讓土地面積占出讓總面積的比例，2001年前都在5%以下，2002年就達到15%,2003年則達到28%。

市場供地制度在商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地出讓突破後，幾乎不停頓地延展到工業用地的出讓。2004年下發的《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）提出：「禁止非法壓低地價招商。」「工業用地也要創造條件逐步實行招標、拍賣、掛牌出讓。」圍繞國務院新的部署，國土資源部制定了一系列配套政策和規章制度，制定了全國工業用地出讓最低價標准，進一步細化了工業用地「招拍掛」出讓的政策措施。短短兩年多時間，工業用地「招拍掛」出讓制度在全國基本確立。據初步統計，2006年9月至2007年8月底，全國31個省（區、市）都開展了這項活動，工業用地出讓宗數6437宗，面積達2.11萬公頃，成交價款達33.129億元。

在土地出讓制度實現新一輪變革的同時，土地政策參與宏觀調控的體系建設也進入一個新階段。21世紀初，我國又出現新一輪地方政府主導型的投資熱。

2003年初，黨中央、國務院作出加強和改善宏觀調控的重大決策，要求在全國開展土地市場秩序治理整頓活動，清理各類開發區，嚴格控制建設用地，並提出要運用土地政策參與宏觀調控。2004年，國土資源部將建設用地指標壓減20.3%，佔用耕地指標壓減23.4%。國務院辦公廳發出緊急通知，決定暫停農用地轉用審批半年。2006年下發的《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》（國發〔2006〕31號），針對當時宏觀經濟形勢和土地管理中存在的問題，就綜合運用經濟、法律和行政手段加強土地調控作用作出一系列規定。這個文件標志著我國土地政策參與宏觀調控的架構體系初步建成。

運用土地政策調控宏觀經濟取得了顯著成效。2004年，全國核減各類開發區4813個，佔全部開發區總數的70%，壓縮規劃面積249萬公頃，佔全部開發區規劃面積的65%，清理償還1999年以來拖欠農民征地補償費175.46億元，清理出欠繳新增建設用地土地有償使用費123.29億元。2003年以來5年間，國土資源部嚴把「土地閘門」，土地供應回歸理性，固定資產投資增速在2004年初達到峰值後持續下降，建設用地供應中存量用地所佔比重多年保持在50%以上。

在治理整頓土地市場、參與宏觀調控工作中，土地管理體制改革取得了重大進展。2006年，土地督察機構正式成立，在國土資源部設立國家土地總督察辦公室，並向地方派駐9個國家土地督察局。兩年來，土地督察機構在機構建設的同時積極開展監督檢查工作，初步顯示了應有的作用和威力。

21世紀以來這幾年，集體非農建設用地流轉制度創新的探索實踐也取得可喜進步。這項制度創新最早可以溯源到20世紀80年代末。1987年起，江蘇省南通市試行鄉鎮企業建設用地有償使用制度。1988年起，山東省德州地區試行農村宅基地有償使用。這兩項改革試驗後來在1992年全國清理農村亂收費工作中停止下來，但集體建設用地流轉的制度創新活動在江蘇、浙江等地仍在活躍開展。

1999年，國土資源部批准安徽省蕪湖市為農民集體所有建設用地流轉試點。從2001年到2003年，國土資源部有關部門先後在江蘇蘇州、河南安陽、浙江湖州、安徽蕪湖和廣東順德5次召開土地制度創新座談會，交流集體建設用地流轉試點進展情況和經驗，討論研究有關理論和政策問題。在此基礎上，國土資源部初步形成了規范集體建設用地流轉的意見和辦法。

在探索集體建設用地流轉的同時，征地制度改革不斷得到推進和深化。國土資源部自1999年開始先後確定在19個城市開展試點工作。2002年，國土資源部與中央農村工作領導小組辦公室聯合就完善和改革征地制度展開專題調研。2005年以來，國土資源部穩步推進改革，完善征地補償辦法。全國各地都制訂了新的征地補償標准，補償標准普遍提高20%～30%；大多數省（區、市）改變單一貨幣安置模式，逐步形成多元安置途徑；有24個省（區、市）出台了被征地農民社會保障辦法。

21世紀以來這幾年，我國國有土地資源配置方式在改革大轉折中駛入了市場化軌道，實現了由行政計劃配置為主向市場配置為主的重大轉變，土地市場走向全面規范發展的新階段。

二、30年變革的巨大成就

30年改革，使我國土地使用制度發生了歷史性的根本變化。改革成就之大，市場威力之大，都超出人們原先想像。

（一）城鎮土地市場運行的基本制度初步確立，多層次的土地市場體系基本形成

一是初步形成以國有建設用地使用權為核心的產權制度。明晰的土地產權，奠定了土地市場的基礎，成為土地在流轉中得以合理配置的最基本條件。二是基本建立了城鎮國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、作價出資（入股）等交易制度。目前土地二級市場日趨活躍。據統計，1999年土地轉讓面積達34213.14公頃，轉讓金額達304.69億元，到2007年，轉讓面積和金額分別達到62332.42公頃和7183.10億元，分別增長了0.82倍和22.58倍。

（二）初步建立了土地政策參與宏觀調控架構體系，形成了以供給、需求、價格管理為主要內容的土地市場監管體系

在供給管理方面、需求管理方面、價格管理方面和市場監管服務方面都建立了土地市場和城市地價動態監測體系、土地市場信息發布和查詢制度等一系列規范性的制度。

（三）實行土地資源市場化配置，市場成為國有土地資源配置的主要方式

目前，市場機制在國有土地資源配置中已經占據主導地位。據統計，2007年全國出讓土地面積為234960.59公頃，劃撥土地面積為76087.97公頃，出讓土地面積占劃撥與出讓供地面積總和的75.54%。以招標、拍賣、掛牌方式出讓土地的比例也逐年提高。從1999年到2007年，「招拍掛」出讓面積占年度出讓面積的比重由2.38%上升到49.92%。

（四）促進土地資源的保護和節約集約使用，土地資源利用效率顯著提高

30年來，通過推行土地使用制度改革和征地制度改革，為保護耕地、節約集約用地找到了長期有效的制度基礎。隨著土地市場化程度提高，單位GDP和固定資產投資規模增長消耗的新增建設用地逐步降低。1999年單位新增固定資產投資消耗的新增建設用地為92.04公頃/億元，2006年下降到9.61公頃/億元；單位GDP消耗的新增建設用地，從1999年的25.27公頃/億元，下降到2006年的7.77公頃/億元。新增建設用地消耗減少，同時緩解了農地轉用的壓力。

（五）促進國有土地的資產化進程，為我國社會經濟發展提供有力的資金支持

據統計，僅2000～2006年，全國土地出讓總價款達到3.01萬億元，2007年一年則高達12216.72億元。土地收益成為地方政府推進基礎設施建設和城市建設的重要資金來源。在企業改革中，通過依法處置國有土地資產，推動了現代企業制度的發展。據不完全統計，1996年至2001年底，原國家土地管理局、國土資源部直接為240多家國有改制企業處置土地資產9.7萬多宗，涉及面積17.42萬多公頃，顯化土地資產價值1600億元。

（六）適應和促進社會主義市場經濟體系的發展與完善

今天，離開土地市場，經濟就無法正常運行。30年來土地市場的建設，從總體上看，適應並且促進了社會主義市場經濟體系的發展，並與其他要素市場在相互協調中共同成長。土地市場的完善，促進了房地產市場的發展和規范，我國人均住房面積由改革開始時的6.7m²增加到現在的28m²。目前，土地抵押貸款已成為金融市場的重要交易品。1998～2005年，全國土地抵押面積達985.56萬公頃，抵押金總額達73385.77億元，抵押金占當年固定資產投資總額的比例由4.31%提高到26.98%。

三、30年改革的基本經驗

30年來，我們在取得土地市場制度建設巨大成功的同時，創造和積累了豐富而寶貴的經驗。

（一）堅持以社會主義土地公有制為基礎，不斷改革計劃配置土地資源的舊體制

30年改革的結果，不僅打破了束縛土地市場配置的舊體制，創造了富有生機、活力的土地市場體制，而且鞏固和激活了土地公有制，使它在與市場制度共容中顯示出基於私有制的國家所不具備的獨特優越性。

（二）堅持以服務經濟建設大局為中心，不斷適應改革發展的新要求

在30年改革中，國土資源管理部門積極推動舊城改造、小城鎮建設、企業改革、基礎設施建設、房地產業、金融市場、資本市場等各項經濟活動的發展，一個時期突出抓一項中心工作，集中力量解決主要矛盾，使中心工作和改革任務緊密結合，互相滲透，互相促進，同步發展。

（三）堅持以市場化改革為導向，不斷完善市場配置土地資源的制度建設

縱觀改革進程，市場配置土地資源的范圍、規模和作用越來越大，制度化建設越來越完善，改革的市場取向越來越清晰。有人把改革中出現的問題，如土地投機、土地尋租、官商勾結牟取暴利等現象，歸咎於土地的市場化改革。其實，這些現象恰恰說明改革還不到位，市場制度還不完善，只能用繼續改革的辦法來解決這些問題，而不是對市場體制說三道四，令改革半途而廢。

（四）堅持以耕地保護為前提，不斷促進節約集約用地內在機制形成

建立土地市場，目的就是要通過價格杠桿和競爭機制的功能，激發用地者節約集約的積極性，促進土地資源合理配置、有效利用。歸根結底，有效運行的市場，是保護耕地、優化用地的推動力量，而不是與之方向相反的力量。目前還存在的土地供求緊張局面，主要由於城鄉建設用地低效利用，根本還在於市場配置資源的作用沒有充分發揮。

（五）堅持以行政改革為關鍵，不斷加強和改善土地資源配置的調控和管理

政府在建立和完善土地市場體制中具有廣泛而深刻的影響和作用。政府在主導改革的同時，又要把自己變成改革的主要對象。實際情況表明，市場配置土地的體制能否確立並發揮好作用，關鍵在於政府職能轉變和行政管理體制改革能否到位。從一定意義上說，30年的改革是「土地走向市場」和「政府退出市場」的演變過程，政府「退」的是對土地資源配置和土地市場的直接參與，「進」的是對土地市場的必要調控和監管。

（六）堅持以群眾實踐創新為動力，不斷促進改革經驗的制度化

30年的一項項改革，從醞釀到突破，從深化到細化，土地市場的一步步成長，最初都是來自實際訴求，來自群眾首創。領導者的任務則是營造解放思想、實事求是的創新環境，尊重和保護群眾實踐中的大膽突破和創新，使實踐證明行之有效的創新經驗轉化為成熟的政策，直至上升為法律制度。

四、土地使用制度改革新的任務和更大挑戰

歷經30年的中國改革，至今仍在途中。從黨的十七大到2020年，是我國改革發展一個新的關鍵期。應當看到，目前我國土地市場培育和建設還處於初級階段，市場配置土地資源的作用還很不充分。國有土地有償使用制度和市場出讓制度都還沒有完全到位，征地制度改革有待深化，農村集體建設用地流轉制度創新有待突破。從這個角度看，我國土地使用制度改革只走了一半的路。解決長期存在的難點和深層次問題，是下一步改革面臨的艱巨任務和更大挑戰。

（一）提升國有土地供應市場化程度，不斷縮小劃撥用地范圍，進一步改變建設用地高比例無償劃撥和協議出讓的局面

目前劃撥用地佔國有土地供應總面積的比例，1992年為97.2%,2007年仍高達22.25%。劃撥用地總面積，1992年為8.07萬公頃，2007年仍為7.61萬公頃。改革近期目標是限制和縮小劃撥用地范圍，除軍事、社會保障性住房和特殊用地外不再劃撥，遠期目標是停止劃撥供地。在土地有償出讓中，協議方式到2007年比例仍達50.08%，應當陸續擴大「招拍掛」制度的覆蓋面。

（二）深化征地制度改革，逐步縮小征地范圍，實現征地補償定價市場化

目前征地權濫用的現象仍然比較嚴重，加快征地制度改革，近期重點是逐步縮小征地范圍，完善征地補償機制，遠期任務是嚴格實行只有符合「為了公共利益」需要的用地才可以徵收，而且逐步實行按市場價格補償，其餘建設用地須全部通過市場獲得。

（三）實行集體建設用地有償使用制度，實現城鄉土地市場統一

國有建設用地和集體建設用地，同地而不同權不同價，這種根由城鄉二元經濟體制的土地使用制度，不僅使農民數量巨大的土地資產處於流失和呆滯狀態，束縛了農村的發展，而且嚴重製約著農村集體建設用地盤活利用和優化配置。我國農村集體建設用地總量5倍於城鎮建設用地。農村存量建設用地由於布局分散、利用粗放，可以調整再利用的空間很大，搞好了可以置換出數千萬畝以至上億畝建設用地。今後，確保18億畝耕地總量，緩解建設用地緊張局面，主要出路無疑在於農村集體建設用地的調整再利用。這是我國土地利用一個全局性的大戰略。而目前影響這個戰略實施的一個重大制度障礙，就是農村集體建設用地法律地位不平等、產許可權制嚴、市場缺失，不能在自由流動中盤整利用，本應隨著工業化、城鎮化發展而調整和優化的原有農村土地利用格局便難以變更。

按照黨的十七屆三中全會精神，加快集體建設用地使用制度改革和市場建設，實現城鄉土地市場統一，關繫到社會主義市場體系的完整，關繫到土地利用和土地國策的落實，也關繫到社會主義新農村的建設，已經成為保障經濟社會和諧發展迫切需要解決的全局性重大課題，是下一階段土地使用制度改革的一個重要目標和主攻方向。

㈤ 城鄉一體化發展與土地制度改革

國家發展和改革委員會經濟體制綜合改革司司長孔涇源

一、經過30年改革之後，從城鄉一體化發展的角度看問題，我們如何審視我國的城鄉土地關系

從農地經營制度看，我們改變了傳統計劃經濟體制下的人民公社制度，建立起了以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，這是我國已經以法定形式確定下來的必須長期加以堅持的農村基本經營制度。

在農地制度之外的建設用地方面，雖然農村內部或多或少地引入了市場配置資源的機制，但城市從農村獲得建設用地，按照現行法律規定，依然是先以較低甚至極低的價格征歸國有，然後再投入市場，變成城市或國家建設用地。這里存在著由農村向城市的利益輸送問題。無論從局部還是從全局看，國家、城市與農村的利益分配都存在著嚴重的扭曲與不公問題。

這種體制的長期延續，帶來了一系列的利益和矛盾。

（一）政府會「理性」地以地生財

由於比較效益的存在，國家或城市政府出於發展工業、經營市政、繁榮城市等諸多考慮，本身就會盡可能地取得土地。加上土地徵收價格與土地市場價格的巨大差異，盡可能多地獲取土地及其收益是不可抑制的利益沖動。

（二）抑制資源要素價格來發展非農產業

利用土地價格杠桿，尤其是低廉的征地價格，在用地問題上寬打窄用甚至寬打寬用亦在情理之中。這種制度設定顯然侵害了農民利益，扭曲了利益關系，不利於節約集約用地。

（三）城市優先發展戰略不可能改變

城鄉建設用地市場的分割和土地二級市場增益向非農產業和城市建設的轉移，不僅使歷史上已然形成的城鄉二元結構和城鄉差別依然故我，而且也是若干年來城鄉差距進一步拉大的重要原因。這種情形不改變，無論怎樣強調「三農」的地位，城市優先的客觀態勢將難以改觀。

（四）這種制度安排損失的不只是土地使用效率

由於政府能夠合法地通過征地方式取得廉價的土地，使之在用地價格的博弈上有較大的迴旋餘地，這就有可能以農民群眾的利益、不同層級政府的利益、市場競爭的公平環境等為代價，來招商引資或進行其他用地安排，除會導致土地和效率損失之外，或許還有從市場競爭、地區競爭的公平性到政府的公正性與公信力的損失。

二、經過30年改革開放之後，這種城鄉土地關系即用地體制還能否延續或會遇到哪些方面的挑戰

（一）市場法則的約束

盡管政府具有徵地權力和壟斷二級市場的地位，土地的真實價格往往難以實現，但面對市場主體用地競爭的格局以及次級市場對土地價格的反應，包括政府、農民等在內的各前置主體都有呼喚、發現乃至實現土地真實價格的要求，這也是逐步統一城鄉建設用地市場的動力所在。

（二）比較利益的約束

由於工業化、城市化加快發展，與之相關的非農產業和基礎設施建設加快，農地轉為非農用地的速度也隨之加快。在一些地區尤其是城市周邊地區，以地生財或發展非農產業的機會迅速上升，農民不再滿足於單純的農轉非的就業安排，強烈要求分享土地收益，已轉為城市居民的甚至要求實行「非轉農」。

（三）資源短缺的約束

土地資源是不可再生的資源，征一畝地就少一畝地。而且適合工業和城市發展的土地都在較為平坦的地區，這些地區往往也是耕地比較集中的地區。土地使用不可能長期以粗放式的方式進行開發，更不可能永遠以征地方式來進行資源配置。

（四）利益沖突的約束

傳統的土地配置理所當然地侵蝕了農民利益，得益更多的是當地政府或相關用地者。由此派生的利益沖突與矛盾，隨著工業化、城市化發展會日益突出。近年來由此引發的群體性事件不在少數，也惡化了干群關系，損害了政府的公信力。

三、如何建立適應社會主義市場經濟要求、城鄉統一的建設用地制度

按照社會主義市場經濟的要求，統一配置城鄉建設用地資源，至少需要解決這幾個方面的問題：

（1）對市場主體加以界定。農村土地主體究竟是政府還是農民集體，這個問題不解決，市場配置資源就是一句空話，其他利益主體隨時都可以插手其間。

（2）必須解決市場統一配置土地資源的體制機制。不同地區土地資源的需求是不一樣的，城市周邊與窮鄉僻壤、東部和中西部的土地資源的價格也是不一樣的，市場統一配置資源就是要在較大范圍內使用土地，以最有效率、節約集約方式或機制，將有限的土地配置到急需用地、產業集群程度較高的地區。

（3）必須建立起相應的組織體系和交易平台。在改革試驗中，一些地區開始試行這樣或那樣的機構，但說到底，還要從政策法規和約束交易雙方的制度層面進行基礎性建設，包括現行法規的修訂和完善，以及建立健全土地市場交易機制和交易平台。否則，市場就無規則可循，發現價格就沒有體制基礎。

（4）要建立利益共享機制。土地收益不簡單地是哪個地區或哪個群體的獨有收益，建設用地投入市場後，其增值收益要在國家、集體和農民之間進行合理分配。比如，在英國，土地用途可以改變，土地使用權可以轉讓，但因為其他外部條件變化而增加土地收益，國家會徵收發展稅。

（5）要健全土地規劃管理機制。因為土地不是簡單的商品，而是不可再生的稀缺資源，要嚴格保護耕地，使土地利用與經濟社會發展乃至生態環境相協調，必須進行規劃管理和用途監管。

四、重新構建城鄉土地關系必須注意的幾個問題

（一）處理好改革創新和依法行政的關系

一方面，我們要重建城鄉土地關系，要打破舊的體制，改革舊的法規。另一方面，在現行的法律法規中，主要制度和核心部分依然是合理的，在這方面要審慎地處理好依法行政和改革創新的關系。

（二）處理好敢闖敢試與風險管理的關系

即一方面在改革上要提倡敢闖敢試，盡快完善制度，另一方面對不可預測的風險，要進行有效防範，必要時進行改革試驗項目管理。

（三）處理好保護耕地與發展建設之間的關系

這個關系將會是長期困擾我們、又必須解決好的一個問題。

（四）處理好局部利益和全局利益的關系

有些建設項目或者建設用地從局部看是必需的，但是從全局看很可能就會影響大局或可持續發展。

（五）有相應的區域政策

因為不同的地區土地的稀缺程度、土地質量和可開發性是不一樣的，其用途及效益也會有很大的差別。

㈥ 中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例的暫行條例是什麼

1、為了改革城鎮國有土地使用制度，合理開發、利用、經營土地，加強土地管理，促進城市建設和經濟發展，制定本條例。

2、國家按照所有權與使用權分離的原則，實行城鎮國有土地使用權出讓、轉讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。前款所稱城鎮國有土地是指市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內屬於全民所有的土地(以下簡稱土地)。

3、中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。

4、依照本條例的規定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。

5、土地使用者開發、利用、經營土地的活動，應當遵守國家法律、法規的規定，並不得損害社會公共利益。

6、縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。

7、土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關的地上建築物、其他附著物的登記，由政府土地管理部門、房產管理部門依照法律和國務院的有關規定辦理。

㈦ 什麼是國有土地有償使用制度

國有土地有償使用是指國家將一定時期內的土地使用權提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的行為。
由來：這種模式首先在深圳使用，這種模式解決了深圳特區建設的資金問題。
國有土地有償使用的法定方式包括：
(1)土地使用權出讓；
(2)土地使用權租賃；
(3)土地使用權作價出資或者入股。
此外，向國有土地使用者常年徵收城鎮土地使用稅和土地使用費，也是土地有償使用的表現方式。
一、國有土地有償使用的法律法規和政策依據
我國實行國有土地有償使用制度，是國家通過一系列法律法規政策和紀律規定，逐步建立和完善起來的。
（一）法律法規
1．《城市房地產管理法》、《土地管理法》和《土地管理法實施條例》，對國有土地有償使用制度進行了明確規定。
（1）除國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地和法律、行政法規規定的其他用地，經縣級以上人民政府依法批准可以以劃撥方式取得外，其他建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；
（2）土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；
（3）通過招標、拍賣方式提供國有建設用地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門擬訂方案，報市、縣人民政府批准後，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施，並與土地使用者簽訂土地有償使用合同。
2．《物權法》明確了建設用地使用權取得形式和使用方式。
（1）設立建設用地使用權，可以通過出讓或者劃撥等方式取得；
（2）工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權；
（3）嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。
3.《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》明確了土地使用權出讓方式。
1990年5月19日頒布《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號），第13條明確規定土地使用權出讓可以採取協議、招標或者拍賣方式。
（二）國務院、中央紀委文件
1．《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發〔1999〕39號）
《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》要求：「商業、旅遊、娛樂和豪華住宅等經營性用地，原則上必須以拍賣、招標方式提供。」
2．《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號）
《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》明確提出：
（1）嚴格執行《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》關於劃撥用地范圍的規定，任何單位和個人均不得突破。除法律規定可以採用劃撥方式提供用地外，其他建設需要使用國有土地的，必須依法實行有償使用。國土資源部要依據法律規定，抓緊制訂具體的劃撥用地目錄；
（2）國有建設用地供應，除涉及國家安全和保密要求外，都必須向社會公開。商業性房地產開發用地和其他土地的供應計劃公布後，同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標、拍賣方式提供，國有土地使用權招標拍賣必須公開進行。
3．《關於嚴格實行經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的通知》
2002年，國土資源部、監察部聯合下發了《關於嚴格實行經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的通知》，明確要求進一步規范領導幹部從政行為，嚴禁干預招標拍賣掛牌出讓，將其作為國土資源管理的重要制度和政治紀律。
4．《中共中央紀委監察部關於領導幹部利用職權違反規定干預和插手建設工程招投標、經營性土地使用權出讓、房地產開發與經營等市場經濟活動，為個人和親友謀取私利的處理規定》（中紀發〔2004〕3號）
2004年年初，中紀委監察部下發了3號文件，就領導幹部利用職權違反規定干預和插手經營性土地使用權出讓行為明確了處理規定，加大了對違法違紀行為的查處和懲治力度。
5．《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（國土資發〔2004〕71號）
2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發了《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，明確要求嚴格和規范執行經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，明確了歷史遺留問題的界定和處理時限，要求擴大國有土地使用權出讓的公開力度。
6．《關於落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》（國土資發〔2007〕78號）
2007年4月，國土資源部、監察部聯合下發了《關於落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》，明確規定政府供應工業用地，必須採取招標拍賣掛牌方式公開出讓或租賃，必須嚴格執行《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》規定的程序和方法。
7．《關於促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）
2008年1月，國務院下發了《關於促進節約集約用地的通知》，明確要求深入推進土地有償使用制度改革。今後除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產業）、城市基礎設施以及各類社會事業用地要積極探索實行有償使用，對其中的經營性用地先行實行有償使用。嚴格落實工業和經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度。工業用地和商業、旅遊、娛樂、商品住宅等經營性用地（包括配套的辦公、科研、培訓等用地），以及同一宗土地有兩個以上意向用地者的，都必須實行招標拍賣掛牌等方式公開出讓。
（三）國土資源部相關政策規定
1．《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號）
文件規定：符合劃撥用地目錄范圍的國有建設用地，可以劃撥方式使用，不符合劃撥用地目錄的，應有償使用。
2．《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號）
2002年5月，國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，明確了招標拍賣掛牌出讓的范圍，要求商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性土地，必須採取招標拍賣掛牌的方式出讓；規范了招標拍賣掛牌出讓的程序，為全面推行招標拍賣掛牌出讓提供了制度保障。2007年9月28日，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號），自2007年11月1日起施行，按照國務院有關文件要求，進一步完善了招標拍賣掛牌出讓土地使用權制度。
3．《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第21號）
2003年6月，國土資源部頒布了《協議出讓國有土地使用權規定》，要求出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可採取協議方式。
4．《規范國有土地租賃若干意見》（國土資發〔1999〕222號）
國土資源部《規范國有土地租賃若干意見》，明確了國有土地租賃，可以採用招標、拍賣或者雙方協議方式，有條件的，必須採取招標、拍賣方式。
5．《國土資源部關於加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》（國土資發〔1999〕433號）
1999年11月25日發布的《國土資源部關於加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》（國土資發〔1999〕433號），就進一步加強土地資產管理提出了六個方面的要求：一是提高認識，轉變觀念，積極為國有企業改革和發展服務；二是區分類型，合理處置，完善土地資產配置體系，促進國有經濟布局戰略調整和國有企業戰略性改組；三是明確土地權益，顯化土地資產，理順財產關系，加強土地資產運營監管；四是發揮土地資產效益，優化資產結構，減輕企業負擔，促進國有企業減債脫困和安置職工；五是明確供地政策，完善土地市場，為國有企業改革和發展創造良好的外部條件；六是依法行政，規范操作，切實做好國有企業改革中的土地資產管理工作。
6．《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發〔2001〕44號）
44號文按照國務院關於減少政府對經濟事務審批事項，強化監督管理的精神，對土地估價結果確認與土地資產處置審批進行了改革。一是取消土地估價確認審批，實行土地估價報告備案制度；二是改革土地資產處置審批管理，企業改制涉及的土地已經實行有償使用或需要轉為出讓或承租土地的，不再進行處置審批，直接在市、縣土地行政主管部門辦理變更登記或有償用地手續。三是明確改制企業土地資產處置政策。企業原使用的劃撥土地，改制後符合劃撥用地范圍的，仍可繼續以劃撥方式使用；四是進一步明確企業的國有劃撥土地權益及核定原則；五是規范國家作價出資（入股）、授權經營處置方式的使用，對於省級以上人民政府批准實行授權經營或國家控股公司試點的企業，方可採用授權經營或國家作價出資（入股）方式配置土地。其中，經國務院批准改制的企業，土地資產處置方案應報國土資源部審批，其他企業的土地資產處置方案應報土地所在的省級土地行政主管部門審批；六是細化了土地資產處置方案的報批程序。
二、國有土地有償使用范圍的確定
依據上述法規和政策，各地市、縣政府國土資源行政主管部門在供應國有土地時，應當把握三個方面：
1．符合《劃撥用地目錄》的建設用地，申請劃撥使用的，可以劃撥方式供地。
2．不符合《劃撥用地目錄》的建設用地，應當一律以出讓、租賃等有償使用方式供應。
3．原劃撥建設用地應分類處理。
現有城市劃撥用地絕大多數是在《城市房地產管理法》實施（1995年1月1日）前供應的，根據法律上「從舊從輕」的原則，分兩類情況處理：
（1）現有劃撥用地如果不發生改變，不應強行要求立即實行有償使用，可以繼續以劃撥方式使用；
（2）如果原劃撥土地改變用途或發生轉讓、企業改制時，應當與《劃撥用地目錄》核對，改變後不再符合《劃撥用地目錄》的，應當依法辦理出讓、租賃等有償使用手續；改變後仍符合《劃撥用地目錄》的，經批准可繼續以劃撥方式使用。
三、國有土地有償使用方式
目前我國實施的土地有償使用方式主要有土地使用權出讓、租賃、作價出資（入股）、授權經營四種方式。《土地管理法實施條例》第29條規定：國有土地使用權有償使用的方式包括：（1）國有土地使用權出讓；（2）國有土地租賃；（3）國有土地使用權作價出資或者入股。
因此，出讓、租賃（其中按年支付租金的俗稱年租制）和國家以國有土地使用權作價出資或者入股，均為法定的國有土地有償使用方式。
1998年發布實施的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》中提出國有企業改制中涉及的劃撥土地使用權經批准可以採用「授權經營」方式處置，因此授權經營也屬於土地有償使用方式之一。

㈧ 中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例的介紹

1990年5月19日國務院令第55號發布，自發布之日起施行。為了改革城鎮國有土地使用制度，合理專開發、利用、屬經營土地，加強土地管理，促進城市建設和經濟發展，制定本條例。中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。本條例由國家土地管理局負責解釋；實施辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。全文共八章五十四條。

㈨ 中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，是1990年5月19日國專務院令第55號發布，自發布之日起施行屬的。
為了改革城鎮國有土地使用制度，合理開發、利用、經營土地，加強土地管理，促進城市建設和經濟發展，制定本條例。
中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。本條例由國家土地管理局負責解釋；實施辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。
全文共八章五十四條。
目前該條約依然有效。