使用權房證上的公共面積

1. 為什麼土地使用證上的使用權面積和房屋所有權證上的建築面積不一樣

土地使用證上的使用權面積和房屋所有權證上的建築面積是兩個概念，土地使用證上的使用面積是表示你所擁有的土地使用權面積，而房屋所有權證上的建築面積表示的是你所擁有的房屋所有權建築面積，兩者當然是不一樣的。

根據《商品房銷售管理辦法》：

第二十條按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款

（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。

買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。

產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

產權登記面積－合同約定面積

面積誤差比= ─────────────×100%

合同約定面積

因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。

(1)使用權房證上的公共面積擴展閱讀：

根據《商品房銷售管理辦法》：

第二十四條房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化。

以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。

房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

第十八條商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。

商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

按套（單元）計價或者按套內建築面積計價的，商品房買賣合同中應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。

第十九條按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察後可以在合同中直接約定總價款。

按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，並約定誤差范圍。

房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍。

合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

2. 房產證上的「分攤土地使用權面積」是什麼意思

分攤土地使用權面積是指土地所有者或土地使用者在共有土地面積中所分攤的面積，標注在土地證上。

分攤面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積，標注在房產證上。二者不是一個意思。

計算方法：

1、房屋分攤土地使用權面積＝房屋建築面積／樓房總建築面積×樓房佔地面積。

2、分攤面積=分攤系數×各套內建築面積。

分攤系數=需要分攤的公用面積之和/各套內建築面積之和

土地使用面積有以下幾個方面：

1、佔地面積，即建築物及其周邊環境共占的面積。

2、建築面積，僅指建築物的建築面積。

3、居住面積，指室內居住面積。

此外，土地共用人之間所佔地表和空間位置及不同用途對土地利用有一定影響，可在分攤面積時將這些因素摺合成不同系數加入到分攤面積的計算中去，從而使土地共有使用權面積的分攤更接近實際、更合理。

法律依據：

《物權法》

第九十三條規定：動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四條規定：按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

多層住宅的各業主對本棟樓所佔用的土地使用權屬於按份共有的用益物權，土地使用權證上的使用權面積，其中分攤面積即指本土地使用權屬按份共有所分攤的土地使用權（依本業主房產建築面積占整棟樓建築面積的比例計算）。

(2)使用權房證上的公共面積擴展閱讀

國有土地使用證上的分攤面積，是經分攤擁有的土地使用權的面積。

《土地使用稅暫行條例》中規定：土地使用稅以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據。對於「實際佔用的土地面積」是這樣理解的：

1、納稅人的土地用於自用經營的，按照土地使用證上所載的面積作為計稅面積；

2、納稅人沒有土地使用證（或房產證），或者實際佔用的土地比土地使用證上所載的面積大，則按實際佔用的土地面積作為計稅面積；

3、納稅人的土地用於出租的，按實際出租面積作為計稅面積。

參考資料來源網路-公共分攤面積

參考資料來源網路-土地使用面積

參考資料來源網路-土地共有使用權

3. 房產證上面建築面積大使用權面積非常非常小，是不是錯了

.房屋建築面積計算按房屋外牆（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽台專、挑廊、地下室、室屬外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米（含2.20 米，下同）以上的永久性建築。
2.房屋共有建築面積系指各產權人共同佔有或共同使用的建築面積。3.房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內牆面水平面積計算。房屋共有建築面積分攤以幢為單位。共有建築面積分攤僅限於本幢內的共有建築面積。與本幢房屋不相連的公用建築（如變電房、水泵房、門衛等）不得分攤到本幢房屋內。本幢內為多幢房屋服務的公用設施建築面積亦不得分攤到本幢房屋內。4.房屋共有建築面積按各戶套內建築面積乘以房屋內相關面積的比例進行分攤。分攤的共有建築面積不劃分各戶攤得面積的具體部位。共有部位建築面積一經分攤，便不得改變原始設計的使用功能。5.套（單元）建築面積為套內建築面積與分攤的共有建築面積之和。套（單元）建築面積=套內建築面積+分攤的共有建築面積
因為產權登記面積包括套內建築面積和分攤面積所以面積較大，如果相差太大，可以申請測繪單位從新測繪或復核。

4. 房產證上的土地使用權面積是怎麼計算的

建築面積85平方，也就是你套內面積加上你分攤的面積合計為85平方。
土地證專上的面積為50平米，屬是你這棟樓的佔地面積
使用權是出讓，說明你們這個小區的地是開發商買下來的；現在一般都為70年時間。
獨用面積為0，也就是說這棟樓的50平米裡面沒有1平方是你私人用的，全部都是公用的地。只有房屋85平米的部分面積才是獨用的。

5. 房產證上的建築面積和土地證上的使用權面積

50平米是根據你這棟樓佔地面積分攤所得，且不是你一個人獨自佔用，而是和他人共回用的答，所以獨用面積為0.分攤面積有大小是根據你這棟樓上有多少人分攤，同樣大小的土地面積建築層數越高，個人所得土地分攤面積就越少。85平米是你房子面積，買房子時是根據這個面積來付款的。現在買房子所佔的地塊的使用權一般都是通過出讓方式獲取的。

6. 使用權房與產權房在公用面積上怎麼攤箅

要算上，房屋產權證上面的產權面積是套內建築面積和分攤的共有建築面積之和。房產證上的面積都包含公攤面積。

面積計算方式：

就是實際使用面積，住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不採用使用面積來計算價格。

計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內牆面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

一般計算公式：建築面積/1.33（板樓）或1.44（塔樓）=使用面積！

（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；

（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

7. 房產證上分攤土地使用權面積問題

國有土地使用證上的分攤面積，是你經分攤擁有的土地使用權的面積（小區所佔總用地面積，按每套房子建築面積佔小區總建築面積的比例，進行分攤），越大越好 。

土地證是整個小區土地分攤到各戶上的面積，不光是樓的面積注意與房產證區別，房產證是房產的面積就是有公共地盤的也要分一部分給你啊，所有權比如小花園，如果有人要買下它，它又是你們小區集體所有，錢應該每人分的。

在《土地使用稅暫行條例》中規定：土地使用稅以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據。對於「實際佔用的土地面積」是這樣理解的：

1、納稅人的土地用於自用經營的，按照土地使用證上所載的面積作為計稅面積；

2、納稅人沒有土地使用證，或者實際佔用的土地比土地使用證上所載的面積大，則按實際佔用的土地面積作為計稅面積；

3、納稅人的土地用於出租的，按實際出租面積作為計稅面積。

(7)使用權房證上的公共面積擴展閱讀

共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆以水平投影面積一半的建築面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。

公用分攤建築面積是指每套商品房依法應當分攤的公用建築面積。公用建築面積和分攤的公用建築面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

8. 房產證上的建築面積和土地證上的使用權面積

建築面積是指建築物各層水平面積的總和。包括使用面積、輔助面積和結構面積。使用面積是指建築物各層平面中直接為生產和生活使用的凈面積。

使用權面積是指建築物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積之和。住宅買賣中即套內面積減去套內牆體面積是屋中的凈使用面積，有效面積是建築面積減去房屋混凝土、磚砌體結構等結構構件所佔面積,這包含廚房、衛生間所佔面積。所以房子真正能使用面積的小於建築面積。

分攤面積指各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室公攤建築面積、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建築服務的共有房屋和管理房屋。套（單元）與公共建築空間之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。

(8)使用權房證上的公共面積擴展閱讀：

個人住房實際使用面積的計算規則：

計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；煙囪、通風道、管井等均不應計入套內使用面積；內牆面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

依據（中華人民共和國國家標准）《建築工程建築面積計算規范》及其附件定義：建築面積=有效面積+結構面積=使用面積+輔助面積+結構面積；使用面積=建築面積-結構面積-輔助面積；有效面積=建築面積-結構面積。

9. 房產證上面使用權面積和分攤面積是一樣的是什麼情況

繼承權是他們的父母和子女

10. 急！！關於房子公用面積使用權，懂法律的人介紹一下

你好，本就公共設施參考其他律師看法，發表如下意見：
一、 物權的設定和歸屬問題。
物權先要合法設立，然後是權利的歸屬問題。
《物權法》第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。因此，物權的設立需經過合法登記，才能發生法律效力，受完全的法律保護。
不能進行登記、不能取得產權登記證明文件，就不具有公信力，不能對抗善意第三人。雙方雖然可以通過合同約定權利的歸屬，但不能受到完全的法律保護，如果約定的內容違反國家相關法律規定，則該條款無效。
二、買賣合同補充協議的效力問題。
1、實踐中，開發商往往通過補充協議來約定相關權利的歸屬。根據法律規定：由開發商預先擬定的未與對方協商的合同條款，屬於一種格式條款。提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
2、格式條款無效的情形：約定違法或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
3、合同條款是否有效應由法院或仲裁機關來認定，任何一方無權單方提出合同無效並以此拒絕履行合同義務。
三、相關物權之權利歸屬問題的法律規定和限制
（一）關於停車庫、停車位的歸屬問題
《物權法》第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
1、物權法上述條款只適用於在建築規劃區域內的車位和車庫的歸屬，因違法改建而增加和規劃區之外的車位、車庫不適用上述條款。
2、「規劃許可」是指符合規劃設計文件，規劃設計文件沒有規定的，可依照國有土地使用權出讓合同的規定。
3、利用建築區劃內的道路和空地設置的車位（車庫）一定是屬於業主共有（公共用地除外），即便買賣合同約定歸屬賣方所有，也屬無效條款。
4、開發商可以通過登記或合同約定將車位、車庫歸屬賣方所有，但受到限制：
1）小區內的業主享有優先租賃權。
2）如果小區本身的車位數量不能滿足業主的需要，向小區外的業主出售車位有悖於物權法的精神。
3）可以歸屬開發商所有的車位或車庫應當滿足：車位面積未被公攤到商品房的買賣面積中、不屬於違規改造情形。
（二）其他公共設施的歸屬權問題
《物權法》第七十三條建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
1、「公共設施」的范圍法律沒有明確的界定，一般是指具備自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環衛、公廁、消防等公共用途功能的房屋，《物權法草案稿》曾經規定：「會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬於業主共有。」但該條款最終沒有被採納。依據物權法之規定，會所不能完全視為歸業主共有。
2、會所或其他獨立用房能夠辦理產權登記的，則該權利完全歸屬登記人所有。
3、如果會所或其他獨立用房不能夠辦理產權登記，合同可以約定歸賣方所有，該物業面積也應該是未被公攤到商品房的買賣面積中、也不屬於違規改造情形。
4、會所在歸屬開發商所有的前提下，開發商不能隨意改變會所原有的規劃用途。
如果會所或其他獨立用房是作為物業管理（服務）用房，則根據上述物權法規定和新的《物業管理條例》，所有權應歸業主共有，並不得改變用途。
《物業管理條例》第三十八條物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
必須說明的是：雖然物權法已經生效，但規定的比較籠統，實施細則尚未出台，而且各地方的具體情況也有所不同。因此本意見書部分內容缺乏明確的法律條文作為依據，主要依靠法理解釋，代表個人觀點，僅具有參考價值。