土地使用權加計20

『壹』 取得掛牌出讓土地使用權需產生哪些稅和費

包括納稅人以出讓或者轉讓的方式取得土地使用權的，出讓或者轉讓協議上註明的價款以及受讓方按規定繳納的契稅，協議上未註明價款或者未簽訂出讓或轉讓協議的，以納稅人實際支付的價款為准。
我國土地增值稅實施細則規定，對從事房地產開發的企業，在繳納土地增值稅時允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。由於房地產開發成本費用繁多，核算比較麻煩，房地產開發企業在開展土地增值稅清算時，特別是加計20%的扣除時，需要特別注意。

一、取得土地使用權

(一)根據《關於印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發[1995]110號)規定，在具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理：

1.對取得土地或房地產使用權後，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。顯然，這種情況沒有規定加計扣除項目。

2.對取得土地使用權後投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用、開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉讓土地使用權加計扣除項目時，僅是對開發成本加計扣除，對土地成本價款不加計扣除。

(二)取得土地使用權時所繳契稅

《關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第五條規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同「按國家統一規定交納的有關費用」，計入「取得土地使用權所支付的金額」中扣除。根據上述規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應計入「取得土地使用權所支付的金額」，可作為加計扣除20%的基數。

(三)土地閑置費

《關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第四條規定，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。因此，在計征土地增值稅時不能予以加計扣除。

(四)取得土地使用權時政府以各種形式減免或者返還的金額

在計算土地增值稅時，取得土地使用權支付的地價款，應以納稅人實際支付土地出讓金減去因受讓該宗土地時政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益。按照房地產企業財務會計制度規定，以上支出在「開發成本」中列支，收到返還的上述資金應沖減開發成本，在進行土地增值稅清算時，應將上述實際支付的政府代收費用從「開發成本」調入「財政部規定的其他扣除項目」，不享受加計20%扣除的優惠。

二、房屋裝修

(一)裝修費用

《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第四條第(四)款規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，作為土地增值稅的扣除項目。既然規定裝修費用可以計入開發成本，則應當允許土地增值稅加計扣除。

(二)精裝修費用

如果屬於與房屋不可分離，一旦分離將會導致房屋結構、功能損壞的部分，應當允許土地增值稅加計扣除。但是，對於電視機、壁式空調等可以分離的部分，不得作為房地產開發成本，且不得加計扣除。

(三)舊房的裝修費用

財稅[2006]21號文規定：納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條(一)、(三)項規定的扣除項目的金額可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。既然房屋的裝修是作為評估其交易計稅價格的因素之一，那麼在計算土地增值稅的扣除項目時也應該把房屋的裝修成本和費用計入這個建築物的「購建成本」，即對應《條例實施細則》第七條中的(二)項。所以，財稅[2006]21號文中所規定的「每年加計5%」的基數應該包含「購房發票」和「裝修發票」的金額。國稅發[2006]187號文就規定：房地產開發公司銷售精裝修房，裝修成本可以作為「開發成本」加計扣除。從政策的公平性角度考慮，舊房的裝修費用，應該從裝修完工取得裝修發票的時間開始「每年加計5%「扣除。

三、代收費用

實際支付的代收費用可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算鑒證業務准則〉的通知》(國稅發[2007]132號)第二十五條規定，對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理。

(一)代收費用計入房價向購買方一並收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

(二)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

四、營銷設施費用

在主體建築內修建的售樓部、樣板房等營銷設施而發生的費用，可以加計扣除。根據國家稅務總局納稅服務司於2010年08月23日在《房地產企業單獨修建的售樓部等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除?》的回復內容，房地產企業單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理：

(一)房地產企業在開發小區內、主體外修建臨時性建築物作為售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用中列支。

(二)房地產企業在主體內修建臨時售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，建成後有償轉讓的，應計算收入並准予扣除。

(三)房地產企業利用規劃配套設施發生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，如果建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;如果建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;如果建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。

『貳』 誰能告訴我，在土地增值稅中 可以扣除項目中，的「加計扣除」是什麼意思。可按（土地使用權所支付的金額＋

《土地增值稅暫行條例》第六條規定，計算增值額的扣除項目包括以下五項：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。分析上述五項扣除項目，前四項是納稅人實際發生並有準確數字的，但財政部規定的其他扣除項目卻不是企業實際發生的項目，而是計算土地增值稅中的一項特殊加計扣除項目。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款規定，該扣除項目為「根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除」，即「取得土地使用權所支付的金額」和「開發土地的成本、費用」之和的20%。
加計扣除項目，要符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產開發的納稅人，「從事房地產開發納稅人」不僅指房地產開發企業，還包括其他從事房地產開發的企業和個人；二是必須實際從事了房地產開發業務，對只從事房地產二手轉讓的企業，不得減除加計扣除項目。

【例題】某房地產開發公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關的土地使用權費及開發成本合計為4800萬元，該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息，該商品房所在地的省政府規定計征土地增值稅時房地產開發費用扣除比例為10%，銷售商品房繳納有關稅金770萬元。該公司銷售商品房應繳納的土地增值稅為()。
A.2256.5萬元
B.2445.5萬元
C.3070.5萬元
D.3080.5萬元
【答案】B
【解析】銷售收入＝14000(萬元)，
扣除項目合計＝土地使用權費及開發成本4800 +房地產開發費用4800×10％+相關稅金770+加計扣除費用4800×20％＝4800+480+770+960=7010(萬元)，
土地增值額＝14000-7010＝6990(萬元)，
增值額與扣除項目比例＝6990/7010＝99.71％< 100%，
土地增值稅額＝6990×40％-7010×5％＝2445.50(萬元)。

『叄』 取得土地使用權繳契稅能否加計扣除

【問題】某房地產開發企業，開發項目土地的300萬元契稅 ，在該專項目清算土地增值屬稅時可否作為加計扣除20%的基數？【解答】房地產開發企業取得土地使用權時支付契稅的扣除問題，《 國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知 》（國稅函[2010]220號）第五條規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同按國家統一規定交納的有關費用，計入取得土地使用權所支付的金額中扣除。 根據上述規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應計入取得土地使用權所支付的金額，可作為加計扣除20%的基數。

『肆』 自行開發加油站出售如何計算土地增值稅，可以加計扣除20%嗎

必須是從事房地產開發的納稅人，方可享受取得土地使用權及建築與相關設施的配套費用加計20%的扣除的土地增值稅納稅優惠。如果貴公司沒有房地產開發資質，自行開發加油站出售是不能享受這項政策的。

『伍』 土地增值稅清算時有哪些成本不能加計扣除

國土地增值稅實施細則規定，對從事房地產開發的企業，在繳納土地增值稅時允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。

由於房地產開發成本費用繁多，核算比較麻煩，房地產開發企業在開展土地增值稅清算時，特別是加計20%的扣除時，需要特別注意。

第一，取得土地使用權時所繳契稅可計入加計扣除基數。房地產開發企業取得土地使用權時支付契稅的扣除問題，《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第五條規定：

房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同「按國家統一規定交納的有關費用」，計入「取得土地使用權所支付的金額」中扣除。

第二，裝修費用能否加計扣除視情而論。《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（四）款規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，作為土地增值稅的扣除項目。

第三，轉讓舊房准予扣除項目的加計率按每年加計5%計算。

第四，房地產企業單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理。

(5)土地使用權加計20擴展閱讀：

稅項扣除

1、法定稅項扣除。下列項目，准予納稅人在計算土地增值稅時扣除：

(1)取得土地使用權所支付的金額。即納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用;

(2)開發土地和新建房及配套設施的成本。是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本。具體包括：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用;

(3)開發土地和新建房及配套設施的費用。包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。(簡稱房地產開發費用)

財務費用中的利息支出，按不超過商業銀行同類同期貸款利率計算金額，據實扣除。其他房地產開發費用，按土地使用權支付金額及房地產開發項目實際發生的成本兩項之和金額的5%計算扣除。

凡不能按房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(1)、(2)項規定的金額之和10%以內計算扣除;

(4)舊房及建築物的評估價格。是指由稅務機關確認的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格;

(5)與轉讓房地產有關的稅金。是指轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅及教育費附加;

(6)財政部規定的其他扣除項目。是指對從事房地產開發的納稅人，可按本條(1)、(2)項即土地使用權支付金額及房地產開發項目實際發生成本金額之和，加計20%的扣除。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第6條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條

2、代收費用扣除。對縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，其代收費用計入房價向購買方一並收取的，可作為轉讓房地產收入計稅，並相應在計算扣除項目金額時予以扣除。但不得作為加計20%扣除的基數。

《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)

『陸』 土地增值稅清算實務操作（如何進行土地增值稅清

土地增值稅清算的條件：
1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
3、直接轉讓土地使用權的。
清算流程：
一、取得土地使用權所支付金額的分配
二、房地產開發成本的分配
1、分期開發的，如果各期完工情況不同，應按建築面積法對各期開發成本進行分攤
2、在同一期開發成本中，應按層高系數法對不同類型的房屋進行開發成本的分配
三、開發費用的分配
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
四、與轉讓房地產有關的稅金的分配
房地產企業在轉讓房產時繳納的印花稅因列入管理費用中，故不允許單獨再進行扣除。允許扣除的只有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。地方教育費附加能否在此項扣除，具體要看當地稅務機關的規定。核定允許扣除的與轉讓房地產有關的稅金金額，按轉讓不同類型房地產收入與稅金配比原則進行分配。
五、財政部規定的加計20%扣除數的分配
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]第6號)第七條第(六)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除。即加計扣除數=(土地款+開發成本)×20%。計算出加計扣除數後也按照層高系數法對已售的不同類型的房屋進行分攤。
六、匯總不同類型房屋的扣除項目金額
1、普通住宅扣除項目金額=取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的加計扣除。
2、非普通住宅扣除項目金額=取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的加計扣除。
3、商用房扣除項目金額=取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的加計扣除
七、計算不同類型房屋的增值額
1、普通住宅增值額=普通住宅銷售收入-普通住宅扣除金額。
2、非普通住宅增值額=非普通住宅銷售收入-非普通住宅扣除金額。
3、商鋪增值額=商鋪銷售收入-商鋪扣除金額。
八、計算不同類型房屋的增值率
1、普通住宅增值率=普通住宅增值額/普通住宅扣除金額。
2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值額/非普通住宅扣除金額。
3、商鋪住宅增值率=商鋪增值額/商鋪扣除金額。
九、查找土地增值稅稅率
納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。
十、計算土地增值稅
土地增值稅稅額=增值額×使用稅率-扣除金額×速算扣除數

『柒』 土地增值稅加計扣除項目有哪些

我國土地增值稅實施細則規定，對從事房地產開發的企業，在繳納土地增值稅時允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。

由於房地產開發成本費用繁多，核算比較麻煩，房地產開發企業在開展土地增值稅清算時，特別是加計20%的扣除時，需要特別注意。

『捌』 土地增值稅清算中，業務招待費能不能計入開發間接費並按成本支出加計20%扣除

不可以扣除，要並入期間費用

『玖』 土地增值稅加計扣除項目有哪些

(一)納稅人財務制度健全,能真實准確核算收入和成本費用的,按照《條例》和《細則》的有關規定,確認其扣除項目金額.
1、取得土地使用權所支付的金額.包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用.具體為:以出讓方式取得土地使用權的,為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的,為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金;以轉讓方式得到土地使用權的,為支付的地價款.
2、開發土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本).包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用.這些成本允許按實際發生額扣除.
3、開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用.財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤,並提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額.其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內予以扣除.凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,利息不單獨扣除,房地產開發費用按取得土地使用權支付的金額及房地產開發成本之和的10%給予計算扣除.
4、與轉讓房地產有關的稅金.指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅.因轉讓房地產交納的教育費附加,也可視同稅金予以扣除.
5、加計扣除.對從事房地產開發的納稅人,可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除.
(二)納稅人財務制度不健全,無法真實准確核算收入和成本費用的,稅務機關可按下列規定確認其扣除項目金額:
1、土地費和房地產開發成本,由各市縣地稅局根據當地實際情況,在銷售收入的50%至70%的幅度內給予扣除,並報省地稅局備案.
2、房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本兩項合計金額的10%給予扣除.
3、已列入管理費用的有關印花稅、土地使用稅、房產稅不再重復扣除.
4、納稅人成片受讓土地使用權,分期分批開發轉讓的房地產,其扣除項目的分攤方法,以轉讓土地為主的,按土地面積比例分攤計算;以轉讓房屋建築物為主的,按建築面積比例分攤計算.
5、第一款規定的"50%-70%"的成本扣除,已考慮了加計扣除的因素,因此不再給予加計20%的扣除.
(三)對轉讓舊房及建築物的,按舊房及建築物的評估價格和轉讓房地產有關的稅金來確認其扣除項目金額.舊房及建築物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建築物時,由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格,評估價格須經當地稅務機關確認.