❶ 無產權廠房轉讓只能使用買賣協議嗎協議合同如何才能有法律效力還有交易過程的費用、納稅哪些稅目謝
1. 嚴格來來說，在法律上，無產權源房是無法轉讓的，因為本身無產權，法律上無法產生所有權的轉移
2. 如果簽了合同，並不形成法律上的物權轉移效力，但合同依然生效（感覺很繞吧，就是說合同成立，但在法律上並不產生物權轉移的效力）
3. 因為廠房本身無產權，無所謂「交易過程中的稅費」
❷ 個人在農村買了廢棄廠房後建成樓房出售給村民違法嗎
你這應該牽扯到一個宅基地和一個合同還有一個自建樓房的手續問題。
《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農民集體經濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權;農村村民一戶只能擁有一處宅基地;農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的不予批准。
從上述規定來看，法律雖未禁止農村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。農村房屋買賣的出售方一般為農村集體經濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經濟組織內部成員，二是集體經濟組織以外的成員。
1、集體經濟組織內部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標准;二是已有宅基地，但尚未達到國家規定的標准;三是已在集體經濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定，對已有宅基地且符合國家規定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規定標準的，也不應得到批准。至於第三種情況，則可依法申請建房用地。
2、如果是集體經濟組織以外的成員，會出現兩種情況：(1)城鎮居民。根據1999年國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。(2)本集體經濟組織以外的農民。根據國家土地管理法的相關規定，只有本集體經濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經濟組織以外的農民也不是農村房屋買賣合法的購買方。
總之，農村的房屋買賣必須慎重，對於並非同一個村集體組織成員之間的房屋買賣合同糾紛，如訴諸法院，法院將可能認定其為無效。
買房後擅自超規劃翻建屬違章
案例：村民劉某買下同村殷某的房屋後，嫌院內牛棚過小，便扒下原有圍牆，用磚瓦重新翻建，將牛棚延伸到了院外。鄉國土規劃所工作人員找到劉某，告知其搭建的牛棚已經超出審核的宅基地范圍且沒經過申請，要求其拆除多餘的院外建築。
說法：農民在自家房子里進行翻修施工看似再正常不過了，多數農民也認為這不需要什麼手續。但國家對此有相應的制度規定：農民在原有宅基地上翻建建築設施，需要事先向國土規劃部門申請。取得批准後，在規劃許可范圍內進行施工建設，並且不能超出原宅基地佔地面積。超出規劃或原宅基地部分就屬違章建築，有關部門有權責令當事人進行拆除。（作者單位:河南省桐柏縣人民法院）
1、農村房屋買賣是否合法。現行關於房屋買賣的所有法律、法規和規章都只適用於城市，專門針對農村房屋買賣的法律、法規和規章基本沒有，因此我們只能根據相關法律規定尋找依據。根據2007年10月1日開始實施的《物權法》第一百五十三條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規定：「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准」。《土地管理法》第六十二條第一款規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。」由此可知，該法並未禁止農村房屋的買賣和出租。
同時，由於根據《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬於公民的個人財產范疇，公民的合法的私有財產不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強調國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。根據《民法通則》第七十一條規定：「公民個人(包括農民在內)對於其房屋既然有受法律保護的財產所有權，自然有依法對自己的財產佔有、使用、收益和處分的權利。其中的處分，包括出賣、互易、贈與等方式。」從中我們可以看出，農村村民有權利出賣自己在農村的房產。
2、城鎮居民能否購買農村住房。國務院辦公廳1999年發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第二條第二款「農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證」，2004年11月國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》規定「嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證」。在這些規定中，我們似乎可以看出城鎮居民不能購買農村住宅。但是，根據《土地管理法》第六十三條規定：「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。」，而農村村民的房屋所在的宅基地，只要沒有其他違法的條件下，本來就是建設用地，該房屋的買賣即主體的變更，並不影響集體土地的利用整體規劃。
根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19號)第4條規定，「合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據」。因而，筆者認為上述「通知」，並不得據以決定農村房屋買賣合同的效力。
最高人民法院於1992年7月9日對《關於范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中確認了宅基地上的房屋轉讓的原則，該批復的內容如下：「房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續後，方能認定買賣有效。
最高人民法院從未在公報案例中就宅基地上的房屋的禁止轉讓問題發布過案例。因此筆者認為，要活躍農村房產市場，對農村房屋買賣中的買受人不應有所限制。因為如果僅在農民所在集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶間流轉，無法形成有效的市場，無法體現房屋的實際價值，反而會損害出賣人農民的利益。
3、房地如何實現分離。「房地一致」原則即是要求土地使用權和其地上的房屋等建築物所有權一同轉讓、抵押。其在立法上的體現主要在《中華人民共和國城市房地產治理法》第31條規定：「房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」既是農村房屋可以買賣了，但是土地怎麼辦?農村的土地所有權是集體所有的，不允許買賣，宅基地的所有權是集體的，不允許流轉。根據《物權法》第一百五十二條規定：「宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。」宅基地使用權是集體經濟組織給予其成員的福利，目的是為其成員建造房屋提供權利基礎。這樣一來，如何實現房地分離似乎成為一個困惑，在人們的觀念中似乎一直是「地隨房走」，房屋既然賣了，宅基地難道也可以賣?其實在法律范圍內，「地」和「房」是可以分開歸屬的，根據土地租賃的概念我們可以聯想到宅基地的租賃，這樣便可以明確劃分出宅基地的所有權、使用權和租賃權，通過宅基地所有權人與房屋買受人簽訂宅基地租賃協議，從而實現房地分離。而宅基地使用權人享有宅基地租金的收益，租金數額可由當事人協商，不能達成協議的，可以請求人民法院確定。
筆者認為，由於房屋這種特定意義的不動產，因此對於宅基地租賃的租賃期限應該不局限於《合同法》第二百一十四條「租賃期限不得超過二十年」的限制，應該以宅基地地上房屋的物理狀態存在期限為限制。當房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加蓋、改變結構等方式對房屋進行實質建設時，應認定地上物滅失，宅基地使用權保有地上物的存續理由已然消失，宅基地租賃權消滅，宅基地所有人可依物上請求權要求佔有人返還宅基地。
4、沒有房產證，合同效力如何確認。由於根據國務院辦公廳1999年發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第2條第2款「農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證」。因此，許多農村房屋買賣都不能獲得相應的產權證明，給農村房屋買賣帶來障礙，導致「黑市」交易，並容易埋下產權糾紛的隱患。
筆者認為，買賣房屋未辦理過戶手續不影響合同的效力。農村房屋買賣後是否辦理過戶審批手續不是房屋買賣合同的有效要件，所以未辦理過戶登記手續不影響買賣合同的效力。根據我國《合同法》第四十四條規定：「依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。」所以，依據該規定需辦理批准、登記等手續後生效的合同，必須有法律或者行政法規上的依據，地方法規或規章都不能作為認定合同需依法登記後生效的依據。沒有辦理過戶登記手續，是房屋買賣合同未履行完畢，並不影響合同的效力。
農村房屋買賣糾紛在我院所審理的諸多涉農民權益的財產類型案件中所佔比例最大。但由於現有房屋買賣的法律法規比較雜亂，尤其涉及農村房屋買賣合同效力的規范政出多門，導致在司法實踐中法官理解和適用法律各異，同案不同判的情況時有發生。為此我院組織相關人員對所審理的農村房屋買賣糾紛進行分析，通過分析發現，對涉及農村房屋買賣合同效力認定存在三種意見：
1、對無權處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同認識比較一致，無權處分人簽訂的房屋買賣合同，房屋所有權人不予追認的，房屋買賣合同無效，雙方當事人返還房屋和價款。
2、房屋沒有辦理過戶登記是否影響房屋買賣合同的效力問題，判決中存在兩種觀點：一種觀點是房屋買賣應以變更登記過戶為生效要件，房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。另一種觀點認為雙方出於真實意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。
3、農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同是否有效存在較大的分歧。一種觀點認為合同違反法律、行政法規強制性規定應為無效合同。另一種觀點認為雙方出於真實意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。
上述同案不同判的現象不但無法起到定紛止爭的作用，而且損害司法部門的權威，造成極大的負面影響。為了統一執法尺度減少同案不同判現象發生，針對上述三個方面的問題，我院研究分析後認為：
1、無處分權的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權利人不予追認的無效，只有財產的所有人和有權處分該財產的人才能處分該財產。
2、房屋過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件。理由是：一，從登記制度的設定目的來看，登記的作用在於公示，即世人周知該權利的存在。登記是房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同。二，從登記的法律性質來看，過戶登記是房屋買賣合同效力的內容之一，不可將其與房屋買賣合同的有效要件相混淆。總之，登記是土地使用權轉移的要件，而非房屋買賣合同的要件，沒有辦理過戶登記的效果是房屋所有權不變更，但是不影響房屋買賣合同的效力。
3、農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。理由是：一，合同法將合同無效的標准限制在違反法律、行政法規。而判決認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據是《關於加強土地b轉讓嚴禁炒賣土地的通知》，該通知的發文機關是國務院辦公廳，而非國務院，故此文件不是行政法規，不能作為認定合同無效的依據。二，土地管理法規定的土地的使用權不得用於非農建設其立法本意旨在維持農業用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少，故將該條適用於宅基地是不妥的，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據也違反立法本意。三，從法律保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋並非是對農民利益的維護，而是對農民權利的侵犯。眾所周知，所有權的佔有、使用、收益、處分四個權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。四，我國新通過的《農村承包經營法》也體現了相同的精神，該法第32條規定，「通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉。」該條原則上賦予了農民處分自己的承包土地經營權的權利。
該法體現了以人為本的精神，充分尊重農民的自主性，相信農民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產，是立法精神的巨大進步。既然為農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉，農村宅基地也應做相同理解。
這些可以看一看。阻力是有的，但是利潤同樣也是豐厚的。力度還得自己拿捏。
❸ 沒有房產證但有工業土地使用證的廠房可以拿來出售嗎
你好來,你關心的應該是你的交自易風險吧,要兩個層次來回答:一、債權方面:合同只要雙方意思一致,並且沒有法律法規的禁止,就可以訂立。從這個角度來看,廠房屬於不動產,國有土地使用權可以轉讓,按房隨地、地隨房的原則,只要願買願賣的、沒有法律法規的禁止的話可以出售。二、物權方面:我國的物權變動以公示為生效要件。換句話說就是,你去變更房產證和土地證後,你才是所有人。你想想看,你沒有房產證你是合法的主人嗎?當然了,你們簽了合同,不過那隻能證明你們存在過交易,如果合同做的明確的話,你到有損失的時候還不能主張欺詐、或重大誤解。不過可以主張不當得利。還有補充一下,沒辦房產證要分析一下:是想不交房產稅,所以可以辦而沒辦呢;還是根本就通不過報建、規劃辦不下來呢。要是前者的話,該補什麼就補什麼,辦下來得了。後者呢,就是違章建築啦。不過周邊的廠區都是這情況,你不是孤立的一家的話,政府也不會隨隨便便進行拆除的。如果涉及將來的拆遷,那我也說不好,各地政策不同。最後在啰嗦一句:不良資產都可以賣,這個當然可以。適合自己,趁機抄底,也不是不可以。租一年廠房也要花錢的。
❹ 轉讓物權廠房需要夫妻都簽字嗎
如果物權廠房是夫妻共有財產，那麼轉讓時就需要夫妻雙方都簽字。如果不是，就不需要。
❺ 物權轉讓的方式有哪些
你問的是物權轉讓（變動權屬），還得物權的取得？
物權變動的方式：
1、動產，交付（支付價款獲得所有權）。
2、不動產，登記（變更所有權登記）
❻ 企業在物權內改造廠房是否合法
如果是合法使用，任何人不能幹涉
❼ 法律問題：物權法一物二賣屬於有權處分，還是無權處分
物權法一物二賣要區分兩種情形：（1）所有權人（含依法享有處分權人）將物讓與受專讓人甲，在轉屬移所有權之前再讓與受讓人乙，兩次轉讓都屬於有權處分。（2）所有權人（含依法享有處分權人）將物讓與受讓人甲，在轉移所有權之後再讓與受讓人乙，後一次轉讓屬於無權處分。不過，這已經不是通常討論的「一物二賣」了。
❽ 沒有房產證但有工業土地使用證的廠房可以拿來出售嗎
不可以買賣的，通常沒有房產證，無法證明房屋產權屬於誰，沒有房產證也不能房產過戶，因此不能買賣的。
二手房交易中，應遵循一般的流程，買賣雙方要先形成合意，即達成一致意見，再根據手續辦理過戶。具體來說，有以下幾個步驟：
1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。
5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。
8、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
❾ 簽訂買賣合同發現廠房又賣給另一個人
違反了合同法復的有關規定，需制承擔違約責任。當事人可以就同一房產與不同的人簽訂買賣合同，但不動產物權的變動以登記為生效要件。一房多賣的後果是當事人在將該房子過戶給其中一份合同中的買受人之後，其無法對其他合同的當事人履行合同義務，因此導致違約，其他未被履行合同中的買受人一方可能就此起訴。
《物權法》第九條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。