得建設用地使用權哪個部門批的

㈠ 建設用地使用權與宅基地使用權的區別

建設用地使用權與宅基地使用權的區別如下：

1、兩者的定義不同

建設用地使用權是指在回國家或集體所有的土地答上建造並經營建築物、構築物及其附屬設施的權利；宅基地使用權指的是農村集體經濟組織的成員依法享有的在農民集體所有的土地上建造個人住宅的權利。

2、兩者的使用主體不同

宅基地使用權是村民在集體經濟組織內部享有的權利，非本集體成員並不享有宅基地使用權；建設用地使用權對主體並沒有限制。

3、兩者的土地許可權不同

宅基地使用權人使用的土地只限於農村集體土地；根據《物權法》第十二章第一百三十五條的規定：「建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有佔有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。」建設用地指的是國家所有的土地。

4、兩者取得的費用條件不同

宅基地使用權的取得是無償的；建設用地使用權的取得大部分情況下都是有償的，需要交納土地使用費，只有在劃撥的情況下不用交納。

㈡ 《建設用地批准書》、《建設用地規劃許可證》與《國有土地使用證》有什麼區別

《建設用地批准書》、《建設用地規劃許可證》與《國有土地使用證》的區別是：作用不同、頒發的部門不同、頒發的對象不同、領取的時間不同。

1、作用不同。《建設用地規劃許可證》主要管項目的選址、性質、用途等；《建設用地批准書》主要管項目在建設前取得土地的合法性；《國有土地使用證》主要管建築物、構築物所有人取得土地使用權的合法性註明。

2、頒發的部門不同。《建設用地規劃許可證》——規劃部門；《建設用地批准書》——國土部門；《國有土地使用證》——國土部門。

3、頒發的對象不同。《建設用地規劃許可證》——建設單位；《建設用地批准書》——建設單位或個人；《國有土地使用證》——產權單位或個人。

4、領取的時間不同。《建設用地規劃許可證》——徵收土地前；《建設用地批准書》——項目建設前；《國有土地使用證》——項目建成以後。

《國有土地使用權證》是指經土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權面積、使用年限和四至范圍。

《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請徵用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件

《建設用地批准書》是建設單位或者個人的用地申請按照法定程序經批准後．由市、縣人民政府向建設單位或者個人頒發的准予使用建設用地的證件，是建設單位或者個人依法使用土地進行開發建設的法律憑證。按照國家規定，《建設用地批准書》由市、縣人民政府土地行政主管部門負責填寫和頒發。

(2)得建設用地使用權哪個部門批的擴展閱讀：

國有土地使用證辦理程序：

土地登記申請人(使用者)應持有關土地權屬來源證明相關材料，向國土資源局提出申請。

一、土地登記申請

1、有關宗地來源的政府批復及批准文件，建設用地許可證。提交國有土地使用權通過招標、拍賣、協議等形式進行操作程序中有效性的相關土地權屬材料。

2、因買賣、繼承、贈與等形式取得土地使用權的、提交買賣、繼承、贈與土地使用權轉讓協議書和公證書，原土地使用的國有土地使用證書。

3、提交土地登記申請人的身份證、戶口薄。企事業單位的土地使用者應提交土地登記法人證明書和組織機構代碼證、法人身份證。

二、地籍調查

對土地登記申請人的土地採取實地調查、核實、測量、繪制宗地草圖及紅線圖。查清土地的位置、權屬性質、界線、面積、用途及土地使用者的有關情況。並要求宗地四至鄰居界線清楚，無爭議，確認後簽字蓋章。

三、土地權屬審核

土地登記機關對土地使用者提交的土地登記申請書、權屬來源材料和地籍調查結果進行審核，決定對申請土地登記的使用者土地權屬是否准予登記的法律程序。

四、頒發國有土地使用權證書。

㈢ 建設用地使用權的受理條件什麼

協議出讓國有建設用地使用權需要滿足以下條件：
（1）協議出讓的國有建設用版地為權商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以外的土地。
（2）在市、縣人民政府國土資源管理部門公布國有建設用地使用權出讓計劃後的規定時限內，向市、縣人民政府國土資源管理部門提出意向用地申請的申請人有且僅有一個。市、縣人民政府國土資源管理部門公布計劃接受申請的時間不得少於30日。
（3）協議出讓的國有建設用地使用權價格不低於協議出讓最低價。

㈣ 什麼是國有土地建設用地

國有建設用地的含義：

1. 國有建設用地是指建造建築物和構築物的土地，包回括城鄉住宅答和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地和軍事設施用地等所有權為國家的土地。

2. 國有建設用地的使用者擁有劃撥建設用地使用權。但宗地范圍內的地下資源、埋藏物和市政公用設施均不屬劃撥范圍。使用權經依法登記後受法律保護，任何單位和個人不得侵佔。

3. 使用權人必須按照規定的用途和使用條件開發建設和使用土地。需改變土地用途的，必須向市、縣國土資源行政主管部門提出申請，報有批准權的人民政府批准。

4. 劃撥國有建設用地使用權未經批准不得擅自轉讓、出租。需轉讓、出租的，使用權人應當持資料向市、縣國土資源行政主管部門提出申請，報有批准權的人民政府批准。

5. 在國有建設用地使用過程中，政府保留對土地的規劃調整權。劃撥建設用地使用權人對土地范圍內的建築物、構築物及其附屬設施進行改建、翻建、重建的，必須符合政府調整後的規劃。

㈤ 集體建設用地使用二十年使用權歸誰

集體建設用地使用二十年使用權歸集體所有。

1、根據《中華人民共和國土地管理法》第十條規定：農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的；

由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬於鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉鎮、農村集體經濟組織經營、管理。

2、根據《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；

但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外；

3、根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定；農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

(5)得建設用地使用權哪個部門批的擴展閱讀：

1、有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用權：

（一）為鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的；

（二）不按照批準的用途使用土地的；

（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。

2、擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處罰款；

3、農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法佔用的土地，限期拆除在非法佔用的土地上新建的房屋。

㈥ 房產證上的權屬性質是國有建設用地使用權是什麼意思

房產證上土地國有是指開發商是通過交納土地出讓金的方式取得國有土地的使用權，而這種土地一般是住宅用地。

根據《中華人民共和國土地管理法》第五十五條以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府，都專項用於耕地開發。

(6)得建設用地使用權哪個部門批的擴展閱讀：

土地使用權的方式有哪些

1、土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有拍賣、招標和協議三種方式。

2、土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權的出讓構成土地使用權流轉的一級市場，土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。

集體土地使用權的轉讓，目前情況比較復雜，在法律中並無系統的規定，各地的做法也不一致。從原則上講，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農建設。因此，集體土地使用權的轉讓，目前一般是指不改變農用地性質的承包和轉包。

通過土地劃撥及建設用地程序取得的使用權是無限期的，通過土地使用權出讓取得使用權的，按照土地的用途不同，使用權的年限也不同。

3、土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。

㈦ 建設用地使用權出讓有哪些法律風險

建設用地使用權出讓法律風險及防範

取得建設用地是房地產開發最為重要的條件，有人將房地產開發的土地與建築物形象的比喻為「麵粉」和「包子」的關系，個人認為非常貼切。由此可見建設用地在房地產開發過程中的重要地位。建設用地使用權的取得不符合法律規定勢必會對整個房地產開發產生致命的影響。今天我將和大家一起分享房地產開發中建設用地使用權出讓中的法律風險及防範。

一、建設用地使用權取得的方式

（一）出讓：1、招拍掛取得；2、協議取得；

（二）劃撥用地；

（三）轉讓：1、資產轉讓；2、股權轉讓；3、直接轉讓土地

（四）合作開發

以上土地取得方式中，（一）、（二）類屬於土地一級市場范疇，（三）、（四）類屬於土地二級市場范疇。

二、建設用地使用權出讓的法律風險

（一）無效的法律風險

1、未經法律授權的主體簽訂的國有土地使用權出讓合同的法律風險

根據我國法律規定：出讓國有土地使用權的適格主體為市、縣級人民政府土地管理部門。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第十四條第二款 土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協議。

問題：區級人民政府、省級人民政府、直轄市人民政府土地管理部門、開發區管委會有無土地使用權出讓主體資格？

根據上述法律及司法解釋的規定：只有市、縣級人民政府土地管理部門享有法定的土地出讓權，法律、法規從未賦予過省級人民政府、區級人民政府土地管理部門行使土地出讓權。土地出讓權本質上屬於行政專屬權利，法無授權不得行使。

直轄市人民政府土地管理部門在這里應當屬於市級人民政府范疇，具有土地出讓權利。如果將直轄市人民政府歸為省級人民政府，下轄區級人民政府也無土地出讓權，必將導致直轄市范圍內的很多土地無法出讓，這並不是房地產管理法及城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例立法的應有之義。

最高人民法院通過司法解釋明確規定：開發區管委會作為土地出讓方與受讓方簽訂的土地出讓合同，應當認定無效。解釋施行前，開發區管委會與受讓方簽訂的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣級人民政府土地管理部門追認的，可以認定有效。因此：開發區作為出讓主體簽訂的土地出讓合同原則上無效，但滿足兩個條件後可以認定有效（1）開發區管委會與受讓人簽訂的土地出讓合同的時間是在解釋施行前；（2）起訴前經市縣級土地管理部門追認。

最高人民法院對省級人民、區級人民政府土地部門作為出讓方與受讓方簽訂的土地出讓合同的效力雖沒有明確規定，但根據其對開發區簽訂土地出讓合同的態度可以推定：解釋施行後，無土地出讓權的主體與受讓人簽訂的建設用地使用權出讓合同應當一律認定無效。

2、2002年《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》施行後， 以協議方式出讓經營性建設用地的法律風險

《中華人民共和國城市房地產管理法》第13條確立了土地使用權可以採取招標、拍賣或協議三種方式。

《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》第四條規定 商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 前款規定以外用途的土地的供地計劃公布後，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當採用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

至此，我國國有土地使用權出讓有招標、拍賣、協議和掛牌四種方式。

《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》各類經營性用地及經營性用地之外的土地有兩個以上的意向用地者的，必須以招拍掛方式出讓。該規定勢必限制了以協議方式出讓經營性用地。

2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發了《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即「71號令」)，要求從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。也就是說，在2004年8月31日之前，各省區市不得再以歷史遺留問題為由採用協議方式出讓經營性國有土地使用權，以前盛行的以協議出讓經營性土地的做法被正式叫停。831大限

問題：《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》施行後，以協議方式出讓經營性建設用地的合同是否有效？

個人認為：《中華人民共和國城市房地產管理法》為法律，《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》為部門規章，規章的內容與法律規定相抵觸，應當適用法律的規定，同時，根據《合同法》解釋一的規定：違反法律、行政法規的強制性規定合同才無效。《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》施行後，通過協議方式簽訂的經營性建設用地出讓合同雖然違反部門規章，或者也可以說是違反國家政策，但未達到違反法律行政法規的強制性規定的程度。所以，違反該政策並不導致合同無效。但違反該政策可予以行政制裁，即合同有效但因存在違反國家的政策而不能實際履行，合同雙方均可申請解除合同，根據雙方各自的過錯程度承擔相應的法律責任。

2009年《中華人民共和國物權法》施行後，將經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓國有土地上升為法律的強制性規定。今後，未通過招拍掛而以協議方式簽訂的經營性建設地用地的土地出讓合同應當被認定為無效合同。

【風險防範】在簽訂國有土地出讓合同時注意取得土地是否符合法律規定的方式，否則可能無效。尤其是在BT項目中政府部門以土地換項目的情況。

3、出讓合同中缺乏土地規劃條件的法律風險及防範

規劃條件是土地出讓的前提條件之一，非經規劃，土地不得出讓。《中華人民共和國城鄉規劃法》第39條規定：規劃條件未納入國有土地使用權的出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效；對未取得建設用地規劃許可證的建設單位批准用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關批准文件；佔用土地的，應當及時退回；給當事人造成損失的，應當依法給予賠償。該條規定明確規定因缺乏規劃條件而致使土地出讓合同無效，同時沒有任何補救辦法。因此出讓合同中沒有關於出讓土地的規劃條件必將導致出讓合同無效。

《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》第五條 出讓城市國有土地使用權，出讓前應當制定控制性詳細規劃。

出讓的地塊，必須具有城市規劃行政主管部門提出的規劃設計條件及附圖。

第六條 規劃設計條件應當包括：地塊面積，土地使用性質，容積率，建築密度，建築高度，停車泊位，主要出入口，綠地比例，須配置的公共設施、工程設施，建築界線，開發期限以及其他要求。

【風險防範】國有土地使用權人在與土地出讓部門簽訂土地使用權出讓合同時應當注意確認對方的主體身份，出讓主體為市縣級人民政府土地管理部門以外的任何主體均可能導致合同無效。【風險防範】審查土地出讓合同中應當嚴格把握合同中是否有關於出讓土地規劃條件的條款，沒有該條件的合同應慎重簽訂。

【風險防範】土地受讓人受讓建設用地後，應當按照約定履行合同義務，遵守出讓合同約定及法律、行政法規的相關規定，變更土地用途應當同時取得規劃主管部門及市縣級土地管理部門的雙重同意，否則可能導致合同被解除而土地開發無法繼續的法律風險。

二、受讓方違約，出讓方解除合同、收回土地的法律風險

1、受讓方變更土地用途，未經出讓和和規劃部門的雙重同意

土地用途是建設用地使用權出讓合同的基本內容，確保土地用途不變是土地受讓人應當履行的基本義務，也是土地出讓人監督受讓人如何利用土地的重中之重。土地用途的審批許可權在於政府規劃部門。

問題：土地受讓人取的了建設用地使用權後經規劃部門同意變更土地用途後，是否可以直接按照規劃部門同意變更後的土地用途利用土地？

《城市房地產管理法》第18條規定：土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市縣級人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第六條受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。

所以，建設用地使用權人取得了土地使用權後要變更土地用途需同時滿足兩個條件：1、取得規劃行政主管部門的同意；2、取得出讓方的同意，並簽訂補充協議或重新簽訂出讓合同，調整土地出讓金。

2、未按土地出讓合同的約定按時足額繳納土地使用權出讓金；

3、改變土地規劃條件；

4、未按時開發導致土地閑置等 情形的可能被土地出讓人收回土地。

以上第（1）（2）、（3）種收回為解除合同後收回，從法律規定的表述來看，該三種通過解除合同後被收回土地的，除非出讓合同約定不退還出讓金的，否則應該退還出讓金，由出讓人承擔違約責任。第（4）中為行政強制無償收回，帶有行政處罰性質。

《城市房地產管理法》第16條規定：土地使用者必須按照出讓合同的約定支付土地使用權出讓金，未按照出讓合同約定支付出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以要求違約賠償。

《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第6條規定：受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，出讓方請求解除合同的，應予支持。

《城市房地產管理法》第二十五條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

【 風險防範】變更用途需經雙重同意；按時交納土地出讓金，資金周轉困難應及時申請緩交取得出讓人同意；改變規劃條件應當申請；囤地有風險、及時開發，因國家機關原因或不可抗力應注意保留證據

（三）出讓方違約的法律風險

土地使用權人支付土地出讓金後，經常會面臨政府因規劃調整、征地拆遷安置未完成等情況而無法按時交出土地或已經交付的土地存在高壓線、地下管網及周邊化工廠等搬遷未能解決，未能達到三通一平、五通一平的熟地條件，土地使用權人接收土地後勢必會產生高昂的費用或者根本沒辦法開發利用土地。土地出讓方不按照出讓合同約定的時間及條件交付達到開發建設條件的土地，當然構成違約，雖然土地受讓方可以通過訴訟途徑追索損失，但「撕破臉皮後」土地受讓人作為開發企業難以保證在今後的開發過程中不被土地出讓方「穿小鞋」，整個開發過程將「舉步維艱」。所以實踐中，很少發生土地受讓人起訴出讓人要求承擔違約責任的情況。

【風險防範】鑒於土地出讓方「惹不起」，受讓人應在獲取出讓土地前應做好盡職調查及現場勘察工作。

三、國有土地使用權出讓合同糾紛的法律性質（民事還是行政？）

關於國有土地使用權出讓合同的是民事合同還是行政合同？相應的糾紛是民事糾紛還是行政糾紛？理論界和實務界爭議頗多。有人認為是民事合同，產生的糾紛應當是民事爭議。有人認為是行政合同，產生的爭議，應當通過行政訴訟解決。個人覺得各種觀點都有一定的道理，所以，本人在此持折中觀點。即：既不能簡單的把一個國有土地出讓合同糾紛當成完全的民事合同糾紛，也不能簡單的把國有土地出讓合同糾紛當成完全的行政合同糾紛。應當就合同爭議的具體內容具體評價。

民事：如土地受讓人未按約支付土地使用權出讓金或改變土地用途屬於違反合同的違約行為，土地出讓人可以基於雙方通過自願、平等、公平競價為取得建設用地使用權而簽訂的合同解除合同，收回土地，同時出讓人還可以要求受讓人承擔違約責任。這完全符合民事合同及糾紛的基本形式；

行政：如土地受讓人因未按期進行或完成土地開發，導致土地閑置的，土地出讓人可以根據法律規定無償收回土地。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第17條第2款規定：未按照合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。從該條規定可以看出，國家對於閑置土地的行為採取的是具體的行政處罰措施對行政相對人的利用土地的違法行為予以處罰。同時，《閑置土地處理辦法》規定：滿兩年為動工開發的，市縣國土資源主管部門應報經有批准權的人民政府批准後，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。

個人觀點：對於國有土地使用權出讓合同糾紛要看糾紛的具體內容，有些糾紛應當通過民事訴訟途徑解決；有些糾紛明顯屬於具體行政行為，應當通過行政訴訟途徑解決，不能一概而論。

司法機關態度：按民事糾紛處理。

1、最高人民法院將國有土地使用權出讓合同糾紛納入民事案件案由的合同糾紛中予以規定並在《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中將國有土地使用權出讓合同糾紛定性為民事審判。（根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律規定，結合民事審判實踐，就審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋。）

2、最高法將國有土地使用權出讓合同糾紛歸為民事案件合同糾紛案由中予以立案處理。

㈧ 什麼是建設用地使用權

建設用地使用權是因建築物或其他構築物而使用國家所有的土地的權利。在我國現行的法律概念體系中，沒有使用地上權這一概念。
建設用地使用權的內容就是地上權人享有的權利和承擔的義務。
(一)建設用地使用權人的權利
1．佔有和使用土地。建設用地使用權就是為保存建築物或其他工作物而使用土地的權利，因此使用土地是土地使用權人的最主要權利。建設用地使用權人對土地的使用權，應當在設定建設用地使用權的行為所限定的范圍內進行。例如，限定房屋的高度、限制房屋的用途，建設用地使用權人使用土地時不得超出該項范圍。由於建設用地使用權為使用土地的物權，建設用地使用權人為實現其權利，自然以佔有土地為前提；同時，建設用地使用權人也可以准用不動產相鄰關系的規定。
2．權利處分。建設用地使用權人可以處分其權利。這主要有以下幾種情形：
(1)建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。既然建設用地使用權是以保存建築物或其他工作物為目的，則其必須與建築物共命運，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分。建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分。但是，在設定建設用地使用權時如果當事人對建設用地使用權的轉讓做了限制，則建設用地使用權人不得轉讓其建設用地使用權。
(2)抵押。建設用地使用權可以為抵押權的標的物，此時，其地上的建築或其他工作物也隨之抵押。另外，當地上的建築物或其他工作物抵押時，其使用范圍內的建設用地使用權也隨之抵押。
(3)出租。建設用地使用權人可以作為出租人將建設用地使用權連同地上的建築物或其他工作物租賃給他人使用並收取租金。在建設用地使用權出租後，建設用地使用權人(出租人)仍須向土地所有人履行義務。
但是，通過土地劃撥取得的建設用地使用權，只有在下列幾種情況下，才可以轉讓、抵押、出租：①土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；②領有國有土地使用證；③具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；④簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。在其他情況下，通過劃撥土地取得的建設用地使用權不得轉讓、出租、抵押。
3．附屬行為。建設用地使用權人可以在其地基范圍內進行非保存建築物或其他工作物的附屬行為，如修築圍牆、種植花木、養殖等。
4．取得地上建築物或其他工作物的補償。建設用地使用權人在土地上建造的建築物或其他工作物以及其他附著物，其所有權應當屬於建設用地使用權人。立法例上有認定建設用地使用權人對於建築物或其他工作物有取回權。但取回難免會使物受到毀損，而且即使取回後恢復土地的原狀，也往往對土地不利，從社會的利益上看是有害的。因此，立法例上又往往確認土地所有人對建築物或其他工作物以購買權補救之，即土地所有人以時價購買地上的建築物或其他工作物時，地上權人不得拒絕。這種購買權是否行使，由土地所有人決定，建設用地使用權人不得勉強；而且該項購買權一旦行使，建設用地使用權人即不得再行使其取回權。我國物權法規定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照法律規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，並退還相應的土地出讓金。另一方面，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
(二)建設用地使用權人的義務
1．建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。
2．建設用地使用權人在建設用地使用權消滅時，應當將士地返還給所有權人，原則上應恢復土地的原狀。因此，如果建設用地使用權人以取回地上建築物或其他工作物及附著物為恢復原狀的手段時，則取回不但是建設用地使用權人的權利，也是他的義務。
3．建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批准。
不懂請追問，滿意請採納，謝謝！

㈨ 建設用地使用權屬於誰 開發商還是住戶

2樓正解！還有，購買商品房後，即使業主沒有辦理土地使用權證，但只專要擁有房產證，就已經屬在法律上擁有了相應的土地使用權。但上述一切的前提是，開發商在銷售商品房之前，以獲得土地使用權證。現在很多開發商在各種手續和證照未全的情況下就出售商品房，造成房屋產權尤其是土地使用權糾紛。所以絕大部分物業專家和律師都會提醒購房者，在簽署合同簽一定要查看開發商的相關證照是否齊全。

㈩ 建設用地批准書與土地證的區別

兩者區別：

1、使用領域不同

建設用地批准書是用於專在土地上建設建築，屬土地證是用於證明土地的所有權

2、代表含義不同

建設用地批准書表明土地所有人可以在土地進行建設項目，土地證是表明所有人可以對自身財產的使用權

3、權利不同

建設用地批准書是執行自己的財產使用權，土地證是財產擁有權

(10)得建設用地使用權哪個部門批的擴展閱讀：

《中華人民共和國集體土地所有證》: 是集體土地所有人依法對集體土地享有佔有、收益和處分權利的合法憑證。

《物權法》第十二章建設用地使用權

第一百三十五條建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有佔有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。

第一百三十六條建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

第一百三十七條設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。
工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。