房開企業轉讓土地使用權

① 非房地產企業轉讓土地使用權與房地產開發企業轉讓土地使用權，在計算土地增值稅有什麼不同謝謝

區別主要是在扣除項目的計算上吧。取得土地使用權時繳納的契稅：房地產開發企業可以作為扣除並可作為加計扣除的基數，但非房地產企業不能扣除；轉讓土地使用權時繳納的印花稅：房地產開發企業不能扣除，但非房地產企業可以扣除；（其實上兩項都與會計制度的規定有關）還有重要一項，房地產開發企業可以享受（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)兩項加計20%扣除，但前提是轉讓的不是生地哈。

② 企業不動產轉讓是包含房屋和土地使用權嗎

有些的確兩證已經合並在一個證上了。
城市土地使用權屬於國家所有，個人買房也僅有土地使用權，房屋所有權僅是地上房屋，房屋是建在地上的，因此轉讓房屋必須將房屋所有權及佔地土地使用權一並轉讓。

③ 房地產企業取得的土地使用權的准備持有待增值後轉讓，應計入投資性房地產嗎

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值（房地產買賣的差價），或兩者兼有而持有的房地專產。屬
投資性房地產應當能夠單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權、持有並准備增值後轉讓的土地使用權和已出租的建築物。

④ 關於房屋土地使用權出讓，轉讓，如何繳納契稅

按照契稅暫行條例細則第十一條規定，以劃撥方式取得土地使用權的，經批准轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補交契稅，其計稅依據為補繳的土地使用權出讓費或者土地收益。可以看出，房產轉讓者是這筆補交的出讓金的法定納稅義務人。
以劃撥方式取得土地使用權的，經批准轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補繳契稅。其計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。以劃撥方式承受國有土地使用權不徵收契稅，轉讓時補繳。
一、根據《契稅暫行條例》第二條：本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：
1、國有土地使用權出讓；
2、土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；
3、劃撥方式取得的土地使用稅不屬於契稅的徵收范圍。
二、《契稅暫行條例實施細則》第十一條：以劃撥方式取得土地使用權的，經批准轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補繳契稅。其計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。
四、根據《財政部國家稅務總局關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》第二條規定，先以劃撥方式取得土地使用權，後經批准改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。
五、以劃撥方式承受國有土地主要是：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；法律、行政法規規定的其他用地。
以劃撥方式取得土地使用權要交什麼稅
一、土地取得費：
1、集體土地：征地補償、安置補助費、青苗補償費；
2、城鎮土地：房屋及構築物補償費、徵收安置補助、停業損失補償費；
二、相關稅費：
1、集體土地：耕地佔用稅、耕地開墾費、新菜地開發建設基金、征地管理費；
2、城鎮土地：徵收管理費或服務費（評估費等）；
三、土地開發費：
1、基礎設施配套費。
2、公共事業建設配套費。
四、開發利息（開發期投入開發資金佔用利息）。
五、土地開發利潤（開發企業的利潤）。
注意：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

⑤ 某房地產開發公司取得國有土地使用權後,未經開發就將土地轉讓給他人的行為是否違法

違法。

根據我國房地產管理法第38條規定，以出讓方式取得的土地使用權，其轉讓必須符合版三個條件：權
第一，按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書
第二，按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件;
第三，建成的房屋必須有房屋所有權證書。

題目中的出讓方違反了第二條規定，屬於違法。

⑥ 公司轉賣土地和房屋如何做賬合適

1、轉讓土地涉及到的稅種：增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅；對方應繳納契稅。

2、財務處理：

（1）企業將土地作為無形資產並且地上沒有建築物，收到土地轉讓款時：

借：銀行存款

貸：營業外收入

結轉土地轉讓成本：

借：營業外支出

借：累計攤銷

貸：無形資產

計提稅費時：

貸：應交稅費-增值稅等

貸：營業外支出

（2）企業若是將土地使用權轉讓投資性房地產時：

處置投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記「銀行存款」等科目，貸記「其他業務收入」科目。

按該項投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，借記「投資性房地產累計折舊（攤銷）」科目，按該項投資性房地產的賬面余額，貸記「投資性房地產」，按其差額，借記「其他業務成本」科目。已計提減值准備的，還應同時結轉減值准備。

(6)房開企業轉讓土地使用權擴展閱讀：

房地產轉讓的條件

下列房地產不得轉讓，轉讓也無效：

(1)達不到下列條件的房地產不得轉讓。

①以出讓方式取得土地使用權用於投資開發的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上;

②屬於成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件;

③按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書。

(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的……

(3)依法收回土地使用權的。

(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的。

(5)權屬有爭議的。

(6)未依法登記領取權屬證書的。

(7)法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情況。

房地產轉讓的程序

(1)簽定房地產轉讓合同。

房地產轉讓必須簽定書面合同。房地產轉讓合同應具備以下條款：合同當事人的姓名或名稱、住所;房地產權屬證書名稱和編號。

房屋坐落繪制、面積、四至界限;土地宗地號、土地使用權年限及取得方式;房地產的用途或使用性質;成交價格及支付方式;房地產交付使用的時間;違約責任;雙方約定的其他事項。

(2)房地產轉讓權屬登記。

房地產轉讓應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，否則房地產轉讓行為無法律效力。

新的房地產產權人領取變更後的房屋所有權證書，並憑該證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。同級人民政府土地管理部門核實以後，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

⑦ 為什麼企業出售土地使用權的土地增值稅是計入固定資產清理 而房地產企業則計入稅金及附加

因為企業經營范圍不同，
房地產企業，出售房產，
出售房產所屬土地使用權，計入銷售回成本，稅金及附答近計入「稅金及附加」科目。
除此之外其他企業，出售土地使用權，不屬於主營業務范圍，對應稅金計入「固定資產清理」科目。

⑧ 房地產企業可以轉賣土地使用權嗎

土地使用權不得由企業私自交易，土地的交易目前大致可以通過以下專方式實現流轉：屬
1、通過政府收回土地，後通過招拍掛、協議轉讓方式實現流通；
2、企業通過股權轉讓實現實質性的土地流通；
3、由擁有土地使用權的企業以土地投資成立新公司來實現土地的流通。
但各地區的土地整理公司（都是由當地政府投資成立的公司）可以通過向農民征地，然後通過整理後交給政府進行公開招拍掛或協議轉讓。

⑨ 轉讓土地使用權如何繳納增值稅

一、一般納稅人

（1）轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可選擇適用一般計稅方法，也可以按財稅〔2016〕47號文件規定選擇適用5%的徵收率差額征稅。

（2）轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權，則必須採用一般計稅方法，且不適用減去土地使用權原價的差額扣除，根據《國家稅務總局關於發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，

房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。這里只規定了房地產公司銷售自行開發房地產項目可以適用土地差額扣除，其他沒有差額扣除的文件依據。

二、小規模納稅人

（1）轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇按3%的徵收率全額計稅，也可以選擇按財稅〔2016〕47號文件規定採用5%的徵收率差額計稅。

（2）轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權，根據《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十六條只能適用3%的徵收率全額計稅。

(9)房開企業轉讓土地使用權擴展閱讀：

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。

納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便演算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%

（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%

（四）增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

⑩ 房地產企業以轉讓形式取得土地使用權，以什麼票據入帳

房地產企業以轉讓形式取得土地使用權，以什麼樣票據入賬