房屋使用權評估增值稅

❶ 營改增後企業房屋使用權轉讓增值稅率

企業房屋使用權轉讓，其實就是經營租賃服務，增值稅稅率11%。

❷ 轉讓土地使用權如何繳納增值稅

一、一般納稅人

（1）轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可選擇適用一般計稅方法，也可以按財稅〔2016〕47號文件規定選擇適用5%的徵收率差額征稅。

（2）轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權，則必須採用一般計稅方法，且不適用減去土地使用權原價的差額扣除，根據《國家稅務總局關於發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，

房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。這里只規定了房地產公司銷售自行開發房地產項目可以適用土地差額扣除，其他沒有差額扣除的文件依據。

二、小規模納稅人

（1）轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇按3%的徵收率全額計稅，也可以選擇按財稅〔2016〕47號文件規定採用5%的徵收率差額計稅。

（2）轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權，根據《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十六條只能適用3%的徵收率全額計稅。

(2)房屋使用權評估增值稅擴展閱讀：

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。

納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便演算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%

（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%

（四）增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

❸ 土地使用權評估調賬需要繳納增值稅嗎

使用權評估增值稅入帳？指那一方？一般的評估是無須做賬務處理的，除非涉及到國企改制內，或者是企業購買容其他企業的全部股權，被購買企業保留法人資格的，被購買企業應按照評估價調帳；被購買企業喪失法人資格的，購買方應按照評估價對相關資產負債等進賬。還有就是國家規定清產核資等。

❹ 土地增值稅扣除條例中關於舊房和建築物評估

這條規定主要是針對二手房轉讓而制定的。
由於二手房轉讓也涉及到土地增內值稅的徵收，容在計算增值額時，舊房或建築物的價值是可以扣除的。但這個價值必須按照此條規定所計算的評估價，而不能是交易雙方自定的價格，否則當此價格過高時，就會造成少征、漏征土地增值稅。

❺ 使用權轉產權不滿兩年需要交增值稅嗎

使用權轉產權不滿兩年需要交增值稅。
規定是賣家出售不滿2年的住房，需要交納房價5%的增值稅，滿2年持有賣掉住房，可以免除。

❻ 土地使用權評估時是否應該考慮土地增值稅和所得稅費用

不需要考慮上述二個稅款。

❼ 使用權轉產權不滿兩年需要交增值稅嗎

是的，財稅2016第36號文件附件三：五、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，版按照5%的徵收率全額權繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策僅適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市。

❽ 土地增值稅如何核定徵收

土地增值稅的徵收方式：

一、核定徵收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%徵收率徵收，這種模式類似於目前的個人所得稅徵收方式。如成交價為50萬元,土地增值稅應為500000×1%=5000元。

二、減除法定扣除項目金額後，按四級超率累進稅率徵收。其中又分兩種情況,一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。

(8)房屋使用權評估增值稅擴展閱讀：

一、計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

二、計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目

三、土地增值稅的作用

1、有利於增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控。

2、有利於國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為。

3、有利於增加國家財政收入為經濟建設積累資金。

參考資料來源：網路-土地增值稅

參考資料來源：網路-中華人民共和國稅收徵收管理法

❾ 土地使用權評估 土地增值稅怎麼扣除

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建築物版及其附著物（以下簡權稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應依照本條例繳納土地增值稅。

❿ 國有土地使用權出讓時增值稅怎麼算的

一、凡轉讓國有土地使用權並取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人，轉讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計稅依據為轉讓土地使用權所取得的增值額。

1、稅率為：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

二、納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便演算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

(一)增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

(10)房屋使用權評估增值稅擴展閱讀:

（1）以房地產進行投資聯營

以房地產進行投資聯營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯營條件，免徵收土地增值稅。其中如果投資聯營的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資聯營的就不能暫免徵稅。

（2）房地產開發企業將開發的房產轉為自用或者用於出租等商業用途，如果產權沒有發生轉移，不徵收土地增值稅。

（3）房地產的互換，由於發生了房產轉移，因此屬於土地增值稅的征稅范圍。但是對於個人之間互換自有居住用房的行為，經過當地稅務機關審核，可以免徵土地增值稅。

（4）合作建房，對於一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；但建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。

（5）房地產的出租，指房產所有者或土地使用者，將房產或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產企業雖然取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，因此，不屬於土地增值稅的征稅范圍。

（6）房地產的抵押，指房產所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產的產權、土地使用權在抵押期間並沒有發生權屬的變更，因此對房地產的抵押，在抵押期間不徵收土地增值稅。

（7）企業兼並轉讓房地產，在企業兼並中，對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，免徵收土地增值稅。

（8）房地產的代建行為，是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成後向客戶收取代建收入的行為。對於房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬於勞務收性質，故不在土地增值稅征稅范圍。

（9）房地產的重新評估，按照財政部門的規定，國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬於土地增值稅征稅范圍。

（10）土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，

只要土地使用者享有佔用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等。