商品房預登記權利人有物權嗎

❶ 房屋預告登記證明在法律上能證明商品房的歸屬嗎

可以。

我國物權法第20條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

我國《民法通則》第72條及《合同法》第133條規定，所有權自標的物交付時起移轉，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。不動產物權變動屬法律另有規定的情形，我國一些法律僅就不動產物權變動粗略地規定了應當登記，否則不能發生物權變動的結果，但並未建立健全的不動產登記制度。

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在不動產交易中，不動產的物權變動需以登記為公示手段，才發生不動產所有權的移轉。但在債權行為的成立與不動產的移轉登記之間時常會有很長的時間間隔。在理論上和實際生活中都給了不動產所有權人進行違反前一個債權行為的處分、移轉等物權行為。

預告登記制度正好預防了這種危險。保障債權人獲得不動產所有權。也就是說預告登記制度使得義務人誠實履行自己對相對債權人的義務。債權人也就可以依賴誠實信用原則的預期來實現自己對不動產所有權的預期。

❷ 商品房預售登記備案是否取得物權

你的問題可以轉化為，在建工程是否享有物權？

《物權法》
本法所稱物權，是指權利人依法回對特定答的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
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根據物權法定原則，物權只有上述幾種權利。
商品房取得預售登記的備案時，尚未進行所有權權屬登記（大產權確權），所以沒有取得物權。
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商品房取得預售登記的備案時，一般處於建設狀態，屬於在建工程，只有不完整的所有權屬性「佔有、使用、收益、處分」，至少在使用、收益 方面不完整。
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對在建工程抵押，實際上是將在建工程作為其土地使用權的附屬一並抵押的（見物權法）。所以在建工程在法律上並不是獨立的物（雖然有獨立價值）。

❸ 房屋的預告登記屬於誰的是開發商保留還是交給購房人

預告登記是《物權法》中規定的一個新的制度，它保護的是買受人的權益不受損害。在房屋買賣合同簽訂並登記機構申請預告登記後，未經預告登記的權利人（即買受人）的同意而處分不動產的，不發生物權效力。該制度從一定程度上避免了賣方一房兩賣而導致前面買受人的權利可能遭受損害。
若真正實現不動產所有權的取得，在預告登記後三個月內應盡快到登記機構申請不動產所有權不動產所有權變更登記

物權法第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
根據此條，預告登記的效力是針對不動產處分人和第三人，換言之，第三人在預告登記存續期間無法取得不動產所有權，也即無法享受善意第三人的權利。
另外，關於A反悔的問題，A、B之間由房屋買賣合同來約束，B可以要求A承擔違約責任，也可以要求其履行合同義務。若B選擇後者並訴諸法院，應會得到支持，法院將判決將不動產所有權判歸B所有。
所以，房屋預告登記無論是開發商保留或是交給購房人 都是一樣的！都是需要開發商履行義務，都是可以保障購房人權力的！
建議再電話咨詢當地房管局，辦公大廳都有便民咨詢台的！

❹ 房屋預告登記證是物權還是債權關系

你好：
預告登記是典型的債權物權化，是對債權的確認，可以對抗物權。預告登記後，出賣人有義務協助買受人辦理房屋過戶手續，不得再次出售，否則不發生物權效力。
以上內容僅供參考。

❺ 請問一下，房產局對房屋的預售預購備案登記與房屋產權登記有什麼區別各種登記的法律效力或法律責任如何

房屋的預售預購備案登記與房屋產權登記的區別如下:

一、登記種類不同。

房屋預售備案僅指開發商在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內，向項目管轄范圍的房產交易管理部門申請辦理商品房預售合同備案手續。

房屋產權登記包括國有土地范圍內房屋所有權登記；抵押權、地役權登記；預告登記、更正登記；異議登記。

二、登記機關不同。

房屋預售備案登記機關為房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門。

房屋產權登記機關為直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。

《城市商品房預售管理辦法》第十條：「商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。」

三、辦理主體不同。

房屋預售備案登記的主體為房地產開發企業。

房屋產權登記的主體為房屋交易雙方當事人。

商品房預售合同備案登記的效力，在於使預售合同能產生對抗善意第三人的效力。也就是說，如果開發商在簽訂預售合同後，又擅自轉移給他方時，消費者可用登記備案的預售合同對抗開發商的轉讓行為，可以依法請求法院裁定其行為無效。

房屋產權登記的效力在於確認所有權發生變更。

《中華人民共和國物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

❻ 預告登記的對象是物權還是債權預告登記後權利性質會發生變化嗎

一、是債權。

預告登記時物權變動尚未實現，因此登記對象不是物權本身，而是將來房產物權變動的請求權。因此請求權本身雖是一種債權，但預告登記使該債權具備了物權的某些效力，是請求權物權化的一種具體表現。

預告登記是典型的債權物權化，是對債權的確認，可以對抗物權。預告登記後，出賣人有義務協助買受人辦理房屋過戶手續，不得再次出售，否則不發生物權效力。

二、物權與債權的聯系和區別：

（一）兩者的聯系：

1、物權、債權都是一種民事權利，基本的財產形式，反映經濟生活中的財產關系。當中物權是支配權，債權是請求權，物權和債權的保護方法不同。

2、物權是和債權相對應的一種民事權利，它們共同組成民法中最基本的財產形式。財產權的靜止狀態體現為物權，在運動狀態中又表現為債權，物權和債權反映著社會經濟生活中最基本的財產關系。

3、物權和債權盡管都屬於財產權的范疇，但和債權相比較，物權是支配權，而債權是請求權，債權人一般不是直接支配一定的物，而是請求債務人依照債的規定為一定行為或不為一定的行為。

（二）兩者的區別：

1、物權的權利主體是特定的，而義務主體是不特定的。債權人的請求權只對特定的債務人發生效力，正是從這個意義上說，債權又被稱為對人權。債權要成為物權必須要完成一定的公示方法。

2、物權具有優先性，債權具有平等性。物權的優先性，首先表現在當物權與債權並存時，物權優先於一般的債權。物權的優先性還表現在，同一物上有數個物權並存時，先設立的物權優先於後設立的物權，這就是物權相互間的優先效力。

3、第三，物權能夠對第三人產生效力，物權都具有追及性，所謂追及的效力，是指物權的標的物不管輾轉流通到什麼人手中，所有人可以依法向物的佔有人索取，請求其返還其物。任何人都負有不得妨礙權利人行使權利的義務，無論何人非法取得所有人的財產，都有義務返還。

4、在權利設定上的區別。物權設定時必須公示，動產所有權以動產的佔有為權利象徵。動產質權、留置權亦以佔有為權利象徵，而不動產則以登記為權利象徵，地上權、地役權、抵押權等亦以登記為權利象徵。公示常常伴隨著物權的存在。而債權只是在特定的當事人之間存在的，它並不具有公示性，設立債權亦不需要公示。

5、因此當事人之間訂立合同設立某項物權，如未公示，可能僅產生債權而不產生物權。物權的設立採取法定主義，物權的種類和基本內容由法律規定，而不允許當事人自由創設物權種類。

5、物權和債權的保護方法不同。

❼ 商品房買賣預告登記與商品房買賣合同備案登記有何區別

1、法律效力不同

商品房預售合同備案登記制度是一種行政管理制度，而預告登記是不動產登記制度，二者的法律效力完全不同。

2、登記的程序及部門不同

《城市房地產管理法》第四十四條第二款規定：「商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。」可見商品房預售合同的登記備案是政府主管部門行使監管職權、房地產經營企業滿足預售條件履行報備義務接受資格審查的一項行政管理行為。

而預告登記時雙方合意之下申請的，只有雙方達成合意才能可以申請登記，也可以不用申請預告登記。可見登記備案的啟動主體是房地產開發商，而預告登記的啟動主體則是簽訂了物權協議的當事人。且根據《房屋登記辦法》的規定，辦理預購商品房預告登記必須有已經登記備案的商品房預售合同原件才能辦理，即備案登記是預告登記的前置程序。

3、兩者的登記機關也不一定是同一個

預告登記就是房屋的登記機構，而商品房預售合同登記備案的可以是建設主管部門也可以是房地產管理部門。

4、適用范圍不同

商品房預售合同的登記備案，其登記的標的僅限於商品房預售合同，商品房的現房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同都被排除在備案登記的范圍之外;而預告登記適用於所有不動產交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權的有償轉讓、房地產開發項目的整體受讓等。

預告登記制度具有如下特點：

1、根據物權法定原則，預告登記制度作為我國《物權法》規定的不動產物權登記制度中的重要制度之一，其性質與法律效力均有明確規定；而我國對商品房預售登記備案制度並沒有明文規定。

2、預告登記制度是對權利人享有的物權請求權的登記，使其具有物權效力，具有合理性；而商品房預售登記備案制度是對商品房預售合同的登記，使其具有物權效力存在理論上的障礙。

3、預告登記制度是權利人根據私法行使私權的行為，是「意思自治」原則的體現，更好地體現了房地產市場的經濟性，提高了效率；而商品房預售登記備案制度是預售人依據公法進行的，具有行政強制性。

4、預告登記制度適用的范圍更為廣泛，依據《物權法》第二十條第一款的規定，只要是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，都可以按照約定向登記機構申請預告登記；而商品房預售登記備案制度只適用於商品房預售。

進行商品房預告登記：

1、商品房買賣合同登記備案後，購房者可以和開發商在預售合同中合同約定預告登記。

2、約定後，購房者到房地產管理部門進行申請，經過受理審核後，由房產管理部門記載於登記簿，購房者交費後領取登記證明。

3、辦理登記預告需要提交的材料有：預告登記申請書；申請人的身份證明；已登記備案的商品房買賣合同，以及當事人關於預告登記的約定；買受人單方申請預購商品房預告登記，出賣人與買受人在商品房買賣合同中對預告登記附有條件和期限的，買受人應當提交相應的證明材料；其他必要材料。

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預告登記特點

預告登記與一般的不動產登記區別表現在：一般的不動產登記都是指不動產物權在已經完成的狀態下所進行的登記，而預告登記則是為了保全將來發生的不動產物權而進行的一種登記。預告登記作出後，並不導致不動產物權的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發生物權變動的權利。

納入預告登記的請求權，對後來發生與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排它效力，以確保將來只發生該請求權所期待的法律結果。因此，預告登記是與異議登記同時構成不動產登記中的重要內容。

商品房買賣合同的主要內容：

1、當事人，商品房的出賣人一般是房地產開發企業，應註明其名稱、法定代表人、工商登記號、住所及聯系方式等基本情況。買受人如為法人或其他組織，同樣予以註明。如為自然人，則應註明其姓名、身份證件號碼、住所及聯系方式等。

2、商品房基本狀況，要註明出賣人出售房屋的法律依據，包括土地使用權出讓合同號、土地使用權證或建設用地批准書號、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、如為預售商品房，還應明確其預售許可證號。

3、價款及支付方式，商品房的價款包括單價與總價兩種。總價可以按幢、套或單元計價，不論商品房實際面積與約定是否存在誤差，均不對其價格進行調整。單價是按商品房面積計價，可分為依建築面積計價、依套內建築面積計價和依使用面積計價三種方式。

商品房買賣合同的價款支付方式一般有三種方式：第一，以所購商品房抵押貸款的方式付款，也稱按揭付款；第二，一次性付款；第三，分期付款。按揭付款方式，應明確約定買受人應支付的首期金額及支付時間與方式，向哪家銀行申請貸款，如貸款申請不獲批准時有關事項的處理等。如為一次性付款或分期付款方式，則應明確房款或各期房款的支付時間及方式。

4、商品房交付使用方式及條件，合同需明確商品房的交付時間與程序。通常由出賣人於合同約定日期前通知買受人前往商品房所在地接受交付，買受人則於交付使用通知送達後按約定或通知指定的日期接受交付。

合同應對商品房應當具備的使用交付條件約定，主要為商品房應具備必要的驗收文件，如建築工程質量驗收、消防驗收、綜合驗收登記備案表等。買受人依照合同約定的交付使用條件對商品房進行驗收。

❽ 查封預告登記的房產，房屋登記人或者是所有權人是否可以辦理房產證

1. 可以。

2. 查封預告登記抄不影襲響房產證的辦理。

3. 房產證辦理流程是：

   （1）買賣雙方進行房產交易後一個月內持房屋買賣合同和其他證件到房地產交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。

   （2）買賣雙方接到交易所辦理過戶手續的通知後，應攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續費、契稅、印花稅後就可以辦理過戶手續。交易所會給買方發放房產賣契，原則上房產證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續和產權登記的，可出具委託書委託代理人代為辦理。

   （3）辦理完買賣過戶手續後，買方應持房地產交易所發給的房產賣契，在三個月內到房屋所在地的市或區（縣）的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發票存根復印件、、身份證復印件、《房屋所有權轉移登記表》、《牆界表》、《面積計算表》。

   （4）經房地產管理部門審查驗證後，買方可領取房地產權證。

❾ 商品房預告登記和抵押權預告登記以及已簽合同的區別

黃色--「預購商品房預告登記」指購房人簽了預售合同，為了保障購房人權內益，以防一房容兩賣，
意義：告訴別人，這房子，某人已經先買下了。
登記申請人是開發商和購房人。
粉色--「預購商品房抵押權預告登記」是指購房人以預購的商品房期房做抵押，向金融機構申請購房貸款。同樣，由於是處於期房階段，它暫時還不能辦「其他權利登記」，所以，就先辦該登記。
意義：預先申明，該房屋已經先抵押給我（銀行）了，別人不能再主張抵押權了，防止購房人再將該房抵押給別人。
登記申請人是金融機構（銀行）和購房人。
當你貸款成立後，銀行把錢匯入開發商賬戶，那個時候，你在網上看到的顏色就是紅色的了。

❿ 物權法中預告登記的性質與預售登記的具體內容有那些

預告登記的性質如何，國內外學者均有不同的看法。例如，在德國民法中，有人主張，經由預告登記，獨立的限制物權便獲產生；也有人認為，預告登記已被賦予了可得對抗嗣後意欲發生物權變動的第三人的特別效力，它不具有任何實體權性質的效力，充其量不過是一種登記法上的制度。還有人認為，預告登記惟有對將來權利取得予以保護，而對所有權人（讓與人）加以拘束，以資限制其權利。受讓人縱為預告登記，然對該土地猶未有支配權，故登記前之土地所有權受讓人之權利，乃非物權，而是物權之期待。從各國法律規定來看，預告登記使登記的不動產物權變動的請求權具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權效力。因此，從預告登記的性質上說，預告登記是債權物權化的一種具體表現。所謂債權物權化，是指債權具備了物權的某些效力。從各國法律的規定來看，預告登記的對象基本上限於不動產物權變動的請求權。
商品房預售登記並不具有預告登記的性質，這是因為：第一，在商品房預售登記的適用對象上，商品房預售登記是對商品房預售合同的登記，而預告登記是對請求權的登記，兩者的目的是根本不同的。前者進行保全的是商品房預售合同，而後者是權利人的請求權。這一差異導致了商品房預售登記並不具有預告登記制度的功能，預告登記的保全權利、保全權利順位及確保交易安全的功能無從體現。第二，根據預告登記制度的理論，申請預告登記的人為享有請求權的權利人，義務人為不動產的現時所有權人，請求權人應取得義務人的承諾或法院的假處分命令才能申請預告登記。而在商品房預售登記中，申請人為商品房預售人，同時其又是商品房預售登記的義務人，且法律、行政規章強制預售進行商品房預售登記，這與預告登記性質不符。同時，商品房預售人進行預售登記是依據公法而進行的，而預告登記是登記權利人依據私法行使私權的行為。可想而知，如果商品房預售中的購房人無權申請進行預售登記，而作為債務人的預售人對進行商品房預售合同登記又沒有什麼利益可言，甚至要支付預售登記的費用，那麼商品房預售合同登記如何起到保護交易安全、維護當事人合法權益的作用呢？第三，預告登記制度的核心是其效力，各國法律大多規定了預告登記具有保全順位的效力、保全權利的效力與滿足的效力等。只有賦予預告登記以這些效力，才能使預告登記具有實際意義，成為請求權的保全手段。而我國對商品房預售登記僅有「應當」進行登記的規定，而沒有對登記效力的規定。不僅沒有規定未經登記的預售合同是無效還是不能對抗第三人；而且也沒有規定經過登記的預售合同，預購人是否具有對抗第三人的效力，是否可以對抗隨後成立的物權變動或有損於登記債權的行為。第四，我國法律、行政規章未規定商品房預售登記的消滅，這也與預告登記制度不符。預告登記只是一種請求權的保全，不具有獨立的效力，只有在將預告登記推進到本登記時才具有意義。因此，預告登記由於一些特定的事由出現而消滅，不會永遠存續。而我國商品房預售登記不塗銷，存續時間非常長，這也意味著其目的在於行政管理，而非對購房人的請求權進行保護。由此可以斷言，我國實行的商品房預售登記僅僅是預售行政管理的一種預售資格審查手段，不具備債權保全的對抗效力，與預告登記制度存在著根本上的差異。