未取得土地使用權的房地產轉讓

① 沒有土地使用權的房子能辦房產證嗎

從法律角度來講，房產證和土地證是房主擁有該房產以及土地使用權的證明，兩者是內密不可分的，沒容有土地證，就意味著房主不具備對該土地的使用權，那麼在該土地被被人侵佔的時候，無法維護自己的合法權益。
根據法律規定，土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物的所有權隨之轉讓，土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物的所有權時，其使用范圍內的土地使用權也隨之轉讓。房產證和土地證密不可分。
有房產證無土地證的影響：
只有房產證沒有土地使用權證，勢必會給住宅地產購置及交易帶來風險。
一是難以知曉在土地使用權上設定抵押權的情況，也就無法及時規避風險。
二是難以發現開發商違規用地的事實。
三是二手房交易將受影響。《城市房地產管理法》規定，房地產上市交易，必須出示房屋所有權證和國有土地使用權證。
四是在拆遷補償時會遭受損失。《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條規定，房屋拆遷評估價格為拆遷房屋的房地產市場價格。因此，拆遷補償金不僅包含房屋所有權價值，還包含了土地使用權價值。購房者如果未辦理土地使用權證，在拆遷過程中就可能得不到關於土地使用權的相應補償。

② 未辦房產過戶來變更土地，國土資源局依法可不辦

□王龍
閱讀提示：《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十條第三款明確規定，房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地行政主管部門申請土地使用權變更登記。在未辦理房產變更登記的情況下，國土局拒絕為其辦理土地使用權轉讓和變更登記手續，是依法辦事。
［案情］
1995年5月，A鎮蠶繭站以劃撥方式取得1863平方米國有土地使用權，建有13間房屋，建築面積1100平方米，並依法領取了國有土地使用證和房屋所有權證。
2003年4月10日，蠶繭站與絲綢廠簽訂協議，將1863平方米國有土地使用權連同13間房屋一起轉讓給該廠。由於怕承擔過戶手續費用，絲綢廠一直沒有辦理房產過戶和土地使用權變更登記手續。
2006年4月，因道路拓寬改造，需要對絲綢廠受讓地塊地上建築物進行拆遷。在評估後，A鎮人民政府同意就13間房屋補償絲綢廠22萬元。絲綢廠堅持按照土地使用面積1863平方米計算拆遷補償費。A鎮人民政府則提出，可以按照土地使用面積計算拆遷補償費，但絲綢廠必須提供合法有效的土地權屬證明。
於是，絲綢廠向國土局提出申請，辦理土地使用權轉讓和土地變更登記手續。國土局向絲綢廠答復，不予辦理。絲綢廠即以國土局行政不作為為由，提起行政訴訟。
法院受理此案後，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十條第三款的規定，認為絲綢廠未辦理房產變更登記，即申請辦理土地使用權轉讓和變更登記手續，不符合法律規定，國土局對其申請不予辦理，於法有據，法院作出裁定，駁回絲綢廠的起訴。
［分析］
本案中，判定國土局不予辦理土地使用權轉讓和變更登記手續行為是否構成行政不作為，關鍵要看國土局不予辦理的行為是否有法律依據。如果有法律依據，符合法律規定，國土局對絲綢廠申請的事項就應當予以辦理；如果缺乏法律依據，不符合法律規定，國土局對絲綢廠申請事項不予辦理，就不是不作為。否則，國土局如果明知為絲綢廠辦理土地使用權轉讓和變更手續不符合法律規定，卻為之辦理，則是亂作為，要承擔相應的法律責任。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十條第三款明確規定，房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
本案中，絲綢廠申請辦理土地使用權轉讓和變更登記手續，應當遵循此規定，先辦理房產變更登記，再辦理土地使用權轉讓和變更登記手續，在未辦理房產變更登記的情況下，國土局拒絕為其辦理土地使用權轉讓和變更登記手續是依法辦事、依法行政的體現，而不是行政不作為。

③ 通過出讓方式取得土地使用權後，為什麼不可以處分該宗土地

土地使用權獲取方式主要有出讓、劃撥、轉讓三種方式。一、以出讓方式取得國有土地使用權1、內涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

無償收回劃撥土地使用權的，其地上建築物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形：根據《城市房地產管理法》第二十四條的規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：(1)國家機關用地和軍事用地;(2)城市基礎設施用地和公益事業用地;(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;(4)法律、行政法規規定的其他用地。

以劃撥方式取得土地使用權的，經主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發土地使用權證。4、轉讓、出租、抵押的限制性規定：劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建築物有合法產權證明，經當地政府批准其出讓並補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，並根據其情節處以相應罰款。

④ 房地產轉讓時土地使用權該怎麼搞啊

萬購地產網答抄(1)房地襲產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

(2)以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。

(3)以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

⑤ 某房地產開發公司取得國有土地使用權後,未經開發就將土地轉讓給他人的行為是否違法

違法。

根據我國房地產管理法第38條規定，以出讓方式取得的土地使用權，其轉讓必須符合版三個條件：權
第一，按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書
第二，按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件;
第三，建成的房屋必須有房屋所有權證書。

題目中的出讓方違反了第二條規定，屬於違法。

⑥ 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時應當符合哪些條件

1.按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得了土地使用權證書內；2.按照出讓合同約定進容行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其它建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

⑦ 未取得土地使用權，僅銷售房產需要繳土地增值稅嗎

未取得土地使用權，僅銷售房產的，也需要按2%先預繳土地增值稅，

⑧ 為什麼以出讓方式獲得的土地使用權不可以轉讓 為什麼以出讓方式獲得土地使用權的，可以轉讓房地產

可以轉讓土地使用權的就是出讓方式的取得土地，改變土地用途需要政府專門審批批准

⑨ 國有土地使用權沒有房產是否允許轉讓

小產權房在法律上的地位

「小產權房」以其低廉的價格迅速在全國各大城市蔓延開來，並已在房屋市場上占據了不小的份額，它的合法性及其所引發的一系列的問題也接踵而至。前不久北京市建委發出「關於購房有關問題的風險提示」，提醒購房者不要購買無產權的或房屋權屬有爭議糾紛的房屋，並稱「針對當前房地產交易市場中影響交易安全，損害交易當事人合法權益的問題，市建委鄭重提示廣大消費者，不要購買無產權的或房屋權屬有爭議糾紛的房屋，如宣傳為『使用權』、『鄉產權』、『小產權』的房屋都不要購買，此類房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續。」。這再次引起了大家對「小產權房」的關注及對其法律地位的爭論。
到底小產權房是否合法、是否能夠購買或轉讓，首先就要明確什麼是「小產權」？其實「小產權」並不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。因此，對「小產權」的涵義並沒有一個規范的解釋。目前，對「小產權」的 解釋歸納起來主要有三種解釋。
第一種解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫「大產權」，購房人的產權叫「小產權」，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的，相對講，發展商的大，購房人的小。
第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫「大產權」，要補繳土地出讓金的叫「小產權」。按這種解釋普通商品房就是「大產權」房，經濟適用房就是「小產權」房。
第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫「大產權」，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫「小產權」，又被稱為「鄉產權」。購房人要注意的是「鄉產權」並不構成真正法律意義上的產權。
第一種和第二種解釋的「小產權」是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規定較為明確。而第三種解釋的「小產權」的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。這正是我們今天要探討的主要話題。
鄉產權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉讓？
首先應當明確的是鄉產權房只要依法辦理了相關審批手續，其就是合法建築，法律是允許鄉村集體在集體土地上建造住宅的。因此，並非只要是鄉產權房就是非法建築，其只是因銷售環節存在的一些問題和現行法律法規發生沖突，才讓人誤認為是非法建築。既然是合法的，那麼鄉產權房是否可以購買和轉讓呢？根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。而且，根據有關法律規定嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。農村村民將原有住房出賣、出租後，再申請宅基地的，也一律不批准。由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。因此，作為農村集體以外的公民購買鄉產權房的行為是不能為法律認可的，其行為是無效的。這一方面是因為農村宅基地使用權只是村民對集體土地享有的使用權，而土地的所有權仍歸村集體享有，因此，就村民個人而言其是不能處分該土地的。另一方面是因為農村宅基地使用權是本集體成員在集體內享有的一種社員權，而其作為社員其是不能將該項權利轉讓於他人的。而作為一種社員權是不能由集體成員以外的第三人享有的。而由鄉鎮政府所頒發的產權證書是無效的，並不能證明房屋產權。因為鄉鎮政府並非我國法律規定的房屋產權頒證機關，其是不具有頒證資格的，所以其行為是無效的。同時，我國法律規定不動產產權是以登記為原則的，未經登記的其產權是不能得到法律認可的。而鄉產權房在鄉（鎮）政府或村委會所辦理的轉讓手續同樣是不能得到法律承認的。但這並不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。
那城鎮居民已經購買或准備購買鄉產權房會有什麼風險？
第一，法律風險，前面已經詳細論述了由於鄉產權房的特殊法律屬性，使得鄉產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為鄉產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其並不是商品房。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對鄉產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及鄉產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由於購買鄉產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款並按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉產權房仍然購買的，由於己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由於合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由於鄉產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
第二，政策風險，在購買的是在建鄉產權房，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那麼結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房後如果遇到國家征地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。
第三，目前，鄉產權房屋的開發建設還沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管同樣存在缺位。而鄉產權房屋的開發得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。而且，入住後的物業管理也極易出現問題。
第四，由於所購鄉產權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產主管部門的批准，無法辦理合法的產權手續，購買後也不能合法轉讓過戶。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。
鄉產權房屋有可能變成大產權房嗎？
有不少人認為隨著《物權法》的出台，公民的財產權利全面被肯定，鄉產權房也會被法律所認可，最終可以轉化為合法的產權房。那鄉產權房屋究竟能轉化為真正意義上的產權房嗎？從我國目前的相關法律規定來看，鄉產權房屋轉化為產權房還缺乏法律依據。而從我國對土地的管理理念與土地管理的價值取向來分析，短期內我國還不會放開集體土地的流轉。因此，鄉產權房屋向產權房的轉化還需要一段較長的時間。同時，即便今後鄉產權房屋可以轉化為產權房，從現有的土地制度來看，購房人還會需要繳納土地出讓金。如此一來購房人購買鄉產權房屋的費用也就與購買商品房相差無幾。
因此，我們建議最好不要購買鄉產權房，已經購買了也應盡早退房。如果你認為自己能夠承擔文中所述的風險，或確實需要購買鄉產權房屋，我們建議你最好能購買現房，並注意考察項目是否辦理了相應的審批手續及開發商的資質和信譽，從而盡量降低購房風險。如果你既無法或不願承擔前述風險，又想購買鄉產權房屋，就目前而言你只有將戶口轉到鄉產權房屋所在的村集體。
以上內容均為律師個人觀點，僅供參考！

⑩ 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產，應當符合哪些條件

您好，我是注冊執業的土地估價師和房產評估師。關於您所咨詢的問題，首先轉讓後內的用途與容剩餘年限，不得越過原出讓合同內容，即不得更改規劃用途，不得超越原出讓合同的終止日期。其次，成片開發的用地，需要投入資金額度不小於整體項目的25%，單獨建設項目不得小於30%，否則不允許轉讓。最後，轉讓時請核實相關產權方無糾紛，避免帶來經濟影響。如果對我的回答滿意，記得選為最佳答案。未盡事宜，可以私*信聯系。