不動產國有土地使用權抵押登記

① 辦理房產抵押貸款時還必須辦理土地使用權抵押登記嗎如下補充,但一般好象都沒有辦理土地使用權抵押登記啊

是的，必須得辦理土地抵押登記，如果是自己的房子，就不用，要是企業（房地產開發商的）就必須要用土地證抵押登記！要不然就無法變現

② 土地上附著物沒有房產證，土地可以給辦理抵押登記嗎

可以
（一）土地使用權的地價評估和合同的簽訂。土地使用權抵押應當由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。
1、以出讓方式取得的國有土地使用權，由抵押權人進行地價評估或由具有土地估價資格的中介機構評估並經抵押權人認可後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。
2、以劃撥方式取得的國有土地使用權，由抵押人委託具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，並批准抵押，核定出讓金後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。因此，在劃撥土地的估價中，金融機構和房地產估價機構都應對出讓金部分以及由此產生的相關稅費加以重視，房地產估價機構有義務在估價報告中對其加以披露。這就要求房地產估價機構詳細掌握當地有關房地產的各種政策、規章制度，有依據的向相關的報告使用者提供咨詢意見，以實現房地產估價機構的顧問功能。
3、鄉（鎮）、村企業廠房等建築物抵押涉及農民集體土地使用權的抵押，由抵押人委託具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門的確認，並明確實現抵押權的方式，需要轉為國有的，同時核定土地使用權出讓金及相關稅費。然後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。
4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的農民集體土地使用權，由抵押人委託具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，並經土地管理部門確認後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。
抵押出讓土地使用權的，抵押終止期限不得超過土地出讓終止期限。
（二）土地使用權抵押登記申請土地使用權設立抵押權的，抵押人和抵押權人應在抵押合同簽訂後15日內，持被抵押的土地的使用權證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記，一方到場申請抵押登記的，必須持有對方的授權委託文件。除提交上述材料外，還應分別情況，提交以下材料：
5、以劃撥土地使用權抵押的，提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金的證明；
6、以房屋及其佔有范圍內的土地使用權抵押的，提交房屋所有權證；
7、抵押鄉（鎮）、村企業廠房等建築物涉及農民集體土地使用權抵押的，提交集體所有者同意抵押的證明；
8、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明；
9、抵押人和抵押權人委託他人辦理抵押登記的，提交委託書和代理人身份證件；
10、抵押權人為非金融機構的，其抵押借款行為依法應當辦理有關批准手續的，應當提交有關批准文件；
同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先後為序辦理登記。未按規定提交有關證明文件的土地使用權抵押登記申請，土地管理部門不予受理。
（三）土地使用權抵押登記和變更登記抵押登記申請經審查，符合規定要求的，准予登記，土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進行注冊登記。同時在抵押人的土地使用證內進行記錄，並向抵押權人核發《土地他項權利證明書》，土地使用權抵押權正式生效。因此，土地使用權抵押權取得的法律證明文件是《土地他項權利證明書》，土地抵押權人以任何形式佔有或控制抵押人的土地使用證，不僅不符合法律規定，而且對其未來實現其抵押權不會產生任何有利的影響。
土地使用權分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積，即一宗土地分割抵押時的分割劃分權只能屬於土地管理部門。
抵押期間，抵押合同發生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更後15日內，持有關文件到土地管理部門辦理變更抵押登記手續。
因處分抵押財產轉移土地使用權的，被處分土地使用權的受讓方、抵押人和抵押權人應在抵押財產處分30日內持有關證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續。處分抵押財產涉及集體土地所有權轉為國有土地的，按土地管理的有關規定辦理。
抵押合同的解除或終止，抵押權人應出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項權利證明書》一起交抵押人、抵押人自抵押合同終止或解除之日起15日內，持有關證明文件到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續。

③ 土地使用權抵押後能否辦理《商品房預售許可證》

這種情況是不能辦理《商品房預售許可證》的？跟據《深圳經濟特區房地專產轉讓條例》中規定，屬房地產開發商預售房地產應當符合下例條件：
（一）土地使用權已經依法登記，取得房地產權證書；
（二）取得《建築許可證》和《開工許可證》：
（三）除付清地價款外，投入開發建設的資金己達工程預算投資況額的百分之二十五，並經注冊會計師驗資；（2001年《深圳市關於加強土地化管理進一步搞活和規范房地產市場的規定》中提出：提高商品房預售條件，預售條件中的形象進度定為：七層以下的達到主休工程封頂，七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數。）
（四）房地產開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議；
（五）土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。
符合以上列條件的，房地產開發企業可以向主管部門申請預售許可，經主管機構核准後，發給《房地產預售許可證》。

④ 土地使用權預登記證可否抵押

《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》(法釋〔2000〕44號)第四十七條規定，以依法獲准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建築物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。《物權法》第一百八十二條規定，以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。從上述規定可以看出，在建房屋及其佔用范圍內的土地使用權可以依法進行抵押，相關法律法規並沒有予以禁止。此外，商品房預售完成後，土地使用權仍屬於開發商所有，從法律規定角度來看，開發商有權以預售商品房范圍內的土地使用權進行抵押。
問題的關鍵是，預售商品房中，部分購房戶如果進行了預告登記，開發商不能將預告登記范圍內的土地使用權直接進行抵押。依據《物權法》第二十條的規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。可見，預告登記向後具有保全效力和排他效力，預購人在簽訂預購合同時的預期是沒有負擔的房地產所有權，開發商在將建設中的房地產進行預售後，受預告登記排他效力的制約，其處分不動產的權利受到限制，不得再以預售的商品房及其佔用范圍內的土地使用權設定抵押。因此，如開發商將預售房范圍內的土地使用權進行抵押，只有在徵得商品房預購人同意後，其抵押行為才有物權效力。

⑤ [轉載]建設用地使用權抵押後新增的建築物屬於抵押財產嗎

是的。

對有新增加建築物的建設用地的使用權實現抵押權時，應當將該土地新增的建築物與建設用地使用權一並處分，但由於新增加的建築物不是抵押財產的范圍，所以對有拍賣新增建築物所得的價款，抵押權人不得優先受償。

《城市房地產管理法》第五十一條：房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。

(5)不動產國有土地使用權抵押登記擴展閱讀：

房地產交易、轉讓、抵押規定：

（依據：《城市房地產管理法》）

第一節一般規定

第三十二條房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

第三十三條基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定並公布。具體辦法由國務院規定。

第三十四條國家實行房地產價格評估制度。

房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

第三十五條國家實行房地產成交價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

第三十六條房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

第二節房地產轉讓

第三十七條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

第三十八條下列房地產，不得轉讓:

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件:

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第四十條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第四十一條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

第四十二條房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。

第四十四條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

⑥ 我的房子有房產證但土地性質是劃撥的能抵押貸款嗎

房子有房產證，土地性質是劃撥的可以辦理抵押貸款，以劃撥方式取得的國有土內地使容用權，由抵押人委託具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，並批准抵押，核定出讓金數額後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

抵押出讓土地使用權的，抵押權終止期限不得超過土地使用權出讓終止期限。土地使用權抵押權的設立、變更和消滅應依法辦理土地登記手續。土地使用權抵押合同經登記後生效，未經登記的土地使用權抵押權不受法律保護。

(6)不動產國有土地使用權抵押登記擴展閱讀：

土地使用權抵押登記必須以土地使用權登記為基礎，並遵循登記機關一致的原則，異地抵押的，必須到土地所在地的原土地使用權登記機關辦理抵押登記。縣級以上地方人民政府土地管理部門負責土地使用權抵押登記工作。

土地使用權抵押權的合法憑證是《土地他項權利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權的法律憑證，抵押權人不得扣押抵押土地的土地證書。抵押權人扣押的土地證書無效，土地使用權人可以申請原土地證書作廢，並辦理補發新證手續。

⑦ 土地使用權抵押和購房者有什麼關系

土地使用權處於抵押狀態和購房者發生關系應該僅存在於預售商品房這種情況。
一、抵押狀態回的的成因
首先明答確，目前對於確權登記的不動產標的物基本不存在土地使用權的單獨抵押，房屋通常以房地一體的原則同時抵押附著物和土地。而待對於開發建設的凈地，一般銀行會通過各種前置許可限制杠桿比率從而降低風險。有些資金緊張的開發商，在開發建設過程中通常在前期許可手續辦理完畢後將土地使用權抵押出去，以開發貸的形式獲得項目建設資金。而一旦該住宅項目達到預售節點，就會出現你提問的這種情況，即土地抵押出去了，這種商品房到底能不能買，有沒有風險。
二、土地抵押狀態不影響預售
在辦理預售許可時，如土地處於抵押登記的狀態，僅需抵押權人出具同意宗地其上商品房預售的書面意見或證明即可。對於抵押權人而言，盡快進入預售狀態意味著資金的快速回籠，即呆賬爛賬的風險降低。因此，抵押權人會配合出具同意證明配合辦理預售許可。
三、購房者面臨的潛在風險
通常，杠桿比率即貸款額度越高的企業，其資金相對緊張，意味著該開發企業周轉不靈或實力不足。同時如果住宅項目房產大證辦理後仍未解除抵押登記，那麼意味著購房者暫時無法辦理不動產證。

⑧ 用於房地產開發的國有土地使用權，抵押有什麼要求謝謝。

國有土地使用權抵來押自
申辦材料
1、填寫《國有土地使用權抵押登記申請審批表》
2、抵押雙方簽訂的抵押合同和借款合同（原件）
3、抵押雙方法人代表身份證明（原件，個人為身份證復印件）
4、企業法人營業執照（復印件）
5、國有土地使用證（原件）
6、地價評估報告及技術報告
7、房屋所有權證（土地上有房屋的）
7、土地部門認為應提交的其它材料
說明：①地上沒有附著物的劃撥土地使用權申請抵押的，不受理報件。②地上有附著物的劃撥土地使用權抵押，需提供雙方就處置土地時優先補交土地出讓金的承諾書。③屬於分割土地設定抵押登記的，需提供具有土地勘測定界資質的機構出具的抵押土地界線圖，並由抵押雙方共同認可。抵押期滿後涉及法院裁定需處分土地的，應由規劃部門出具規劃蘭線圖。④以上材料要求報送一式一份。 即辦件
流程：
1、受理
2、核查
3、核批
法定期限 20個工作日
辦結時限 20個工作日
收費標准
變更登記手續費：抵押額×3‰） （提交一式一份繳費憑據復印件）

⑨ 土地使用權抵押需要投入超過25%，是什麼法律規定的

第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。第三節房地產抵押
第四十七條房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
第四十八條依法取得的房屋所有權連同該房屋佔用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。
以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。
第四十九條房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
第五十條房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。
第五十一條設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
第五十二條房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
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