⑴ 土地使用權出讓合同違約
依照合同約定啊
出讓合同都是標准化的
裡面約定了 各種違反合同的處理方式
先仲裁 後起訴
⑵ 名為合作開發房地產實為土地使用權轉讓合同的認定及效力
您好，我是國家注冊執業的土地估價師和房產評估師。關於您所咨詢的問題，轉版讓後的土地用途，也要權符合原出讓合同的內容框架，包括使用年限和容積率、綠化率等經濟指標。關於售賣建成房地產的收益所得，請查找合同內相關條款，應該回明確標有利益分配和義務分擔的內容，否則該合同變相成為贈與合同，對土地使用權人造成的傷害和損失，只能由簽訂合同人獨立承擔。如果對我的回答滿意，記得選為最佳答案。未盡事宜，可以私*信聯系。
⑶ 用於農耕的土地使用權轉讓合同糾紛案件如何適用法律問
2012年10月26日，最高人民法院公布了《關於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同糾紛案件如何適用法律問題的批復》(以下簡稱《批復》)，對國有土地開荒後用於農耕的土地使用權的性質及該土地使用權轉讓合同的效力問題作出了明確規定。為便於審判實踐中正確理解和把握《批復》的有關內容，現就《批復》的起草背景及主要內容作簡要介紹。
一、《批復》的起草背景和過程
對國有的荒地進行開墾利用，對於充分發揮土地效益，實現土地資源的保值增值，促進經濟發展具有重要意義。在我國尤其是中西部地區，開墾利用國有荒地的情形時有發生，由此形成的糾紛案件也不在少數，有關國有土地開荒後用於農耕的土地使用權的性質及該土地使用權轉讓合同的效力問題也一直是困擾司法實踐的一個難題。現行法律對上述問題並無明確規定，導致理論和實踐對此存有較大爭議，影響裁判尺度的統一。
甘肅省高級人民法院(甘高法[2010]84號)《關於對國有土地經營權轉讓如何適用法律的請示》(以下簡稱《請示》)，針對國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同如何適用法律問題向最高人民法院請示。《請示》對此形成了兩種意見：一種意見認為，因案涉土地為國有耕地，不適用與建設用地有關的法律法規及司法解釋，屬於農村土地承包法第二條規定的「其他依法用於農業的土地」，應參照適用該法第三十七條「土地承包經營權採取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意」的規定;另一種意見認為，此屬於新類型涉農案件，根據黨的十七屆三中全會及最高人民法院《關於為推進農村改革發展提供司法保障和法律服務的若干意見》(法發[2008]36號)的精神，應當認定該國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同為有效。此為傾向性意見。
最高人民法院研究室經研究後認為，國有土地開荒後用於農耕的土地使用權的性質問題在現行法律中並無明確規定，該土地使用權轉讓合同的效力認定問題不僅與相關當事人利益攸關，而且會影響當事人開墾荒地的積極性，進而影響土地效益的充分發揮。鑒於《請示》所涉及問題在司法實踐中具有一定普遍性，為統一裁判標准，指導各級法院妥善審理相關案件，有必要制定司法解釋予以規范。正式立項後，研究室開展了深入調研，並先後徵求了全國人大常委會法工委、國務院法制辦、農業部、部分專家學者及最高人民法院有關部門意見，起草了《批復》，經最高人民法院審判委員會審議通過，予以發布施行。
二、《批復》的主要內容
關於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權是否應當適用農村土地承包法的問題。
對於這一問題，在調研過程中，有關部門及專家學者一致意見認為，開發未確定使用權的國有荒地從事農業生產的，不適用農村土地承包法，而應適用土地管理法及相關行政法規的規定。我們贊成此意見。農村土地承包法第二條規定：「本法所稱農村土地，是指農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用於農業的土地。」鑒於《請示》所涉及的土地為開荒後用於農耕而未交由農民集體使用的國有土地，並不屬於上述規定的農村土地，故不能適用該法調整。此類土地使用權的轉讓，應適用合同法和土地管理法等相關法律規定加以規范。
關於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定問題。
這一問題是《批復》的核心內容。對此，在調研過程中有兩種意見：一種意見認為，國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定不能適用農村土地承包法，而土地管理法等法律對於國有農用地使用權流轉並沒有設定行政審批等限定條件，其流轉無需履行審批手續，未取得相關證書或未經有關部門批准，只是土地使用缺乏合法性，並不影響合同本身效力，故國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同應當認定為有效;另一種意見認為，最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對此已有明確規定，其第9條規定：「轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批准權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。」國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定問題，可以直接適用此規定，即國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同在起訴前未經有關部門批準的，應該認定為無效。我們經認真研究後認為，對於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定問題，應該根據案情進行具體判斷，對於不違反法律、行政法規的強制性規定的，當事人僅以轉讓方未取得土地使用權證書為由請求確認合同無效的，人民法院應依法不予支持。
1.關於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同效力的判斷規則。合同法第四十四條第二款規定：「法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。」物權法第十五條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。」最高人民法院《關於適用合同法若干問題的解釋(一)》第4條規定：「合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。」其第9條第1款規定：「依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」雖然土地管理法第四十條規定：「開發未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，經縣級以上人民政府依法批准，可以確定給開發單位或者個人長期使用。」但是本條規定僅是對國有荒地出讓或劃撥的限定，並非對國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓的禁止性規定，「經縣級以上人民政府依法批准」也不是國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的生效要件。因此，不能以未經縣級以上人民政府依法批准或者未取得土地使用權證書認定國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同無效。
2.結合具體案情的考量。合同法第一百零七條規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」《請示》所涉及案件的雙方當事人在土地轉讓契約中明確約定：「待徐某某將所有土地手續辦齊全和土地雙方驗收後付第二次的40萬元。徐某某要盡快辦理土地使用的一切手續,待辦好後交苟某某收存保管。」可見，辦理土地使用權審批手續屬於合同約定的徐某某應當承擔的義務。徐某某未按約定履行該義務，應當承擔相應的違約責任，而不能據此認定該合同無效。
3.從法律效果與社會效果有機統一的辦案目標考量。作為一種新的涉農案件類型，在不違反法律、行政法規的強制性規定的情況下，盡量維持合同效力，不以未辦理相關土地使用權證書或履行批准手續為由認定合同無效，符合合同法、物權法及最高人民法院《關於為推進農村改革發展提供司法保障和法律服務的若干意見》等法律、規范性文件的精神，有利於維持合同關系穩定，促進土地開發和利用，推動農業生產和發展。
關於在國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同糾紛中貫徹物權變動與其原因行為的區分原則的問題。
區分原則是物權法規定的一項重要原則，其第十五條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。」在物權法施行後，有關土地使用權轉讓的合同效力要與物權變動本身予以區分，未辦理批准登記手續影響的是土地使用權是否變動本身，並不能就此認定合同無效。肯定合同效力，至少可以通過追究違約責任的方式對守約方予以救濟，也符合誠實信用原則的要求。但是若簡單地認定合同有效，在實踐操作上容易與土地使用權轉讓本身相混淆，影響國家的土地管理秩序。從維護合同誠信、公平保護當事人合法權益及鼓勵交易的理念出發，按照區分原則的要求，對國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定問題應作以下理解：
1.區分認定該土地使用權轉讓與該土地使用權轉讓合同的效力。轉讓人是否取得土地使用權證書或者其使用該土地是否經有批准權的人民政府批準直接涉及當事人對該土地是否為合法有權使用，當然也是該土地使用權合法有效轉讓的基礎性條件。但這應該與該土地使用權轉讓合同相區分，該合同的效力仍應依據合同法第五十二條等規定從合同本身進行判斷。對於當事人僅以轉讓方未取得土地使用權證書或者其使用該土地未經有批准權的人民政府依法批准為由請求確認該土地使用權轉讓合同無效的，人民法院應當依法不予支持。
2.區分認定該土地使用權轉讓合同的不同條款的效力。合同法第五十六條規定：「合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。」如上所述，轉讓人是否取得土地使用權證書或者其使用該土地是否經有批准權的人民政府批準是該土地使用權合法有效轉讓的基礎性條件。這可以影響該合同項下的土地使用權轉讓部分的效力，但不能影響該合同項下關於當事人履行辦理土地使用權證書義務條款的效力。在此條款不違反法律、行政法規的強制性規定的前提下，有關當事人負有辦理土地使用權證書的義務。而在其履行辦理土地使用權義務並取得土地使用權證書或者經過有批准權的人民政府依法批准後，該合同項下土地使用權轉讓部分的條款當然也就具備了合法有效的基礎。因此，對於未取得土地使用權證書或者未經有批准權的人民政府批準的情況下，將有關土地使用權本身轉讓的條款理解為未生效更為科學合理。這樣規定既充分尊重了當事人的意思自治，又能夠有效維護守約方的合法權益，更是倡導了誠實守信、鼓勵交易的合同法基本價值取向。
⑷ 土地使用權出讓合同變更與解除的條件有哪幾種情況
國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自願、有償的原則，對出讓土地的范圍、面積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權出讓金的繳納、土地開發建設與利用、土地使用權轉讓、出租、抵押、土地使用權期限屆滿、不可抗力、違約責任等問題友好協商、達成一致意見後，依法簽訂的書面協議。合同成立和生效。切勿混為一談。合同雙方當事人意思表示一致即充分協商後達成一致意見時合同即成立，但並不意味著該合同在出讓方和受讓方之間約定的權利義務內容產生了具有法律拘束力的效果即合同生效。合同的生效必須符合一定的要件：（１）合同的主體合格。（２）合同的訂立必須是當事人真實的意思表示。（３）合同訂立的程序必須合法。要按照國有土地使用權協議出讓、招標拍賣掛牌出讓等有關程序來簽訂合同，否則，會導致合同無效的法律後果。（４）合同的內容必須合法。出讓方、受讓方協商後訂立的合同不得違反法律、法規和社會公共利益。（５）經市、縣人民政府批准。（６）合同必須採取書面形式。合同效力和合同履行。合同效力是指依法成立的國有土地使用權出讓合同所產生的法律後果，即合同依法產生的具有約束出讓方、受讓方的強制力。具體表現在：（１）在出讓方和受讓方之間設定一定的權利和義務；（２）對出讓方和受讓方具有法律拘束力；（３）出讓方或受讓方不全面、適當履行合同，可以依據合同請求強制履行或要求違約方承擔違約責任；（４）產生及時通知、協助、防止損失擴大等合同附隨義務。合同履行是指受讓方按照合同的約定，支付土地使用權出讓金，出讓方依照合同約定向受讓方提供出讓的土地等行為。合同變更、解除和終止。對於國有土地使用權出讓合同來說，作為出讓方的市、縣土地管理部門比較固定，一般不會隨意改變。作為受讓方，如果受讓方擬把土地使用權轉讓給第三方，屬於土地使用權轉讓合同調整及規范的范圍。如果合同已履行完畢，也不存在合同主體變更的問題。國有土地使用權出讓合同主體的變更主要是指合同簽訂之後，實際履行之間，受讓人的名稱發生了變化或者出現法人合並、分立等情況。按照合同的一般理論及立法、司法實踐，法人合並、分立後，其權利義務由新設立的法人承擔，因此不需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同。對於受讓人名稱發生變化，法律法規並未明確規定，基於受讓人可能是自然人、法人或非法人團體，以及今後土地登記的方便，應重新簽訂國有土地使用權出讓合同為宜。合同解除，是指在合同生效之後、未全部履行之前，基於法定的原因或出讓人、受讓人一方或雙方的意思表示，使當事人之間的合同關系提前消滅的行為。主要有以下情形：出讓方和受讓方協商解除；受讓方逾期未全部支付土地出讓金的；出讓方未按合同約定提供土地使用權的；因不可抗力、土地滅失等致使合同目的不能實現的；出讓方未按合同約定的開發日期滿２年，被出讓方收回土地使用權而使合同解除。合同終止，是指因履行完畢、土地使用年限屆滿或其他法定原因致使當事人之間的合同關系歸於消滅的行為。如《土地管理法》第５８條規定的為公共利益需要使用土地等五種收回國有土地使用權的情形；合同約定的土地使用權期滿時，合同終止。根據國有土地使用權出讓合同的約定、法律的有關規定，土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期，但應當至遲於屆滿前一年提出申請，出讓人應當批准。此時，需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。違約責任。指國有土地使用權出讓合同的出讓方、受讓方不履行合同或者不按合同約定的條件履行合同所應承擔的法律責任，但出現法律規定的免責原因除外。出讓方不按合同要求提供土地使用權，應當承擔違約賠償責任。受讓方不按期支付土地使用權出讓金的，也應當承擔違約賠償責任。受讓方未按照合同約定進行開發建設，超過合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，出讓人可以向受讓人徵收相當於土地使用權出讓金２０％以下的土地閑置費。滿２年未動工的，出讓人可以無償收回土地使用權。法定的免責原因主要是指不可抗力、政府或政府有關部門的行為或動工所必需的前期工作造成動工開發遲延。對於出讓方或受讓方一方違約後，另一方能否要求對方繼續履行合同，法律沒有明確規定，不過按照實踐中的一般作法及合同的理論，應該可以。但法律同時賦予另一方有提出解除合同的權利。法律救濟途徑。出讓方或受讓方一方或雙方違約後，對方應通過怎樣途徑來保護自己的合法權益呢？先由雙方協商解決。協商不成的，當事人可以提交仲裁委員會仲裁，也可以向人民法院起訴。當然，如果土地使用者不按照合同規定的期限和條件開發利用土地，或者擅自改變土地用途的，市、縣土地管理部門（此時不以出讓方的身份出現）可以依職權予以糾正或處罰。
⑸ 土地使用權轉讓違法時，房屋買賣合同效力如何
馬穎秋律師解答： 《城市房地產管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的版相關規定，以下權合同應為無效：以出讓方式取得土地使用權的，沒有按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書； 按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，沒有完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，沒有形成工業用地或者其他建設用地條件； 轉讓房地產時房屋已經建成的，沒有房屋所有權證書； 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批而沒有報批或不予批準的； 有批准權的人民政府准予轉讓的，應沒有辦理土地使用權出讓手續並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金的。
⑹ 土地租賃合同解除情形有哪些
一、土地租賃合同解除的情形
土地使用權租賃合同解除的情形有以下幾種：
（1）協議解除，即在合同履行過程中，一方或雙方由於不可抗力或其他使合同不能履行的原因發生，經雙方當事人共同協議，在不違背法律及社會公共利益的前提下，協議解除原土地使用權租賃合同。
（2）當事人一方嚴重違約，使合同履行成為不可能，或在合同生效後，雙方當事人中的一方無故擅自違約，使得繼續履行原租賃合同成為不必要，並已經給無過錯方造成了嚴重的經濟損失、且這種損失已無法彌補的，無過錯方有權解除。
（3）情事變更解除，即在土地使用權租賃合同成立後，不是由於雙方當事人的原因發生了情事變更，致使合同的基礎喪失或動搖，如果繼續維持合同的原有效力，則顯失公平，依照情事變更原則，受損害一方當事人可以請求法院解除合同。情事變更原則是解除土地使用權租賃合同的一個法定原因。
土地使用權租賃合同的解除使基於原合同發生的債權債務關系消滅。這種消滅，只能是將合同解除時止之後的債權債務關系消滅，解除之前的債權債務關系仍然有效。
二、如何處理土地租賃合同糾紛
土地使用權租賃合同糾紛，是指出租人與承租人相互之間對土地使用權租賃合同的履行情況以及不履行的後果產生爭議。對履行的情況產生爭議，一般是指對土地使用權租賃合同是否已經履行或者其履行是否符合合同規定發生爭執。對不履行的情況產生的爭議，一般是指對於沒有履行或者沒有完全履行的土地使用權租賃合同的責任應當由哪一方承擔，承擔多少所發生的爭執。
土地使用權租賃合同糾紛的解決方式同其他合同一樣，有協商、調解、仲裁、訴訟四種方式，這里，主要談談人民法院在審理土地使用權租賃合同糾紛案件時應注意的幾個具體問題。
1、土地使用權租賃合同案件的受理與管轄。
凡是平等主體的公民之間，法人之間，其他組織之間及其相互之間發生的以土地使用權租賃為標的的民事權益糾紛，均應作為民事案件，一律由民事審判庭或人民法院受理。
向人民法院起訴的土地使用權租賃合同糾紛案件，應當符合我國《民事訴訟法》第一百零八條規定的條件，同時，還要符合該法第二十二條「對法人或者其他組織提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄」，第二十四條「因合同糾紛引起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄」的有關規定。除了依照法律明確規定的管轄外，當事人也可以依照我國《民事訴訟法》第二十五條「合同的雙方當事人可以在書面合同中協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄的規定。」也就是說，雙方當事人在訂立合同時，可以依照法律的規定，在合同的爭議解決條款中，協議選擇上述規定中的任意一個地方的人民法院為解決合同爭議的管轄法院。
2、土地使用權租賃合同糾紛案件的訴訟時效。
依照我國《民法通則》第一百三十五條之規定，一般情況下，出租人與承租人發生糾紛後，向人民法院起訴的時限為2年，從當事人知道或應當知道自己的權利受侵害之日起計算。這是法律明確規定的訴訟時效期間。在訴訟時效期間內，如果當事人向對方（債務人）主張過權利，或者債務人同意履行義務，或者當事人請求有關調解組織進行調解，或者當事人向人民法院提起訴訟，那麼，原訴訟時效中斷，訴訟時效期間從中斷之日起重新計算。反之，如果當事人（權利人）在自己的權利受到侵害之日以後的2年內，未發生訴訟時效中斷的事由，超過2年以後又向人民法院起訴的，這時權利人就只享有訴權，而永遠喪失了勝訴權。
在土地使用權租賃合同糾紛中，如果是因承租人延付、拒付租金而引起糾紛導致的訴訟應適用特殊訴訟時效。依照我國《民法通則》第一百三十六條：「延付或者拒付租金的訴訟時效為一年」之規定，當事人必須在知道或者應當知道自己的權利受侵害之日起一年內向法院提起訴訟。超過一年而當事人又沒有訴訟時效中斷的有力證據的，權利人也同樣喪失了勝訴權。但是，從權利被侵害之日起超過20年，人民法院不予保護。若遇特殊情況，人民法院可以延長訴訟時效期間。超過訴訟時效期間，當事人自願履行的，則法律不禁止。
3、處理土地使用權租賃合同糾紛案件應遵循的基本原則。
（1）有利於土地使用權有償使用的原則。
（2）依法保護合同的原則。在處理這類案件時，應當尊重合同雙方當事人的意思表示，只要雙方當事人的約定不違反法律、政策，不損害國家利益、社會公共利益和他人利益，就應維護合同的法律效力。一方當事人以法律沒有規定為由，否認合同的效力，不應予以支持。
（3）公平保護當事人合法權益的原則。土地使用權租賃糾紛案件中的當事人，不論是自然人還是法人，是本地人還是外地人，是中國人還是外國人，其主體資格和法律地位都是平等的，在土地使用權租賃中的合法權益都應當公平地依法予以保護。一方利用經濟優勢，進行不正當競爭，轉嫁經營風險的行為應不予保護。堅決抵制地方保護主義和部門保護主義。人民法院處理涉外、涉港澳台土地使用權租賃合同糾紛案件時，應注意當事人的實際情況和特點，正確運用我國對他們的優惠政策，保護他們的合法權益。
4、審理土地使用權租賃合同糾紛案件的法律適用問題。
人民法院在審理土地使用權租賃合同糾紛案件適用法律時，應注意以下幾點：
（1）法律、法規有明確規定的，要依照法律、法規的規定進行處理；
（2）法律、法規沒有規定的，要依照國家政策處理；
（3）法律、法規、政策都沒有規定的，應根據《民法通則》的基本原則，結合具體案情，從有利於保護雙方當事人的民事權益，有利於土地有償使用的原則出發，實事求是、合情合理地處理。
在土地使用權租賃合同糾紛中，合同訂立後，出現當事人無法預見和克服的客觀因素，如：國家政策性價格調整、稅率調整、國家規費調整等，如繼續履行原合同顯失公平的，可適用情勢變更原則酌情進行處理。
5、土地使用權租賃合同無效的的認定。
法院在審理土地使用權租賃合同糾紛時，應注意審查租賃合同是否違反了法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。凡違反《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十八條至三十一條規定的，所簽訂的土地使用權租賃合同應認定無效。另外，還應注意審查通過劃撥方式取得土地使用權的一方出租土地使用權時，是否經縣級以上土地管理部門和房管部門的批准，是否支付了全部土地出讓金等。凡未經合法批准，擅自出租劃撥土地使用權，而與對方發生了租賃合同糾紛，訴至法院處理的，或出租人違背《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條至第四十七條的規定，未經合法批准，自行出租或變相出租劃撥土地使用權的合同，均應認定為無效，並根據雙方的過錯程度大小，判定雙方各自承擔相應的民事責任。
6、承租人對地上建築物、其他附著物進行改建、擴建而與出租人發生糾紛的應區別不同情況進行處理。
（1）如果承租人在改建、擴建之前已徵得出租人同意，且雙方對產權有約定的，按約定處理。
（2）如雖經出租人同意，但對產權沒有約定的，產權應歸出租人。對改建、擴建地上建築物或其他附屬物的費用，由出租人折價償付。
（3）如承租人未經出租人同意，擅自改建、擴建地上建築物或附屬物的，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以適當折價歸出租人所有；若造成出租人損失的，應當負賠償責任。
（4）承租人在合法使用租賃的土地時，因不可抗力而使地上建築物和其他附屬物滅失的，原則上應由出租人申請重建。如承租人徵得出租人的同意，重建地上建築物有約定的，按約定處理，沒有約定或未經出租人同意而擅自重建、改建的，產權仍歸出租人，對因重建、改建、擴建地上建築物而支出的費用，由出租人予以適當補償。
⑺ 國有土地使用權轉讓合同糾紛該怎麼處理
一、 根據《中華人民共和國物權法》第一百九十一條、《中華人民共和國回擔保法》第四十九條的規定答，抵押期間抵押人轉讓抵押物，應當通知抵押權人並經抵押權人同意，否則轉讓行為無效。但《中華人民共和國物權法》第一百九十一條以及最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十七條還同時規定，未經通知或者未經抵押權人同意轉讓抵押物的，如受讓方代為清償債務消滅抵押權的，轉讓有效。即受讓方通過行使滌除權滌除轉讓標的物上的抵押權負擔的，轉讓行為有效。上述法律、司法解釋的規定，旨在實現抵押權人、抵押人和受讓人之間的利益平衡，既充分保障抵押權不受侵害，又不過分妨礙財產的自由流轉，充分發揮物的效益。
二、 根據《中華人民共和國物權法》第十五條的規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。該規定確定了不動產物權變動的原因與結果相區分的原則。物權轉讓行為不能成就，並不必然導致物權轉讓合同無效。
⑻ 該土地使用權出讓合同有效嗎
【問題】
2005年5月，某企業到某市投資，為建設廠房與某市開發區管委會簽訂國有土地使用權出讓合同。某企業隨後到某市國土資源管理部門辦理登記手續，卻被告知其與開發區管委會訂立的土地使用權出讓合同無效，某企業認為土地使用權出讓合同是民事合同且已支付了出讓金，該合同是有效的，遂向法院提起訴訟。
問：1.國有土地使用權出讓合同是否為民事合同？
2.某企業與某市開發區管委會簽訂的土地使用權出讓合同是否有效？
【分析】
本案主要涉及國有土地使用權出讓合同的法律性質、土地使用權出讓的主體以及土地使用權出讓合同的效力三個方面的問題。
（1）要明確的是國有土地使用權出讓合同的法律性質。《城市房地產管理法》第七條規定，土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓行為雖然具有一定的民事法律行為的特徵，但國家與用地者在出讓過程中表現的是一種行政法律關系。從法律本質上講，土地使用權出讓是一種行政許可行為，是國家特許某些當事人享有特定地塊的土地使用權的行政行為。土地使用權出讓合同是土地行政主管部門與相對人協商，對雙方在土地行政管理中的權利、義務進行約定，行政主體在合同的訂立或執行過程中起主導作用，雙方當事人之間形成的是行政法律關系。通過簽訂合同，雙方當事人設立、變更、終止的是行政上的管理和被管理關系。在執行合同過程中，行政主體可以根據實際情況的變化提出修改、中止或撤銷已經訂立的合同，以便於符合所要達到的行政目標的要求，而另一方當事人則沒有這種權利。
（2）根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓合同的出讓方為市、縣人民政府土地管理部門，其他部門無權出讓。但由於以往土地市場管理不規范，特別是對各類開發區內的土地管理缺乏有效措施，導致了一些開發區的國有土地出讓呈現無序狀態，開發區管委會擅自出讓土地的情況較為嚴重，引發了大量的合同糾紛。針對這種情況，最高人民法院2005年6月22日出台了《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），明確了土地使用權出讓的主體只能是市、縣人民政府，土地使用權出讓合同的訂立與履行由市、縣人民政府的土地管理部門具體負責。
（3）關於合同的效力問題，《解釋》對開發區管委會訂立的土地使用權合同效力認定作出區別對待的規定。《解釋》根據《合同法》的規定，在對欠缺生效條件合同的效力認定處理上，採取了補救性的措施，《解釋》明確將不具備法定主體資格的開發區管委會與受讓人訂立的土地使用權出讓合同按無效處理，對今後土地出讓行為給予有效規范。但考慮到我國目前的實際情況，對開發區管委會遺留下的為數不少的出讓土地問題，仍採取一定的補救手段，即在起訴前經過市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定有效。同時，為防止追認手段的濫用，有效規范今後的土地出讓行為，對追認的范圍限定在《解釋》實施之前的情況，《解釋》實施以後，開發區管委會再行訂立的土地使用權出讓合同一律按照無效處理。
⑼ 市政府能簽訂土地使用權出讓合同嗎還是必須由土地管理部門簽訂如果市政府簽訂了，效力怎麼樣
中華人民共和國國土資源部令 第21號 《協議出讓國有土地使用權規定》，第十三條 市、縣人回民政府國答土資源行政主管部門應當根據協議結果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
市政府一般不直接簽訂合同，是由下屬的國土資源管理部門簽訂。如果市政府簽訂了，具有法律效力。