土地使用權抵押存在的風險

A. 土地使用權已抵押給銀行的房子能買嗎

存在一定的風險
但是這樣的情況蠻多的，因為開發商為了銀行貸款往往會把土地或者部分房子抵押給銀行的

B. 請問房地產開發商將期房的土地使用權抵押給銀行了，買這樣的期房有風險嗎

被抵押的房產不一定不能買。根據有關法律規定，在抵押期間，抵押人(如開發商)在通知或取得抵押權人同意的情況下，可以轉讓抵押物，但應將轉讓物已經抵押的情況告知受讓人(購房人)。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在實際操作中，如果開發商將抵押的房產(包括房屋所在的土地使用權被抵押)進行銷售的話，在辦理預售登記、產權過戶時，必須取得抵押權人(一般為銀行)的同意，由抵押權人出具同意辦理的書面信函。需要說明的是，抵押權人同意抵押人辦理預售登記或者產權過戶並不意味著抵押權人放棄了抵押權。因此，有人認為「辦理了預售登記的房屋就不會出現問題」的觀點是值得商榷的。
開發商有義務明確地將房產抵押的有關情況告知購房人，否則會導致合同無效，購房人日後無論因何種原因要求退房的話，都可以以此為由。在通知購房人時，最好是取得購房人的書面確認，以免日後的糾紛。
如果你需要購買此類房產的話，可以參考以下辦法處理：
1.如果付款方式不是按揭貸款的話，你可以要求將與所購房產抵押部分相應的購房款全部或者部分直接交給抵押權人，由抵押權人解除對於該部分房產的抵押。
2.如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權人的銀行不是同一銀行的話，可以約定，由貸款銀行將款項的全部或者部分直接支付給作為抵押權人的銀行，後者在收到該部分款項後，應當解除對所購房產相應部分的抵押。
3.如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權人的銀行是同一銀行的話，這種情況相對比較簡單，銀行為保護自己的利益會對所貸款項進行適當處理，同時會間接地降低你購房的抵押風險。

希望幫到你.

C. 房地產開發商在建樓盤的土地使用權已抵押，對購房者是否有風險

開發商利用土地使用權以及在建工程抵押取得銀行或者金融機構的融資資金專是房地產行屬業的慣例。對購房者來說，只要項目建設進度、後續銷售進度情況正常，開發商的資金鏈是不會有問題的。此外，在辦理相關抵押登記時，辦證機關會要求抵押權人出具承諾，房屋一旦銷售時銷售部分抵押權人承諾解押，以維護購房者合法的權益。

D. 已取得土地使用權但尚未開工的土地能否抵押

已取得土地使用權但尚未開工的土地應按土地出讓合同中相關條款進行抵押：
如果內土地未按合同規定時間開工容且土地未開發時間超過2年的，存在被當地土管部門無償收回的風險；如果因政府原因造成未開發的，應由土管部門出具延期施工證明，方可抵押。

E. 土地使用權抵押給銀行，銀行會有哪些償債風險

許多銀行認為，土地使用權抵押在自己的手裡，應該不會出現什麼風險，所以，在貸前調查、貸後管理等相關重要環節便會出現懈怠思想，進而導致對於潛在風險的防範時機怡誤。一、要充分考慮土地使用者在土地的處分權方面受到相應的法律約束問題。劃撥土地使用權是土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。由於歷史原因，公司、企業所使用的土地為劃撥土地使用權的情況普遍存在，在信貸業務實踐中銀行選擇以劃撥土地使用權作抵押物的現象也比較常見。由於劃撥土地使用權是以無償方式取得的，因而，土地使用者在土地的處分權方面也受到相應的法律約束。銀行在辦理土地使用權抵押業務時應注意規避因劃撥土地使用權處分、土地抵押價值減少或滅失而形成的風險。二、要充分關注主體資格、法定要件、法定程序違法而形成的風險。根據《擔保法》、《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，劃撥土地使用權符合一定條件的，是可以設定抵押的。國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定：「符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有可以轉讓、出租、抵押：(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;(二)須有國有土地使用證;(三)具有地上建築物、其他附著物合法產權證明;(四)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。」因此，銀行在選擇劃撥土地使用權作抵押物時應首先嚴格執行這些規定，避免因主體資格、法定要件、法定程序違法而形成的風險。三、要充分關注土地使用權的使用過程中的一些「不可抗拒」因素引發的法律風險。除了上述三種情況之外，還須注意如下三種情況所造成的風險。一是土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的。按照有關法律規定，劃撥土地使用權人因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權。由於這種「無償收回權」是法律賦予的，抵押權是不能對抗的，由此會造成抵押權消滅。二是因城市建設發展需要和城市規劃需要，轉移土地使用權的。依照法律規定，市、縣人民政府對於劃撥土地使用權因城市建設發展需要和城市建設規劃要求可以無償收回。由於這種「無償收回權」也是法定的，設定的抵押權隨著土地使用權的無償收回而終歸消滅。三是因抵押擔保的債權到期實現抵押權時涉及劃撥土地使用權的轉讓。

F. 土地使用權抵押有哪些規定

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓內暫行條例》規定容如下：第三十三條，土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。地上建築物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。第三十四條，土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。第三十五條，土地使用權和地上建築物、其他附著物抵押，應當按照規定辦理抵押登記。第三十六條，抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的，應當依照規定辦理過戶登記。第三十七條，處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權。第三十八條，抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當依照規定辦理注銷手續。

G. 已經過期的國有土地使用權還能抵押嗎

如果國土部門土地登記機關給辦理他項權證，說明可以抵押。。
另外，能否抵押，主要看抵押權人是否同意。。
但一般來說，過期的土地使用權進行抵押，存在諸多風險，需要謹慎。。

H. 土地使用權被抵押的期房可以買嗎

土地使用權被抵押的期房可以買。

根據《城市房地產抵押管理辦法》第三十七條 抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，並辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓後，原抵押權人應當告知抵押人。

經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。

抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

(8)土地使用權抵押存在的風險擴展閱讀

買被抵押的房子會存在風險

1、重復抵押

開發商在建設的過程中，由於資金缺乏，會選擇將部分房源抵押給銀行，獲得銀行的貸款，另一方面又為了加速回籠資金，在未經銀行同意且沒有告知購房者該房源已被抵押的情況下，就對該房源進行出售，這種重復的交易造成了巨大的風險，給房屋權屬登記也帶了隱患。

2、多方利益沖突

利益沖突風險往往發生在房產被抵押給多方的情況下，比如房產同時抵押給銀行，工程方，土地管理部門等多個抵押人，最終業主在不知情的情況下購買，如果開發商資金鏈斷開，無法償還貸款和拖欠的資金，那麼，最終處理起來，房屋的歸屬問題就會是錯綜復雜，畢竟各方的利益都要照顧到。而購房者勢單力薄，最終受到損失的還是購房者。

3、退房難

開發商惡意隱瞞抵押情況，要麼是補辦解押手續，繼續完成房產交易，要麼是支付違約金，同意購房者退房。

但是，通常情況下退房並不是一件輕而易舉的事情，開發商反而會找借口解決，延長購房的戰線，得到的結果只能是等待。

4、無法辦理不動產證

抵押房產在房地產開發商沒有償還清債務的前提下與購房者進行的再次交易，對購房者來說不僅面臨著首付房款的損失，還因為銀行與開發商之間的債務關系的存在，無論是向銀行申請貸款還是簽訂正式的購房合同都是不能的，更別提網簽備案，到房管部門辦理不動產權登也是受阻的一件事。

I. 商在建樓盤的土地使用權已抵押，對購房者是否有風險

用土地使用權抵押是開發商通常的辦法。但在商品房正式預售前，他內必須要去銀行撤銷容抵押，否則無法辦理預售許可證。所以，購買已經辦理了預售許可證的樓房，一般是不會有抵押的。而且，就算再辦理抵押，只要你已支付50%以上的購房款，這樓房還是不會被查封，你有優先權。
商品房預售許可證應當具備下列條件：

（一）預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照；

（二）按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書；

（三）持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，並已辦理建設工程質量和安全監督手續；

（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；

（五）七層以下（含本數）的商品房項目，已完成結構工程並封頂；七層以上（不含本數）的商品房預售項目，已完成三分之二結構工程；

（六）已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶；

（七）預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權；

J. 驗房時發現開發商把國有土地使用證在銀行做抵押怎麼辦

這需要復看開發商制是否按時還款，若不按時還款對購買者來說是沒有保障的，根據《城市房地產抵押管理辦法》中第三十七條做了明確的規定經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或出租，所得價款應當向抵押權人提前償還所擔保的債權，超過債權數額的部分歸抵押人所有。」
對購房者來說，存在的風險就是開發商到期不能還款銀行行使抵押權時，地上的建築會一起拍賣。