房屋外牆的所有權和使用權

⑴ 物權法規定 私人住宅 外牆體 歸誰所有

對於商品房的外牆面，有的購房合同約定屬於所有權人，有的約定歸屬於物業公司，有的未作約定。

針對外牆面的使用權問題，只有全體區分所有權人基於所有權的身份可以使用、受益，而且這種權利的行使必須經過區分所有權人的集體同意。

按照《物權法》建築物區分所有權理論，商品房外牆面屬於該幢房屋全體購房人所有，購房人(區分所有權人)基於其對所購房屋單元享有的專有權而對建築物共有部分及附屬部分享有區分所有權之共有權，而且所得收益應當主要用於補充專項維修資金、改善小區公共設施建設等共同利益。

首先，全體購房人享有對外牆的所有權。在房屋買賣法律關系中，外牆作為房屋結構部分，是合同標的物不可缺少的部分，應該隨房屋完整交付。

事實上，建設部《住宅共有部位共有設施設備維修基金管理辦法》第三條規定的共有部位包括了內外牆體和戶外牆面，而且，從對外牆使用管理上看，外牆仍屬於共有部分。這是因為，牆壁內預先設有維持建築物正常使用必需的各種管線，如果作為專有使用則不利於整體建築物的維護和管理。

(1)房屋外牆的所有權和使用權擴展閱讀

建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第七條規定：「異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部分時，應取得各所有人一致同意，並簽訂書面協議。」

《物業管理條例》第五十五條也規定了「利用物業共用部位、共用設施設備進行經營管理的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。」

⑵ 自己房子的板下外牆是否是自己的所有權

外牆共享

⑶ 關於購房合同中小區樓宇外牆約定是否有效的咨詢

從出讓房屋的法律行為來看，外牆作為房屋結構不可分部分，出讓人開發商必須而且已經對外牆進行了轉讓，按照物權法定原理，目前法律中還沒有關於保留外牆面使用權或收益權的房屋轉讓規定，所以外牆面使用權作為所有權的一項權能也已經轉讓。如果在同一合同中又對外牆面使用權約定歸屬於非所有權人，顯然開發商此時不可能是出讓人，「區分所有權人全體」才是有權的出讓人，而「個別的區分所有權人」也不享有對外牆面的「單獨」處分權利，因此購房人與開發商簽署的該約定條款，是無處分權的「個別區分所有權人」對屬於「區分所有權人全體」的共有的外牆面使用權進行了處分。

按照合同法，這樣的條款屬於效力待定條款，是無處分權的人處分他人財產，只有經權利人追認該合同始為有效。從邏輯上講，每個區分所有權人同開發商簽署的都是效力待定條款，其全部集合也不能說明就是「各所有權人一致同意。」

如果開發商要主張該條款有效，則其應該能夠證明每個區分所有權人與之簽署該條款的「單獨」處分行為系經過「區分所有權人全體」授權或者為「區分所有權人全體」行使處分權的方式或者得到「區分所有權人全體」的追認。

因此，在房屋買賣合同簽署時，購房人應該針對相關權利作出限制性約定，比如可以補充約定對外牆面的使用收益歸屬於全體業主。而考慮到整個樓宇的外觀和防止亂搭亂建，開發商提出將外牆面使用權歸屬於自己或物業公司等也是可以理解的，只是在約定時應該完善好相應的法律手續，以避免事後的尷尬。

⑷ 租賃商鋪的外牆廣告使用權到底屬於誰

從現行法律法規的相關規定來看，屋面的所有權應當歸屬於全體業主。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：「房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」這意味著，業主購買房屋的同時也得到了所買房屋所在小區的全部土地共有使用權; 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規定：「土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。」這就說明，業主所買房屋所使用的土地使用證標明的土地范圍內的所有公共建築，只要計入了公攤的范圍，全體業主就對其享有共有權。由此可見，樓宇屋面的所有權是歸全體業主所共有的。
因此從以上來看，商品房的屋面、外牆面的所有權是屬於全體業主的。
所有權與使用權是不同的。
第一，從民法關於所有權的相關原理來看。完整的所有權包括佔有、使用、收益、處分四項權能，而使用權是實際利用的權利。所有權人與使用權人並非必然是同一主體，因為通過一定的契約，非所有權人也可獲得使用權，比如房主可將房屋租給他人使用。因此，樓宇屋面的使用權經全體業主同意，可以讓給開發商來使用。
第二，從商品房買賣合同示範文本的相關條款來看。國家工商行政管理局和建設部共同製作的《商品房買賣合同》示範文本第十七條明確要求買賣雙方應對樓宇屋面使用權的歸屬作出約定。那麼，只要開發商與業主能夠協商一致，開發商就完全可以通過購房合同的約定來取得樓宇屋面的使用權了。
因此，開發商可以通過合同的約定，取得商品房的屋面、外牆面的使用權。所以在簽訂合同時一定注意合同當中對商品房的屋面、外牆面的約定。

⑸ 商品房外牆是不是屬於個人所有

商品房外牆屬於全體業主共有，不是個人所有的。

按照《物權法》建築物區分所有權理論，商品房外牆面屬於該幢房屋全體購房人所有，購房人(區分所有權人)基於其對所購房屋單元享有的專有權而對建築物共有部分及附屬部分享有區分所有權之共有權，而且所得收益應當主要用於補充專項維修資金、改善小區公共設施建設等共同利益。

分析：對於商品房的外牆面，有的購房合同約定屬於所有權人，有的約定歸屬於物業公司，有的未作約定。實踐中，因廣告、裝修等事由常發生糾紛，理論界對商品房外牆面權利歸屬也有爭議。

按照《物權法》建築物區分所有權理論，商品房外牆面屬於該幢房屋全體購房人所有，購房人(區分所有權人)基於其對所購房屋單元享有的專有權而對建築物共有部分及附屬部分享有區分所有權之共有權，而且所得收益應當主要用於補充專項維修資金、改善小區公共設施建設等共同利益。

(5)房屋外牆的所有權和使用權擴展閱讀

相關規定：

建設部《住宅共有部位共有設施設備維修基金管理辦法》第三條規定的共有部位包括了內外牆體和戶外牆面，而且，從對外牆使用管理上看，外牆仍屬於共有部分。

對外牆面使用權的行使及所得收益有法律規定。建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第七條規定：「異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部分時，應取得各所有人一致同意，並簽訂書面協議。」

《物業管理條例》第五十五條也規定了「利用物業共用部位、共用設施設備進行經營管理的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。」

⑹ 樓頂使用權是否只歸頂樓用戶

從理論上說，屋頂因為計入了建築的公攤面積，是屬於全樓業主共有的，如果可以使專用，大家都能屬用，如果需要維修，要大家出錢維修。

頂樓按照正常說法是屬於公共部分的，不屬於任何一戶，也可以說任何住戶都擁有所有權。但是，一般來說頂樓的話，都無人願意管理，大多情況下，使用權都是屬於頂層用戶在使用。而且，很多老房子是沒有物業公司的，以前也沒有公共維修基金這個東西（那時候都是基建處），所以屋頂成了一個大問題。使用的時候大家都來用，壞了的時候大家都說是你家屋頂，他們不管。

(6)房屋外牆的所有權和使用權擴展閱讀：

《城市異產毗連房屋管理規定》

第六條所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽台、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用並承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多佔、獨占。

所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。

第七條異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位時，應取得各所有人一致同意，並簽定書面協議。

⑺ 咨詢下各位吧友，我房子的外牆是屬於我自己的還是公共

如果你居住的是獨體建築（整個建築中只有你一戶居住），外牆屬於你自有；如果是居住共體建築（樓房）時，外牆和樓頂屬於共有和共同管理權（共有物權）。

《物權法》第70條規定：「業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。」

建築物區分所有權，是指多個區分所有權人共同擁有一棟區分所有建築物時，各區分所有權人對建築物專有部分所享有的專有使用權及對建築物共用部分所享有的共用部分所有權。區分所有，是區分一建築物的特定部分為所有權的標的。建築物區分所有包括兩部分：

1、專有部分。這是指區分所有權人依其所購份額對建築物套內空間獨自佔有、使用的部分，在此基礎上形成的權利即區分所有權人的專有權。專有部分的形成條件有兩個：

(1)構造上的獨立性，也就是要有固定的遮蔽欄，與其他區分所有權人的專有部分相隔離。

(2)使用上的獨立性，一般以該部分有無獨立的出入門戶為判斷標准

2、共有部分。這是指專有部分以外的建築物的其他部分。包括三部分：

(1)建築物的基本構造部分，如支柱、屋頂、外牆等;

(2)共用部分，如樓梯、走廊、電梯、自來水管、貯水塔、消防設備、大門等;

(3)部分區分所有權人共有的部分，如各樓層間的樓板(天花板、地板)、左右房屋之間的隔牆

⑻ 商品房外牆面所有權及使用權屬於開發商嗎

不屬於
屬於所有居民共有，一般是由物業進行經營並將所得廣告費用進行公示用於小區維護費用。

⑼ 房屋外牆空調位置使用糾紛

本案復應該屬於相鄰關系制糾紛，所謂相鄰權指不動產的所有人或使用人在處理相鄰關系時所享有的權利。具體來說，在相互毗鄰的不動產的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權或使用權，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權利。相鄰權實質上是對所有權的限制和延伸。
相鄰不動產的所有人或使用人在行使自己的所有權或使用權時，應當以不損害其他相鄰人的合法權益為原則。如果因權利的行使，給相鄰人的人身或財產造成危害的，相鄰人有權要求停止侵害、消除危險和賠償損失。在處理相鄰關系時，相鄰各方應該本著有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，互諒互讓，協商解決。協商不成，可以請求人民法院依法解決。
放空調的地方應當是共用的，因為商品房所有權的范圍是指有牆壁所構成的空間，而不包括牆壁的外空間。