違反城市規劃土地使用權轉讓合同

① 簽訂土地使用權出讓合同要注意哪些問題

簽訂土地使用權出讓合同應注意的事項
土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限出讓給土地使用者，由土地使用權者向國家支付使用權出讓金的行為。土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計劃，對於商業、旅遊、娛樂、住宅及工業用地依法應當採用招標、拍賣、掛牌的方式出讓，其他性質用地可以採用協議方式出讓。土地使用權出讓，應當由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面的土地使用權出讓合同，出讓合同應該包括地塊位置、面積、用途、容積率、土地開發程度、出讓年限、投資強度(工業用地)、動工及竣工時間、支付出讓金的時間、違約責任等內容。
國 務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》明確規定，省、自治區、直轄市人民政府要依照基準地價制定並公布協議出讓土地最低價格標准。由此可見，無論是通過 招拍掛取得的土地還是協議出讓的土地，簽訂土地使用權出讓合同時，出讓價格不得低於同類用地的最低價標准，否則就屬於違背行政法規禁止規定的無效條款。如 果土地使用權出讓合同約定出讓價格不得低於同類用地的最低價標准，出讓方或者受讓方可以請求按照訂立合同時的市場價格交納土地使用權出讓金，如果受讓方不 同意按照市場評估價格補足出讓金，受讓方有權請求解除合同並要求出讓方對由此造成的損失按過錯承擔責任。
另外，土地使用權出讓合同沒有明確規定收回土地的條件，政府仍然可以依據法定條件收回閑置土地。《城市房地產管理法》明確規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權，但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
因此，受讓方應注意土地使用權出讓合同約定的開發時間，避免因自身原因延期開工造成土地閑置，達到收回土地的法定條件，導致政府無償收回土地行為的發生。

② 土地使用權轉讓合同的糾紛問題

1、道路分攤面積B平方米，我公司需要付款購買是否合理？？ 我認為不合理，應屬無效：依據《中華人民共和國城市規劃法 》規定：「含有城市公共設施、規劃道路的屬市政公共建設用地，法律規定不得轉讓。」
從你列的條款看， 合同如果明確了你們承擔該費用，是需要你們承擔的，不存在無效的問題。不是說你們購買了這個土地，這是分攤的費用而已。
2、如果第一條合理有效。那麼在實際核發的《中華人民共和國國有土地使用證 》中道路分攤面積為 B+6224 平米，即比原合同規定多了6224平米的道路分攤。我公司對於這多出的6224平米的道路分攤面積是否需要補償土地出讓方？？ 我認為不需要補償：首先合同第二條規定我公司購買實際佔用面積A平米，道路分攤面積B平米；其次合同第五條規定「甲、乙雙方確認，乙方共需支付土地使用權轉讓費共計人民幣大寫 xxxx元」，雙方同意了確定的面積、確定的總價價格，風險合同雙方共擔。
具體問題是可以用顯示公平或重大誤解來撤銷這個合同的，還是請律師介入比較好，有其他問題可以上www.laozhanglawyer.cn看看

③ 城市國有土地使用權出讓，轉讓合同必須附具備什麼條件

以下雖然是復制粘貼的，但也是經過挑選的，希望你仔細閱讀。
一、轉讓合同的形式
國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同，明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時，土 地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
二、國有土地的權屬調查和資信能力調查。
1、轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證 上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的 同意轉讓的證明。
2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以 免造成土地使用權轉讓後資金無法收回的結局。
三、轉讓價格評估事宜
在轉讓前，應該對土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的， 市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府 可以採取必要的措施。尤其是轉讓方為國有單位時，國有土地及相關資產須經法定估價機構 估價，並經國土部門予以確認。
四、國有土地使用權轉讓的擔保
1、擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關注的重點。轉讓合同簽訂 之前，必須去國土部門、房地產主管部門進行調查，核實有無抵押與被採取司法限制。
2、鑒於有無土地權屬及相關爭議不易調查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方 相互提供擔保。
五、有關稅費
轉讓合同簽訂之時，雙方應對有關應繳納的稅費項目、標准及數額進行咨詢，並對稅費負擔 問題進行明確。根據有關規定，稅費的計算依據一般為土地成交價，若成交價格明顯低於正 常市場價的，則應以土地評估價作為計算依據。
六、土地用途及相關用地條件的變更
1、國有土地轉讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權轉讓尤為突出。土地用途及 相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。
2、轉讓前的土地大多是工業用地、辦公用地等，轉讓後多為商業或住宅開發用地，不僅要 經規劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關配套費用。有的雖不改變土地用 途，卻需改變出讓合同限定的建築密度、容積率、綠化率等用地條件。
七、土地使用權轉讓時地上建築物、其他附著物所有權歸屬問題
1、地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土 地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權 隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
2、國有土地使用權轉讓的效力及於地上建築物，無約定的，推定包含。國有出讓土地未達 到規定開發程度不得轉讓，劃撥國有土地無地上建築物不得轉讓。
3、土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。土地 使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門 和房產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。
八、權屬變更程序與支付轉讓價款問題
因國有土地使用權轉讓須經合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續、登記辦證等多個環 節，有時還涉及抵押權解除等程序，故轉讓費的支付應採用分期付款方式。即根據轉讓程序 設定付款期限與金額，體現相互制約與督促作用，以降低雙方交易風險。
九、國有土地使用權設定抵押後的轉讓問題
國有土地使用權設定抵押後，並非不能轉讓。可通過與抵押權人協商，以其他擔保方式置換 或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現轉讓目的。
以上相關事項，是國有土地使用權轉讓交易中經常出現一些問題，土地轉讓當事人應當多加留意細節，不僅有利於降低交易成本，還有利於控製法律風險，避免出現違法現象。

④ 國有土地使用權轉讓合同

轉讓方(甲方)：

受讓方(乙方)：

根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《江蘇省土地登記辦法》等有關規定，甲乙雙方就國有土地使用權轉讓與受讓事宜，本著平等、自願原則，訂立本合同。

第一條轉讓地塊概況

土地座落：

地號：土地證書號：

宗地總面積：m2轉讓面積：m2

使用權類型：終止日期：

批准用途：實際用途：

批准建設期限：實際投資比例：

國有出讓土地轉讓時土地開發建設必須達到《國有土地使用權出讓合同》所約定的條件，轉讓後原《國有土地使用權出讓合同》所載明的權利義務隨之轉移。

第二條國有土地使用權轉讓後的終止期限不變，仍為甲方原土地使用證所載明的終止期限。若國家建設需要收回國有土地使用權的除外。

第三條根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先收購權。

第四條國有土地使用權轉讓價格及轉讓金支付方式：

(1)本合同項下地塊國有土地使用權轉讓金每平方米為

元

(幣種：人民幣)

轉讓總金額(大寫)(幣種：人民幣)

(2)付款方式：

第五條轉讓的地塊，乙方須按原規定用途使用，確需改變用途的，須按有關規定辦妥用途變更手續後方可轉讓。

第六條甲方須在年月日前將國有土地使用權交付乙方使用。

第七條甲、乙雙方必須持有關手續到江陰市國土資源局土地交易中心共同簽署本合同，辦理國有土地使用權變更登記手續。不能到場簽署需委託他人簽訂的，必須出具有效書面委託書。

第八條其他約定事項：

第九條本協議未盡事宜，由甲乙雙方協商解決，協商不成，可向當地法院起訴。

第十條本合同一式四份(須提供列印件原件)，甲、乙雙方簽字蓋章有效，並經審核登記後生效，甲乙雙方及土地交易中心各執一份，另一份用於辦理土地變更登記手續。

甲方(蓋章)乙方(蓋章)

法定代表人(簽名)法定代表人(簽名)

地址：地址：

電話：電話：

合同簽訂時間：年月日

審核單位(簽章)：

經辦人(簽名)：

（以上回答發布於2014-06-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑤ 土地使用權出讓合同規定的用途或條件為什麼不可以變更

一般情況下，土地使用者應按土地使用權出讓合同規定的用途、期限和條件開發、利用土地。對確需改變出讓合同規定的土地用途或條件的，應徵得土地管理部門的同意。土地管理部門應與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調整土地使用權出讓金標准，並按有關規定辦理變更登記。

劃撥土地使用權是指土地使用者經縣級以上人民政府依法批准，通過除出讓土地使用權以外的各種方式，除繳納補償、安置等費用外或完全無償取得的國有土地使用權。其特點有：(1)取得的法定性。

即要取得劃撥土地使用權，其用途必須符合法律規定，並且必須經過有批准權的政府批准。(2)取得的無償性。這是劃撥土地使用權與出讓土地使用權的本質區別，即劃撥土地使用權取得者除繳納補償、安置費外無須向國有土地的所有權人即國家支付土地使用費;而出讓土地使用權人則必須向國有土地的所有權人即國家支付包含土地使用費在內的土地使用權出讓金。

⑥ 土地使用權轉讓需要變更出讓合同嗎

以出讓方式取得的土地使用權在有效期內是可以轉讓的，《城鎮國有土地使內用權出讓和容轉讓暫行條例》(1990年5月19日國務院令第55號)第二十五條規定，土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。《土地登記辦法》(2007年12月30日國土資源部令第40號)第三十九條規定，依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權轉移的，當事人應當持原國有土地使用證和土地權利發生轉移的相關證明材料，申請國有建設用地使用權變更登記。
根據 《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規定，土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。如果受讓方不改變土地用途的，按該條例第二十一條的規定，土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。如果受讓方要改變土地用途的，按該條例第十八條的規定，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。可以由出讓方與原土地使用權人調整土地使用權出讓金後，再辦理轉讓登記手續。

⑦ 建築密度違反土地出讓合同規定，怎樣處罰

我局組織人員對房地產開發項目用地情況進行了檢查，發現有三宗國有土地違反了出讓合同中建築密度40%的規定。

針對以上三宗土地在使用中出現的情況，有三種處理意見。一種意見認為，這三宗地違反了出讓合同中建築密度40%的規定，屬於違反《中華人民共和國合同法》，應提起民事訴訟，按《中華人民共和國合同法》有關條款處理；另一種意見認為，這三宗地違背了出讓合同中所規定的建築密度40%，擴大了建築密度，也就是他們在房地產開發中利用了部分綠化用地和道路用地建房，擴大了建築用地面積，使部分綠化用地和道路用地變成了商住用地，這部分土地屬於改變土地用途，應按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條和《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第十八條規定處理；再一種意見認為，這三宗地違反了出讓合同中建築密度的規定，屬違反了土地出讓合同中所規定的土地利用條件，應按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第十七條和《中華人民共和國土地管理法》第八十條規定處理。

以上三宗土地使用是否違法?應怎樣處理?江西省寧都縣國土資源局 溫春生

答：你提出的問題中，屬於土地使用權人在確定的地塊中，侵佔了綠地面積，擅自擴大了房地產面積。該案土地使用權人雖然違反了國有土地使用權出讓合同，但不能按照《中華人民共和國合同法》的規定向法院提起民事訴訟的方式來處理。因為國土資源管理部門是行政管理部門，其所管理的資源不是自己所有，與管理相對人不是平等的民事主體。如果管理相對人行為違反行政法，行政管理部門可以依照相關的行政法規定予以處罰；行政管理部門違法作出具體行政行為或行政處罰給管理相對人造成財產損失或人身傷害，管理相對人可以依照《中華人民共和國行政復議法》向上級行政機關提起行政復議，也可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》向法院提起行政訴訟，還可以依照《中華人民共和國國家賠償法》要求國家賠償。

《中華人民共和國合同法》第二條規定，本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。第三條規定，合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。第四條規定，當事人依法享有自願訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。第一百二十七條規定，工商行政管理部門和其他有關行政管理部門在各自的職權范圍內，依照法律、行政法規的規定，對利用合同危害國家利益、社會公共利益的違法行為，負責監督處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

分則中涉及的內容全部是民事主體之間的民事主體所有的經濟財產活動，不包括由國家行政機關管理的自然資源。《中華人民共和國民事訴訟法》第三條規定，人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產關系和人身關系提起的民事訴訟，適用本法的規定。根據這一規定，只有民事主體之間發生糾紛，才可以向法院告訴主張自己的權益。

國有土地使用權出讓合同的性質根據《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》第二十條、第二十一條、第二十三條的規定，是出讓人與中標人、競得人先簽訂《成交確認書》，依此再簽訂國有土地使用權出讓合同，再依合同的約定付清全部土地使用權出讓金，然後，再依法辦理土地登記和領取國有土地使用權證書。也就是說，國有土地使用權出讓合同是付清全部土地使用權出讓金，申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書的有效憑據，也是行政機關監督檢查土地用途的憑據，但不是提起民事訴訟的憑據。

由此可知，《國有土地使用權出讓合同》與《中華人民共和國合同法》所說的合同性質是完全不同的，違反合同的處理方式和適用法律也不相同。

本案中，土地使用者可以改變土地使用權出讓合同規定的土地用途，但必須依照程序。1990年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條與1994年發布的《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條對此均有明確的規定。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條規定是：「土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。」《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條規定是：「土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。」

土地使用者不按法定程序擅自改變土地用途屬於違法行為，行政管理部門可以依照相關的行政法規定予以處罰。本案中土地使用者超過房地產面積，縮小綠地面積，屬於建設用地范圍內，部分改變土地用途，不是不同用途土地相互全部改變土地用途，不是全部改變土地用途，不適用《中華人民共和國土地管理法》第八十條。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條規定：「土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。」對本案土地使用者的違法行為，可按該條例第十八條規定予以糾正。

國土資源部政策法規司 陳戰傑

⑧ 為什麼說規劃設計條件是土地使用權轉讓合同中的重要部分

《城鄉規劃法》 第三十八條在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有內土地使用權的，在容國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。
以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同後，建設單位應當持建設項目的批准、核准、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。
城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。
因此，沒有規劃條件的合同是無效的。並且規劃部門審批你建房的圖紙也是按照規劃條件的指標進行審核的，房子建好後進行竣工規劃核實，還是按照規劃條件的要求進行的，可以說規劃條件貫穿項目建設的過程，重要性就不用解釋了吧，很重要呢。