Ⅰ 房屋和土地使用權人不同，如何處理
在物權立法中如何處理土地與建築物的關系，有兩個方案：其一，僅規定土地為物（不動產），建築物被視為土地的構成部分，不是獨立的物（不動產）。採取這一方案的物權法，不動產只是土地，不動產登記只是土地登記。其二，土地與建築物，分別為獨立的物（不動產），即土地是一個物（不動產），建築物是另一個物（不動產）。採取這一方案的物權法，不動產包括土地和建築物，不動產登記分為土地登記和建築物登記。
我國實行土地國有和集體所有的基本經濟制度，私人可以享有建築物所有權，但宅基地所有權仍屬於國家或者集體。因此，我國物權法採取以上第二種方案，規定土地是一個物（不動產），建築物是另一個物（不動產）。在規定土地和建築物是兩個物（不動產）的前提下，為避免建築物和宅基地分別歸屬於不同主體造成法律關系的復雜化，創設建築物所有權與宅基地使用權必須同歸一人，並且建築物與宅基地必須一並抵押的強制性規則，即所謂「房隨地、地隨房」原則，規定在物權法第146條、第147條、第182條。
按照第146條的規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分。按照第147條的規定，建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分。這兩個條文規定，建築物所有權與宅基地使用權一並處分原則，即權利轉讓情形的「房隨地、地隨房」原則。
按照物權法第182條規定，以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。抵押人未依照此規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。本條規定建築物與宅基地一並抵押的原則，即設立抵押情形的「房隨地、地隨房」原則。
物權法上述條文，對「房隨地、地隨房」原則的規定，十分准確，並無產生理解歧義之餘地。關鍵在登記機構必須嚴格執行。可能是因為不動產登記機構未統一，房產登記機構專管房屋所有權過戶登記和房屋抵押登記，土地登記機構專管土地使用權過戶登記和土地抵押登記，相互之間難於協調配合，造成現實中存在「房地分離」，即房屋所有權與土地使用權分屬不同主體，房屋抵押權與土地抵押權分屬不同主體，的不正常現象。要徹底解決房地分離問題，有待於登記機構統一。但現實中存在的房地分離問題，並不難處理。
房屋所有權與土地使用權分屬不同主體，各權利人均受限制，房屋所有人不能出賣房屋，土地使用權人既不能使用土地也不能出讓土地。解決辦法是：或者房屋所有權人受讓土地使用權，或者土地使用權人受讓房屋所有權。
現在回答問題：房屋與土地分別抵押情形，往往其中一個抵押權擔保債權先到期，所擔保債權先到期的抵押權人，先向人民法院申請執行抵押權，而此時另一個抵押權擔保債權尚未到期。解決辦法是：法庭一經受理其中一個抵押權的執行申請，即應視為另一個抵押權擔保債權同時到期，法庭應一並執行兩個抵押權，就該房產（對房屋所有權和土地使用權不加區分）委託拍賣。拍賣所得價款金額，如果超過兩個抵押權分別擔保的兩個債權的總額，則執行比較簡單，只須分別足額清償兩個債權（本金和利息），然後將剩餘金額返還抵押人即可。
如果拍賣所得價款金額，不足清償兩個抵押權擔保的債權總額，其執行要稍復雜一點，建議法庭類推適用物權法第199條第（1）項條文後段：「順序相同的，按照債權額比例清償」。假設房屋抵押權擔保200萬債權，土地抵押權擔保100萬債權，兩債權額比例為2比1，拍賣所得價款金額為150萬，則清償房屋抵押權人100萬，清償土地抵押權人50萬。按照民法原理，二抵押權人未清償部分債權並不消滅，還可以作為無擔保債權，向債務人求償，自不待言。
Ⅱ 房屋土地使用權的問題
前邊幾次房屋來買賣，源應該沒有房屋所有權證，也沒有到房管局辦理房屋產權轉移登記。
1、《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，房屋作為不動產，其物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律規定外，必須經登記才能發生效力。因為沒有辦理房屋產權登記，那麼產權應當還在供銷社名下。
2、國家規定：房屋所有權人和房屋所佔范圍土地使用權權利人必須一致，不得分割。因你取得土地使用權，所以可以申請辦理房屋所有權登記，將房屋產權登記到你的名下。
3、前幾次買賣，因為沒有產權登記，按照民法來說，只是債權關系，可以按照民法規定處理，不外乎退還購房款及賠償損失。
Ⅲ 集體土地使用證能不動產登記嗎
自從國家頒布不動產登記法以後，很多農民朋友就對農村不動產登記這一塊有了很多疑問，比如農村不動產登記有什麼用?登記的話是登哪些東西?這些農民朋友所關心的問題，接下來一起來了解下。
一、農村不動產登記登什麼?
集體土地所有權;房屋等建築物、構築物所有權;森林、林木所有權;耕地、林地、草地等土地承包經營權;建築用地使用權;宅基地使用權;海域使用權;地役權;抵押權;法律規定需要登記的其他不動產權利。
二、農村不動產登記有什麼好處?
1、房屋便於抵押貸款：
農村的房子如果證件齊全，尤其是房子的不動產證，就可以進行銀行貸款，這就幫助很多農民朋友解決了資金不足的問題。
2、房屋利於領取拆遷補償：
雖然在徵收農村的土地時，都會給予農民相應的補貼。但如果房子有不動產證，那麼除了宅基地的補償，還可以得到屬於房屋的補償費用。
3、更好地避免房屋糾紛：
不動產證不僅可以證明房子的歸屬，同時還清晰地記錄了房子的面積、邊界，這樣可以有效避免農村潛在的房屋糾紛。
三、農村不動產登記條件是什麼?
1、權利主體合格。申請人即是房屋的權利所有人;有合格的身份證明。房屋權來源合格，並提供相關證件證明真實有效合法。
2、經過公告、聽證，利害關系人沒有異議；法律、法規規定的其他條件。
3、登記需要提交的相關資料。
4、辦理初始登記時，村民自建房屋必須提交宅基地使用證，農村集體組織建設的房屋必須提供集體土地使用證、建設工程規劃許可證或鄉村建設規劃許可證。
5、對於村民自建三層（含三層）不要求提交工程竣工驗收證明，對於村民組織建設的房屋則要求必須提供工程竣工驗收證明。
6、為避免給違法購買農村宅基地的城市居民建設的房屋辦證，《暫行辦法》明確要求申請房屋初始登記時，必須提供申請人屬於房屋所在地農村集體經濟組織的證明。
宅基地使用權確權登記涉及農村千家萬戶，關繫到廣大農民的切身利益。國家、省、市加快推進農村宅基地使用權登記發證工作，是依法保護宅基地使用權人合法權益的重要措施，是加強農村宅基地管理的重要手段，也是農村集體土地使用制度改革和不動產統一登記的重要基礎和保障。其實有關農村不動產登記政策當中，很多問題都會涉及到，比如一戶多宅怎麼辦?宅基地超面積的如何確權等，有些政策規定還是要看當地政府部門如何根據實際情況調整。
Ⅳ 已經有房產證和土地使用證還需要辦理不動產證嗎
您好，《不動產登記暫行條例》第三十三條規定:「本條例實行前依法頒發的各類不動產權屬版證書和製作的權不動產登記簿繼續有效」。因此，持有土地使用證或房產證的房子不需要申請不動產登記。
Ⅳ 有土地使用權證和房地產權證，只用土地使用權證可以做不動產登記證
不可以，不動產登記證是土地使用權證和房地產證二合一證，所以兩個都需要用。
Ⅵ 不動產證和土地使用證的區別什麼
1、不動產在中國是指依自然性質或法律規定不可移動或者移動後會引起性質、形狀改內變的財產，包括建築容物、構築物等。
不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。
土地使用證是確認土地使用權的法律憑證。
2、根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》，國家依法實行土地登記發證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。可見，土地使用證在中國是確認土地使用權的法律憑證。中國的土地分為農民集體所有土地和國家所有土地，所以土地使用證也包括農民集體所有土地使用權證和國有土地使用權證。
土地登記內容和土地權屬證書式樣由國務院土地行政主管部門統一規定。證內各項數據和編號，如單位名稱、四至、土地數量、位置、土地變更等，必須與土地登記表相一致。土地使用證附圖可根據土地利用現狀底圖或地籍圖透繪獲得。隨著面積和界線的變更，附圖也應作相應改動。
3、持有集體土地使用證，即對相應的土地具有了使用權(或者承包經營權)，屬於不動產登記范圍，可以進行不動產使用權登記。
Ⅶ 開發商已將土地使用權和在建工程抵押給銀行，但在現在不動產登記條例
律層面您所描述問題主要涉及：抵押合同糾紛產抵押登記效要件《物權》規定版建築物抵權押該建築物佔用范圍內建設用使用權並抵押建設用使用權抵押該土建築物並抵押抵押未依照前款規定並抵押未抵押財產視並抵押於建工程律沒做明確規定關於點各院司實踐所持態度我沒辦進行解答屬於律缺失關於本解答所涉及相關律條文您參考：《華民共物權》
Ⅷ 我家農村的，自建住房，有集體土地使用權證，如何辦理不動產登記
不動產證指的是把房子、土地或者林地等統一登記在一本證上。
所以辦理不動專產證的，會對土地和房子進屬行審核，如果土地閑置就要繳納閑置費，如果太久就有村集體收回土地使用權。
像你這種情況，應該是只有土地證，沒有房產證，辦理不動產證的時候，基本需要提供以下材料：土地證復印件2份、土地權屬人身份證復印件2份、宗地圖多份、集體土地審批表、申請表等。到當地的不動產登記中心申請換證，不動產登記中心隸屬於當地國土局。