出租的土地使用权要摊销吗

1. 投资性房地产的账务处理

(一)采用成本模式计量

1、企业外购、自行建造等取得的投资性房地产

借：投资性房地产

贷：银行存款

在建工程等

2、将非投资性房地产转为投资性房地产

借：投资性房地产

贷：开发产品等

3、计提折旧或摊销

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧(摊销)

4、取得租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

5、处置投资性房地产

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

(二)采用公允价值模式计量

1、企业外购、自行建造等取得的投资性房地产

借：投资性房地产——成本

贷：银行存款

在建工程等

2、将非投资性房地产转为投资性房地产

借：投资性房地产——成本等(公允价值)

公允价值变动损益(借方差额)

贷：开发产品等

资本公积——其他资本公积(贷方差额)

3、资产负债表日公允价值变动

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

或相反分录

4、取得租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

5、处置投资性房地产

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

投资性房地产——公允价值变动

注：“投资性房地产——公允价值变动”有可能在借方

借：资本公积——其他资本公积

贷：其他业务成本

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

或相反分录

(1)出租的土地使用权要摊销吗扩展阅读：

根据《投资性房地产（2006）财会[2006]3号2006-2-15》第十三条：企业有确凿证据表明其房地产用途发生改变，满足下列条件之一，应当将投资性房地产转换成其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

（一）投资性房地产开始自用。

（二）作为存货的房地产，改为出租。

（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。

（四）自用建筑物停止自用，改为出租。

第十四条：在成本模式中，应当把房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。如果是把自用房地产转换为投资性房地产。

那么自用房地产已经计提的累计折旧或累计摊销及资产减值准备要分别转入至投资性房地产累计折旧（累计摊销）、投资性房地产资产减值准备，该会计分录为：

借：投资性房地产——成本

累计折旧（累计摊销）

固定资产（无形资产）减值准备

贷：固定资产(无形资产）

投资性房地产累计折旧（累计摊销）

投资性房地产减值准备

如果是投资性房地产转换为自用房地产，做相反的会计分录。

第十五条：采用公允价值模式计量投资性房地产转换成自用房地产时，应当以该转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值和原账面价值的差额计入当期损益。

第十六条：自用房地产或存货转换成采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换The day的公允价值计价。

转换The day的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换The day的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。

第十七条：当投资性房地产被处置时，或者永久退出使用且预计不能从其处置里取得经济利益时，应当终止确认其项投资性房地产。

第十八条：企业出售和转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当把处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

2. 如果购买土地使用权为了建造出租的建筑物在建造期间土地使用权摊销吗 建造期间土地使用权如何处理

其实最后的金额都一样，正解应该是：购入时计入无形资产，建造期间土地计提折旧计入在建工程，出租时，将无形资产和在建工程转入投资性房地产。

3. 论无形资产核算应该注意的几个问题

按照农业部农企发[2002]4号“关于乡镇企业贯彻实施新企业会计制度的通知”精神，“自2003年1月1日起，乡镇集体企业和年营业收入500万元以上的私营企业要逐步实施新《企业会计制度》”。新《企业会计制度》的实施，无疑会加速乡镇企业会计核算与国际会计的接轨。但是，我们也应该看到，作为一个独立的会计主体，有些乡镇企业有关方面的经济业务并不多，新《企业会计制度》也没有作具体、详细的规范，这势必给有关会计人员进行会计核算带来不便。其中，无形资产的核算就是一例。本文拟对无形资产核算的有关问题谈一点看法。

一、关于无形资产租入的会计核算问题

新《企业会计制度》对固定资产出租和租入的核算基本上都作了具体，甚至详细的规定，同样为长期资产的无形资产则相对简化。《企业会计制度》甚至对无形资产租入的核算基本上没有具体的规范。我们认为，这是不应该的。为此，本文对无形资产租入的核算谈一点看法。

（一）无形资产的租入

企业租入的无形资产只有使用权，而没有所有权，所以在租入无形资产时，只需要登记“租入无形资产备查簿”，并保管好相关的协议、合同等资料，而不用进行账务处理。

（二）支付租金的核算

企业租入无形资产所支付的租金应列入产品成本，按月支付的租金可以直接计入“制造费用”等账户，按年支付的租金应首先计入“待摊费用”账户，然后再逐月转入“制造费用”等账户。

例如，企业租入专利权一项，于当年1月5日以银行存款支付本年租金12000元。做会计分录如下：

借：待摊费用 12000

贷：银行存款 12000

1月末，摊销本月租金：

借：制造费用 1000

贷：待摊费用 1000

需要注意的是，有时候，一些企业租入无形资产支付租金采用销售数量或者营业额比例计算的方式，我们认为即便如此，也不能将这部分支付的租金计入“营业费用”账户，而仍然计入“制造费用”账户，使其构成产品成本的一部分，作为衡量企业产品补偿尺度的组成部分。

二、关于将土地使用权转为他用的核算问题

按新《企业会计制度》的规定。企业购入或以支出土地出让金方式取得的土地使用权，在该项土地尚未开发或建造自用项目时，作为无形资产核算，并按有关规定进行摊销。企业在利用土地建造自用项目或者作为房地产企业将土地作为商品房用地加以开发时，则要将土地使用权的账面价值转入相关在建工程或者生产成本。

土地使用权不论是转作在建工程，还是转作生产成本，如果不存在无形资产计提减值准备的情况下，一般不存在什么疑难问题。我们要说的是，当无形资产计提减值准备的情况下，无形资产的账面价值如何转入“在建工程”账户或者“生产成本”账户，还是否存在减值摊销及作账的问题。对此，我们谈一点看法：（1）当无形资产转作在建工程或房地产开发公司的商品房用地时，作为无形资产的土地使用权价值应在结转其原始账面价值的同时，对应结转“无形资产减值准备”账户。亦即，将“无形资产”账户转作“在建工程”账户或者“生产成本”账户；将“无形资产减值准备”账户转作“在建工程减值准备”账户或者“存货跌价准备”账户。之所以这样处理，就在于既能够遵循实际生产成本原则，又能够反映无形资产计提减值的情况，以便在转化在建工程或者土地开发生产成本后，无形资产出现增值能够恢复其减值。（2）无形资产转作在建工程或者房地产用地后，由于这种改变用途的土地使用权构成另外一种资产的一部分，而处于加工阶段，所以一般不再摊销其价值。（3）无形资产转作在建工程或者房地产用地时，其剩余摊销使用年限一般高于固定资产使用年限，应按照谨慎原则固定资产预计使用年限摊销其价值，也就是说，今后转作固定资产的土地使用权采用折旧的形式摊销其价值，而不再按无形资产价值与使用年限摊销；而转作房地产用地的土地使用权则作为存货处理，不存在摊销问题。
三、无形资产计提减值准备的核算问题

新《企业会计制度》第62条规定，“企业计算的当期应计提的资产减值准备金额如果高于已计提资产减值准备的账面余额，应按其差额补提减值准备；如果低于已计提减值准备的账面余额，应按其差额冲回多计提的资产减值准备，但冲减的资产减值准备，仅限于已计提的资产减值准备的账面余额。实际发生的资产损失，冲减已计提的减值准备。已确认并转销的资产损失，如果以后又收回，应当相应调整已计提的资产减值准备。”我们要说的是，“已确认并转销的资产损失，如果以后又收回，应当相应调整已计提的资产减值准备”时，将如何调整？调整多少？

为便于说明问题，我们通过事例说明之。

例如，某企业1月3日购入无形资产一项，价款10万元，以支票付讫。预计使用5年。使用至第一年末，评估其可回收金额为4万元。使用年限不变。直到第五年末，企业评估其可回收金额升值为4万元，但无形资产使用期已经超过法律保护年限。有关会计分录如下：

1.购入无形资产时：

借：无形资产 100000

贷：银行存款 100000

2.当年摊销：

借：管理费用 20000

贷：无形资产 20000

3.年末，计提无形资产减值准备

借：营业外支出-计提无形资产减值准备 40000

贷：无形资产减值准备 40000

4.第2年、3年、4年和5年末，摊销无形资产：

借：管理费用 10000

贷：无形资产 10000

5.恢复增值：

借：无形资产减值准备 40000

贷：营业外支出——计提无形资产减值准备 40000

同时，按新《企业会计制度》第61条第三款之规定，“某项无形资产已超过法律保护期限，但仍然具有部分使用价值”的应当计提资产减值准备：

借：营业外支出——计提无形资产减值准备 40000

贷：无形资产减值准备 40000

由上例可见，企业计提的无形资产减值准备又得以恢复时，一是恢复的金额不得超过原有计提的无形资产减值准备账面数额，二是不得超过按照正常年份能够摊销的无形资产价值。根据《会计政策、会计估计变更和会计差错更正》相关规定，而对此前已经摊销的无形资产摊销数不做重新调整。

4. 出租的建筑物做为投资性房地产核算采用成本模式计量，土地使用权怎么摊销

根据企业会计准则体系（2006）的有关规定，企业将其拥有土地使用权的专土地用于出租或者持有并准备增值后属转让的，应当将该土地使用权确认为投资性房地产。

假设上述投资性房地产原为企业自用的土地使用权，按照转换为投资性房地产后采用的计量模式的不同，应当采用不同的会计处理。

企业采用成本模式计量该投资性房地产的，则：
借：投资性房地产
借：累计摊销
借：无形资产减值准备
贷：无形资产
贷：投资性房地产--累计摊销
贷：投资性房地产减值准备

之后各期间，仍按原摊销期限分期摊销

借：其他业务成本
贷：投资性房地产--累计摊销

购买的土地使用权（5000万）用于建造办公楼（成本6000万）后出租，土地使用权使用年限50，建成的办公楼使用年限30,，那 土地使用权和办公楼做为投资性房地产分开摊销和折旧吗？——是的。土地所有权属于无形资产，办公楼属于固定资产，应分别入账，分别摊销。

----------------------------------------
不惧恶意采纳刷分
坚持追求真理真知

5. 无形资产处置和报废的会计处理是怎样的呢

1、无形资产出租：企业让渡无形资产使用权形成的租金收入记入“其他业务收入”科目，发生的相关费用，记入“其他业务成本”科目，应交的营业税记入“营业税金及附加”科目。

2、无形资产出售：企业出售无形资产时,应将所取得的价款与该无形资产账面价值及相关税费的差额作为资产处置利得或损失，计入当期损益（营业外收入或营业外支出）。

3、无形资产报废：如果无形资产预期不能为企业带来经济利益，例如，该无形资产已被其他新技术所替代，则应将其报废并予转销，其账面价值转作当期损益。

如果无形资产预期不能为企业带来未来经济利益，例如，某无形资产已被其他新技术所替代或超过法律保护期，不能再为企业带来经济利益的，则不再符合无形资产的定义，应将其报废并予以转销，其账面价值转作当期损益。

转销时，应按已计提的累计摊销额，借记“累计摊销”科目，按已计提的减值准备，借记“无形资产减值准备”科目，按无形资产账面余额，贷记“无形资产”科目，按其差额，借记“营业外支出”科目。

(5)出租的土地使用权要摊销吗扩展阅读

1、无形资产出租

取得价款

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）

摊销

借：其他业务成本

贷：累计摊销

2、无形资产出售

企业出售无形资产，应该将取得的价款与该无形资产账面价值（成本减去累计摊销和已计提的减值准备）的差额，作为资产处置利得和损失，计入当期损益（资产处置损益）

借：银行存款

无形资产减值准备

累计摊销

贷：无形资产

资产处置损益（或借记）

应交税费——应交增值税（销项税额）

6. 土地租赁费会计分录

国有土地租赁费收复入的会计处理制为：

1、确认收入时，

借：银行存款-**行

贷：其他业务收入

应交税费-应交增值税（销项税额）

2、摊销成本时，

借：其他业务成本

贷：累计摊销-土地使用权

营改增后，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

(6)出租的土地使用权要摊销吗扩展阅读：

会计分录层析法，将事物的发展过程划分为若干个阶段和层次，逐层递进分析，从而最终得出结果的一种解决问题的方法。利用层析法进行编制会计分录教学直观、清晰，能够取得理想的教学效果，其步骤如下：

1、分析列出经济业务中所涉及的会计科目。

2、分析会计科目的性质，如资产类科目、负债类科目等。

3、分析各会计科目的金额增减变动情况。

4、根据步骤2、3结合各类账户的借贷方所反映的经济内容（增加或减少），来判断会计科目的方向。

5、根据有借必有贷，借贷必相等的记账规则，编制会计分录。

7. 出租无形资产和出售无形资产所取的收益应计入哪个会计分录

企业出售无形资产，应当将取得的价款与该无形资产账面价值及应交税费的差额计入当期损益(营业外收入或营业外支出)，相关会计分录如下：

借：银行存款

无形资产减值准备

累计摊销

营业外支出(借方差额)

贷：无形资产

应交税费——应交营业税

营业外收入(贷方差额)

对于出租无形资产的价值摊销最常见的会计处理方法是：企业出租无形资产时，取得租金按《企业会计准则第14号——收入》的规定予以确认，记入其他业务收入;同时按配比原则，对发生的与转让有关的各种费用记入其他业务成本科目。

(7)出租的土地使用权要摊销吗扩展阅读

无形资产征收范围包括：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。

（一）转让土地使用权：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

土地租赁，不按本税目征税。

（二）转让商标权：商标的所有权或使用权的行为。

（三）转让专利权：专利技术的所有权或使用权。

（四）转让非专利技术：非专利技术的所有权或使用权，提供无所有权技术的行为，不按本税目征税。

（五）转让著作权：所有权或使用权的行为。著作，包括文字著作、图形著作（如画册、影集）、音像著作（如电影母片、录像带母带）。

（六）转让商誉：商誉的使用权的行为。

公司所持有的发电上网指标不属于上述应征收营业税的无形资产范围，不用缴纳营业税。同时也不属于增值税销售货物和提供应税劳务，不用缴纳增值税。

8. 求助，写字楼的土地使用权出租期间摊销

现行的会计准则要求取得土地使用权得计入无形资产。。。 它的后续计量就涉及了摊销的问专题。1.一般属要计入当期损益。2.有些无形资产包含的经济利益通过所生产的产品而实现的，这种摊销计入产品成本。 显而易见，，办公楼的土地使用权符合第一种情况。计入当期损益。（管理费用或者其他业务成本）自己用的办公楼，计入管理费用。 划分为投资性房地产的时候，计入其它业务成本。