占地使用费与租金

1. 土地租金与出让金之间有什么区别

土地出让金和土地年租金的区别是：
一、土地年租金是指土地使用者按年向国有土地资产的代表（政府）缴纳的地租，其实质与土地出让金一样。土地年租金计算公式：土地年租金＝年租金标准×计收面积×修正系数单位或者个人（以下统称租金交纳义务人）有下列情形之一的，应当按照规定标准交纳国有土地年租金：（一）将已取得的划拨土地使用权随地上建筑物、构筑物出租产生收益的；（二）将已取得的划拨土地使用权（暂时不具备出让条件），因临时需要改变用途产生收益的；（三）法律、法规规定的其他情形。
二、土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款

2. 地租与地价的关系

地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益。由于土地空间位置的固定性、数量的有限性、土地利用的持久性等特点，地租是一种恒久的收益流。随着土地权属的转移，这种收益流也将会发生转移。因而，土地收益本身就是价格的一种表现。地租的存在决定了土地价格存在的客观性。然而，地价不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，即：土地价格：地租／利率。

由此可见，地租与地价是密不可分的，是一个事物的两个方面。地租是地价的基础和出发点；地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化，即地产有租赁市场存在。土地价格与租金的关系，犹如资本与利息的关系，只要确定了还原利率，两者就能相互推出。

1）绝对地租是土地价格存在的根源
绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。

2）级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素
级差地租I是因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的价格。级差地租Ⅱ是由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同，从而形成的不同的土地价格。

3）垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因。垄断地租的形成除了土地所有权的垄断之外，还因某些土地具有特殊的自然条件，使得这些土地能够提供更多的地租从而具有更高的价格。

3. 土地有偿使用费和土地出让金一回事么

土地有偿使用和土地出让金不是一回事。

一、国有土地有偿使用费和土地出让的金概念：

1、国有土地有偿使用费是指，以划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益。

2、土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。土地出让金只是取得有偿使用方式中的一种出让方式而需要支付的一种价款，而土地有偿使用费则不仅仅包括出让方式，而且还包括其他更多的方式。

二、本身属性：

1、土地出让金是土地本身使用价值的价格表现，他体现和反映的是土地使用价值，随市场的变化而变化。

2、土地使用费则是因为所有权与使用权发生分离后，所有权人向使用权人收取的费用，他随不同的土地权利流转，不同的政府行业政策，不同的土地利用状况下，其具体标准和收取金额有所不同。

(3)占地使用费与租金扩展阅读：

一、国有土地有偿使用的法定方式包括：

(1)土地使用权出让；

(2)土地使用权租赁；

(3)土地使用权作价出资或者入股。此外，向国有土地使用者常年征收城镇土地使用税和土地使用费，也是土地有偿使用的表现方式。

二、土地出让金：

1、《土地管理法》对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。

2、在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者（国土资源部要求开发商必须在1年或2年内开发，如囤积土地要罚款或收回土地使用权。

3、土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长，所以也有多次支付的形式。

4. 土地使用费怎么计算

有关土地使用费的具体标准，没有全国统一的规定，应根据场地的用途、地理环境条件、征地拆迁安置费用和企业对基础设施的要求等因素，由所在地的省、自治区、直辖市人民政府规定，原则上沿海地区高于内地，大中城市高于中小城市，城市中心、繁华地段高于其他地段和郊区，在原有工业区设厂高于新开辟的工业区，利用原有企业改造高于新建工厂等。土地使用费的计算包括征用土地的补偿费用、原有建筑物的拆迁费、人员安置费用以及公共设施费用。

土地使用费计算公式：

1、在各楼层面积相同的情况下：

100平方米(房屋租赁面积)╳40元(查土地划分：三级、四类)/8层(地上总楼层数)=500元

该企业全年应缴土地使用费500元。

2、在各楼层面积不相同的情况下：

应纳费=[(使用的建筑面积/该建筑物的总建筑面积)*该建筑物的总占地面积]*适用的标准。

土地使用费相关政策

一、关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题

土地使用费缴纳流程对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金收入计征。

二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。

三、关于经营采摘、观光农业的单位和个人征免城镇土地使用税问题

在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。

四、关于林场中度假村等休闲娱乐场所征免城镇土地使用税问题

在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。

5. 土地租赁手续及租金

一、国有土地租赁概述国有土地租赁与国有土地使用权出让、国有土地使用权作价出资或入股一样，是国有土地有偿使用的方式之一，可以通过协议或招标、拍卖方式取得，经过批准，可以依法出租、转让、抵押和作价出资，承租人在租期内有优先受让权，可以在办理土地使用权出让手续后，终止租赁关系，转变成出让土地使用权。（一）权利主体租赁土地使用权权利主体除法律、法规规定的其他用地外，主要包括以下五类：1、新增经营性用地根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，除国家在法律规定范围内划拨国有土地使用权的以外，国有土地都需要有偿使用。对于不符合划拨用地条件的土地使用者来说，因为租赁价格远低于出让价格，使其能以较少的代价取得国有土地使用权，所以易于被使用者采纳。但由于租赁土地使用权的债权性质，从承租人方面来看，其权利范围仍逊于具有物权性质的出让国有土地使用权；从出租人方面来看，其经济利益也不如出让国有土地使用权。因此，从长远考虑，对于新增经营性用地，重点仍应是推行国有土地使用权出让，而租赁只能作为出让方式的补充。2、存量经营性划拨用地根据《划拨国有土地使用权管理暂行办法》的有关规定，不能授权经营的划拨国有土地使用权改制时，可以采用作价出资、出让、租赁三种方式。通过租赁方式依法取得国有土地使用权，能使国家与企业之间原来以缴纳土地使用费为体现的行政关系，转为以按租赁合同的约定缴纳租金为体现的市场关系，有效的降低企业改制成本，因而易于为企业所接受。3、依法取得场地经营权的外商投资企业用地依法取得场地使用权的外商投资企业用地视为划拨用地，因此，其土地使用者亦可通过租赁方式取得国有土地使用权。4、短期用地根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，临时用地的期限不得超过两年，而实践中亦有超过两年的，一般称之为短期用地。法律规定，短期用地和临时用地都不得修建永久性建筑，其法律关系较为简单，加之租赁价格较低，且操作简便、灵活，因而实行土地使用权有偿使用，最适合采用租赁方式。5、改变用途、增加建筑面积而未补交地价的用地依据有关法律规定，改变土地用途、增加建筑面积应当补办出让手续，交纳出让金，但实践中执行的难度较大。对此，应予以变通，即自用目的的，允许通过设定租赁关系来调整其与国家之间的利益关系；但用于转让时，则必须补办出让手续，交纳出让金，以防法律关系复杂化，从而切实维护买受人的合法权益。（二）权利限制租赁是一方保留租赁物的所有权和合法使用权，而另一方可在一定期限内以支付租金为代价对物进行使用和收益，因租赁取得土地使用权的用地者与国家之间存在债权债务关系，因而租赁土地使用权人在租赁期限内，对承租土地只依法享有占有权、使用权和收益权而没有处分权。1、期限的限制根据《合同法》中有关“物”的规定，“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。但对于土地使用权而言，用地时间短，一方面会使用地者对土地进行掠夺性开发，造成土地退化或损毁；另一方面，租赁到期后，地上附着物由国家无偿收回，使用地者为了避免损失，不会对土地进行长期或大规模投资，造成土地低效利用。为了更合理、有效地利用土地资源，切实保障国家的土地收益，《规范国有土地租赁的若干意见》（国土资发（１９９９）２２２号）规定，根据是否建地上物及其建成后是否长期使用，国家土地使用权租赁可分别实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租期一般不超过五年；对需要进行地上建筑物、其他附着物建设并长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租期由租赁合同约定，但租期最长不得超过法律规定的同类用途的土地出让最高年限。2、用途的限制租赁土地使用权人与国有土地所有者代表之间是一种债权债务关系，租赁土地用于商品房开发并出售房屋时，按照房地一致原则，房屋使用范围内的土地使用权随之转移，这意味着债务也随之转移给房屋买受人，购房者需要承担租金支付的义务，而租赁土地使用权人以少量租金为代价获得高额售房款并摆脱原租赁合同的束缚，显然有失公平。基于上述考虑，以租赁方式取得的国有土地使用权不得用于商品房开发。二、租金的计算方法参考实践中的做法，租金一般由土地使用者按年向国家支付，但仍以“约定”优先，即国有土地租赁合同另有约定的，依约定。同时，基于维护国家利益的考虑，对租金的约定也应予以限制，一定年限的租赁国有土地使用权租金一般参照相同年限土地使用权出让金折算。计算方法及步骤如下：1、计算出让土地使用权价格出让土地使用权价格可根据租赁宗地的实际情况和用途，按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）要求，采用成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法等常用的宗地价格评估方法，计算出一定年期、一定开发程度及容积率水平下的出让国有土地使用权价格，这个价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三大部分。2、对出让土地使用权价格进行修正对于在取得土地使用权时，承租人已经支付了征地、拆迁等土地费用的，如按全额地价折算其租金标准，显然有失公平；同理，对于在取得土地使用权时，承租人未支付征地、拆迁等土地费用的，则应按全额地价折算其租金标准，才不失公平。因此，基于公正、衡平的民法理念，承租人取得土地使用权时未支付其他土地费用的，出让价格不需要修正；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，出让价格需要将有关费用扣除。3、计算租金租赁国有土地使用权租金的计算公式为：i(1+i)nA= P ———————(1+i)n-1其中：A——租金 P——经过修正的出让土地使用权价格 i——银行贷款利息率 n——租赁年期土地作为最重要的不动产，属稀缺资源，在经济生活中一般具有增值潜力，但也可因种种原因导致利用价值降低，土地的租期越长，预期收益的不确定性越大。如果租赁合同仅规定了固定租金，则情势变更导致的土地价值的变动对双方当事人均会不利，对此，租赁双方应在合同中约定租金浮动的比例和方法，且该比例和方法应保证实际履行的年租金额均不低于法定最低出让金折算的最低年租金限额。此外，长期租赁中土地价值的变动无法预料，有限的理性无法对一切预先做出安排，因而法定最低年租金额与政府定租的年租金额应当五年调整一次，既避免了频繁调整租金的不便，又可在土地增值时保障国家的最大收益。

6. 土地使用费和场地使用费的区别

场地使用费是由国家对中外合营企业或外资企业建设用地或使用中方场地所征收的一种费用，主要用于中外合营企业、外资企业征用土地的费用和中外合营企业、外资企业厂外公共设施的投资，专款专用。
也就是对中外合营企业、外资企业的限制。
土地使用税是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。
主要的区别在以下几个方面：
（1）经济含义不同：由于合营企业的场地使用权使用用途受到严格的限制，因此其不具备所谓市场上的价值，而国有土地使用权由于具备转让性，且可申请土地用途变更，因此其具备市场的转让价值，且依据市场行情的变化而变化。
（2）转让性不同：合营企业的场地使用权不具有可转让性，而有偿受让的国有土地使用权则依法定条件可以进行自由转让的出让价格则是由政府制定，在实行出让招标和拍卖后，则由市场确定。
（3）使用期限不同：场地使用权的使用期限与合营期限一致，而有偿受让的国有土地使用权则依照土地用途的不同由法定自40-70年不等。
（4）价值的确定方式不同：根据规定，场地使用权的作价金额应当与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同，因此，场地使用的价值是由合营双方在作价协议中确定的；而土地使用权的价值是由相关的资产评估机构按照资产评估的一般方法来评估确定的。场地使用权的本质也是土地使用权。

7. 征收土地年租金的法律依据和政策规定怎样

土地年租金是指土地使用者按年向国有土地资产的代表（政府）缴纳的地租，其实质与土地出让金一样。
土地年租金是国家作为土地所有权人在经济上的体现。依据《土地管理法》和《城市房地产管理法》，“以营利为目的，房屋所有权人将在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应将租金中所含土地收益按年上缴国家”。长期以来，不少单位将国有划拨土地出租和改变用途，土地收益和增值大部分被单位、个人据为己有。
土地年租金征收标准
土地年租金计算公式：土地年租金＝年租金标准×计收面积×修正系数
1，收费标准：商业类按土地级别分成1－8级，租金依次为30、28、25、20、16、13、10、9元/平方米 年。
工业类按土地级别分成主城区、1－4级，租金依次为10、7、5、3、1元/平方米 年。
其他类（含房屋出租）分成1－6级，租金依次为12、10、8、7、5、3元/平方米 年。
2，计收面积界定：纯场地（地上无建筑物）出租或改变用途的，以实际出租场地面积计算；出租房屋的，以房屋建筑面积计算。
对弱势群体利用自有房屋经营有何优惠？
残疾人和低保户利用自有房屋从事经营活动的，土地年租金减半征收，福利型企事业单位、下岗职工，利用自有房屋搞经营的，减免1/3征收。
土地年租金征收对象
将划拨土地使用权出租的；临时改变划拨土地用途，用于商业、金融、商务办公、娱乐、餐饮、停车场等；企业改制用地用于三产经营性活动的，等等。

8. 土地有偿使用费的缴纳和使用有什么规定

土地有偿使用费与土地出让金的区别 一、从本身概念来看： 使用费：应该是一旦使用就需要缴纳的费用。使用包括出让、租赁、出资使用和入股使用等方式，那么使用费用也就相应地应该包括这些方面的使用而需要支付的费用，土地有偿使用则是主要针对使用和获得土地使用权而需要向土地所有权人，也就是国家缴纳的费用，而获得土地的包括个人和单位。 国有土地有偿使用费是指以划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益。国有土地有偿使用费不属于行政事业性收费，其范围包括：土地出让金、土地租金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费、场地使用费等。依据国有土地有偿使用费是指以划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益。国有土地有偿使用费不属于行政事业性收费，其范围包括：土地出让金、土地租金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费、场地使用费等。依据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》的规定：新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征收土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。 土地出让金： 出让：是一种资产使用权变更转移的方式，其内涵是指国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价格。其着重点在出让这种方式，通过这种方式而需要向国有土地所有者支付的价款。这在国家《城市房地产管理法》第七条规定： 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 同时，财政部《关于国有土地有偿使用收入管理的暂行办法》([1992]财综字第172号)文件第三条第一款规定：土地出让金，是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)。 从这点来看，土地出让金只是取得有偿使用方式中的一种出让方式而需要支付的一种价款，而土地有偿使用费则不仅仅包括出让方式，而且还包括其他更多的方式。 二、从缴纳主客体看： 土地有偿使用费：根据国家最新政策，是指市县级别政府在收取使用费了，需要向国家缴纳的部分增加。 而土地出让金：则着重强调的是个人或单位受让国有土地需要向国家、省和市、县缴纳的土地价款。 从这点看，新增土地有偿使用费增加并不是直接意味着个人或单位因为受让土地而需要增加更多的土地使用价款，从而引起成本的增加，进而为开发商房价上涨提供理由，而是地方政府与国家之间在土地使用费用方面的占有比例上发生变化，因而，国家认为，新增土地有偿使用费增加并不直接意味着房价的上涨。 三、从本身属性来看 土地有偿使用费，是从行政概念出发定义的。是因为使用了属于国家所有的土地，而需要交纳的费用，属于所有权与使用权分开后，获得权利而应该承担的义务，是通过政策等规定实现的。 而土地出让金则是一个商品概念，是使用价值的价格表现形式，属价格范畴，应称土地使用权价格，他是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使用权的交易价款，是通过交易而实现的。 从这点来看，土地出让金是土地本身使用价值的价格表现，他体现和反映的是土地使用价值，随市场的变化而变化。而土地使用费则是因为所有权与使用权发生分离后，所有权人向使用权人收取的费用，他随不同的土地权利流转，不同的政府行业政策，不同的土地利用状况下，其具体标准和收取金额有所不同。

9. 有谁知道土地征用补偿费和土地有偿使用费的关系不啊

土地征用补偿费包括:一、地上附着物和青苗补偿费,该费用是对财产所有人财产损失的补偿，应归财产所有人所有；二、安置补助费该费用,是对需要安置人员丧失具有生活保障功能的土地承包经营权的补偿，应归被征地的农户所有,征用耕地的安置补助费为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍；三、土地补偿费该费用,是对集体土地所有权消灭的补偿，应经民主议事程序确定，在经民主议事程序决定分配的时候，其受分配主体应为征收方案确定时具有该集体经济组织成员资格的人（农民集体）。不能将土地补偿费的受益主体理解为农村集体经济组织或者村委会、村民小组。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍.

土地有偿使用费主要是指国有土地有偿使用费.
国有土地有偿使用费是指以划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益。国有土地有偿使用费不属于行政事业性收费，其范围包括：土地出让金、土地租金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费、场地使用费等。依据国有土地有偿使用费是指以划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益。国有土地有偿使用费不属于行政事业性收费，其范围包括：土地出让金、土地租金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费、场地使用费等。依据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》的规定：新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征收土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。

形象的说,前者是国家对失去土地的集体或个人的补偿,后者是获得土地的单位或个人向国家支付的使用土地的费用.

10. 什么是土地使用税什么是租赁费它们有何区别

土地使用税是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和专个人，以实际占用属的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。
租赁费是单位和个人租赁其他单位或个人的房屋或土地交纳的费用。
土地使用税是税，是向使用土地的单位和个人征收的，但不向租赁方征收。
租赁费是一种费用，向租赁方收取的。