北京市物业纠纷

⑴ 物业费的法律规定有哪些

以《北京市居住小区物业管理办法》为例第十四条规定，居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。居住小区的房地产产权人应按委托内容，每年向物业管理委员会或物业管理企业支付物业管理费用。 物业管理企业开展物业及多种经营和服务的收益，应主要用于补充居住小区物业管理费用。

⑵ 在吗 物业收费不合理 该如何举报

物业费不合理的，对于业主而言几乎不存在举报、投诉或者去法院诉讼的可能：
对于老公房（房改房）的物业费，是由当地发改委（物价）部门决定的；对于购买的商品房首次有开发商指定的物业公司收取得物业费几乎就是不能商量的合同，物业与业主在合同中约定的；对于已经成立业委会的商品房老小区而言，物业费是由业主代表大会依据《物业法》双过半投票后决定的。
只有在物业公司服务没有遵循承诺的，存在失误的，你才能打当地的物业协会投诉电话（比如上海就有962121的物业电话，而北京市只有物业服务指导 电话：68018936-8020）。

⑶ 北京物业费收取标准.

北京物业费收取标准：

1 、保洁费3元/户.月京价(房)字[1997]196号

2、生活垃圾清运费2.5元/户.月京价(收)字[1999]253号

3、保安费5元/户.月京价(房)字[1997]196号

合计126元/户.年

4、绿化费0.055元/平米.月京价(房)字[1997]196号

5、化粪池清掏费0.025元/平米.月京价(房)字[1997]196号

6、普通住宅管理费0.292元/平米.月京价(房)字[1997]196号

7、普通住宅小修费0.152元/平米.月京价(房)字[1997]196号不含户内部分

8、小区公共设施维修费0.083元/平米.月京价(房)字[1997]196号

9、电梯运行维护费1.347元/平米.月京价(房)字[1996]274号

10、高压水泵运维费0.063元/平米.月京价(房)字[1996]274号

11、电梯代验费0.023元/平米.月京发(改)字[2003]1992号

小计2.04元/平米.月

12、营业税0.107元/平米.月京地税营[1997]386号费用*5%

13、教育费附加0.003元/平米.月教育附加暂行规定86年4月28日发布(营业税*3%)

14、城市建设维护事业费0.007元/平米.月城市建设维护事业费暂行规定国发(1986)19号(营业税*10%)

合计2.157元/平米.月

拓展：

1、保洁费

根据京国土房管物〔2003〕127号的规定如下：

维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：

(1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围;

(2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;

(3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物;

(4)对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;

(5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;

(6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

服务标准：

1.保证居民正常生活用水，有停水处置预案；

2.水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；

3.维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定；

4.禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱；

5.发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒。

四、经济适用住房小区住宅安全防范设施设备、住宅消防设施设备日常运行维护费政府指导价标准

安全防范设施设备日常运行维护费0.05元/建筑平方米.月，不能上浮，下浮不限。

住宅区安全技术防范产品主要包括：门禁系统（可视、非可视及磁卡）、报警系统、电视监控系统、中央监控室和电子巡查系统等。

物业管理企业只提供门禁系统（可视、非可视及磁卡）安全技术防范产品运行维护服务的，按不高于0.02元/建筑平方米?月标准收取费用。

来源：北京市物业服务收费管理办法（试行）网络

⑷ 在北京如果长期不交物业费会被法院起诉吗

你只要不欠法院钱，法院永远不会起诉你

你不交物业费，只能是被物业公司起诉至法院。

⑸ 北京市住宅物业 停车 收费的法律

面对各停车场各式各样的收费标准，越来越多的开车人感到有些不适。
入住京北某小区一年多的业主近日来信反映：原来一直是免费享用的临时停车现在没了，物业公司于日前发出“临时车辆收费通知”，规定不超过24小时的凭居民出入证优惠，收费为5元；若一次性交清一年的临时停车费，每月按90元收取。此前，物业公司还规定地上固定停车位为每月100元，地下固定停车位为每月150元至200元。业主还反映物业公司近日在临时停车位堆放垃圾袋，致使业主无法停车。该小区的业主对此收费以及物业公司的做法表示不理解，不知道这种收费是否合理。为此，记者采访了相关部门。

据房管局物管部门有关人士介绍，小区物业停车收费应该按照国家规定进行，地下停车位的收费由经营者定价。此小区的收费应属于合理收费，但物业公司的某些做法欠妥。

北京市物价局、市房地局于1997年颁布了《北京市居住小区物业管理服务收费暂行办法》京价房字1997196号 ，办法中规定了小区停车费标准：露天停车场、路边画线停车位：小车150元／辆／月，大车210元／月／辆；居住小区地下停车库的价格实行市场价，由经营者制定价格并报物价部门备案。小区地下停车库的收费标准从200元至600元／辆／月不等。

自今年6月6日起，北京市机动车停车场收费标准又进行了调整。根据物价局《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》（京价收字2002194号）规定，机动车停车场收取停车费实行计时收费，不足一个计时段按一个计时段计收，各机动车停车场可对长期停放车辆按月、按年出租停车位。按月、按年租用停车位的车主昼夜24小时均可在已交费停车场停车。

经居住小区管理办公室、市政管委核准的封闭式居住小区内设立的停车位，实行在小区入口计时、出口收费，任何车辆进入小区第一小时内不得收取停车费。居住小区地下停车库按年、按月包租停车位收费标准实行市场调节价。

具体收费标准物价局也有相应规定。临时停车收费标准是：居住小区内设置的露天停车场，小型车每两小时1元，大型车每两小时2元。

目前北京市对于地下停车场及停车楼的收费标准已经放开。物价局通知指出，居住小区配建的地下停车库、停车楼里，小型车每小时2元，大型车每小时4元，停车场经营者可在规定的收费标准范围内下浮，下浮幅度不限。同时，居住小区地下停车库、停车楼按月、按年租用停车位实行市场调节价。

物业管理企业收取停车费后，必须提供相应的服务并达到一定要求。《北京市居住小区物业管理服务收费暂行办法》京价房字1997196号 规定：物业管理企业在收取停车费的同时，发放车主存车凭证；车辆发生丢失，收费单位应按有关规定赔偿。

北京市国土房管局、市公安局、市民政局联合下发的《关于加强居住小区安全防范管理工作的通知》京国土房管物字2001952号 中进一步明确了停车管理者的责任：

第一，应保证停车有位，停车有序；

第二，24小时专人看管停车场或采取电视监控系统监视；

第三，车辆进出停车场有登记，进门发放停车凭证，出门凭证放行；

第四，与存车人签订停车协议，明确双方的权利和义务；

第五，向存车人提供物业管理企业发票或停车专用发票。

⑹ 北京市物业费新政四个条件

北京市物业费新政的四个条件，你可以打电话给北京市相关的部门的客服人员去咨询。

⑺ 物业规定必须交现金，由于响应国家号召，疫情期间停在北京大兴区没回家交物业费产生滞纳金，合理吗

缴纳物业费是业主的义务，物业公司有很好的机会起诉法院，物业公司作为原告的索赔一般有3:1，要求被告支付所欠的物业费; 2，要求被告支付滞纳金; 3。要求被告支付诉讼费。上述原告的诉讼请求在法院判决的情况下都会支持原告的诉讼请求，但归根结底，欠缴财产费的诉讼属于民事纠纷，可以由法院调解，只要被告同意立即支付尚未支付的财产费用，法官就会做原告的工作，让原告撤诉。如果被告人有生活困难，法官将作出调解书，分期支付尚未支付的物业费。如果被告不遵守调解，那么法官只能全面支持原告的诉讼请求。我希望被告能把这次事件当作一次警告。《国务院物业管理条例》和《物权法》明确规定了业主缴纳物业费的义务，最高人民法院关于审理物业管理纠纷若干问题的司法解释也明确指出，不缴纳物业费的业主不仅侵犯了物业公司的合法权益，而且侵犯了业主的合法权益。

⑻ 物业收费不合理应向哪个部门投诉

物业收费不合理可以向当地物价局进行投诉，也可以向当地的房管局物业管理科投诉。

根据《物业管理条例》第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

(8)北京市物业纠纷扩展阅读：

《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

⑼ 物业管理合同纠纷案例分析

大家入住小区都希望能够得到一个良好的物业管理、维护服务，因此很多小区物业都会与小区住户签订物业管理合同，虽然合同具有约束性，但也避免不了一些因物业服务不到位而产生的纠纷，下面我们就来看一个物业管理合同纠纷案例，了解与物业管理合同有关的知识。

物业管理合同纠纷案例分析

[案情]

原告：李xx

被告：aa物业管理有限公司

原告是aa花园18幢602房住户。2003年1月17日原 告与被告签订《ss住宅管理合约》，约定由原告使用位于ss14幢楼下编号分别为1421、1425的两个摩托车车位，用以停放车牌号分别为粤xzx和粤xxx的两辆摩托车，每辆每月交纳30元费用，被告委托工商银行代收上述费用等。2004年1月21日18时30分，原告将粤xzx摩托车停放在第14幢楼下编号为1421的停车位上，至同月23日11时发现摩托车丢失。原告即告知被告的保安员并向公安机关报案。该辖区的 宏基派出所对此案立案侦查，但至今该案尚未侦破。原告起诉认为，按原、被告双方的管理合约，被告负责ss住宅小区的管理事务，其职责包括保障治安及加 强对车辆的进出管理。根据《广东省物业管理条例》及《中山市物业管理实施细则》的有关规定，物业管理的范围包括车辆的停放及停放的场地，内容包括安全防范 服务。因此，被告有法定的义务对车辆的停放进行管理并保障其安全。现由于被告未能对车辆履行足够的管理，导致原告摩托车失窃，被告应对此承担赔偿责任。被 告辩称，原、被告之间成立的是车辆停放合同关系，不是保管合同关系，因此被告对原告的车辆只有一般的治安保障义务，没有保管义务。而被告已在小区的4个出 口设立门岗，并实行24小时保安巡逻，履行了管理合约约定的保障治安、加强对车辆的进出及泊位管理的义务。且在公安机关侦破案件之前，不能仅根据原告的陈 述就认定其摩托车是在小区内被盗的。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。

[裁判要点]

中山市人民法院经审理认为，首先，关于 原告摩托车是否在ss住宅小区内丢失，根据原告的陈述，原告于2004年1月21日下午将其使用的粤t9f786号摩托车停放在第14幢楼下编号为 1421的停车位上，至同月23日11时许发现摩托车丢失，遂通知小区值班保安并向公安机关报案。原告的上述陈述与其在公安派出所报案的材料一致。依照最 高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条关于高度盖然性证明标准的规定，在案件尚未侦破的情况下，应认定盖然性高的事实，即原告的粤t9f786号 摩托车在ss住宅小区内丢失的事实。其次，关于原、被告之间属何种法律关系及被告应否对原告车辆的丢失承担赔偿责任的问题，因原、被告签订的管理合约 对车辆的保管并无一致意思表示，双方当事人之间并未成立保管合同，原告作为业主按月向被告交纳物业管理费，被告作为物业管理公司按政府规定的收费标准提供 相应的物业管理服务，双方形成物业管理服务合同关系。而对车辆的管理属物业服务合同的一部分，被告在履行物业管理服务合同时，对小区内的车辆等财产负有合 理、谨慎的注意义务。被告虽配有值班、巡逻的保安人员，采取了一定的保安措施，但对出入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故对 原告车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。原告自身没有妥善保管好自己的车辆，对此亦有一定的责任。鉴于此，原、被告双方责任各半，被告对此 应承担50%的民事赔偿。

一审宣判后，被告不服，向中山市中级人民法院提出上诉。中山市中级人民法院认为中山市人民法院认定的事实和作出的判决并无不当，维持原判。

[评析]

本案是一起典型的物业管理服务合同纠纷案件，其中的关键在于对双方法律关系的性质及车辆是否在小区内丢失的认定。以下对此分别分析，以期对审理此类案件有所裨益。

物业管理服务合同的性质、特点及物业管理者保安责任的范围

“物 业”一词的含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。而所 谓的“物业管理”，根据国务院《物业管理条例》第二条的规定，即是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。其中，物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任 和委托提供物业服务,业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，是 业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。就本案而言，双方签订的《ss住宅管理合约》，提供了当事人双方活动的范围和准则，成立了物业 管理服务合同关系。合约明确约定，被告的职责包括保障治安及加强对车辆的进出管理。根据《广东省物业管理条例》及《中山市物业管理实施细则》的规定，物业 管理的范围包括车辆的停放及停放的场地，物业管理的内容包括安全防范服务。因此，被告对原告停放的车辆有进行管理并作安全保障的义务。但是，我们也不能凭 借这些约定和规定就认为被告对原告的车辆负有保管的义务，而应该辩证地分析。

首先，根据国务院《物业管理条例》第四十七条：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。由此可见，物业管理的保安职能被我国的相关行 政法规定位为“协助”，物业管理企业本身并不能独立承载辖区内的安全防范工作。因此，保安代替不了警察，业主只能通过与物管企业约定更优质化的服务来增加 安全系数，而决不能将物业管理理想化成保险柜。

其次，物业管理合同是一种委托服务合同，不同于保管合同。物业管理中安全服务的性质是一种群防群 治的安全防范服务，是一种广义上的社会安全。保安不是保镖，只要尽到善良管理者的普通注意义务即可，不能要求其保障区域内所有的人身和财产安全。而保管合 同则不同，它是对特定财产的监管，它要求管理者履行较大的注意义务。

再次，从物业管理费的构成来看，业主交纳的保安费用与其要求换取的安全服务水平差距太大，显失公平。根据民法的公平原则和权利义务对等原则，业主不能凭借交纳微薄的保安费而要求物业管理企业提供天衣无缝的安全防范服务。

综 上所述，就本案而言，虽然被告对原告的车辆不负有保管义务，但基于双方的物业管理服务合同关系，被告对原告的车辆负有管理并作安全保障的义务，而被告对出 入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故被告对原告车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。根据公平原则和权利义务对 等原则，由被告对原告丢失的车辆承担50%的赔偿责任是比较合理的。

（以上回答发布于2014-06-13，当前相关购房政策请以实际为准）

点击领取看房红包，百元现金直接领