工业用地创造价值

⑴ 工业地产的开发模式

目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。
缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。 国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移；
国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求；政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。 1）我国工业地产发展仍处于初级阶段，相对西方开发较晚。
地方工业用地：自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展
工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。
圈地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋划着从工业地产开发获取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房空存，甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈地囤积资源，寻求机会以做商用地产投资开发，获取更高的投资利润。
2）作为工业地产的载体-工业园的建设中存在的问题
①“明星园区”太少，重复建设严重；上海、苏州、东莞等。“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。”
②招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现“双赢”
③贪大求洋，面子工程
④资金供应链不完善，融资成瓶颈。 1）发展趋势的影响因素
①政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，可保存有实力企业；
②市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资；“世界工厂”的确立，对工业的重视；
③发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模式：充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益；
④投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。
2）中国工业地产未来发展趋势
①政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。
②国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金。
③由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。

⑵ 经济学上的土地具有何种性质

经济学上的土地具有：

1、土地经济供给的稀缺性。

2、土地用途的多样性。

3、土地用途变更的困难性。

4、土地增值性。

5、土地报酬递减的可能性。

6、土地的产权特性。

7、土地的不动产特性。

⑶ 如何进行土地价值初步判断采用什么方法

首先从以下方面对土地价值进行初步判断：

土地位置

土地的位置从根本上决定了它未来的增值能力。虽然有些投资者在城市边缘地区的土地投资中得到了高额回报，但位置好的地块总是更容易升值。例如，连接相邻城区的交通便利的地段必将随着时间的发展而升值。因为在一般情况下，社区总是朝着相互融合的趋势发展，这使得位于城区之间的房地产越来越受青睐从而具有更高的投资价值。

还有一个规律是距离城市交通要道越近的地块的价值越高。

因此，如果投资者打算购买城市外围的大片毛地并希望通过持有土地来获取增值，他就需要获取关于城市发展方向方面的专业性土地投资分析。如果对城市未来发展模式判断错误，就会导致投资者等待更长的时间来实现其收益，而随着等待时间的增长，资金的时间价值就会使投资的平均年收益率日趋减少。

土地位置与价值之间的这种关系还同样作用于小型地块。例如，投资者购买了位于旧城改造区或经济开发区内的某地块，并寄希望于该地区快速发展而带动地块升值，如果周边地区的确按照投资者预计的方向发展，那这项投资就可为投资者带来十分可观的收益。

土地属性

土地的物理属性(如地形及土壤成份等)对土地的未来盈利能力同样很重要。一块土地的属性可能对于一类投资者来说是优点而对于另一类投资者来说则是缺点。例如，倾斜的山脚地带在农作物种植方面效率低下但用于建造高级别墅却十分理想。同样，大城市外围的大片生地对养殖业的意义远远低于发展郊外住宅区。

在对市区中的土地投资分析必须十分注意土地本身的特性。地块的位置、轮廓、给排水设旆、地基质量及规划变更的可能陛都对它的价值产生影响。单以地块位置而言，一般住宅区希望位于公交便利、环境幽雅宜人的地区，零售商店及写字楼需要靠近交通流量大的城市干道，而工业厂房则愿意尽量接近铁路、公路等交通设施。

时机选择

“低买高卖”是所有追求利润的投资者的行动准则，选择恰当的买卖时机是投资成功与否的关键。在房地产投资中，时机的选择具有尤其重要的意义，因为房地产投资往往是长期的。事实上，房地产通常被看作是基本不具备流动性的资产，因为房地产购买起来往往比较容易而出售变现则相对困难，情况糟糕时，即使白送也可能没人要。

在所有的房地产投资中，如果是出于投机的目的进行土地投资分析，则选择好的时机更显重要。因为许多土地在持有期间并不产生直接收益，投资者持有土地只是为了等待它升值，而这种升值又是不能确定的。持有土地的时间越长，投资者的平均年收益就越低。

除了土地的初始购买价格之外，投资者还必须持续不断地投入资金来偿还抵押贷款、支付与拥有土地相关的财产税及土地开发费用。这样，在土地能够产生足够的收益之前，整个投资期内一直需要资金的支持。有时投资者为了降低持有成本，会根据地块本身的特点对其加以利用，使土地在此期间也能产生一些收入，用以弥补持续发生的支出，例如投资者可以把地块作为停车场出租或开辟为二手汽车交易市场。

机会成本

投资者在持有土地期间，需要偿还抵押贷款偿付、支付各种税费，但除了这些明显的成本支出外，不能忽视土地投资的机会成本。换句话说，贷款利息可以明确地作为持有土地的一项成本，而那些由于将资金投入土地而不能得到的利息也必须包括在土地持有成本中，这是基于资金时间价值规则的合理推定。如果投入了资金，它就应当创造收益;因而进行了投资而没有得到的钱(机会成本)也应当被认为是经营成本。

许多房地产投资者把所投入的资金的时间价值作为衡量投资收益的基本尺度。如果在出售一项资产时不能使投资回报超过持有期间的收益损失，那么就应当把所投入的资金存入银行或在别处进行更有效的投资。

社会反响

土地投资者必须真正了解地方政府的法律及政策导向。首先，地方政府可以对整个地区的未来发展产生直接的影响。另外，土地的价值还依赖于煤气、电力及给排水等市政基础设旆的供应。一些地区采取限制发放市政基础设旆接驳许可证的方式来控制地区的增长，由此导致的水电气供应拖延可能会使得项目开发的时间安排无法实现，因此，土地投资者应尽可能选择那些开发难度较小的地块。而从长远角度看，地方政府限制城市增长的管理措旆可能导致土地开发成本迅速上升及土地供给严重缺乏。

⑷ 工业园区的商业模式是什么它是如何运营的

工业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出一块区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。
1．工业园区开发模式
工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。
2．主体企业引导模式
主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。
如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。
3．工业地产商模式
工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。
例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，开发及管理超过140亿美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过2700万平方米。普洛斯专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯的规模为行业第一。
首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。

⑸ 为什么说这个年代能创造两亩工业用地的家庭。也是有所成功的小老板

为什么说这个年代能创造两亩工业用地的家庭。也是有所成功的小老板？
因为现在工业用地非常紧缺，
有了这两亩地就能干很多事情了，
当个小老板是没问题的。

⑹ 一亩工业地可以创造多少的利润和收入税收情况是多少

同样的是一亩地，在不同的地方创造出来价值和利润以及税收是不同的，比方说深圳的华为一亩地所创造的财富和利润和税收，那就多了去了，在一般的工业用地，一般的城市一亩地的税收跟的财富能达到一个亿，就算是很高很高很高的了

⑺ 在怀宁工业园卖土地盖厂房会升值吗

在怀宁工业园卖土地盖厂房，并不一定会升值，但是可能有价值，能进行创业，并且让工人给你创造一定的利润

⑻ 产业工人创造的剩余价值是哪些

产业工人创造的剩余价值包括：工业生产利润、银行金融业利润、商业流通利润、交通运输业利润、工业用地地租等。参阅图一商品价值构成三分图。还有剩余价值学说掩盖起来没有分析到的国家税收。参阅图二商品价值构成四分详图（图片为作者自行绘制）。

商品价值构成四分详图

⑼ 如何合理利用土地

我现在已经大学了~复
其实 汇考真的没制必要看的那么重的！~
如果你不能保证没门都过个 A
那么就 混过去就行了。就是补考过都可以的！
因为上了大学也真的没人看你的 什么高中毕业证！
高考录取也不会看你的汇考成绩的！~ 总只要过，过什么等级的都行！ 还是要抓主课的！语数外都不能放松~ 你是学文科的，那么就把你的文科科目 政史地平时多看看书 自然就有印象了 不用特别死记的。有些东西要有悟性的！~ 重要的是理解哦！~
到高三了 也就好过了 课少了 也就知道该抓什么了~
现在汇考的课跟着老师 走！~ 就能过去的~什么汇考指导好好看，基本上都是那上面的内容了！~ 其他的可以先放一下的。
不一定每天都要把那9门都看过来的 合理分配时间 两天看也行的！每门课半小时也能看六门的啊~ 要讲究效率的~~！
高三了 就要塌实点了。其实也没那么苦的！
加油，我现在很怀念高中生活的。好好珍惜 走好每一步！~
大学的门 会为你敞开的~呵呵！~

⑽ 土地资产与土地市场管理

一、加拿大土地税收管理

1.加拿大土地税制

加拿大税制的特点主要体现在两个方面：一是长期执政的自由党政府一贯执行刚凯恩斯主义国家干预经济的税收政策，二是在公平与效率两个主要税制原则的权衡中，加拿大历届政府更偏向于公平，偏重于福利国家的发展与维持。20世纪90年代后，加拿大税制改革的主要目标是促进税收公平，减轻税收负担。

土地税制是一个包括许多税种的复杂体系，既有中央税，也有地方税；既有财产税，也有所得税；既有个人税，也有法人税。此外，还与遗产税、继承税、赠与税相联系。总的来说，土地税制是以土地为课税对象的税收制度。土地包括农业用地、住宅用地、经营用地、林地等。加拿大的土地税制主要包括两个方面的内容：①土地保有课税；②土地有偿转移和增值课税。

土地是万物生存之本，是人类创造财富的源泉。用以调节土地资源的土地税是最古老的租税形式，加拿大在1873年首先开始征收土地税，后来各国相继仿行。由于土地是一种主要的不动产，加拿大的土地税是合并在不动产税内征收的。居民买了房屋就同时买了土地，所以计税时也把房屋建筑物等不动产包括在内。因此，加拿大不动产税的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。该税种是目前加拿大税收体系中的一个重要组成部分，具有增加财政收入、促进土地有效利用、调节土地级差收入等重要作用。加拿大市政府的财政收入中不动产税收占有相当的比重，一般占市财政收入的30%～40%，有些城市还要高一些，如温哥华市约占总财政收入的58.4%。

加拿大在土地税收方面积累了多年经验，主要确定了以下四项原则：一是公平性原则，在加拿大，不论是谁都要依法缴税，收入较高的人必须支付更多的税。二是公开性原则，土地税费的确定权在联邦或省以及地方议会，广泛征求社会各界的意见，力求税赋公平公正。三是公正性原则，主要体现在对纳税财产的评估方面，要求评税师对自己的评估结果接近市场水平，过分地脱离市场水平则被视为不称职，有被辞退的危险。纳税人可以对评估结果提出异议，有权要求修正。四是根据不同环节进行征税的原则，分别对土地的保有和转移进行征税。对土地保有的征税又包括对土地所有和出租进行征税，而对土地的转移则又包括对转移行为本身和转移时所发生的增值进行课税。

2.税种设置和征收方式

加拿大的不动产税可分为几种，主要包括：①不动产保有税，即不动产税（Real Property Tax），由地产所有者每年按时缴纳；②不动产转让税；③营业性不动产税等。

不动产税属于地方税种，由省级政府和市政府合法开征，收入全部用于地方财政预算支出。通常市政府负责对市区内不动产进行征税，各省政府对市区以外的不动产征税。各级政府每年向不动产所有者征收不动产税，通常一年中分几次定期发出税收通知，如安大略省，并要求在指定的期限内缴纳税款。此外各省和市还要对不动产的转让征收一种中等水平的转让税，由买方在办理产权过户时缴纳。

各省市还征收营业不动产税，营业性不动产税是对非居民在不动产税外又额外征收的一种不动产税，是地方政府的第二大税收来源。它与不动产税不同，营业性不动产税是对不动产的占有者而不是对所有者征收的税。营业不动产税税基的确定，通常是不动产税的估价值和年租金总额。具体包括五种形式：按财产评估值的一定百分比征收；按总租赁评估值的一定百分比征收；按面积征收；按储存能力征收；按总营业收入的一定百分比征收。

除一般不动产税外，各省都授权市区政府征收特别税或费，以弥补地方政府公共设施开支的不足。

加拿大不动产税的征收方式采用的是从价计征，主要是以土地及相应建筑物的价值或价格为课税标准所课征的不动产税。各省级政府都以某一基准年度的百分比来对财产进行估价。它通常是财产的买卖双方在交易中自行确定的价格。然而，由于重估的间隔不同、所采用的基准年份不同以及估价方法的差异等，同样财产的估价会出现差别。在某些省，应纳税估算值是通过省指定的各种因素的乘积计算出来的，采用这种方法的主要目的是限制税收的转嫁。在多数省，农业土地税收都采用较优惠的估价标准。

以不动产所有者财富为基础的不动产税，实际是由地方政府在纳税人之间进行支出分配的一种手段。各省都采用学区税率来筹集除省政府转移支付以外的收入。学区税率实施的程度在各省间有差异。各省都在市的非组织区域征收不动产税，而省级征收的不动产税日益成为筹集教育资金的重要手段。

为了补偿市级政府对政府拥有的财产免税的损失，加拿大联邦和省政府向市政府支付财产转移性补助。某些省对学校、学院、大学和公立医院财产税的免税部分也提供相应补助。

3.税率的确定

各省、市的不动产税大多采用不同税率征收，以此抑制贫富差距拉大。例如温哥华的不动产税税率从0.3%至15%不等，差距很大，复员转业军人、房子用于自住的业主、65岁以上的老人和残疾人可以享受0.3%的税率；炒作、出租房屋的人所交税率从10%至15%不等；对拥有两套住宅的人以较高税率征收。不管房子是否能租出去，房主每天都得按规定缴税。温哥华市政府对房地产每年评估一次。评估由政府主持，费用也由政府负责。评估的过程和原则：首先是进行土地分类，确定房地产的土地类区；其次，是填报土地用类，依据用途，确定税率；其三，是公共设施完善程度，含图书馆、游泳池、运动场所；其四，房地产所在地区距离医院、学校远近，以及学校的教育水平和医院的治疗水平；其五，是交通便捷度，是否设有公共交通（公共电汽车）、道路状况等，对不同情况评估不动产价格及确定税率。依据评估总价值征收地税，不是按每平方米土地征收，而是以土地和房屋的评估总值的百分比征收。

对于不动产转让税的税率各省、市的情况也不一样，例如加拿大新不伦瑞克省对不动产交易的价值，按0.25%的税率征收不动产转让税；安大略省征收的是土地转让税（Land Transfer Tax），根据安大略土地转让税法，其税率在0.5%～2%间浮动，具体税率依转让价格和土地使用目的而定。对所有转让的财产（包括商业或工业用地），当其价值在5.5万加元以下（包括5.5万加元）时，按0.5%课税；当价值超过5.5万加元，但在25万加元以下（包括25万加元）时，按1%课税；当价值超过25万加元时，按1.5%课税；对于不超过两人的单亲家庭的不动产转让，当其价值超过40万加元时，将对超过的价值部分征收0.5%的附加税率。

内华斯克亚市的契约税法规定，允许市镇、城镇或乡镇制订细则，对地方土地转让税按转让财产价值的0.5%征税。大约有1／3的市镇开征这种税。哈雷菲克斯市的特别法规规定，对契约转让税按2%以上征收，但现行税率为1.25%。魁北克市的土地转让税法规定，允许各市镇通过制订细则的办法向市区内的不动产征税，售价在5万加元以内的税率为0.3%，超过5万加元的部分为0.6%，对公共区域、农业用地和林区的转让可享受免税。为鼓励住房建设，魁北克规定，如果政府已设立了补贴基金及不动产储备金，则可取消征收土地转让税。

加拿大对于非加拿大居民土地转让征税有时会给予较高的生产率。如魁北克省和安大略省对某些种类的土地转让给非居民或非居民控股的公司，要从重征收不动产转让税。以安大略省为例，通常情况下非居民与居民应交纳的土地转让税率相同。但对非居民购买农业或娱乐业财产的转让土地，土地转让税税率为20%。不过，这些土地转让税还会有大量免税规定。

除上述税收外，地产转让，包括房地产买卖还涉及以下税收：①转让增值所得税（Income Tax Concering Capital Gain）。当卖房者在销售房产后，销售所得的增值部分，按照规定上交所得税；②租金收入所得税（Income Tax Concering Rent Incoming），为房屋出租所得计入年收入所应缴纳的税；③商品及服务税（GST），在多种情况下可以免缴，例如对二手的住宅房屋是免征GST的。

此外安大略还有非居民预扣税（Non Resident Withholding Tax），即非居民在加拿大境内获得的薪金、利息、红利、租金、版税、代理费等收入，要征收25%的预扣税。此税根据加拿大与有关国家的税务协定可能会有所降低。

二、加拿大房地产业

1.房地产交易的法律保证

加拿大的房地产交易市场非常成熟和完善，相应的法律体系也比较复杂和健全，以安大略省为例，所涉及的法律包括：合同法（Contract Law）确保合同的合法性；不动产和商业经纪人法（Real Estate And Business Brokers Act），是对地产及其代理人进行管理及规范商业行为的专业法规；商业经营法（Business Practices Act），是对广告、销售承诺等具体的商业行为规范的联邦法律；土地转让税法（Land Transfer Tax），规定了对土地转让等税收的征收；征用法（Expropriation），规范了政府征用私有土地的程序及补偿的法规；竞争法（Competition Act），规范了商业竞争行为；收入法（Income Tax）规定了与房产销售所得有关的税收问题；土著人土地法（Native Land），专门为保护印第安人原著民的土地而设；登记法（The Registry Act），是与土地权法（Land Titles Act）具同等效力的产权登记法规；分区法（Zoning By Law），是土地规划法规；建筑物法（Building Code），为新屋建设规范而设置的法规；火法（Fire Code），设置了现有房屋的防火标准；代理人法（Agency Law），专业代理人法规；租赁法（Tenant Protection Act）对住房出租双方的权利及义务作出了明确的规定，主要保护租客的利益。

在加拿大，土地的产权（Title）从Crown Patent商品化衍生而来，可以为私人所有，这可能是与我国房产权的最大不同点之一。在加拿大，除了一般可以在房地产市场上自由交易的房地产以外，主要还有以下两种对特殊土地的使用和管理的情况值得注意。

1）土著人土地（Native Lands）：为保护印第安原住民的权益及土地的使用而由政府保存下来的保留地。

2）有些土地的某些地块属于皇家保留地（Reserved Crown Lands），在土地使用上会有一定的限制，比如对矿产资源的开发利用以及土地上的树木的管理，甚至某些土地的某一部分会被保留下来用做未来公路建设。这样在成片土地开发方面往往会遇见对土地及房产使用上的限制，这样一来对该地产的价值就会有直接的影响。

2.房地产交易的政府主管部门

在加拿大房产交易中，政府只负责产权登记管理，其管理部门是政府不动产登记办公室，各省或市政府中均设有这样的机构。例如安大略的房地产的产权登记及管理由消费者和商业服务部的不动产登记处负责。政府不动产注册办公室类似于我国的国土资源和房屋管理局，它掌握着辖区内所有不动产的信息。这些信息绝大部分都是公开的，任何个人和单位只要花费少量的金钱都可以查到所需要的资料。律师的产权调查的资料全部是从这里获得的。目前加拿大许多省市的不动产注册办公室已实现了计算机管理。律师不出律师楼就可以通过计算机获得产权调查资料以及产权注册登记。例如在安大略省目前同时存在两个产权登记管理系统：①登记系统（Registry System）：各种产权相关文件在登记法的规定下登记归档；②土地权系统（Land Title System）：在土地权法规范下，确保无误的房地产权登记管理系统。通过这些系统可以查询安大略省的土地产权情况。

3.房产交易的中介机构

加拿大地域辽阔，人口稀少，目前每年都会有来自世界各地的大量新移民不断移居到此，尤其是一些大城市。伴随着城市的不断发展，房屋交易市场非常活跃。买卖一个房屋，就像买卖一个商品大件一样。根据供求变化，地产的价格也在变化，因此并不是每一笔房地产投资都一定会有很好的回报。除了自己应有独到的眼光以外，寻求房地产专业人员的帮助是必不可少的。房地产经纪人是专业服务人员，掌握的信息资源比较多，而且信誉较好，具有成熟经验，他们能够帮您分析策划，选择合适的地理位置，调查社区环境，分析投资发展趋势，掌握投资热点，帮您确定入市时间，这样一来就可以最大限度地降低风险，增加回报。根据加拿大房地产经纪人协会统计，平均85%以上的人买卖房屋时是通过经纪人成交的。

在加拿大经纪人是由经纪人协会进行管理的，协会有省、市级。经纪人要经过严格的考试、培训并交纳一定的会费才能成为协会的会员。经纪人经过不同的考试，可以取得相应的等级，最高一级的可以独立设立经纪公司。协会有一个自己的网站，信息更新得非常快，所有的会员都可以登录。

4.房地产交易基本程序

目前，加拿大的房地产交易过程与北美其他地区交易程序大致相同。一笔交易程序一般需要涉及以下程序和有关人员。

（1）找地产经纪人

某人若有了买房的想法后，通常通过朋友或广告，首先寻求一个专业的房地产经纪人来帮忙。经纪人在房地产交易中所起的作用是非常重要的。

（2）请验屋师

一旦买卖双方签署合同以后，如果合同里面有验屋条款，买方应在规定的时间请政府注册的验屋师验房。验屋条款一般是指合同经过验屋无问题的情况下才能生效。验屋师会出具书面的验屋报告，如果房子没有问题的话，买方就要按照合同规定继续履约，否则，买方可以放弃该合同，或者再和对方讨价还价。

（3）贷款金融机构

如果合同里面有贷款条款，买方也应在规定的时间到金融机构办理贷款手续。贷款条款一般与验屋条款类似。金融机构会根据该机构的规定和买方的还款能力来决定是否贷款给他。如果金融机构同意贷款，买方就要按照合同规定继续履约，否则，买方可以放弃该合同。加拿大的金融机构的客户来源一般有直接上门服务的，也有很多是通过贷款经纪公司和贷款经纪人介绍的。

（4）共管物业证书（Status Certificate）

如果合同里面有共管物业证书条款，买方也应在规定的时间内请律师审阅共管物业证书。共管物业证书条款是指合同规定在一定的时间内，买方律师须对共管物业证书条款进行审核通过。该证书一般是由物业管理公司出具，费用100～150加元不等，买卖双方可以协商，通常是由卖方出钱。依照《共管物业法》的规定，该证书的内容包括物业公司的经营状况、有无法律纠纷、财务状况以及业主（卖方）有无欠款及法律纠纷等等。该证书是对那些有物业管理公司的物业适用的。如果该物业或物业管理公司有重大法律或财务问题，买方可以放弃该合同，或者再和对方讨价还价。

从以上可以看出，业主如果没有非常特别的情况，一般不会拖欠该付的费用并遵守物业管理公司的规定，否则在出售该物业时会有许多麻烦，甚至售不出去。

（5）买卖双方的律师

买方通常是在合同签署之前聘请专业房地产律师，也可以在这之后聘请。不过加拿大法律规定，买卖双方必须聘请各自的律师办理过户手续。所以在加拿大买卖房屋可以没有经纪人，但是不聘请律师几乎是不可能的。

买方律师在经过委托以后，要认真仔细检查合同，并进行一系列的调查。这些调查一般分为产权调查和非产权调查。

代表卖方律师的工作要比代表买方律师的简单一些。卖方律师的主要任务是回答并解决买方律师所发现和提出的问题。如果该不动产有很少的或没有问题，卖方律师的工作相对简单和直接。如果有很多或者严重的问题，卖方律师就要面对一个非常困难的工作来保证该交易按时完成。

当卖方律师收到买方律师的要求信及需要卖方签字的文件后，他必须仔细阅览。卖方律师必须精通合同条款和与房地产买卖相关的法律，这样才能够正确回答要求信。

交割日当天，卖方律师或其助理按约定时间与买方律师或其助理在政府不动产注册办公室交换文件和房款及钥匙，然后由买方律师负责登记注册。卖方律师只有在买方注册登记全部完成以后，才能将房款交给卖方。

交割后，卖方律师还需要取消卖方以前的贷款抵押，并向卖方出具总结报告。

（6）进行产权登记

不动产的交易完成后，必须到所在地的政府不动产登记办公室进行产权登记。目前由于政府不动产注册办公室已实现了计算机管理，双方律师不必再亲自到注册办公室，而是通过快递公司交换文件，在网上进行注册了。

从以上加拿大房地产交易的全部过程来看，每一步骤都是由相关专业的人士来完成，分工很细致，避免了利益冲突，并能充分保护买卖双方及贷款机构的利益。

5.加拿大房产交易中的政府优惠政策

加拿大本国居民在购买住房时政府有一些优惠政策，例如在安大略省对第一次购房者有如下优惠政策：

1）土地转让税的返还。在安大略省首次购买新建住房，并且主要在此房屋居住的购房者可以获得税收返还（1996年8月开始执行）。

2）省购房储蓄补贴计划（OHOSP）。目的是帮助第一次购房者实现其拥有自己的住房梦想。当购房者第一次购买自己居住的房子，其个人年收入少于4万加元，或夫妻合并年收入少于8万加元时，有资格得到OHOSP的补贴。

3）注册退休储蓄计划（RRSP）可以首期付款。每个家庭夫妻双方（包括同居夫妻）可以从各自的RRSP账户中取出2万加元用于房屋首期付款，一个家庭一共可取4万加元，而不涉及税收和利息，但受如下条件限制：

●只适用于首次购房；

●必须从取款日的第二年开始还款；

●低价购买旧房，翻修后转售，扣除装修费用及税费，赚取其中的差价；

●还款最长不能超过15年；

●每年还款不能低于取款总额的1/15；

●不能达到最低还款额的部分计入当年收入纳税。