用益物权人拆迁时获得搬家费

Ⅰ 求问用于经营的承租房屋被拆迁，承租人可以获得哪些赔偿

对于店铺由于拆迁不能营业所造成的损失，政府将给予一定的赔偿，
但是具体的赔偿事宜拆迁办只与房东协商。我在与房东进行协商后，房东提出先给我3万元装修费，同时给我免了一个月的房租。但是据我所知，国家对店铺门面不能营业所作的赔偿远比房东给我的赔偿额要大得多。
你所咨询的是关于门面房拆迁补偿的问题。
《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。《中华人民共和国物权法》第一百二十一条规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十一条规定，
拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。拆迁住宅房屋的，搬迁补助费根据原住房建筑面积和规定的补助标准计算；拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再支付搬迁补助费。拆迁非住宅房屋的，搬迁补助费包括：
(一)设备搬迁、安装费用。
(二)无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。
《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十二条规定，被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以给予提前搬家奖励费。
《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，拆迁人可以结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予一次性停产停业综合补助费。提前搬家奖励费和停产停业综合补助费的具体标准，由市国土房管局制定，报市人民政府批准后公布实施。
笔者认为，你租赁他人房屋用于经营使用，你对所租赁的房屋依法享有占有、使用和收益的权利。现店铺因市政改造被拆迁，你有权得到经济补偿。根据《北京市城市房屋拆迂管理办法》的相关规定，你有权得到提前搬家奖励费、一次性停产停业综合补助费以及搬迂补助费，该搬迂补助费含设备搬迁、安装费用以及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。除房东给你的装修费外，一次性停产停业综合补助费也是你应当得到的费用。

Ⅱ 关于厂房拆迁补偿怎么计算拆迁费用的问题

一、土地使用权的区域补偿价
你所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价，说通俗了就是土地使用权补偿。那么土地使用权应该怎么补偿呢?有这么几种情况：
(1)土地承包经营权。本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。
(2)集体建设用地使用权。也就是取得集体建设用地使用权证，这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。
(3)国有土地使用权出让划拨的方式。经过国有土地出让取得的工业用地的资质，或者说通过划拨取得，这都是纳入土地使用权赔偿范围。但是租赁权现在还划定在债权的范围内，没有划归物权的形式，所以租赁权是没有土地使用权补偿的。
二、厂房重置成新价
厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱，被拆迁房屋拆迁时几成新也有重置成新的问题。实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物，只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样，补偿价格也不一样。有一些厂房使用砖木结构临时搭建的，可能不满足四面都有墙的要求，但是用于了正常的生产经营，原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。基本上有一种厂房外在固体属性，那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。
三、停产停业损失费
因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。一般情况下要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等等这些才能满足一个正常的企业厂房进行生产经营的条件，这样才能获得一次性停产停业损失费。还有一个问题需要提醒大家，就是在实践中有很多企业注册地址和实际经营地址不一致，这是不行的，注册地址和实际经营地址是一致的才能满足合法的经营主体。
停产停业损失应该满足哪些补偿呢?
(1)预期利益损失，一年可产生的预期利润是一百万，拆迁造成经营中断，造成三年的停产停业损失，这样有可能要赔偿三年的损失。
(2)违约的损失，企业和客户签订了一百万的合同，由于拆迁不能按时供货，一百万的违约成本是五万块，要补偿企业的违约损失。
(3)财务成本，向银行贷款一百万，每年付财务成本利息，现在由于经营断了，财务成本是累计增加的，所以财务成本也要纳入停产停业损失中。
四、装修附属物
对现有建筑的添附是不可能挪动的，是按照重置费来算。实践中一个水泵、变压器、机器设备都纳入到装修附属物范围内。
五、机器设备
机器设备分为可移动和不可移动的，不可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价，可移动的机器设备补偿的是搬迁费。
六、搬迁费用
就是可移动的所有附属设施设备等要给予的搬迁费用。

Ⅲ 拆迁安置房是否有公摊面积求答案

有公摊面积。

一般来说,普通的多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊的系数约在10%-15%;带电梯的小高层的住宅,公摊的系数约在15%-20%;高层的住宅相对更高一些,约在20%-25%。

公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数

各套 ( 单元 ) 的套内建筑面积乘公用建筑面积分摊系数,得到购房者的应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积的分摊系数×套内建筑面积。

公摊面积=建筑面积-实用面积

所谓的公摊系数,也就是房子的得房率。

得房率标准如下:

1、高层的塔楼住宅(75%——78%),公摊系数为(22%——25%)

2、高层的板楼住宅(78%——85%)

3、小高层的板楼住宅(85%——88%)

4、多层的住宅(88%——95%)

得房率=套内建筑面积(套内使用面积 套内墙体面积 阳台面积)÷建筑面积

(3)用益物权人拆迁时获得搬家费扩展阅读：

根据《中华人民共和国物权法》

第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

第四十一条法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。

第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

第四十三条国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

Ⅳ 租的房子拆迁我有营业执照能得到赔偿吗

如果租期还没结束，应该有赔偿。至于赔偿方是房东还是动迁方，看具体情形。、

按照我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，住房用途住改营的房屋增加了房屋补偿数额，营业房屋的补偿远高于普通住宅房屋，依据该条例第16条的规定，工商部门不给予办理营业执照。

附：第十六条的规定：”房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

(4)用益物权人拆迁时获得搬家费扩展阅读：

《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。《中华人民共和国物权法》第一百二十一条规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十一条规定，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。拆迁住宅房屋的，搬迁补助费根据原住房建筑面积和规定的补助标准计算;拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再支付搬迁补助费。拆迁非住宅房屋的，搬迁补助费包括：

(一)设备搬迁、安装费用。

(二)无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。

Ⅳ 拆迁和搬迁的区别

拆迁和搬迁的区别如下：

1、性质不同，房屋拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。搬迁如果是政府的行为导致搬迁，可以等同于拆迁。

2、补偿形式不同，拆迁在政府要求的情况下，可以获得一定的赔偿，房屋征收实施单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿。而搬迁若是个人行为则无法得到补偿。

3、拆迁补偿方式不同，拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。而搬迁若是个人行为，则无法享受这些福利。

Ⅵ 拆迁能获得装修补偿吗

在企业拆迁中，对中小企业来讲一般能获得六部分补偿项目。

一、土地使用权的区域补偿价

你所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价，说通俗了就是土地使用权补偿。那么土地使用权应该怎么补偿呢？有这么几种情况：

（1）土地承包经营权。本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。

（2）集体建设用地使用权。也就是取得集体建设用地使用权证，这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。

（3）国有土地使用权出让划拨的方式。经过国有土地出让取得的工业用地的资质，或者说通过划拨取得，这都是纳入土地使用权赔偿范围。但是租赁权现在还划定在债权的范围内，没有划归物权的形式，所以租赁权是没有土地使用权补偿的。

二、厂房重置成新价

厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱，被拆迁房屋拆迁时几成新也有重置成新的问题。实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物，只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样，补偿价格也不一样。有一些厂房使用砖木结构临时搭建的，可能不满足四面都有墙的要求，但是用于了正常的生产经营，原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。基本上有一种厂房外在固体属性，那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。

三、停产停业损失费

因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。一般情况下要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等等这些才能满足一个正常的企业厂房进行生产经营的条件，这样才能获得一次性停产停业损失费。还有一个问题需要提醒大家，就是在实践中有很多企业注册地址和实际经营地址不一致，这是不行的，注册地址和实际经营地址是一致的才能满足合法的经营主体。

停产停业损失应该满足哪些补偿呢？

（1）预期利益损失，一年可产生的预期利润是一百万，拆迁造成经营中断，造成三年的停产停业损失，这样有可能要赔偿三年的损失。

（2）违约的损失，企业和客户签订了一百万的合同，由于拆迁不能按时供货，一百万的违约成本是五万块，要补偿企业的违约损失。

（3）财务成本，向银行贷款一百万，每年付财务成本利息，现在由于经营断了，财务成本是累计增加的，所以财务成本也要纳入停产停业损失中。

这些是可能遭受的损失。还有很多人会问道的人员安置遣散费，我们要纠正一下，人员安置遣散费只出现在国营企业和集体所有制企业当中，一般中小企业和私营企业都没有，基本含在停产停业损失之列了。

四、装修附属物

对现有建筑的添附是不可能挪动的，是按照重置费来算。实践中一个水泵、变压器、机器设备都纳入到装修附属物范围内。

五、机器设备

机器设备分为可移动和不可移动的，不可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价，可移动的机器设备补偿的是搬迁费。

六、搬迁费用

就是可移动的所有附属设施设备等要给予的搬迁费用。

Ⅶ 厂房的拆迁赔偿标准和住房的赔偿标准有什么样的区别

厂房拆迁与住宅拆迁区别在于，厂房具有经营性属性，拆迁时候会获得停产营业损失补偿，设备搬迁费等。在企业拆迁中，对中小企业来讲一般能获得六部分补偿项目。
一、土地使用权的区域补偿价
你所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价，说通俗了就是土地使用权补偿。那么土地使用权应该怎么补偿呢？有这么几种情况：
（1）土地承包经营权。本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。

四、装修附属物
对现有建筑的添附是不可能挪动的，是按照重置费来算。实践中一个水泵、变压器、机器设备都纳入到装修附属物范围内。
五、机器设备
机器设备分为可移动和不可移动的，不可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价，可移动的机器设备补偿的是搬迁费。
六、搬迁费用
就是可移动的所有附属设施设备等要给予的搬迁费用。

Ⅷ 为何农村拆迁补偿低于城市，临时安置费用标准也低于城市拆迁都是中国一个地区的，还分等级

看看这个，你就知道了

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盛廷版《不动产征收与搬迁法》亮点
文章来源：本站 作者：本站 发布日期：2010年12月25日

亮点一：对权益保护主体予以扩展
第一条 为了规范不动产征收与搬迁活动，保障不动产权利人的合法权益，促进国家公共利益的实现，根据宪法，制定本法。
现行拆迁条例规定的权益保护主体是房屋所有权人与租赁房屋承租人，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》草案规定的权益保护主体也限于前两者。而实践中，无论是征收搬迁，还是协议搬迁（也就是通俗意义上的商业开发），除了房屋的所有权人、租赁房屋的承租人的权益需要法律明确保护，房屋的共有权人、用益物权人、担保物权人的权益也是需要保护的。因此，盛廷版《不动产征收与搬迁法》中以统领法律条款全文的方式使用了“不动产权利人”这样一个法律概念，实现权益保护主体的扩展。
亮点二：一并解决国土与集土以及地上附着物、建筑物的征收问题
第二条第一款 为了公共利益的需要，对集体土地及其附着物、建筑物进行征收、搬迁，对国有土地上建筑物实行征收、搬迁，适用本法。
第九条 为了公共利益，县级以上人民政府不动产征收搬迁管理部门可以对集体土地所有权、国有土地使用权以及集体土地与国有土地上的不动产实施征收活动，并依照本法规定对不动产权利人进行补偿。
法律应当对财产进行平等对待，因此，在解决国有土地使用权的征收以及地上不动产的征收这一问题的同时，也有必要规制集体土地所有权的征收以及地上不动产的征收。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》草案没有将集体土地与集体土地上不动产的征收与搬迁问题规定进来，既无法实现财产的平等对待，也无法满足实践对立法发展的需要。因此，盛廷版《不动产征收与搬迁法》对此进行了完善。
亮点三：一并解决国土与集土上的房屋协议搬迁问题
第二条第二款 建设单位与不动产权利人经平等、自愿协商取得建设用地上建筑物所有权而需要进行搬迁的，适用本法的有关规定。
房屋协议搬迁的实质就是一个房地产的交易，是建设单位与房屋所有权人之间的交易，当然这个交易会涉及到土地的使用权。无论是国土上的房地产交易，还是集土上的房地产交易，单就房屋交易来说，均是房屋所有权人与建设单位之间一个平等协商的民事行为，并不存在差异。但是整体而言，二者之间确实存在差距,这个差距就是按照现有的土地管理法要求，农村的土地使用权不允许流转，因此就在源头上限制了集体所有建设用地上房屋交易协商的可能性。不过，土地管理法即将修改，因此实现集体所有建设用地的有限流转并非不可能，此时农村房屋交易协商的可能性就会出现。
另外，随着国家的发展，现阶段的新农村建设、旧农村改造等活动量大面广，如果立法不去予以规范，那么很可能出现农民利益无法得到保障的结果。而实际上，目前农村拆迁无法可依也确确实实导致了大量拆迁矛盾、流血拆迁冲突的出现。因此，盛廷版《不动产征收与搬迁法》在国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》草案的基础之上，在增加国有土地上房屋协议搬迁的制度体系设计时，一并将集体所有建设用地上的房屋协议搬迁进行了制度体系设计。
亮点四：在不动产征收应当遵循的原则中增加了比例原则
第四条第一款 不动产征收应当遵循公平补偿原则、程序正当原则。如果通过其他方式能够实现征收目的，不得启动征收程序；征收所采取的措施和手段应当必要、适当。
比例原则发源于德国，是行政法上一项非常重要的原则。征收行为是国家行政权具体实行的过程与结果，有必要遵循比例原则——当有多种方式可以实现征收目的，不得启动征收程序，征收必须作为不得已的最后选择；在征收过程中，当有多种措施和手段能够达到征收目的时，必须选择对不动产权利人损害最小的手段。建立比例原则，既能有效防止不动产征收过程中多征、滥征等现象的发生，有利于节约资源，也能更好地保护公民个人权益。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》草案中没有对行政权进行必要限制的一大体现即在于这项比例原则的缺失，盛廷版《不动产征收与搬迁法》对此进行了补充设计，既完善了征收制度的合理性，也增进了征收搬迁法律规范与《循环经济促进法》的匹配度。
亮点五：明确征地与征房的从属关系与例外，增加关联征收制度
第十一条 征收农村集体土地所有权及国有土地使用权的，应当一并征收土地上附着物、建筑物。但有下列情形之一的，不在此限：
（一）土地上附着物、建筑物所有人要求迁移的；
（二）坟墓及其他纪念物必须迁移的；
（三）土地上的农作物的种类和数量与正常种植情况不相符的部分；
（四）其他法律另有规定的。
征收行为导致被征收土地的周围地块丧失原使用价值的，经不动产权利人同意的，应当一并予以征收。
房屋与土地的附着与被附着关系，在现有的拆迁条例与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》草案中一直处于被忽略的状态。实际上，拆迁房屋也好，征收房屋也罢，都是为了取得房屋附着的土地。对这一点的忽略，将直接导致征收的一个应有之意——补偿出现只补偿或者重点补偿房屋的市值，而土地的市值、溢价等得不到补偿的方向定位，从而出现“越拆越穷”的现象。因此，盛廷版《不动产征收与搬迁法》明确了征收行为的对象实际上是土地，而房屋的征收是一个附属结果。不过，由于实践中存在着一些征地而不征地上附着物、建筑物的例外，盛廷版《不动产征收与搬迁法》在明确征地与征房的从属关系之时，也规定了几种例外情形。
另外，实践中还有这样一种情况：A地块被列入征收范围，临近A地块的B地块却在征收范围之外。A地块征收之后的用途，使得B地块的原用途丧失。例如，A、B地块原本都用做居民区，但A地块被征收后用于机场建设、核电厂修建，无疑B地块的居住用途将大打折扣甚至完全丧失。这种情况下，征收单位有义务征得B地块范围内不动产权利人的同意，一并将B地块予以征收。基于这种考虑，盛廷版《不动产征收与搬迁法》增加了关联征收制度。
亮点六：在征收决定程序中要有民众的先期参与和表决的问题
第十二条 县级以上人民政府不动产征收搬迁管理部门认为基于公共利益需要征收不动产的，应当报请本级人民政府组织不动产权利人的代表以及发展改革、城乡规划、国土资源、环境保护、文物保护、建设、财政等有关部门，就征收项目是否符合公共利益、征收范围、实施时间等事项进行论证。
在征收决定程序中要有民众的广泛参与，并且享有表决权，从而体现程序重心前移的原则，这种做法在国外的拆迁立法中是一种成熟的做法。并且，让民众参与在征收决定程序之中，让其充分享有知情权、异议权、表决权等，可以将矛盾消化在前期阶段。现有的拆迁悲剧差不多是发生在强拆的最后阶段，其主要的原因就在于拆迁户对前期行政权的行使情况缺乏知情权等各项权利，只是被动地接受最终的行政决定结果，因此抵触情绪一直存在，积累到强拆这一最后阶段往往就会爆发。因此，盛廷版《不动产征收与搬迁法》所设计的征收程序中的第一道环节——论证，即要有不动产权利人的代表参与，以实现民众的先期参与、表决权利。
亮点七：征收程序里面增加了两级报批制度
第十三条 根据论证结果，县级以上人民政府决定实施不动产征收项目，且拟征收不动产为下列情况时，应当报请国务院批准：
（一）不动产建筑面积在100万平方米以上的；
（二）基本农田；
（三）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（四）其他集体土地超过七十公顷的。
征收不动产建筑面积低于100万平方米的，或者（二）、（三）、（四）以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。县级以上人民政府每年最多允许2次报请省、自治区、直辖市人民政府批准征收。
征收农用地的，应当先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；超过征地批准权限的，应当依照本条第二款的规定另行办理征地审批。
征收房屋的实际核心是征收土地，而且盛廷版《不动产征收与搬迁法》中也明确了征地与征房的这一从属关系，因此就必然涉及到《土地管理法》中的征地报批制度。所以，盛廷版《不动产征收与搬迁法》结合土地管理法中的有关规定，并增加新的考虑因素，设计了征收前置两级报批制度。并且，在地方征收实践中，征收35公顷耕地的项目，今天报10公顷，明天报5公顷等类拆分现象的情况并不少见，为防止地方政府将本应报批国务院的征收项目拆分，而报批省级人民政府报批，盛廷版《不动产征收与搬迁法》在这个报批制度中还增加了时间与次数的限制，也就是地方政府每一年最多允许两次报请省级人民政府报批征收项目。

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征收计划预案应当在征收范围内进行公告。公告的时间不得少于30日；若征收范围较大的，公告时间不得少于60日。同时，不动产征收搬迁管理部门还应当将征收计划预案在县级以上电视台或者报纸进行新闻公告。
公告的事项涉及国家秘密的，应当遵守有关保密法律、行政法规的规定。
第十六条 在征收计划预案公告期间，不动产权利人对征收计划预案存在异议的，有权向县级以上人民政府不动产征收搬迁管理部门申请举行听证会。
自接到申请之日起15个工作日以内，不动产征收搬迁管理部门应当视具体情形决定是否召开听证会。听证申请人所占比例超过不动产权利人总数的10%以上的，不动产征收搬迁管理部门必须召开听证会。
召开听证会的，不动产征收搬迁管理部门应当征求不动产权利人、公众和专家对征收预案的意见，并制作听证笔录。听证会后，还应当将不动产权利人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公布。
第十七条 征收计划预案公告期间届满，无不动产权利人申请听证，或者依照本法规定举行听证会，不动产权利人、公众、专家对征收计预案无重大争议的，经不动产征收搬迁管理部门报请，县级以上人民政府作出不动产征收决定。
依照本法规定举行听证会，不动产权利人、公众、专家对征收计预案有重大争议的，由不动产征收搬迁管理部门对征收预案重新审查调整后，举行召开第二次听证会，并将不动产权利人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公布。
不动产权利人、公众、专家对调整后的收计预案仍有重大争议的，由不动产征收搬迁部门报请县级以上人民政府提请上级人民政府进行审查，经审查同意，由上级人民政府作出不动产征收决定。经审查不同意，由上级人民政府作出不予征收的决定。
公共利益的不确定性导致公共利益的认定是世界性难题，列举法虽有优点，但难以穷尽，因此，在列举的同时，建立程序性的鉴别机制，是立法的必要选择。在公共利益的鉴别要素中，被征收人的合法利益的保障应作为主要的直接因素来对待，所以，征收预案作为公共利益的程序保障应有被征收人的广泛参与并享有表决权。在这个方面，盛廷版《不动产征收与搬迁法》做出了努力，设计了征收计划预案制度、两次听证制度，要求征收部门制作规范的征收计划预案，并在限定时期内进行张贴公告与新闻公告，而公告期间允许不动产权利人异议、申请听证，赋予征收对应的不动产权利人充分的知情权与异议权，以这种动态设计为公共利益栓上了一个安全阀。
亮点九：允许不动产权利人对征收决定进行权利救济
第十九条 不动产权利人对不动产征收决定不服的，可以自征收决定书公告之日起六十日内申请行政复议，也可以在三个月内依法提起行政诉讼。除重大公共利益与紧急情形外，复议、诉讼期间应停止不动产征收决定的执行。
第二十条 征收决定作出后，不动产征收搬迁管理部门未按征收决定的内容实施的，不动产权利人可以依法向人民法院提起行政诉讼。
“有权利必有救济，没有救济的权利不是权利。”法律规范旨在为其调整的某一领域的社会关系中的主体分配权利与义务，拆迁法、征收法都以保护被拆迁人、被征收人的合法权益为宗旨，为其设定了知情权、获得合理补偿安置等权利，且设定得比较完善。但是，我们应当假定这些权利有被侵犯的可能。而且在实际的司法实践中，权利救济的渠道不通畅，救济乏力的情形较为严重。因此，在设定这些权利的同时，更应重视公民获取权利救济的程序权利。在某种意义上来讲，权利救济大于权利。基于这项原理，盛廷版《不动产征收与搬迁法》为不动产权利人设计了针对征收决定的权利救济渠道，允许其在一定期间内复议、诉讼，而且复议、诉讼期间以停止执行征收决定为原则，以重大公共利益与紧急情形为例外，这样就能避免实践中，权利人去告但是房屋已经被拆了甚至新的房子都已经盖起来的尴尬局面。
亮点十：建立多元化的补偿方式以及不动产权利人的选择权
第二十三条 征收补偿可以实行货币补偿、房屋产权调换、以及货币与房屋产权调换结合的方式三种基本补偿方式，不动产权利人有权进行选择。
各地可根据实际情况，制定地方性法规，在不降低不动产权利人当前生活水平，并保障其长远生计的原则下，积极探索作价入股、安排就业、社会保障等多种方式，但不得限制不动产权利人的基本补偿方式的选择权。
落实征收中公平补偿原则的具体原则是，一，是被征收人的当前生活水平不降低，二是长远生计有保障。此两项具体的原则是落实民生的根本性原则，在国务院及国土资源部的文件中早有体现，但实际执行中并不理想，其重要原因在于：一，产权调换与货币补偿作为允许被征收人自由选择的成熟的补偿方式，虽易操作，但未免单一，难以实现上述原则。二，各地经济发展极不平衡，单一的补偿方式难以满足被征收人的多样化的投资受益需求、安排就业需求，加入保险的需求等等，而这些需求也是落实上述两原则的基本保证。事实上，各地已在补偿方式上进行了一些有益的探索，并取得了一些成功的经验。如能在立法中对这些成功的经验以地方性法规的形式加以固定，不失为一种可行的方法。这样做，既能实现公平的补偿原则，又能使各地结合具体情况作出适合各地的规定。
亮点十一：违法建筑要根据具体情况，区分政府与民众的过错责任
第二十七条 对征收范围内的违法建筑，依照政府过错比例进行补偿。
本法所称违法建筑，主要依据我国规划法律规范的有关规定进行认定，并具体区分以下几种情形：
（一）因城市建设规划变更使得房屋不符合规划的，不属于违法建筑；
（二）因为历史原因未通过合法程序取得权属证书，但没有违反国家强制性法律规范的，可以补办手续，不做违法建筑处理。违反国家强制性法律规范的，直接按照违法建筑处理。
违法建筑不能受到法律的保护，所以不能给予补偿，这是立法的原则，也符合法律逻辑。国务院的现行条例与草案在这个问题上都采取的一刀切的做法，只要是违法建筑就一律不予补偿。盛廷版《不动产征收与搬迁法》认为，因历史原因形成的房屋，比如一些无证房屋、自建房屋，虽然无证，构成违法建筑的要件，但不能一律不予补偿。因为造成这个情况的原因无非两个方面：一者是老百姓的过错，他们不懂法而为或者基于现实的需要而为，当然也不排除知法违法；二者则是因为政府的过错，他们对违法建筑持默许的态度，或者知道违法建筑后长时期不作为。在政府有过错或政府与民众均有过错的情况，政府应承担因其过错所给民众造成的损失。因此，对于违法建筑的补偿应当考虑这个过错责任。如此操作，会消弥不动产权利人在补偿方面的对立情绪，也符合公平原则。
亮点十二：克服评估机构的行政性垄断，还原评估机构的独立、客观、公正
第三十条第二款 房地产价格评估机构，由不动产权利人以投票、抽签等方式确定。不动产征收搬迁管理部门不得限制不动产权利人选择房地产价格评估机构的范围。
我国的评估机构大部分是从原来的房屋管理部门脱钩而来，但实际上很难做到真正地脱离，有着利益上的千丝万缕的联系，因此不可能从根本上做到独立性，从而也就难以做到客观、公正。而实践中，评估机构在很大程度上是拆迁方的附庸，以拆迁方的意志为转移，以至出现对同一处房屋所进行的评估会出现三、四个评估结果。因此，新法应当以具体规定入手，克服这种先天的行政性垄断，还原评估机构的独立、客观与公正。在这方面，盛廷版《不动产征收与搬迁法》在草案的基础之上，允许在全国范围内异地委托评估公司进行评估。
亮点十三：国有土地上房屋征收须共同补偿房屋价值与土地价值
第三十一条 房地产估价的对象包括房屋和与建设用地两部分。
房屋的补偿价格根据被征收房屋的实际用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、建设标准等因素确定。
建设用地的补偿价格根据取得方式、区位价、土地溢价、开发程度等因素确定。
无论是征收搬迁，还是协议搬迁，都无可避免涉及到一个补偿的问题。按照现有的条例草案，这个补偿只涉及到房屋的价值补偿，对于土地价值的补偿则是一个极为不明确甚至是缺失的部分。实际上，征收搬迁这个活动会造成土地规划的变更或者调整。有时候，规划变更后的价格与原规划用途的价格悬殊，相差在几倍甚至十几倍的情形也是存在的。可以说，因规划调整而取得的土地升值利益与不动产权利人有着直接的关系。因此，在征收搬迁与协议搬迁活动中，应当对不动产权利人进行房屋价值与土地价值的双向补偿。而且，很多不动产权利人面对征收搬迁或是协议搬迁的时候会有地比房大的问题，这种情况下，房屋价值与土地价值的共同补偿更是尤为必要。因此，盛廷版《不动产征收与搬迁法》规定国有土地上房屋征收应当共同补偿房屋价值与土地价值，并且分别对房屋价值、土地价值的评估列明了估价因素。
亮点十四：征收集体土地实行区片综合地价以确定基本补偿标准
第三十三条 不动产征收搬迁管理部门征收集体土地实行区片综合地价确定基本补偿标准。区片综合地价应当由省、自治区、直辖市按照有利于维护农民的合法权益、同地同价、协调平衡、公开听证的原则制定，并每两年调整一次。
征收耕地的，补偿价格包括区片综合地价、青苗的补偿费及地上附着物的补偿费。
征收耕地以外的其他农用地与未利用地的，补偿价格包括区片综合地价。
征收建设用地的，应当以周边国有土地为参照，坚持同地同价、同房同价的原则，适用本法第三十条、第三十一条、第三十二条的规定，结合本条第一款的规定，对征收范围内建设用地的土地补偿价格与房屋补偿价格进行评估确定。
依照本条第二、三、四款的规定尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经市级以上人民政府批准，可以增加安置补助费。
土地管理法规定的补偿标准是计划经济的产物，显然较低，不足以保护农民的利益，农民对此意见很大，这也是造成农民与各地地方政府发生冲突的根本性原因。有些地方实行了区片综合补偿价对农民进行补偿取得了较好的效果。区片综合补偿虽然不是市场价，但在一定程度上或很大程度上去接近市场价。因为在制定区片综合补偿价时，已经渗透了同地同价的理念，并考虑多重因素，进行了协调平衡。是地方政府与农民利益妥协的产物,符合当前的补偿实际，以立法的形式加以固定，有利于缓和当前的征地引发的矛盾冲突。
亮点十五：平等保护房屋所有权人与承租人的合法权益
第三十八条 征收租赁房屋，房屋上的租赁关系终止。不动产征收搬迁管理部门与被征收人、房屋承租人协商处理补偿事宜，并签订补偿协议。不能达成协议的，由征收人赔偿因被征收人与房屋承租人解除租赁关系给被征收人、房屋承租人造成的损失或负责安排原房屋承租人承租到同等条件的房屋。
第六十条 搬迁租赁房屋的，如果房屋所有权人与承租人解除租赁关系的，或者房屋所有权人对承租人进行安置的，建设单位与房屋所有权人签订补偿协议。
房屋所有权人与承租人对解除租赁关系达不成协议的，由建设单位、房屋所有权人、承租人三方共同协商，签订补偿协议。
现有的拆迁条例规定房屋拆迁并不是房屋租赁关系终止的理由，这就使得从房屋承租人只受房屋租赁合同的约束。实践中，拆迁方只对房屋所有权人进行补偿，其所持理由恰恰是房屋承租人可通过租赁合同主张自己的权益。但事实上，房屋承租人在通过合同主张自己在拆迁活动中的权益时，难以获得有效的司法救济，导致权益受损。盛廷版《不动产征收与搬迁法》在征收搬迁部分，认定征收作为不可抗力能够终止掉租赁合同；在协议搬迁部分，认定租赁合同并不终止。在这种区分的基础之上，分别要求对房屋承租人补偿因拆迁所蒙受的损失、使租赁权继续得到实现。
亮点十六：强制搬迁程序应体现人性化的程序处理
第四十六条 强制搬迁的，应预先作出强制搬迁前协商通知书，听取不动产权利人拒绝搬迁的理由。这一协商期间不得少于15日。期间届满不动产权利人仍然不能自行搬迁的，再正式作出强制搬迁书面通知，强制搬迁通知应提前至少15日送达不动产权利人。
强制搬迁是征收搬迁的最后一道关口，其行使必然使得司法权与私权之间的对立上升到极致，从而就会使得一种天然的矛盾产生。为了将这种矛盾降低到最小化，盛廷版《不动产征收与搬迁法》在强制搬迁方面设计了两道程序，其一是不低于15天的强制搬迁协商，在此期间积极听取被强制搬迁人的意见，听取他们的困难，并尽量帮助其解决困难；其二，前一人性化的程序仍然未能使不动产权利人自行搬迁时，再启动强制搬迁程序，并至少提前15天通知不动产权利人。如此操作，既能做到强制搬迁前的人性化处理，也能在强制搬迁到期日时落实强制搬迁，维护法律文书的绝对权威。

Ⅸ 关于房屋拆迁时土地性质为“出让”和“划拨”的区别

“出让”和“划拨”的区别：土地性质的定义，取得方式不同，权利义务关系不同。具体如下：

1、土地性质的定义：

在我国，国有土地使用权取得方式分为出让和划拨。出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，使用者向国家支付土地使用权出让金。

划拨指土地使用者经县级以上人民政府批准，在交纳补偿、安置等费用后所取得或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。它属于行政行为，而非民事行为。在划拨时，一般不设定土地使用权的期限，但设定了一定的限定条件，不得转让、出租和抵押。

2、取得方式不同：

出让：商品房建设用地原则上应该以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

划拨：县级以上人民政府依法批准。

3、权利义务关系不同：

出让土地是一种独立的物权，使用权人具有法定范围内任意的处置权，如转让、出租和抵押等。

划拨土地的所有权人和使用权人的权利义务没有明确界定，使用权人在行使财产权利时要受所有权人的控制或干扰，还不能成为一种完全意义上的独立物权。

土地性质出让和划拨的共同点

1、都是土地的流转；

2、土地的性质都是使用权而不是所有权；

(9)用益物权人拆迁时获得搬家费扩展阅读：

使用权划拨

1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。

2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然 无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。

3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

(1)国家机关用地和军事用地；

(2)城市基础设施用地和公益事业用地；

(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。

4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。

据此，《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条按照出让土地的用途不同规定了各类用地使用权出让的最高年限：

（1）居住用地70 年；

（2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（4）商业、旅游、娱乐用地40年；

（5）综合或者其他用地50年。

资料链接：网络-土地使用权划拨