A. 改变土地用途该如何办理手续
划拨地改变用途
经批准改变划拨土地用途，改变后的用途符合《划拨用地目录》的，经批准可以继续以划拨方式使用，办理相应的划拨用地手续，换发新的《国有土地划拨决定书》。改变后的土地用途不再符合《划拨用地目录》的，应当依法办理有偿用地手续。具体可分两种情况：
1.地方法规或行政规定明确划拨土地改变用途应当收回土地使用权的，或者《国有土地划拨决定书》明确改变用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供应，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应。
2.地方法规、行政规定没有明确，《国有土地划拨决定书》也没有约定的，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第十七条规定，经批准可以办理协议出让手续，但应当按照土地市场价格补缴土地出让金。应补缴的土地出让金额＝新用途的出让土地市场价格－原用途的划拨土地市场价格。
出让土地使用权改变用途
土地使用者未经批准不得擅自改变土地用途，经批准改变出让合同约定的土地用途的，应根据原《土地使用权出让合同》的约定分两种情况处理：
1.出让合同和地方法规、行政规定中明确约定或规定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回土地使用权（对出让土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据余期出让土地使用权价格确定）后，依法重新公开供应。
2.出让合同和地方法规、行政规定没有约定或明确规定的，土地使用者应当按规定报经出让方（市、县人民政府土地行政主管部门）和城市规划行政主管部门批准，批准后应当签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。相应调整土地使用权出让金，对原出让合同约定的土地用途、出让年期、出让金额等进行相应调整，重新核定。
出让年限应根据具体情况确定：城市规划对土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途剩余使用年限甚至更短期限确定；没有特殊限制的，为便于土地利用，一般情况下都应当按照新的土地用途重新核定使用年限，但不得超过法定最高土地出让年限。
土地用途和出让年限确定后，就可根据新旧土地用途、出让年限和批准时的土地市场价格水平确定应补缴的土地出让金额。应补缴的土地出让金额＝批准时新用途、新出让年期下的土地市场价格－原用途在批准改变用途时剩余年期下的出让土地市场价格。
B. 土地用途发生变更后使用权是否有效
《土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途改制，通过编制土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。对建设用地的土地用途，通过在土地出让合同或土地划拨批文中加以明确。城市国有土地用途一般划分为：一级分类1个；二级分类8个，包括商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通运输、水利设施和特殊用地；三级分类32个。在以往的土地出让合同中，一般采用的是土地的二级分类，凡未经批准实际用途与土地出让合同中规定的用途不一致的，都应认定为擅自改变用途。
2.擅自改变土地用途处理的法律规定
《土地管理法》第五十六条明确规定：建设用地单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区改变土地用途的，在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
《城市房地产管理法》第十七条明确规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
《城市房地产管理法》第二十五条规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途，动工开发期限开发土地。
《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同……第（五）项法律法规规定的其他情形。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：土地使用权应当按照土地使用出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
从上述相关法条中不难看出，擅自改变土地用途的处理方式有二种：一是严重影响城市规划的，出让方有权解除土地出让合同，收回土地使用权。二是符合城市规划的，受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，可以改变土地使用权出让合同约定的土地用途，调整土地出让金。 根据土地出让合同的约定，受让方一经取得土地使用权后，土地的用途不得擅自变更，必须按照原合同约定来正确合理地使用土地资源，这是一个基本原则。 注意：擅自改变土地用途是一种违法占地行为，若不及时办理变更用途的相关手续，将会造成新的土地产权矛盾和纠纷。
C. 土地使用权改变用途许可需要什么资料
依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条：以专下情况可以收属回划拨土地使用权。 1、无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权。2、对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。3、无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
D. 土地如改变用途需要哪些审批申请材料
最主要当然是土国土资源局，规划局。
1、改变土地用途的单位提出申请，填写用地申请表； 2、对申请人提供的材料进行初审，决定是否受理； 3组织进行地界、权属调查； 4对改变用途的土地使用权委托进行地价评估； 5拟定变更的土地使用权出让方案，核算应补交的土地出让金，有关税费； 6会审、拟文上报、逐级上报有批准权的人民政府批准；
申报资料：
1、用地单位提出的改变土地用途申请；
2、市规划局颁发的《规划用地许可证》；
3、原用地批文或土地使用证书；
4、改变用途土地勘测定界图；
5、需提交的其他有关材料。
承诺时限：
5天
法律依据：
《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）
收费标准：
土地出让金： 1、原划拨用地的土地出让金： 评估标定地价的40%以上。 2、原出让土地的土地出让金： 补交不同用途和容积率的土地差价。
E. 土地使用权转让后可否改变土地用途
具体来说，由经营性用地转为非经营性用地、由非经营性用地转为非经营性用地均直内接审批，但是，由经营性容用地转为经营性用地、由非经营性用地转为经营性用地，须依法收回再公开出让，不宜直接审批。
使用年限也可以变更。实际上，往往用途的改变就会引起使用年限的改变。当然，即使用途不变，使用年限也可以延长，但不能超出法定最高年限。
F. 改变土地用途应履行的法定手续有哪些
吉林省某市一国有企业以划拨方式取得土地600亩。2003年8月，该企业欲扩建厂房，向市政府申请在该市另一区用地50亩。因只有一个意向用地者，市政府决定以协议方式将该地出让给该企业。为鼓励企业创收，市政府决定在与该企业协议确定的出让价格的基础上减免20%。后该企业由于经营不善，连连亏损，2004年企业转型，欲在使用的650亩土地上搞房地产开发。
市政府对该企业减免出让金的做法是否合法?在划拨土地上搞房地产开发须履行哪些手续?在协议出让方式取得的土地上搞房地产开发须履行哪些手续?读者 张维
答：首先，要明确协议出让国有土地使用权的概念。协议出让国有土地使用权是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。协议出让与招拍挂出让之问一个典型的差别之一是土地出让金的确定，招拍挂方式中出让金完全是靠市场手段来确定，而协议出让方式中出让金是由出让方和受让方协商一致后通过协议方式来确定。因此，本案中市政府对该企业减免出让金的做法并非不可，但是须符合一个条件，即《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号令）第四条规定的“以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”和第五条规定的“协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让”。由此可见，在符合法律规定的前提下，市政府可以对该企业减免部分出让金。
划拨方式取得国有土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用者依法缴纳了土地补偿费、安置补助费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。只有法律规定的用地才可以划拨方式取得。对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。因此，原则上来说，划拨土地上不得从事经营性活动，对于改变用途的，市、县人民政府可以无偿收回。但由于我国曾长期实行高度集中的计划经济体制，对土地使用权采取行政划拨方式进行分配，导致目前存在大量的划拨土地。为保证经济社会可持续发展，使划拨土地发挥更大的效益，划拨土地在经依法批准，并且补缴土地出让金后，可以进行经营性开发建设。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）规定：“经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。”因此，在划拨土地上搞房地产开发，须经市、县人民政府批准，并按照市场价补缴土地出让金。
在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的情形，对于以协议出让方式取得土地，又改为经营性用地的，《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号令）第十六条规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中对经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的情形作出了规定，笔者认为，对于协议出让方式取得的土地进行经营性开发建设的，也可以参照此规定。
所以，本案中在协议出让方式取得的土地上搞房地产开发，须经市、县人民政府同意，并按照市场价补缴土地出让金。
中国土地矿产法律事务中心 尚晓萍