A. 土地估价报告必须要用两种估价方法吗估价目的是抵押贷款，估价对象是分摊后的土地使用权。
我认为：
1、采取同城相同区位价格比较；
2、相邻物业的价格比较；
3、以最近成交的价格比较。
B. 土地评估报告中的估价依据有那些
（一）国家有关法律、行政法规、规章和政策、技术标准文件
1、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号（第二次修正）、1999年1月1日起施行）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号、1995年1月1日起施行）；
3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院[90]55号令、1990年5月19日起施行）；
4、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第五十号、自1995年10月1日起施行）；
5、《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（（1997）国土籍字第2号、1997年1月3日起施行）；
6、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布、2002年7月1日实施）。
（二）省市有关法律、行政法规、规章和政策、技术标准文件
1、《武汉市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（武汉市人民政府[92]50号令、1992年6月9日起施行）；
2、《关于规范国有土地使用权抵押贷款管理有关问题的细则》（武土字[1996]009号、1996年7月18日起施行）；
3、《武汉市房地产抵押登记程序规定》（武房[1998]6号、1998年1月9日起施行）；
4、《武汉统计年鉴》（2011版）。
（三）委托人提供的规划报批、产权证件等资料
C. 土地估价报告的有效期是多久，有相关规定吗
有的，通常是一年，你拿到的估价报告上会标明报告的有效期的。超过了有效期该报告就不能拿去使用（比如抵押），需要重新评估并重新出具报告。
D. 估价报告的估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。文中已给出剩余年限是否可做参考作用
你好，这个的话可以做参考，望采纳！
E. 土地估价报告的有效期
根据《城镇土地估价规程》规定“土地估价报告的有效期为一年”，但未说明内从何时开始算容起。
有效期的设置：有效期即为报告有效期，等同于估价结果的有效期。有效期实质为报告责任期。所提供的评估报告为正式交付的产品，只有正式交给委托方后，对于委托方才是有意义的，所以一般认为报告的生效日应是提交之日。而评估基准日的那个时点，评估报告和评估结论甚至都未产生，所以根本谈不上生效。
F. 土地评估报告需要准备些什么资料
委托方需确认的事项及应提供的资料
1、评估目的：
2、估价基准日：
3、委托专方需提供的属资料：
（1）评估委托书或者评估合同
（2）委托方营业执照复印件及企业简介：
需说明委托方联系人及电话、委托方的隶属关系、主营业务、委托方与估价对象土地使用者之间的关系等内容。
（3）土地证复印件（出让土地需附出让土地合同或购置协议）、土地来源及历史沿革说明、房产证复印件。
（4）若存在他项权利需附他项权利证、他项权利有关权利人证明材料。
（5）待开发空地需附规划利用条件（批准机关、批准日期）、土地勘测定界技术报告。
（6）宗地区域位置图、宗地照片（从不同角度体现宗地的主要建筑物、用途及利用特点）。
（7）地勘报告、环评报告等。（可以不提供、不太重要）
（8）最新政府工作报告、最新统计年鉴及现场估价师需要的其它资料。（用于叙述报告中的一般因素、区域因素）
G. 土地评估技术报告估价依据是怎么来的
跟土地有关的法律法规，跟价格有关的文件，都是依据呀。具体和当地的情况有关。
H. 土地产权及规划条件不明确的能出具土地估价报告吗
中国土地估价师协会文件中估协发〔2008〕25号
关于推荐“2008 年全国土地估价师资格考试参考书目”的通知
各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土 资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、各省（区、市）土地估价行业协会:
根据《土地估价师资格考试管理办法》（国土资源部第 35 号令）第十一条的规定“土地估价师资格考试按照统一的考试大纲统一命题” 。为了便于应试人员系统地学习和了解土地 评估相关的知识点，中国土地估价师协会向业内专家及社会 公开征集符合《全国土地估价师资格考试大纲》（2008 年） 内容的参考书目，经组织专家评选以及全国土地估价师资格 考试办公室审查，优选了六类共 13本参考书向应试人员集中 推荐，并提供购买途径（分别见附件一、二、三）。
应试人员要结合自身条件自主把握，选择合适的参考书。 考试的标准答案将以国家现行土地管理有关法律、法规、政 策,以及土地评估行业准则、技术标准和技术规程等为准。
I. 土地评估报告的估价基准日是2013-4-23，土地终止日期是2040年，土地使用权登记日期2006
该宗地 出让 剩余年限为终止日期2040年减去目前年份。剩余年限是土地出让时间和年限相关，跟估价基准日及登记日期无关