土地使用权出资价格怎么评估

1. 划拨土地使用权价格怎么评估

划拨土地就是评估评估土地划拨价值。
你要是想知道你土地划拨大概价值，就拿你们当地的基准地价减去出让金就行。
一般划拨土地的使用年限是永久，就是按最高年期评估。

2. 土地使用权能直接作为股东出资吗

不能，需要评估作价出资。

《中华人民共和国公司法》第二十七条：股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。

对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

《中华人民共和国公司法》第二十八条：股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。

(2)土地使用权出资价格怎么评估扩展阅读：

土地使用权的价格的评估应当掌握以下的原则：

1、合法公正的原则。

要求评估机构在评估工作中应当尽量客观公正，其评估的结果能够真实地反映土地使用权的价值。否则，土地使用权评估也就是丧失了其应有的意义，土地评估机构也就丧失了其存在的理由。

2、有利于开发利用的原则。

土地使用权出让以及其出让前的评估工作，应当在服从城市规划的前提下，有利于扩大土地开发、利用的广度和提高土地开发、利用的强度，亦即土地使用权价格的评估工作要考虑到有利于土地的开发利用。

3、区别对待。

土地使用权价格的评估，应按照不同区域以及各块土地的经济价值和效用的大小来确定。因为土地使用权的价格是由多种因素决定的。土地是不动产，其价格当然与其所处的地理环境息息相关，位于不同地理位置的土地当然具有不同的价格。

4、最大使用效益的原则。

同一块土地由于用途的不同而取得经济效益就会不同，因此应当在服从城市规划的前提下，选择取得“最大使用效益”的用途或者项目评估其出让价格。

参考资料来源：中国人大网-中华人民共和国公司法

3. 【土地使用权出资评估】土地使用权出资作价入股需要履行哪些程序

作价入股时，土地使用者应首先向人民政府申请办理出资使用权出让手续，缴专纳土属地出让金，取得土地使用权。 （2）以集体农村土地使用权向非农村集体经济组织设立的企业作价出资的，需要先办理集体土地征用和土地出让手续，取得土地使用权。 （3）进行土地使用权的评估作价 根据《公司法》的规定，对于以非货币形式的土地使用权作价出资的，应当评估作价，核实财产。因此，对作为出资的土地使用权出资应当进行评估作价。 （4）办理土地过户登记手续 股东以土地使用权作价出资后，该土地使用权的权属应当发生转移，即从股东名下转移至公司名下。《公司法》第28条规定，以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续；《土地管理法》第10条规定，依法改变土地权属的，必须办理土地使用权变更登记手续，更换土地使用权证。因此，股东按照出资协议约定的出资期限，在履行土地使用权出资义务时，不仅应将所出资的土地使用权交付于公司使用，而且还应当办理土地使用权过户登记手续，使该出资的土地使用权过户至公司名下。

4. 如何评估划拨国有土地使用权价格

新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质区域内的，“五通一平”（或“七通一平”）土地开发程度下，平均容积率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价。在实际运用中，如果没有特别说明，基准地价一般是指具有级别的地面熟地价。对于地面熟地价而言，其价值构成基本由3大部分组成：土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨用地的价值主要由前两项构成，土地取得成本和土地开发成本，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。
对于划拨用地的估价，同样可以套用其他常用基本估价方法，例如在用成本法计算出让土地价格时，划拨土地使用权价格应为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。 在用收益还原法估算划拨用地的价值时，用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益，划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。在用市场比较法估算划拨用地的价值时，可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。出让土地比较法是根据与委估对象类似的出让土地价格，通过对扣减出让金，得到委估对象评估价值的方法
综上所述，划拨土地使用权价值评估可以用一句话概括：在假设划拨用地可以自由转让的前提下，遵循评估的一般原则，围绕评估目的，充分考虑企业改制中的各方面因素，以保守性评估为指导思想测算得出的规划土地用途下，以估价时点为起始日期的同用途法定最高出让使用年限下的不包含土地出让金的土地使用权价格。

5. 用土地使用权出资必须进行评估吗

【解答】根据《中华人民共和国公司法
》第二十七条规定，股东可以用货币版出资权，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。
对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。
全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。
《中国注册会计师审计准则第1602号验资
》也规定，以知识产权、土地使用权等无形资产出资的，应当审验其权属转移情况，并按照国家有关规定在资产评估的基础上审验其价值。
也就是说，如果没有评估就无法取得土地使用权出资的验资报告，自然也就无法完成正常出资行为。

6. 土地使用权评估如何入账

错误，是肯定错的~！

但你没交待清楚：
1、07年公司对该土地使用权评估的原因？
2、你公司是否为房地产公司？(是或不是，财务处理差别很大。）
3、你公司会计政策中选择的制度是《企业会计准则》还是《企业会计制度》？
4、你公司自06年12月购入该无形资产后，有没有计提累计摊销？如果没有，则需要做前期差错更正，补计提。
5、你公司持有该土地使用权的用途？（是自用还是持有以备增值的投资？财务处理完全不同。）
6、该土地使用权的年限是多少？（涉及到年摊销额）

作为会计人员，在进行该笔账务处理或更正时，首先需要了解上面6条。所以，你要先回答我的问题，我才能回答你的账务处理喔~！

另外：单纯从给的条件上来看，不仅仅是重复加计的问题。无形资产必须按成本计量，所以对于评估价来说，对无形资产没有任何影响。所以，如果该土地使用权作为无形资产的前提存在的话（也可能应当作为投资性房地产，关键上看我问题中的第5条——用途），那么该无形资产原值仍然是313421元，账面价值因为你未给出土地使用权年限，所以无法确定年摊销额，账面价值就无法确定。

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晕，yanj283119,你和提问者庄园283是一个人吗？（都有283，呵呵...）

对于你补充问题的答复：

1、错误。2007年1月10日，该自用的土地使用权——无形资产增入了157万元，为错误会计处理。
这个错误是非常明显的。无论是适用《企业会计制度》还是现在大多数企业适用的《企业会计准则》。该会计处理均为严重错误。

原因：无形资产按成本入账，不考虑公允价值。（其实所有的非流动资产——除按照《企业会计准则》处理的“以公允价值计量的投资性房地产”——都是按成本入账。）
参考资料：《企业会计制度》第四十三条、第四十四条。《企业会计准则》第6号。

所以，你公司在2007年1月10日所做的错误会计分录：
借：无形资产 1570 000
贷：资本公积 1570 000

属于重大会计差错，是没有任何会计依据的。需要进行差错更正。

处理建议：因为属于重大会计差错，所以处理时要报经高层，最好以会议的形式，请高层做出书面处理意见。如果是我，处理流程如下：

1）先收集《企业会计制度》、《企业会计准则》中有关会计处理要求的资料。（就是我在上面说的参考资料.)。主要以你公司依据的《企业会计制度》为准，但也同时要拿出现在用的最为广泛的《企业会计准则》做辅助资料。

2）将更正的会计分录，写出来，一同作为资料到时的证明资料。更正分录：
借：资本公积 1570 000
累计摊销 107 283.33
贷：无形资产 1570 000
以前年度损益调整 107 283.33

（其中：107283.33是自2007年1月至2010年5月，因虚增的无形资产多计提的折旧，也应当调出。计算步骤：[（1570000/50）/12]*(12*3+5) 意思是，多增加的157万元的月折旧额乘以2007年1月至今（41个月）的折旧月份）

3）以书面的形式写出，该项处理对今年年终的报表的影响，以及对所有者权益的影响。并且指出，该影响不是因为更正分录造成的，而是由于2007年1月的错误会计处理造成的。

4）向领导提交意见和资料，并同时做口头解释和建议。

5）如果总经理（注意：别的不行）有别的考量，比如说，希望仍然保持该无形资产高估的价值（往往会这样，总经理往往希望不去动它，而又担心会触范法规或规章）。你再来问我好了：我应该还能提出另一种，通过变更会计制度的方法保持该资产的高位公允价值。

7. 接受土地使用权投资入股如何确认土地成本

房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定回，此类情形以财政答部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：
1.自2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
2.在2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。