1. 自建科研用房（土地是科研用地），用于出租（写字间），是否存在用作商用，违法合法吗！
使用权类型如果是划拨，违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》四十六条：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。”
使用权类型如果是出让，则要具体情况具体分析，也有可能违法。
2. 建设用地使用权人有权将建设用地使用权出资还是出让两者有何区别具体怎么操作
1、国有土地使用权出让方式有四种：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让
2、设立商业建设用地使用权不是一种出让类别，只是土地的用途类别；不同的用途，最高出让年限不同。
3. 国有建设用地使用权挂牌出让操作程序是怎样的
市、县国土资源管理部门应当按照出让公告规定的时间、地点组织挂牌活动。挂牌活动应当由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行。
一、公布挂牌信息
在挂牌公告规定的挂牌起始日，挂牌人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划指标要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易地点挂牌公布。挂牌时间不得少于10个工作日。
二、竞买人报价
符合条件的竞买人应当填写报价单报价。有条件的地方，可以采用计算机系统报价。
竞买人报价有下列情形之一的，为无效报价：
（1）报价单未在挂牌期限内收到的。
（2）不按规定填写报价单的。
（3）报价单填写人与竞买申请文件不符的。
（4）报价不符合报价规则的。
（5）报价不符合挂牌文件规定的其他情形。
三、确认报价
挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格，继续接受新的报价。有两个或两个以上竞买人报价相同的，先提交报价单者为该挂牌价格的出价人。
国有建设用地使用权挂牌出让流程图四、挂牌截止
挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。设有底价的，出让人应当在挂牌截止前将密封的挂牌底价交给挂牌主持人，挂牌主持人现场打开密封件。在公告规定的挂牌截止时间，竞买人应当出席挂牌现场，挂牌主持人宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。
（一）挂牌结束。
挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布挂牌活动结束，并按下列规定确定挂牌结果：
（1）最高挂牌价格不低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌出让成交，最高挂牌价格的出价人为竞得人。
（2）最高挂牌价格低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌出让不成交。
（二）现场竞价。
有竞买人表示愿意继续竞价的，即属于挂牌截止时有两个或两个以上竞买人要求报价的情形，挂牌主持人应当宣布挂牌出让转入现场竞价，并宣布现场竞价的时间和地点，通过现场竞价确定竞得人。
五、现场竞价
现场竞价应当由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行，取得该宗地挂牌竞买资格的竞买人均可参加现场竞价。现场竞价按下列程序举行：
（1）挂牌主持人应当宣布现场竞价的起始价、竞价规则和增价幅度，并宣布现场竞价开始。现场竞价的起始价为挂牌活动截止时的最高报价增加一个加价幅度后的价格。
（2）参加现场竞价的竞买人按照竞价规则应价或报价。
（3）挂牌主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价。
（4）挂牌主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或出价，且该价格不低于底价的，挂牌主持人落槌表示现场竞价成交，宣布最高应价或报价者为竞得人。成交结果对竞得人和出让人均具有法律效力。最高应价或报价低于底价的，挂牌主持人宣布现场竞价终止。
在现场竞价中无人参加竞买或无人应价或出价的，以挂牌截止时出价最高者为竞得人，但低于挂牌出让底价者除外。
六、签订《成交确认书》
确定竞得人后，挂牌人与竞得人当场签订《成交确认书》。挂牌人或竞得人不按规定签订《成交确认书》的，应当承担法律责任。竞得人拒绝签订《成交确认书》也不能对抗挂牌成交结果的法律效力。
《成交确认书》应包括挂牌人与竞得人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款，以及双方签订《国有建设用地使用权出让合同》的时间、地点等内容。
《成交确认书》对挂牌人和竞得人具有法律效力，挂牌人改变挂牌结果的，或者竞得人不按规定签订《国有建设用地使用权出让合同》、放弃竞得宗地的，应当承担法律责任。
挂牌过程应当制作挂牌笔录。
4. 建设用地使用权的划拨与出让的异同是什么
出让建设用地使用权与划拨建设用地使用权的异同
相同点：都是取得建设用地使用权的法定方式; 不管是划拨还是出让方式取得土地，只要项目依法取得合法证件就能取得房产证。在特殊情况下，国家都有权利收回其建设用地使用权，建设用地使用权人都可以出租、抵押其享有的建设用地使用权，都可以将建设用地使用权出资或作价入股对企业投资。
划拨建设用地使用权：指县级以上人民政府依法批准在土地使用权者缴纳安置补偿等费用后，将相应的地产无偿交付给使用者使用或在无须缴纳补偿安置费的情况下，将相应地产无偿交付给使用者使用的行政行为。
性质：是一种具体行政行为，是创设民事情况的行为。
出让建设用地使用权：指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与建设用地使用者，由使用者向国家支付建设用地出让金的行为。
它是一种创设物权的行为。
主体不同：
划拨建设用地使用权的主体：下列土地的使用者可以依法取得划拨国有土地使用权 1、国家机关用地和军事用地；2、城市基础设施用地和公益事业用地；3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4、法律、行政法规规定的其他符合条件的用地。
出让建设用地使用权主体为一般主体，境内外法人、非法人组织和自然人都可以依法取得出让建设用地使用权，但外商投资成片开发，其取得出让建设用地使用权的前提条件是设立外商投资企业。
取得方式不同：
用地者申请取得划拨建设用地使用权需征用集体土地或占用其他用地者正在使用的建设用地的，申请用地者应向集体土地所有者或原建设用地使用者支付土地补偿安置费或拆迁补偿安置费。申请用地者取得划拨建设用地使用权的土地为国有荒山、荒地的，经依法批准后，可无偿取得。
出让建设用地使用权出让可以采取下列方式：(一)招标出让(二)拍卖出让；(三)挂牌出让。
法律限制不同：
划拨建设用地使用权：
（1）权利人不得擅自改变土地的用途（经过申请获得政府许可是允许的），否则政府有权收回（2）权利人有义务服从政府无偿收回的决定，但是对于存在该宗地产上的建筑物，构筑物及附属设施，政府应给予相应适当的补偿。
出让建设用地使用权：
1不具备转让条件的;2司法机关或行政机关依法裁定、决定、查封或以其他方式限制的；3依法收回的；4共有中未经共有人书面同意的；5权属不明确的、有争议的；6未依法登记或依法登记但未领取权属证书的；7法律、行政法规另有规定的。
转让条件不同：
划拨建设用地使用权的转让条件：
（1）划拨建设用地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办土地使用权出让手续，由转受让方缴纳出让金；
（2）划拨建设用地使用权转让时，对不具备出让条件的土地，可以不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家。
出让建设用地使用权转让条件：
（1） 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（2） 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
5. 科研用地契税怎么算
地契，当现有在征收税的房屋所有权转移“的中国对契税暂行条例中华人民共和国，”10月1日，1997年取得土地在中国，房屋权属的台商投资企业应当生效缴纳契税的法律。获得上述土地，房屋权属包括下列方式：国有土地的土地使用权出让使用权转让（包括出售，赠与和交换），房屋买卖，赠与和交换。以下列方式转移土地，房屋权属，视为土地使用权，房屋或房屋赠与契税出售转让：投资，股票，土地，房屋权属的土地，房屋权属以抵偿债务，为了承受胜利的道路土地，房屋权属，为了筹集资金，建立预购方式或根据第途径的土地，房屋权属支付。 3％-5％契税幅度比例执行率。房地产契约转让所有权下，物业税征收的人征税更改属性。应纳税所得额包括：出售，赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换土地使用权。 契税是指征收合同的税收，是物业转移税，由财产承受人缴纳。租赁契约所涉及，包括土地使用权，如国有土地出让使用权出让或转让，房屋所有权的转移，应该称为土地，房屋权属转移，如房屋买卖，赠与，交换。除了出售，赠与，交换，房屋所有权转移的方法有很多。其中，有需缴纳两种常见的房屋权属转移契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属;或期货期房，预付款项集资建房，只要置业，就相当于房子的交易。 契税是一种重要的地方税种，在土地，房屋交易，不管是谁，只要所有权属转移，依法必须缴纳税金的情况。目前，契税已成为地方财政收入在全国，地方契税迅速增加营收趋势定期源。 各类土地，房屋权属转移，以不同的方式，契税定价方法有所不同。 契税的基础上，归纳起来有四种：之一，根据交易价格计算。双方最终确定的交易价格，在合同成立的，税务机关对这个数据，直接税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让，转让土地使用权，房屋买卖合同。 二，是根据市场价格。土地，房屋价格，绝不是一成不变的，比如，2008年北京奥运会后，立刻成为了奥林匹克村土地价格飞涨的主办城市。获取大量的土地使用权，房屋的礼物，价格是根据市场价格而已，而不是土地或房屋原值。 三，是根据土地，房屋互换利差定额税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入人们的生活。如果一套房子的价格30万元，B房价格40万元，A，B两房交换，契税计算，自然是两房之间的差异，即10万元，同理，土地使用权交换，也基于差。当平等交流，不同的是零，这意味着交换双方免除契税。 四，是按照土地收益定价。这种情况很少遇到。假设在2000年，国家分配到的土地使用权到B单位，一个单位三年后，经许可后，在土地出让单元B，那么B必须缴纳契税，土地税是基于收入，即乙从土地用途的单位出售。
6. 科研用地是工业用地吗
不是，科研用地也是五十年产权，用于建设研发项目
7. 土地使用权取得方式出让是属于产权还是使用权
《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：
中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
由此可知：我国的土地所有权有两种形式，城市市区土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，属于农民集体所有，没有私有土地所有权。
国有土地有偿使用的方式包括：
（一）国有土地使用权出让；
（二）国有土地租赁；
（三）国有土地使用权作价出资或者入股。
土地使用权出让可以采取下列方式： (一)协议； (二)招标； (三)拍卖。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定：
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地70年；
（二）工业用地50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（四）商业、旅游、娱乐用地40年。
总之，我国的土地没有私有化，任何一块土地都不属于任何单位与个人。土地使用权出让取得的只能是使用权。
8. 您好！关于科研用地的问题继续请教
首先，根据《土地管理法》第三十四条 国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理： （四）农业科研、教学试验田；故此，科研试验田首先在性质上是耕地；其次，根据《土地管理法》第八条 城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第九条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。第十五条 国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。故此，耕地的所有权分为国家所有和集体所有，但以集体所有为主，单位或个人对合法取得的土地仅享有使用权而无所有权；最后，土地的取得方式主要有租赁、入股、授权经营、出让、划拔等几种。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。当然，通过划拨取得的主要是建设用地，如政府、学校等用地都通过划拨取得，划拨和出让只是土地使用权取得方式的不同，划拨不用交高额的土地出让金，而出让是要交的。综上，你想取得一块地搞实验，有三种办法：1、向相关部门申报实验项目，在立项后申请实验用地；2、通过承包的方式从村集体或国家手里直接承包耕地；3、申请划拨教育科研建设用地，然后再申请将部分土地用途转化为耕地（这个要看地块位置）。
9. 我们公司从另一家公司那买了其通过出让取得的土地使用权，该土地本来是工业用地，现在我们公司想改为商业
问：我们公司从另一家公司那买了其通过出让取得的土地内使用权，该土地本来是工业用容地，现在我们公司想改为商业用地，请问在征得相关部门同意后，还需签订土地使用权出让合同变更协议吗？
答：君同法律在线咨询为您解答
常见的土地纠纷有以下几种：一、因土地出让合同的效力引发的纠纷。1、土地使用权出让合同出让主体不符合法律规定而无效，2005年8月1日以后仍以各类开发区管理委员会的名义签订国有土地使用权出让合同的，应当认定为无效；2、经市、县人民政府同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府确定的最低价的，则该价格条款可能被认定为无效；3、未办妥土地征用或农转用手续的集体土地非法出让，其土地使用权出让合同，会因为出让标的不符合法律规定而被认定为无效。二、因土地使用权出让方式选择引发的纠纷。2002年7月1日之后，国土资源部规定的必须按招标、挂牌、拍卖的方式出让土地的，而仍然采用协议的方式出让的，任何潜在的用地者都可以提出异议，可以向法院提出行政诉讼。三、因不公平竞买行为引发的纠纷。
10. 自己公司名下有一块土地，使用权类型是出让国有土地使用权，是办公用地，请问我可以开发成商品楼买卖吗
有国有土地使用权证就代表了你拥有了那块地的自由使用权，就可以自由支配该块土地，不过需要注意的是：1.用途必须是证载用途（即你所说的办公用地，而不能开发成住宅）；2.不能闲置不用，拿地后超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的，或者已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。
不过以上两点目前各个地方具体执行力度不一，希望能帮到你。