使用权出让地价评估技术规范

① 根据什么来衡量测算地的价值和预期的收益,从而进行竟价

方法如下：引用数据的审查
（1）市场比较法主要技术参数确定中应注意的问题
①因素指数幅度要与当地公布或采用的基准地价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度。
②指标量化要科学合理。在确定修正幅度时，不同用途，其地价影响因素、影响程度不同。如住宅用地，对公共交通便捷度的要求较高，修正幅度可定高些；道路通达度对住宅用地有影响，但影响程度不如交通便捷度大，即其权重相对较小，修正幅度可定低一些。工业用地道路通达度对地价影响程度大，公共交通便捷度对其地价的影响程度相对较小。
针对国有建设用地使用权出让：根据2013年4月国土资源部发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》，市场法还应注意：
①优先选用正常市场环境下的实际交易案例；
②各比较案例修正后的比准价格相差不得超过40%.即，（高比准价格—低比准价格）/低比准价格≦40%.
③各比较案例修正后的幅度不得超过30%.即，（案例修正后的比准价格—案例价格）/案例价格≦30%.
（2）收益还原法主要技术参数确定中应注意的问题
①要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，容易出现的问题有：
1.收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益；
2.收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；
3.未明确收益内涵、取得收益的方式；
4.忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等；
5.未考虑房屋的闲置（即空房损失等）。
②总费用中涉及到项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，容易出现的问题有：
A.未考虑收益的方式，盲目地确定费用；
B.确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准；
C.将利息计入总费用中。
③说明纯收益的测算依据和方法。
④明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准。
⑤明确说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定。
针对国有建设用地使用权出让：根据2013年4月国土资源部发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》，市场法还应注意：土地收益的确定应该通过市场调查比较案例后得出且比较案例不少于3个；确定还原利率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险的关系。
（3）剩余法（假设开发法）主要技术参数确定中应注意的问题
①通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容。
②明确待估宗地开发完成后的利用方式（买卖、出租等）及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据。
③对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准。
针对国有建设用地使用权出让：根据2013年4月国土资源部发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》，剩余法还应注意：假设的项目开发周期一般不超过3年；对于开发完成后拟用于出售的项目，售价娶出让时当地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。
（4）成本逼近法主要技术参数确定中应注意的问题。
①要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。如有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。
②明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别。开发程度差别太大不能相同。如“五通一平”的开发周期为1年，而“二通一平”的开发周期可定为9个月、6个月。在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”。但开发时，如通路，一宗地临主干道（20-60米宽），水泥路或柏油路；而另一宗地临砂石路（3-6米宽），同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚。
③有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
④说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。在利用出让金代替土地增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政策收益，如包含其它内容，应扣除；或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算。
针对国有建设用地使用权出让：根据2013年4月国土资源部发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》，成本法还应注意：国家或地方从土地出让或土地收益中计提（安排）的各类资金，包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设基金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费，不得计入土地成本，也不得计入出让地价。
（5）城镇基准地价系数修正法主要技术参数确定中应注意的问题
①说明待估宗地的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出。确定待估宗地各因素修正系数要按照修正系数表进行。
②要说明年期、期日及其他影响因素之间的判别和相应的修正系数。
③对基准地价修正得到宗地地价。当估价对象设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不一致时，应进行土地开发程度修正。
④多数情况下，需要进行容积率修正。
针对国有建设用地使用权出让：根据2013年4月国土资源部发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》，公示地价系数修正法还应注意：
①采用的基准地价，应当已向社会公布。采用已完成更新但尚未向社会公布的地价，需经市、县国土资源主管部门书面同意。
②在已经部署开展标定地价公示的城市，可按照国家制定的相关评估指导办法，运用标定地价系数修正法进行出让地价评估。

② 有土地估价方面的朋友吗有个规范格式想请教一下!

土地估价技术报告（文字式）的基本内容
[一]封面
封面内容和格式如下：
土地估价技术报告
[封面标题]
项目名称；[说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。估价项目他称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样]
受托估价单位：[同“土地估价报告”文字式]
土地估价报告编号：[同“土地估价报告”文字式]
土地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项目的技术编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（技）字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]
提交估价报告日期：[同“土地估价报告”文字式]
关键词：估价对象所在市、县全名，与项目名称中市、县全名一致； 估价目的，应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的；估价机构，说明估价机构全称；
年度，说明提交土地估价报告日期所在年度

[二]正文
正文内容和格式如下：
土地估价技术报告
[正文标题]
第一部分 总述
[分标题]
一、估价项目名称[同土地估价技术报告封面]
二、委托估价方[同“土地估价报告”文字式
三、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等]
四、估价目的[同“土地估价报告”文字式]
五、估价依据[同“土地估价报告”文字式]
六、估价基准日[同“土地估价报告”文字式]
七、估价日期[同“土地估价报告”文字式]
八、地价定义[同“土地估价报告”文字式]
九、估价结果[同“土地估价报告”文字式]
十、需要特殊说明的事项[同“土地估价报告”文字式]
十一、土地估价师签字[同“土地估价报告”文字式]
十二、土地估价机构[同“土地估价报告”文字式]
估价机构负责人签字： （机构公章）
××××年××月××日

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地登记状况[同“土地估价报告”文字式]
2、土地权利状况[同“土地估价报告”文字式]
3、土地利用状况[同“土地估价报告”文字式]
[上述内容中，土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容为准]
[土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势及影响程度]
二、地价影响因素分析[说明影响估价对象地价水平的因素]
1、一般因素[同“土地估价报告”文字式]
2、区域因素[同“土地估价报告”文字式]
3、个别因素[同“土地估价报告”文字式]
[上述因素分析与“土地估价报告”中的因素说明有所区别，“土地估价报告”的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这里则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。因土地的特殊用途或他原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析]
[在对地价影响因素分析时，通过定性和定量分析，着重分析这些因素对地价可能产生的影响程度及影响趋势并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析要与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有据、估价得当，不能前后矛盾]
[地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定量数据表述]

第三部分 土地估价
[分标题]
一、估价原则[同“土地估价报告”文字式]
二、估价方法和估价过程[要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程]
[应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据《规程》选取适宜的估价方法（市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等）。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足《规程》的相应要求]
[在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的未级地进行评估]
（一）××法
（二）××法
三、地价的确定
1、地价确定的方法[要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据]
[如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果]
2、估价结果[应注明地价种类、总地价单位面积地价、地价单位，总地区一体化价并用大写表示。如用外币表示地价，应注明估价基准日外币与人民币的比价]

第四部分 附件
[分标题]
[同“土地估价报告”文字式]

③ 评估土地使用权价值

1.选定评估方法
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）
（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年税金=20×900=18000（元）
（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）
年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.计算房地产净收益。
年房地产净收益=年总收益-年总费用
=486000-73260=412740（元）
5.计算房屋净收益。
（1）计算年贬值额
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。
房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.计算土地净收益。
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益
=412740-165000=247740（元）
7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
单价=3358836.15/500=6717.67（元）
8.评估结果
本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元

④ 国有土地使用权出让 地价评估包括地上建筑物构筑物的评估否

地价，只是土地价值，不包含房屋价值。
房地产价值包括房屋价值和土地价值。
房产价值就是房屋价值。

具体要看你评估对象是什么，评估目的什么。

⑤ 国有土地使用权和国有建设用地使用权区别

国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知
国土资厅发〔2013〕20号里有相关描述，国有建设用地使用权是国有土地使用权的一种。

⑥ 土地使用权的评估程序

评估土地的基本程序有以下几个步骤：
1、明确土地使用权评估的有关事版项(包括委托方、评估权目的、评估范围、基准日、评估时间要求等)；
2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表；
3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等；
4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等；
5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等；
6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平；
7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况；
8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价。

⑦ 什么是土地基准地价

土地基准地价是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的均质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。

(7)使用权出让地价评估技术规范扩展阅读：

土地基准地价的评估的要求：

国土资源部办公厅近日发出通知，就2014年12月1日起实施的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》做出相关政策说明。通知要求，基准地价每3年应全面更新一次。

已出让土地因调整容积率需评估补缴地价款的，若调整前原容积率低于1，可按新容积率规划条件下评估期日的楼面地价乘以新增建筑面积确定应补缴的地价款。

严格执行出让地价评估有关规定。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当按照规程和《关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）〉的通知》有关要求，组织对拟出让宗地的地价进行评估，出具土地估价报告。

出具的土地估价报告应当在“估价结果”部分有明确底价决策建议及理由；涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最低价标准等最低限价的，还应同时列出相应的最低限价标准。

⑧ 国有建设用地使用权； 国有土地使用权； 这2个区别是什么

1．含义上的区别。建设用地使用权是因建筑物或其他工作物而使用国家的土地的，而国有土地使用权是使用者向国家交付费用后国家将土地使用权出让给土地使用者的行为。

2．用途主体的区别。建设用地使用权是国家的土地之上的物权，使用集体土地来进行建设的，而国有土地权的主体则是政府。

3．目的不同。前者的目的是保存建筑物或者其他工作物的，而国有土地权是在法律允许的条件下便可以使用，无目的而言。

建设用地使用权与国有土地使用权的区别和联系：

一、区别

1．含义上的区别。建设用地使用权是因建筑物或其他工作物而使用国家的土地的，而国有土地使用权是使用者向国家交付费用后国家将土地使用权出让给土地使用者的行为。

2．用途主体的区别。建设用地使用权是国家的土地之上的物权，使用集体土地来进行建设的，而国有土地权的主体则是政府。

3．目的不同。前者的目的是保存建筑物或者其他工作物的，而国有土地权是在法律允许的条件下便可以使用，无目的而言。

二、联系建设用地使用权要先明确所要征用的土地使用性质是建设用地，也是在办理国有土地使用权前提条件，而国有土地使用权的范围较广，包括工业、商业用地及集体个人等等。

(8)使用权出让地价评估技术规范扩展阅读

建设用地特点

1、建设用地是生活场所、操作空间和工程的载体，不是直接利用土壤，与土壤肥力没有关系。

2、可逆性差。农用地要变为建设用地较为容易，建设用地变为农用地却较为困难。

3、土地利用价值高。可以产生更高的经济效益。

4、区域选择性强，在地域上选择性很强。

根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规定，下列土地属于全民所有土地即国家所有土地：

1、城市市区的土地；

2、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

3、国家依法征用的土地；

4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

5、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。