容积率与未分摊公用土地使用权

㈠ 土地出让合同中未出现容积率,但要项目备案该怎么解决呢

不用忽悠

范本不用了,国家全是统一格式的,乃到所属地的房管局签的就是一式三份的合同

问题是你打算签的合同的交易钱数是按实在写,还是虚报,因为有关交税的

首先你要想好,1:付钱是一次性,还是分二次,好多是先付10%(你必须要求房地产中介公司代收,并写明,如该房有争议,由房中价公司,退回给你,未确定时,绝不能支付,将责任转到中价公司那,因为才10%,数目不大,又不是不付,一般中介公司如有对证房地产证跟身份证明文件,是否夫妻财产的,他们会保证的)
如他们怕死的,你们双方可以请中介公司代为保管,只要卖方同意的,一般是没问题

打出广告15天,确定该房没有争议,可以交易,如是已婚,必须夫妻同时出现,并带上身份证正本

2:50%钱,是交易在房管所时交的,因为此时房管所,工作人员会去查所属权是否正确,

3:40%办理完房产证(就是新的房产证的名字已经是你的.说明,取证有中介公司取,或卖方,或买方取出)你就用买方取出,确保是正版/15~30天,看各地不同吧了,问清你的中介公司所需办理时间

如不想多报税的,你就要签二份合同,一份是实际交易价跟交钱方式,房管所签合同,要你签收收到100%的钱的签名的

这个时候,你要想清,你所找中介公司是否可靠,如可靠的,可以用二种合同
一份实报税就是房管所签订的合同-----没可靠的公司的,极力主张按实易交易价

一份是实交易价跟交钱方式

正规中介公司有请律师事务所的,所以合同没有人比他们齐全,如是小市镇的,偶无言了

===重点来了,你要亲自看清房产证名称,所在层数,面积,对一下业主身份证正本,因为有抵押在银行的,所以你必须要看正本.中介公司收钱,要收据加公单
卖家收钱,要本人签名,写清大小写

------交易税费,问清是按国家规定支付,还是全由卖方或买方支付
中国的税相当重,这点好重要

关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知
建住房[2000]200号
各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、工商行政管理局：
根据《中华人民共和国合同法》和近几年来商品房买卖中存在的问题，建设部、国家工商行政管理局对1995年印发的《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。现将《示范文本》印发给你们，并就有关问题通知如下：
一、充分认识推行《示范文本》的意义，大力推广使用《示范文本》。近年来，消费者对商品房投诉较多，投诉的主要问题有：广告虚假、一房多售、面积缩水、质量低劣、延期交房、产权纠纷等。出现这些问题，有制度不健全、管理不到位的原因，也有合同不规范的原因。这些问题的出现不仅损害了消费者的合法权益，而且也将影响到住房消费热点的形成。推行《示范文本》，有利于保护当事人的合法权益，避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切，而出现显失公平和违法条款；有利于减少商品房买卖合同纠纷，促进合同纠纷的解决；有利于调动消费者的购房热情，促进住房消费，拉动经济增长。各地要以推行新的《示范文本》为契机，加强房地产市场管理，规范商品房销售行为，切实解决老百姓购房的后顾之忧。
二、做好《示范文本》的分发工作，方便当事人领取。各地建设行政主管部门与工商行政主管部门，应当协商指定《示范文本》的印刷单位，并负责监制。当事人使用《示范文本》，可随时向各级建设行政主管部门领取，并缴纳工本费，其收费应当执行物价管理部门批准的收费标准。
三、各省、自治区、直辖市建委（建设厅）要在2000年10月底前将贯彻、落实《示范文本》的情况上报建设部。建设部将会同国家工商行政管理局在2000年年底前检查各地执行《示范文本》的情况。
附：商品房买卖合同示范文本
建设部 国家工商行政管理局
二○○○年九月十三日
编号：GF-2000-0171
商品房买卖合同说明
1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。 2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
5、对合同文本中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。
6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。
商品房买卖合同
（合同编号： ）
合同双方当事人：
出卖人：_________________________________________________________
注册地址：_______________________________________________________
营业执照注册号：_________________________________________________
企业资质证书号：_________________________________________________
法定代表人：____________________联系电话：_______________________
邮政编码：_______________________________________________________
委托代理人：____________________地址：__________________________
邮政编码：____________________联系电话：________________________
委托代理机构：__________________________________________________
注册地址：______________________________________________________
营业执照注册号：________________________________________________
法定代表人：____________________联系电话：______________________
邮政编码：______________________________________________________
买受人：________________________________________________________
姓名：__________________国籍______________
_______________________
地址：__________________________________________________________
邮政编码：______________________联系电话：______________________
姓名：____________________国籍：_____________
地址：__________________________________________________________
邮政编码：______________________电话：__________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
第一条 项目建设依据。
出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。为______________________。
该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，___________。建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________。
________________________________________________________________________________________。
第二条 商品房销售依据。
买受人购买的商品房为。预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________。
________________________________________________________________________________________。
第三条 买受人所购商品房的基本情况。
买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：
第_________________________________号房。 该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。
该商品房阳台是。
该商品房建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
________________________________________________________________________________________。
_________________________________________________________________________________________。
第四条 计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：
1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米______元，总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
4、__________________________________________________ 。
第五条 面积确认及面积差异处理。
根据当事人选择的计价方式，本条规定以（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_____种方式进行处理：
1、双方自行约定：
（1）_________________________________________________；
（2）____________________________________________；
（3）_______________________________________________；
（4）_________________________________________________。 2、双方同意按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比=————————————————×100%
合同约定面积
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
第六条 付款方式及期限。
买受人按下列第__________种方式按期付款：
1、一次性付款_______________________________________。
2、分期付款__________________________________________。
3、其他方式_________________________________________。
第七条 买受人逾期付款的违约责任。
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期在_____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过_____日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 2. __________________________________________________。
第八条 交付期限。
出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1．该商品房经验收合格。
2．该商品房经综合验收合格。
3．该商品房经分期综合验收合格。
4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
5．________________________________________________。
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的；
2、______________________________________________；
3、_______________________________________________。
第九条 出卖人逾期交房的违约责任。
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第______种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
2. _______________________________________________。
第十条 规划、设计变更的约定。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：
（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； （2）______________________________________________；
（3）______________________________________________；
（4）_____________________________________________；
（5）______________________________________________；
（6）_____________________________________________；
（7）_____________________________________________。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人，并按 __________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。_________________________________。
第十一条 交接。
商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：_____。
第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。______________________________________________。
第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理：
1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
2. ________________________________________________。
3. ________________________________________________。
第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。
出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件： 1．_________________________________________________；
2．________________________________________________；
3．________________________________________________；
4．_______________________________________________；
5．________________________________________________。
如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
1．_______________________________________________；
2．_______________________________________________；
3．_______________________________________________。
第十五条 关于产权登记的约定。
出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理：
1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。
2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金。
3．________________________________________________ 。
第十六条 保修责任。
买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
____________________________________________。
第十七条 双方可以就下列事项约定： 1、该商品房所在楼宇的屋面使用权_________________________；
2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权______________________；
3、该商品房所在楼宇的命名权___________________________；
4、该商品房所在小区的命名权_________________________；
5、_____________________________________________；
6、_____________________________________________。
第十八条 买受人的房屋仅作__________________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
________________________________________________。
第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第______种方式解决：
1.提交____________仲裁委员会仲裁。
2.依法向人民法院起诉。
第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。
第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第二十二条 本合同连同附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：
出卖人______份，买受人______份，______份，____________份。
第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。
第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向__________________申请登记备案。 出卖人（签章）： 买受人（签章）：
： ：
： ：
（签章） ：
（签章）
______年______月______日 ______年______月______日
签于 签于
附件一： 房 屋 平 面 图
附件二： 公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明
附件三： 装饰、设备标准
1．外墙：
2．内墙：
3．顶棚：
4．地面：
5．门窗：
6．厨房：
7．卫生间：
8．阳台：
9．电梯：
10．其他：
1.房产证土地证齐全不假(房管局可以验证).防止中介提供不实信息,必须实地看房.
2.使用规范的合同文本(到房产交易中心购买5份填写).
3.最好签房东买主中介三方面的合同,各方的权利和责任都明确.
4.合同应明确:双方各自承担国家规定缴纳的税金,防止向买方转嫁营业税和个人所得税.
5.根据实际需要,将相关违约条款作为补充写入合同.
如果有其他问题,可以来函询问.
二手房合同签订注意事项
一、注意交易主体从事二手房交易的资格是否符合。如卖方是否有房产证，产权是否清晰；还没有拿到产权证的现房不能买卖；若是期房出售则必须由开发商作出担保等。同时交易前，作为买方，可要求卖方提供房屋的权属证明文件、身份证明及相关证件，并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。只有对交易主体的资格进行审查和判断，获得确认后，交易才可进行。

二、注意交易房屋的评估价是否正确，真实。在这个环节中存在的风险，就是对房屋评估价偏高或偏低，有些评估价含的水分很多，就容易造成评估价的不真实。有些中介试图低价收入、高价卖出，是导致与房屋市场价值偏离的主因，而这必然将直接影响买卖双方的利益。这里介绍一个简单的估价办法，二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2/3左右，过高价格买入者，将存在贬值的风险，反之，平价或低于此价买入者将有利可图。在交易过程中，交易双方应委托信誉良好、具有市房地局颁发的房地产评估资质证书的专业评估机构估价，必要时还可要求出具评估报告，作为实际售价的依据。

三、二手房质量上的瑕疵。购房者应当在买房时注意检查住宅本身的质量，如是否存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。相邻关系也十分重要，应当询问一下邻里之间是否存有公用面积纠纷等矛盾。此外，原居住人如果存有过于复杂的社会关系也可能给购房者带来意想不到的麻烦。

四、签订买卖合同的注意事项。现在还有为数不少的交易者因对交易合同的作用不予重视或不熟悉，导致交易合同双方的权利义务约定不明而引发了争议，甚至发生交易一方利用合同进行诈骗的情况。交易者应该懂得，二手房交易是一项专业性很强且颇为复杂的过程。交易双方在交易前及交易过程中，如自己觉得把握不大，最好是能得到房地产专业人士和律师的指导，也可委托具有良好声誉的、具有相应资质条件的房产中介机构进行交易，从而免去诸多不必要的烦恼和奔波。

五、其他的一些限定因素。例如：①房产有承租人的，买房应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。②购买后准备用作营业或办公的，应注意房产权证上的房屋用途限定。③在房产证上除了买房者还有其他财产共有人的，应先确认买卖行为是否征得共有人的同意。④要注意二手房是否存在未缴清的公用事业费、物业管理费等其他费用。
二手房安全交易注意
第一阶段心理准备
针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三，要有较好的心态及耐性。因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。
不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家公司代理。
想卖多少钱？这是业主最关心的问题。如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。
第二阶段市场考察
看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善，道路交通状况是否良好。
房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原因。业主应了解自己房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值。
第三阶段房屋交易
卖房者均希望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各公司业务员，有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，讨价还价，电话不断，精神高度紧张。建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好代理协议，然后中介公司会

㈡ 不分摊的公用建筑面积算不算容积率

只要在总建筑面积内的，算容积率时都要算到。

㈢ 房产证上分摊土地使用权面积问题

国有土地使用证上的分摊面积，是你经分摊拥有的土地使用权的面积（小区所占总用地面积，按每套房子建筑面积占小区总建筑面积的比例，进行分摊），越大越好 。

土地证是整个小区土地分摊到各户上的面积，不光是楼的面积注意与房产证区别，房产证是房产的面积就是有公共地盘的也要分一部分给你啊，所有权比如小花园，如果有人要买下它，它又是你们小区集体所有，钱应该每人分的。

在《土地使用税暂行条例》中规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。对于“实际占用的土地面积”是这样理解的：

1、纳税人的土地用于自用经营的，按照土地使用证上所载的面积作为计税面积；

2、纳税人没有土地使用证，或者实际占用的土地比土地使用证上所载的面积大，则按实际占用的土地面积作为计税面积；

3、纳税人的土地用于出租的，按实际出租面积作为计税面积。

(3)容积率与未分摊公用土地使用权扩展阅读

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

㈣ 最高法院2013民提字第94号

深圳市福田区南天一花园业主委员会诉讼房屋侵权纠纷再审案民事判决书最高人民法院（2013）民提字第94号
深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司等房屋侵权纠纷再审民事判决书
中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
（2013）民提字第94号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：深圳市福田区南天一花园业主委员会，住所地广东省深圳市福田区百花三路南天大厦二幢1单元首层。
负责人：范国振，该委员会主任。
委托代理人：吴耀鸿，广东金圳律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市城市建设开发（集团）公司，住所地广东省深圳市罗湖区红岭南路金华街一号。
法定代表人：方一兵，该公司董事长。
委托代理人：刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：杨洲，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市城建监理有限公司，住所地广东省深圳市福田区园岭园中花园D座三楼。
法定代表人：梁跃东，该公司董事长。
委托代理人：毕秀林，深圳市城市建设开发（集团）公司职员。
委托代理人：徐仲南，深圳市城市建设开发（集团）公司职员。
一审被告、二审被上诉人：深圳市城建物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南中路统建办公楼1栋15层。
法定代表人：王黎，该公司董事长。
委托代理人：董江，深圳市城市建设开发（集团）公司职员。

再审申请人深圳市福田区南天一花园业主委员会（以下简称南天一花园业委会）与被申请人深圳市城市建设开发（集团）公司（以下简称深圳城建公司），深圳市城建监理有限公司（以下简称深圳城建监理公司）及一审被告、二审被上诉人深圳市城建物业管理有限公司（以下简称深圳城建物业公司）房屋侵权纠纷一案，广东省高级人民法院于2011年7月6日作出（2010）粤高法民一终字第114号民事判决。南天一花园业委会不服，向本院申请再审。本院于2013年1月10日作出（2012）民申字第1281号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年7月11日开庭进行了审理。南天一花园业委会的负责人范国振、委托代理人吴耀鸿，深圳城建公司的委托代理人刘长森、杨洲，深圳城建监理公司的委托代理人毕秀林、徐仲南，深圳城建物业公司的委托代理人董江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2002年11月11日，南天一花园业委会以深圳城建公司、深圳城建监理公司、深圳城建物业公司为被告，向广东省深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）提起本案诉讼，深圳中院以南天一花园业委会不拥有本案所涉房地产产权，与本案没有直接利害关系为由，于2003年3月31日作出（2003）深中法民五初字第51号民事裁定，驳回南天一花园业委会的起诉。南天一花园业委会不服上述裁定，上诉至广东省高级人民法院（以下简称广东高院）。广东高院于2003年12月23日作出（2003）粤高法立民终字第180号民事裁定，撤销深圳中院的上述裁定，指令深圳中院对本案进行审理。深圳中院审理后，于2004年10月20日作出（2003）深中法民五初字第51号民事判决，驳回南天一花园业委会的诉讼请求。南天一花园业委会不服，上诉至广东高院。广东高院于2006年12月30日作出（2006）粤高法民一终字第12号民事裁定，撤销一审判决，将本案发回深圳中院重审。
南天一花园业委会诉称，南天一花园是深圳城建公司于80年代末开发的商品房住宅小区，小区内主建筑物为三栋18层住宅楼（下称南天大厦），所有大厦底层均规划设计为公共开放空间（下称架空层），净空为4.5米。另小区内还规划有两栋小楼，作为三栋大厦的公用配套设施，面积为937平方米，《深圳市白沙岭片区法定图则》（以下简称《法定图则》）确定其用途为居委会和社区管理用房。上述小区共有商品房1140套，深圳城建公司自1988年开始对外预售，现已全部入住。根据法律规定，深圳城建公司转让上述房地产后，小区红线范围内的土地使用权、房屋及其公用配套设施的产权转归全体业主享有。但深圳城建公司自1995年8月14日至今擅自改变公共开放空间的设计功能，将各栋大厦底层违章改建成商业铺位，委托其下属子公司深圳城建物业公司对外出租，从中牟取利益。同时，深圳城建公司自1995年8月14日至2000年3月13日私自将两栋配套小楼对外出租并收取租金，2000年3月14日深圳城建公司又将上述小楼私自委托其下属公司深圳城建监理公司对外出租，并由深圳城建物业公司收取租金。深圳城建公司、深圳城建物业公司和深圳城建监理公司的行为严重侵害了南天一花园全体业主的权利，故起诉请求：1、深圳城建公司、深圳城建物业公司停止侵权，拆除南天一花园三栋大厦底层的违章建筑，恢复底层为公共开放空间，并赔偿损失145万元；2、深圳城建公司、深圳城建监理公司停止侵权，返还南天一花园红线内两栋公用配套小楼，并赔偿损失655万元；3、确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归全体业主共同享有；4、深圳城建公司、深圳城建监理公司按照政府主管部门公布的指导租金标准赔偿全体业主自2003年3月1日起至返还房屋之日止遭受的损失。
深圳城建公司答辩称，三栋大厦底层的所有权属于深圳城建公司，将底层封闭是符合规划设计的，封闭底层出租是历史问题。两栋小楼是规划中的建筑，有自己合法独立的用地面积，是按程序报建、报批由深圳城建公司投资建设的。两栋小楼不在南天一花园业委会名下，其以侵权为由要求深圳城建公司赔偿损失没有依据。南天一花园业委会提出巨额赔偿要求，增加的诉讼请求没有交纳诉讼费用的情况下，不应属于本案审理范围。本案没有损害事实的存在，底层改建成商铺出租依法办理了租赁许可证，不具有违法性，且已被拆除恢复了原有功能，深圳城建公司主观上没有过错，南天一花园业委会以指导租金为依据计算的数额与底层改建商铺对外出租之间不存在因果关系。请求驳回南天一花园业委会的诉讼请求。
深圳城建物业公司答辩称，南天一花园业委会不是适格原告。业主对南天一花园三栋大厦底层没有所有权，南天一花园总房产证已对底层建筑面积确权，产权人为深圳城建公司，虽然总房产证已经被注销，但并不当然说明底层归属于业主所有。南天一花园业委会提供的2001年8月27日深规土函第HQ0102001号复函证明，底层未参加公用面积分摊给各业主。在法律法规没有规定底层所有权归属的情况下，建筑物区分所有权理论不能作为定案依据。《建筑面积计算规则》规定超过2.2米的底层应当计算建筑面积，应当计算建筑面积的部分没有分摊给业主，根据“谁投资，谁受益”的原则，该部分建筑面积属于深圳城建公司所有。同济大学建筑设计研究院深圳分院1994年6月3日《白沙岭居住区南天大厦底层使用问题的说明》证明，底层使用的基本原则是封闭1/3供配套使用，其余2/3供停车和休闲用。深圳城建物业公司对底层的管理行为是受深圳城建公司委托而进行的，是合法行为。南天一花园业委会计算底层损失没有充分依据。请求驳回南天一花园业委会的诉讼请求。
深圳城建监理公司答辩称，南天一花园业委会不具有诉权。两栋小楼初始登记虽然经行政诉讼被撤销，但是行政诉讼判决同时明确了南天一花园业委会对两栋小楼不享有所有权，因此不存在深圳城建监理公司侵犯南天一花园业委会权利和赔偿的问题。请求驳回南天一花园业委会的诉讼请求。
深圳中院一审经审理查明：涉案南天一花园为深圳城建公司于20世纪80年代末开发的商品房，截至2001年10月底南天一花园的大部分房产已被深圳城建公司出售。1995年始南天一花园的部分房屋底层架空层被封闭作商业用途出租，由深圳城建物业公司进行管理并收取房屋租金，直至2002年11月涉案架空层拆除封闭，架空层空间被恢复。南天一花园红线内两栋配套小楼为深圳城建公司开发。1995年8月深圳城建公司将两小楼出租，收取租金。2000年初深圳城建公司委托其下属深圳城建监理公司出租，并收取租金。深圳市福田区租赁管理局于2000年3月14日，向深圳城建监理公司核发了上述两栋配套小楼（福公）房租证第G10171号01《房屋租赁许可证》。南天一花园业委会以该租赁许可证违法为由，于2002年4月27日诉至深圳市福田区人民法院（以下简称福田区法院）。福田区法院认为该区租赁管理局核发此租赁许可证的行为不合法，以（2002）深福法行初字第62号行政判决，撤销了上述租赁许可证。本案审理期间，深圳城建公司就案涉两栋小楼申请初始登记，深圳市国土资源和房产管理局依其申请将房屋登记确权给深圳城建公司。南天一花园业委会于2004年3月8日向福田区法院提起撤销登记的行政诉讼，福田区法院于2004年7月6日裁定不予受理，南天一花园业委会不服，向深圳中院提起上诉。深圳中院于2006年5月8日作出（2006）深中法行终字第144号行政判决、（2006）深中法行终字第110－131号行政判决，确认涉案两栋商业服务楼的初始登记和分户产权登记应予以撤销。深圳市规划与国土资源局福田分局于2002年11月7日向深圳城建公司发出《强制恢复建筑物原使用功能的公告》，决定于2002年11月18日对南天一花园一、二、三栋架空层被违法改变功能的部分强制恢复原使用功能。
深圳中院一审认为，南天一花园业委会经业主合法选举产生并经行政主管部门批准成立，有权代表业主提起本案诉讼，是本案适格诉讼主体。对于深圳城建公司改建的南天一花园各栋大厦底层架空层商业铺位，政府主管部门已认定为违法建筑，并已强制恢复原状。因此，南天一花园业委会要求恢复架空层原状的诉讼请求已得到实现，本案中不再处理。即使深圳城建公司因出租该违法建筑获取了收益，该收益亦属违法所得，应由政府主管部门进行处理，南天一花园业委会无权对该违法所得提出主张。所以，南天一花园业委会要求深圳城建公司、深圳城建物业公司、深圳城建监理公司就架空层的改建赔偿损失145万元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。根据深圳城建公司提交的涉案两栋小楼的报建、规划资料，涉案两小楼是深圳城建公司所建的独立建筑，虽然属于小区的配套设施，但不属于公共建筑面积分摊的范围，也没有被规划为物业服务用房，南天一花园业委会主张该两栋小楼产权属于小区全体业主共有，没有事实和法律依据，该院不予支持。因该两栋小楼的产权并不属于小区全体业主共有，对南天一花园业委会就该两栋小楼停止侵权并赔偿经济损失的诉讼请求，该院亦不予支持。深圳中院于2010年3月2日作出（2007）深中法民五重字第2号民事判决：驳回南天一花园业委会的诉讼请求。本案一审案件受理费50010元，由南天一花园业委会负担。
南天一花园业委会不服，向广东高院提起上诉称，案涉架空层的权益归属全体南天一花园业主共有，深圳城建公司、深圳城建物业公司与深圳城建监理公司未经南天一花园业委会和业主同意私自出租牟利，侵害全体业主的权利，依法应承担侵权赔偿责任。案涉两栋小楼依法属于南天一花园全体业主共有，深圳城建公司、深圳城建物业公司、深圳城建监理公司强行占有使用，构成侵权，应承担返还房屋和赔偿损失的责任。故请求：1、撤销一审判决；2、确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归南天一花园全体业主共同享有；3、判令深圳城建公司、深圳城建物业公司赔偿因其侵占并封闭南天一花园三栋住宅架空层予以商业出租造成全体业主经济损失145万元；4、判令深圳城建公司、深圳城建监理公司停止侵权，返还南天一花园红线内两栋公用配套小楼，并赔偿全体业主损失655万元，以及按照深圳市政府主管部门公布的指导租金标准赔偿全体业主自2003年3月1日起至返还上述配套小楼之日止遭受的损失。
深圳城建公司答辩称，一审判决认定南天一花园业委会请求的架空层改建损失缺乏事实和法律依据正确。南天一花园业委会关于返还两栋配套小楼并赔偿损失的请求没有事实和法律依据。
深圳城建物业公司答辩称，业主分摊的公用面积不包括案涉架空层建筑面积，架空层不属于业主所有。《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称建筑物区分所有权司法解释）均是本案纠纷行为发生后施行的，本案不应适用相关规定。深圳城建物业公司受深圳城建公司委托对架空层进行的物业管理行为合法。
深圳城建监理公司答辩称，深圳城建监理公司提交的白沙岭用地划拨红线图证明两栋小楼的用地已经划拨给了深圳城建公司，但深圳市上世纪80年代到90年代初的土地都是政府划拨的，无需交纳土地出让金，因此当时没有意识要办理两栋小楼的土地使用权证。
广东高院二审经审理查明：一审期间本案各方当事人均予确认的《法定图则》中的文本总则第2.2条载明：现有土地的利用性质若与本图则规定不符，暂时不须更正，但若对用地的部分或全部进行改造，则该用地新的土地利用性质必须与本图则的规定相符。一审期间，南天一花园业委会为证明架空层经济损失提交了以下证据：（一）深圳市福田区房屋租赁管理办公室颁发给深圳城建公司的（福）房租证第G10034号《房屋租赁许可证》，该证明载明的用于出租的房屋是福田区白沙岭住宅区1-6号楼一层，包括了南天大厦的架空层。（二）深圳城建公司与架空层商铺承租人签订的《房屋租赁合同》，以证明深圳城建公司委托深圳城建物业公司出租架空层，并按55元／平方米的标准收取租金。（三）《架空层租金计算说明》。载明：1、根据《房屋租赁许可证》出租面积为5000平方米，出租时间自1995年8月14日至2002年11月14日。2、南天一花园业委会按2002年6月15日统计的出租面积和55元／平方米的标准计算如下：（1）总出租面积：一栋600平方米，二栋510平方米，三栋476平方米，累计为1586平方米。（2）时间自1995年8月14日至2002年11月14日共7年。（3）每年总计租金为55×1586×12=105万元。（4）7年累计租金为105万元×7=735万元。3、南天一花园业委会诉请架空层被侵权的损失为145万元。（四）载明南天大厦架空层出租面积为1586.75平方米的南天一花园出租架空层情况一览表。深圳城建公司、深圳城建物业公司、深圳城建监理公司对前述证据质证认为，对《房屋租赁许可证》的真实性无异议，对《房屋租赁合同》的真实性和客观性未发表意见，不同意南天一花园业委会计算的架空层出租面积及经济损失。一审期间，深圳城建公司提交了南天大厦的设计者同济大学建筑设计研究院深圳分院在1994年6月3日出具的《白沙岭居住区南天大厦底层使用问题的说明》，该文载明案涉架空层的基本使用原则是封闭三分之一供配套使用，其余三分之二供停车和休闲用。南天一花园业委会对于该证据的真实性不发表意见，不予确认。深圳城建物业公司、深圳城建监理公司确认该证据的真实性、合法性及关联性。
广东高院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
广东高院二审认为，本案系房屋侵权纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议的焦点是：（一）南天一花园业委会请求的架空层被改建的损失是否成立。（二）南天大厦的全体购房人是否案涉两栋小楼的共有权人及可否主张该小楼的租金收入。
关于南天一花园业委会请求的架空层被改建的损失是否成立的问题。案涉架空层是南天大厦整体结构的一部分，是该大厦的附属设施，应由南天大厦全体所有权人共同使用。深圳城建公司不是案涉架空层的所有权人，其擅自改变案涉架空层的使用功能，封闭部分架空层用于商业出租，损害了南天大厦全体小业主的使用权，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款的规定，应向南天大厦全体小业主承担停止侵害、恢复原状、赔偿损失等民事责任。一审判决认定代表南天大厦全体小业主的南天一花园业委会无权请求因案涉架空层被封闭遭受的经济损失不当，该院予以纠正。深圳城建公司、深圳城建物业公司和深圳城建监理公司虽不确认南天一花园业委会提交的载明案涉架空层出租面积为1586平方米的证据，但未提交足以反驳的证据，南天一花园业委会以此为基数，按深圳城建公司与部分架空层承租人签订的租赁合同约定的55元／平方米的租金标准主张架空层损失有事实依据。据计算，深圳城建公司将案涉架空层封闭并出租7年的租金收入为735万元，南天一花园业委会只主张145万元经济损失，可以视为南天一花园业委会主张的该145万元经济损失已经扣除了深圳城建公司为封闭和出租架空层等支出的合理费用。故对南天一花园业委会主张的145万元经济损失予以支持。深圳城建物业公司擅自改变案涉架空层的设计功能后改建商铺出租，侵害了南天大厦全体小业主对架空层的使用权，深圳城建物业公司不考虑该行为的侵权性质，接受深圳城建公司的委托对外出租案涉架空层并收取租金，对于该侵权行为给南天大厦全体小业主造成的经济损失亦有过错。南天一花园业委会请求深圳城建公司、深圳城建物业公司共同赔偿因案涉架空层被改建所受经济损失合理，亦予支持。
关于南天大厦的全体购房人是否案涉两栋小楼的共有权人及可否主张该小楼的租金收入的问题。《法定图则》颁布前该两栋小楼未作为南天大厦的物业管理用房，而是一直由深圳城建公司对外出租，根据《法定图则》关于“现有土地的利用性质若与本图则规定不符，暂时不须更正，但若对用地的部分或全部进行改造，则该用地新的土地利用性质必须与本图则的规定相符”的内容，《法定图则》关于各地块配套设施的规划不改变相关地块上现有土地利用性质。可见，《法定图则》仅是有关地块用途规划的依据，而不是相关土地使用权及其地上建筑物所有权的依据，不能作为南天一花园业委会主张两栋小楼为南天大厦各购房人共同共有的依据。而该两栋小楼不属于南天大厦的附属设施，只是配套设施，其所有权不因南天大厦商品房出售给各购房人而当然属于购房人共同共有。根据1994年11月1日起施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第四十七条关于“开发建设单位在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有”的规定及第四十八条关于“开发建设单位应在移交住宅区时，按市政规定的比例以同期政府微利房价格向业主委员会提供部分商业用房，该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有”的规定，南天大厦全体购房人需要两栋小楼内相关物业作为物业管理用房和商业用房的应分别支付相应的建造成本价和同期政府微利房价格以取得相关房产的共有权，但南天一花园业委会未举证证明南天大厦全体购房人按该小楼的成本价或者深圳市的微利房价格支付了该两栋小楼所有权的对价。案涉两栋小楼由深圳城建公司投资建设而成，不属于公共建筑面积分摊的范围，两栋小楼被登记为深圳城建公司所有的具体行政行为虽因程序性问题而被撤销，但并不能据此证明该楼房属小业主所有。
广东高院于2011年7月6日作出（2010）粤高法民一终字第114号民事判决：一、撤销深圳中院一审判决；二、深圳城建公司、深圳城建物业公司自判决生效之日起10日内向南天一花园业委会支付赔偿金145万元；三、驳回南天一花园业委会的其他诉讼请求。一审案件受理费50010元，由南天一花园业委会负担40945.7元，深圳城建公司、深圳城建物业公司共同负担9064.3元。二审案件受理费50010元，由南天一花园业委会负担40945.7元，深圳城建公司、深圳城建物业公司共同负担9064.3元。
南天一花园业委会不服，向本院申请再审称，按照《法定图则》的规定，南天一花园的建筑容积率为3.0，该花园占地面积为36750.6平方米，总住宅建筑面积为114143.65平方米。因此，案涉两栋小楼没有计入建筑容积率，未分摊相应土地使用权份额。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条等法律规定的“房地一致”原则，该两栋小楼的所有权应当随该花园36750.6平方米土地使用权的转让转归全体业主共同享有。案涉小楼取得的房产初始及分户登记证书，已经被行政判决撤销，案涉小楼无法单独办理产权登记，根据民商法溯及力的基本规则，本案应当适用或类推适用物权法及建筑物区分所有权司法解释的规定，认定小楼属于建筑物区分所有权的共有部分，其产权归南天一花园小区全体业主共同所有。深圳城建公司主张两栋小楼有预留的用地面积缺乏事实和法律依据。案涉两栋小楼被《法定图则》确定为居委会和物业管理用房，应为全体业主共同所有，二审判决适用已经被废止的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定，以南天一花园购房人没有按规定支付案涉两栋配套小楼的对价为由，认定南天一花园业委会诉讼主张理据不足，属于适用法律错误。深圳城建公司占有并出租属于南天一花园小区全体业主共有的案涉两栋小楼，构成侵权。故请求：1、撤销广东高院二审判决第三项；2、改判确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归南天一花园全体业主共同享有；3、改判深圳城建公司、深圳城建监理公司停止侵权，返还南天一花园红线内两栋公用配套小楼，赔偿全体业主损失655万元，并按照深圳市政府主管部门公布的指导租金标准，赔偿全体业主自2003年3月1日起至返还上述配套小楼之日止遭受的损失。
深圳城建公司再审答辩称，《法定图则》所确定的建筑容积率是2000年发布的，而案涉地块在上世纪80年代末、90年代初建设时，是分批分期建设的，当时没有针对该地块的容积率，该图则不能作为确定案涉小楼所有权的依据，且《法定图则》明确指出，现有土地的利用性质若与图则规定不符，暂不须更正。案涉两栋小楼是深圳市政府主管部门规划的建筑，有单独的报批、报建、验收和工程结算手续，深圳城建公司并已就案涉两栋小楼的土地使用权与政府部门签订协议并补缴了地价款，取得了相应的土地使用权。在宗地红线图中，案涉两栋小楼有自己的用地面积，在深圳城建公司就南天大厦三栋住宅楼申请初始登记时，已经将案涉两栋小楼的基底面积做了预留，该两栋楼的用地没有计入三栋住宅楼的分摊公用地面积。对两栋小楼所占用土地，深圳城建公司享有独立合法的权利，该权利并未转让给南天一花园全体业主。案涉两栋小楼房产登记证书被撤销系因办证程序违法，行政判决并未从实体上认定该两栋小楼属于南天一花园业主共有，亦不能因此认定案涉小楼不能单独办理产权登记。案涉小楼具有构造上、利用上的独立性，有合法报建、审批及竣工验收手续，并非南天大厦三栋住宅楼的附属设施，不可能构成住宅楼的共有部分。深圳城建公司因合法建造的事实行为取得两栋小楼的所有权。案涉两栋商业服务小楼在规划、报建和审批文件中均确定为商业服务楼而非物业管理用房，建成后亦一直作为商业经营用途使用。请求驳回南天一花园业委会的再审请求。
深圳城建监理公司再审答辩称，同意深圳城建公司的答辩意见。《法定图则》是2000年颁布的，不能约束1990年报建的房屋，不能作为认定案涉小楼所有权的依据。对于物权的认定，应当尊重房地产主管机关的专业意见，深圳城建公司有独立的报批、报建及工程验收手续，对于案涉小楼所占用的土地的使用，经过了相关国土资源管理部门的审批。对本案的处理，还应当考虑上世纪90年代初期的实际情况。二审判决适用当时的物业管理条例，符合当时的历史情况，不属于适用法律错误。根据建设部的相关规定，对于投资建房单位，在没有文件作出特别规定的情况下，应当登记为房屋所有权人。南天一花园业委会的部分再审请求，是2004年7月向原审法院申请增加的诉讼请求，没有缴纳相应的诉讼费，亦没有申请免交或者缓交诉讼费，不应列入本案审理范围。请求驳回南天一花园业委会的再审请求。
深圳城建物业公司述称，同意深圳城建公司和深圳城建监理公司的意见。
文件复函（深规土函第HQ0102001号），证明根据该复函内容，案涉两栋小楼属于南天一花园配套公用面积。该复函系对南天一花园业委会的答复，第3条称配套的二栋两层小楼属公用面积。深圳城建公司、深圳城建监理公司及深圳城建物业公司对上述证据的真实性未提出异议，但认为，初始登记证书并未写明用地面积及房屋建筑面积，附图中没有标明案涉两栋小楼，系因附图制作时小楼尚未建成，该初始登记证书虽被注销，但深圳城建公司继续享有未出售房屋的所有权，且案涉两栋小楼与三栋住宅楼不属于同一工程；《法定图则》是一份完整文件，其中注释明确该图则系对未来建设的指引，对原有建筑物没有约束力，不能作为本案确权的依据。
（注：全文字数超过网络知道的限制……）

㈤ 什么是容积率和公摊面积

1、容积率（PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。容积率项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。

容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。

其实，一直以来都是地方政府自行规定的，关于地下室是否算容积率，地下商业建筑（商业用房）算不算容积率都做了很好的探索。不算容积率是考虑到节约用地，鼓励开发地下空间，计入容积率是规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻。容积率将直接关系到建筑用地的大小。

2、房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。也是广大购房者最为迷惑的一块知识。

可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：

1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

㈥ 土地证上有使用权面积,其中包括独用面积和分摊面积.请问容积率应该是乘以哪个面积

独用面积也有独用建筑面积，分摊面积也有分摊建筑面积
因此土地使用权面积=独用土地面积+分摊土地面积
建筑面积=独用建筑面积+分摊建筑面积
容积率=建筑面积÷土地使用权面积

㈦ 关于房子容积率的解释问题

土地面积亦称宗地面积，是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。
在中国内地，与建筑面积有关的法规有《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及现行的《建筑面积计算规则》。而在中国香港，建筑面积定义则未有公认量度标准，一般理解是售楼实用面积加上作公众共有的公共面积。在中国台湾则有建筑技术规则，其第九章之容积管制即是关于容积率和建筑面积的规范。
为什么房子建筑面积会比土地面积大，举个例子（忽略其他影响计量的因素）：土地面积是200，其中在上面建了两层150平方的房子。这样的话，建筑面积就是300平方，容积率=150*2/300=1.5

㈧ 容积率与公摊率有什么关系

容积率是地上总建筑面积与用地面积的比值。
公摊率是公摊面积与住户总面积的比值。
他们之间没有关系。

㈨ 容积率与地价有什么关系

容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用
地面积的比值。
计算公式：
容积率=总建筑面积÷总用地面积
当建筑物层高超过8 米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：
(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对
土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费
楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率
因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
二、容积率对地价的影响规律
影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽
象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系
影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价
相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说
来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积
率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：
(—)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地
投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报
酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增
多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；
当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转
为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。
当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积
率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益
开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC 为单方造价，MR 为单方售价，某一
容积率L 时的地价是该容积率下的总收益(DCGF 面积)减掉投资者资本、劳力的正常
利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M 时，单方造价等于单方售价，土地开发
的边际收益为0，总收益(DCNF 面积)达到最大，地价达到最高，M 为最佳容积率。
超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。
(二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土
地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过
降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，
地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降
低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增
加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比
较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有
容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓
励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城
市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。
(三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，
土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高
于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持
或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利
用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，
容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。
(四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏
感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工
业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余
主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度
比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影
响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。