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土地使用权溢价入股税费

发布时间:2021-08-01 06:09:35

1. 以土地投资,溢价后增资,双方帐务税务处理

1、08年A公司与B公司自土地一级市场购地,买价1亿,各占50%; A 借无形资产 5000万贷银行存款 5000万2、08年5月,A与B 各出资1000万,成立C公司,A借长期股权投资 1000万贷银行存款1000万C借银行存款2000万贷实收资本-A1000万-B 1000万3、08年10月,A与B 协商以土地对C增资,并转让土地使用权给C;土地评估价1.5亿,此次增资A,B分别以原值2500万的土地出资,C将1.5亿-2500万*2=1亿的土地溢价计入资本公积 A借长期股权投资 2500万贷无形资产2500万土地评估增值在投资方帐面要不要反映?也就是被投资方因土地增值而产生的资本公积对A和C有所得税方面的影响吗?C 借无形资产1.5亿贷实收资本-A 2500万-B 2500万资本公积 1亿4、11年A与B协商后,将A与B 对C 的债权各2000万及C 的资本公积-土地溢价对C增资。A借长期股权投资4500万贷无形资产2500万应收帐款2000万C借资本公积5000万应付帐款-A2000万 -B2000万贷实收资本-A4500万-B4500万

2. 土地投资入股涉及哪些税收

一、营业税
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定,以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。
因此,母公司将土地使用权作为投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。
二、土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条规定,对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税、对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条规定,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
因此,若子公司不是从事房地产开发,母公司转让土地使用权可免征土地增值税;若子公司从事房地产开发,母公司应按《土地增值税暂行条例》以及《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发[1995]110号)第七条的规定:“(一)对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款,交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。(二)对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,和开发土地所需成本再加计开发成本的20 %以及在转让环节缴纳的税金。”等相关规定计算缴纳土地增值税。
《税收征收管理法》第三十六规定,企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来,应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用;不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用,而减少其应纳税的收入或者所得额的,税务机关有权进行合理调整。
根据上述规定,若母公司应按规定缴纳土地增值税时,母公司按土地的成本价投资子公司,可被认定为未按独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用,税务机关可合理调整应纳税额。
三、企业所得税
《企业所得税法实施细则》第十三条规定,企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入,应当按照公允价值确定收入额。
前款所称公允价值,是指按照市场价格确定的价值。
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)第二条规定,其他改变资产所有权属的用途,因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产,应按规定视同销售确定收入。
第三条规定,企业发生本通知第二条规定情形时,属于企业自制的资产,应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入;属于外购的资产,可按购入时的价格确定销售收入。
根据上述规定,母公司以土地使用权投资给子公司,母公司转让土地使用权应视同销售;母公司应按购入土地的成本价投资给子公司,除非取得土地是外购的可按购入时的价格确定销售收入外,根据《企业所得税法》第四十一条的规定,关联企业间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或关联方的应税收入或者所得额的,税务机关有权按合理方法调整。根据《企业所得税法》第八条的规定,母公司取得土地的成本、税金等费用可按规定在税前扣除。
假如母公司拟出资的土地使用权原账面余额为1000万元,现评估增值为5000万元,双方确认的公允价值也为5000万元;则企业应确认4000万元的资产转让所得,依法计缴企业所得税。
四、印花税
从2006年11月27日以后,对投资后签订有土地使用权产权转移合同的要缴纳印花税。税率为万分之五。
《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号:)第三条规定,对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
根据上述规定,母公司投资合同涉及土地使用权转让应按“产权转移书据”贴花。
五、契税
对以国有土地使用权投资入股的行为,要按规定缴纳契税。契税税率为3-5%。
《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第八条:土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:(一)以土地、房屋权属作价投资、入股。

3. 股权溢价转让税费如何规定

《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)第二条规定:“对股权转让不征收营业税。”《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)第二条第(一)款规定:“企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得,依法缴纳企业所得税。”因此,企业溢价转让股权应按规定缴纳企业所得税个人溢价转让股权,应按财产转让所得缴纳个人所得税,同时,根据《财政部、国家税务总局关于个人转让股票所得继续暂免征收个人所得税的通知》(财税字[1998]061号)规定:“从1997年1月1日起,对个人转让上市公司股票取得的所得继续暂免征收个人所得税。”股权转让,转让双方应按产权转移书据贴花。
在中国股市中,股权转让交易是股权出让人与受让人之间的事,交易款由B付给A(包括所谓溢价的部分)。对公司来讲,只是股东变更,不存在股权溢价的说法。
股权转让的实施,实践中可依两种方式进行:
1、先履行上述程序性和实体性要件后,与确定的受让人签订股权转让协议,使受让人成为公司的股东,这种方式双方均无太大风险,但在未签订股权转让协议之前,应签订股权转让草案,对股权转让相关事宜进行约定,并约定违约责任即缔约过失责任的承担;
2、转让人与受让人先行签订股权转让协议,而后由转让人在公司中履行程序及实体条件,但这种方式存在不能实现股权转让的目的,以受让人来说风险是很大的,一般来说,受让人要先支付部分转让款,如股权转让不能实现,受让人就要承担追回该笔款项存在的风险,包括诉讼、执行等。

4. 以土地入股需要缴纳哪些税费

一.转让无形资产营业税的规定
是指转让无形资产的所有权和使用权的行为。回
1.征税范围:7项无形资产(转让答土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉、转让自然资源使用权)
2.以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为,不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。
不符合以上这规定,其计算方法如下:
. 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
二.土地增值税
1、以土地进行联营、投资暂免征,但是投资、联营的企业为房地产,或房地产将土地投资、联营的,要交土地增值税。
2、合作建房
一方出地、一方出钱。建房自用,不交土地增值税。但是出售要交土地增值税。

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