8月20日甲公司以土地使用权

Ⅰ 股票问题

我记得前几天回答过放量突破年线回踩，没有必要担心，很多技术学习你可以参见
http://v.tsts168.com/category.php?cid=4

股票要依靠自己点滴积累出来的

Ⅱ [求助]求解释，关于投资性房地产的2009年会计真题【问题关键词“原装修支出的账面价值为300”】

房屋装修支出视为“配件”处理，因该装修在重新装修过程中不能变现，所以作为在建工程的减项处理。

Ⅲ 土地出让年期修正系数 怎么算

土地使用权年期修正
1．实质
土地使用权年期是指土地交易中契约版约定的土地使用权年限权。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
2．修正方法
(1)计算使用年期修正系数，年期修正系数按下式计算：
K=1-1／(1+r)m /[1-1/（1+r）n]
式中：K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数；
r——土地还原率；
m——待估宗地的使用权年期；
n——比较案例的使用权年期。
(2)利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有：
年期修正后地价＝比较案例价格×K
案例3：若选择的比较案例成交地价每平方米为500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8％，则年期修正如下：
年期修正后的地价＝500×1-1／(1+8%)20/[1-1/（1+8%）30]＝436．06元／m2

Ⅳ 会计分录题急急急要过程

1、 2009年5月1日，采购员王明外出采购，预支差旅费2000元，以现金支付。
借：其他应收款--王明 2000
贷：库存现金 2000
2、 5月10日。王明采购归来，报销差旅费1800元，交回多余现金200元。
借：销售费用 1800
库存现金 200
贷：其他应收款--王明 2000
3、 5月15日，从银行借入短期借款20万元，期限3个月，年利率8%，到期一次还本付息。
借：银行存款 200000
贷：短期借款 200000
4、 2009年5月31日，分配应支付的职工工资50万元，其中生产人员工资225000元，车间管理人员工资10000元，行政管理人员工资15000元，在建工程人员工资200000元，销售部门人员工资50000元。2009年6月1日，向银行提取现金50万元，用于发放工资。6月2日，用现金发放上个月工资50万元。
借：生产成本 225000
制造费用 10000
管理费用 15000
在建工程 200000
销售费用 50000
贷：应付职工薪酬 500000
借：库存现金 500000
贷：银行存款 500000
借：应付职工薪酬 500000
贷：库存现金 500000
5、 2009年6月5日，销售产品一批，货款20000元，增值税3400元，代垫运费1000元。货已发出，已办好托收手续，货款尚未收到。
借：应收账款 24400
贷：主营业务收入 20000
应交税费--应交增值税（销项税额）3400
银行存款 1000
6、 6月23日采购原材料800公斤，增值税专用发票上注明价款32800元，增值税5576元，材料已验收入库，货款尚未支付。
借：原材料 32800
应交税费--应交增值税（进项税额）5576
贷：应付账款38376
7、 6月30日，采购原材料一批，增值税专用发票上注明价款20000元，增值税3400元。材料尚未入库，货款已经支付。
借：在途物资 20000
应交税费--应交增值税（进项税额）3400
贷：银行存款 23400
8、 7月1日发行3年期、到期一次还本付息的债券，面值1000万元，发行价格1080万元。
借：银行存款 1080万
贷：应付债券 --面值 1000万
--利息调整 8万
9、 7月20日接受甲公司以原材料投资，增值税专用发票上注明价款400000元，增值税68000元。按投资协议规定，丙公司投资后获得占注册资本400万元的10%的股份。接受乙公司以土地使用权入股，经评估确认的价值为100万元，占公司400万元注册资本的20%。
借：原材料 400000
应交税费--应交增值税（进项税额） 68000
无形资产 1000000
贷：实收资本--甲公司 400000
--乙公司 800000
资本公积 --资本溢价 268000
10、 8月3日，购入不需安装的设备1台，价款100000元，增值税17000元，支付包装费、运费2000元。款项以银行存款支付，设备已交付使用；
借：固定资产 102000
应交税费--应交增值税（进项税额）17000
贷：银行存款 119000
11、 8月10日，出售一台不需用的设备。设备原价100万元，已提折旧25万元。用银行存款支付处置费用及相关税金10000元，处置收入70万元已存入银行。
借：固定资产清理 750000
累计折旧 250000
贷：固定资产 1000000
借：固定资产清理 10000
贷：银行存款 10000
借：银行存款 700000
贷：固定资产清理 700000
借：营业外支出 60000
贷：固定资产清理 750000+10000-700000=60000
12、 8月15日，以银行存款归还5月15日借入的短期借款的本金和利息；
借：短期借款 200000
财务费用 200000*8%/12*3=4000
贷：银行存款 204000
13、 销售产品一批，价款10000元，增值税1700元，代垫运费1000元，收到对方开具的一张面值12700元、期限3个月的不带息商业承兑汇票。
借：应收票据 12700
贷：主营业务收入 10000
应交税费--应交增值税（销项税额）1700
银行存款 1000
14、 12月31日，计提固定资产折旧200 000元，其中，车间设备折旧150 000元，管理部门设备折旧50 000元
借：制造费用 150000
管理费用 50000
贷：累计折旧 200000
15、 12月31日，按税后利润10%提取法定盈余公积100000元
借：利润分配--提取法定盈余公积100000
贷：盈余公积 100000
借：利润分配--未分配利润 100000
贷：利润分配--提取法定盈余公积100000

Ⅳ 房屋买卖合同签订时间为5月1日，但落款为6月1日。现5月2日未发生任何金

中国
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中国人买房子购房合同签署了8预防措施
2007-04-06 11 ：54 AM
中国

平台：
1，贸易地位MO简单页2，广告销售和更多的目光页3，五张牌必须严格审查
4，在一个小群
5样板房，认购书之前就计划页6，合同条款和更多的检查
7，补充协议不嫌烦 BR> 8，签字盖章希望成功
内容：1
，即贸易地位莫简单
人买房子是确定的，谁审查卖方。确定好买的名义别人可能涉及到未来

转让，继承等问题。另外，还要注意其他人的名字不要轻易买房，从而引发纠纷的情况是 - 多;卖家谁应该是开发商，除了少数例外。购房者应要求其提供营业执照原件，检查

是否通过了最新年检，检验合格标志贴，无论是房地产开发与销售内容的业务范围。如果没有搜索结果
相应的资格，将导致开发和销售的非法行为，这种特性是买不来。

页2，广告销售和更多的目光
行动是因为广告的许多买家而起。在房地产开发商的宣传过度赞誉

已经成为一种趋势。房地产开发商规划环境，价位等极力包装和购买

房的客户使用建筑沙盘模型直接销售小姐的脸是一个大问题，让买家觉得买“便宜”
，照片：优美的环境，低廉的价格，并享受开发商人文关怀。事实上，一旦

购房者走进他家拿到钥匙，开发商往往找各种美丽的场景和逼真的描述

的相距甚远，因此产生一系列在案件纠纷不能协商一致的，那就只好诉至法院讨说法。
为了避免不必要的麻烦，在签订合同时最好的买家，需要

广告中承诺的开发人员在编写协议
内容，或作为合同附件的要求，因此，它成为合同的一部分，这个约束

开发者实现创意。页3，应严格
五张牌，审查在销售过程中，目前房地产，开发商一般不会主动产生原来的“五证”，只有少数开发商会

或“五证”，“五张牌的一部分。”在原有的销售表现。不显示“五证”原件

的原因很多，有的态度和责任意识问题，有些刻意回避的缺陷

缺陷“五证”中的说明，如抵押的情况下，有的采用欺诈的副本，如描述为一个项目第二阶段的人。
对于首次购房者谁都会有“五证”的真实性加以区分，承认可能有记录内容的利益

关系更加困难。最好是作为合同附件，并要求开发商保证“五证”

真实性合同，否则应承担违约一定的责任。
五张牌被称为“国有土地使用证”，“建设工程规划许可证”，“建设用地规划许可

证”，“建设开工许可证”，“预 - 商业销售许可证“（或”商品房销售许可证

“）。
官方“国有土地使用证”与人民政府的公章，负责住房和土地管理部门负责人，还有

补偿密封土地使用证，土地使用者应与开发商完全同名卡上，要注意是否土地使用权抵押

纪录。 “临时国有土地使用证”只能用于经营销售执照和许可证开始的，并不代表

表已经取得了最终的土地使用权。通常开发商预先支付货款，一部分如逾期付款不能

全额交割，你会得到一个“国有土地使用证”，这是经过认证购房者一个显著风险

。
规划局“建设工程规划许可证”的建设项目与遵守法律凭据

城市规划的要求，在领取营业执照后，可申请作业程序。
土地按照“建设用地规划许可证”的房管局用于查看开发人员使用，位置和界限

限制与建设用地规划许可证是一致的。 “工程开始许可证”
建筑是合法的凭据启动该项目，开发商出售期房

，应要求出示该卡。现房的情况下，我们应该看到建委颁发的“备案表的竣工。”的“商品房预售许可证”董事会
前提，“商品房销售许可证”系统可预售证，在有效期内

注意，孩子在预购买，出售，销售范围。一些房屋开发商已处理

大型物业，我们应该看看房产证是否包括购买住房。
自2003年6月1日实施的最高人民法院“关于房地产合同纠纷审判
适合
酒店与一些问题的解释”第2条：卖家没有得到房屋预售许可证，销售合同，买方

提出，应视为无效，但起诉前证明取得商品房预售可以以搜索结果
被认为是有效的。
4，在商品房预售过程中的小羊群
样板房，一些开发商建立一个模型间房或模板。和样板房的布局讲

研究，装饰精美，往往使购房者的想象，似乎已经接触到他们未来的家，是 - 样板房迷惑，轻松不少购房者应注意的问题。结果进货查验后，发现住房和实物

板房是不小的差距。
虽然“商品房销售管理办法”第31条规定，开发商设置样板房的，应当说明实际

提供高质量的房地产，设备及装修与一致样板房，而不是插图，商品

房间的实际交付应与样板房一致。但很明显，购房者需要承担一定的举证责任，证明样板房

存在和内部结构，设备，装修标准等。所以买一个模型释放一个房间清醒，

如购买相同的板房的房子，应该指出的品质楼盘，设备实际交付及装修与样板房一致

，应该样板房在合同中确定。考虑到可能会被删除或更改内容样板房的结构，

推荐买家谁将会房情境模型作为证据的照片，视频和其他固定。
另外，还应注意整体建筑结构。顺义法院受理引起房地产过度的噪音一起买

销售合同纠纷。胡女士原告要求被告北京市房地产开发有限公司免费更换设置

房屋购买原告同一地区，同价位的建设，并赔偿原告12485元的经济损失。 2002

四月，原告入住装修后，很快发现了自己房子下的振动和噪音，认识是在原报告

房子的设计和安装的被告下面地下供水系统。与增加的家庭，增加振动和噪声，

更多和更频繁，导致原告居住。 2003年8月20日，原告委托顺义区环保局环境

站进行鉴定，该站发出的监测报告显示，噪声超过正常标准的地下原告，原告
BR>
随后的起诉。
5，认购书在当前的房地产交易过程中计算
之前，出售房产和购房者，购房者的正式合同签订之前许多开发商谁声称

认购书签订
，支付认购款项。这里要指出的是，并不是认购书售房屋的销售或

必要的程序的签署，我们建议购房者不要轻易签订认购书。如果一些购房者真正看中的房子

项目，担心错过，必须签订认购书时，要注意以下几个问题：
首先，由于根据2003年6月1日商业认购，订购，预订等协议与

：“关于合同

案件适用若干问题的解释审判”第五条执行最高人民法院的主要内容
“商品房销售管理办法”的销售合同，房地产（包括党

名称或姓名和地址的第16条，基本的住房条件;以及确定如何房价款商品总价，付款

类型，付款时间;交付日期的条款和条件），而卖方已同意按照购买

接受款，该协议应认定为商品房买卖合同。
其次，无论认购书不具备成为购房合同的条件，其效力应当明确预售许可证，根据自己的内容，以确定开发商是否有

BR>。
再次，通过这本书支付的认购金额的购房者以清除“定金”还是“订金”，后两部法律

水果是不同的。页6，合同条款和更多的检查
在签订商品房买卖合同，由于信息的不对称的专长买家和卖家，有时买家和

非预期或者不知道如何把握合同，使合同的最终性能处于被动地位。在交易合同条款及专业的话之前的“商品房买卖合同”签订
买家仔细阅读，理解

，如果需要的话，房地产专业律师和房地产开发的权威进行咨询。合同的主要
来描述它，如下所示：
（1）的条款，房屋面积。以建筑面积计算住房公积金
房屋，建筑面积总面积套内建筑面积和分摊的两部分

。应规定多少套内建筑面积和分摊的合同总面积在同一建筑物和

商定的区域通过了发生的建筑面积和建筑面积一个错误，套内建筑面积误差发生的方法。
电流输送壳体，通常建筑面积的增加，并且不超过3％，但减少传递的建筑面积，公共

扩散面积增大。为了避免这样的人买房子的不利局面，有必要合同约定套内建筑表面
产品不能减少多少，多少，所以公摊面积不能增加例如：2％，并同意超出这个范围
如何做，检查或退房手续;退房包括哪些费用，不退房如何承担责任。另一个基本原则
新闻资料袋建筑面积的房款，当套内建筑面积与合同不符，按照最一般

高等法院成立司法解释，即超过3％处理。
（2）关于价格，收费，付款条款。
价格方面应该是比较明确的，应该有发展的制约因素崩溃可能不会增加关税，不应包括其他类型的非

合理的成本。在付款条件应付款的明确，详细的规定，如支付的存款时，

金额，分期付款的步骤，时间，量等。
需要指出的买家，在合同生效后的几天申请金融机构贷款，如果不能，那么采购Lladró

一方可以解除合同，取回全矿床。有或无必要建议买方贷款，以争取最好加入这个

而言，要离开自己一个冷静期的效果。
（3）对住房供应的质量。
买家在合同中必须包括详细合同中的质量要求。如：卧室，厨房，卫生间

家庭装修，等级;建材与品位的列表;楼宇设备清单;水，电，燃气，管道通畅

;门，窗，家具缺陷;抗震等级质量要求等，应参与。该合同还可以提供房间

房子的保质期，保存期等配套设备。
描述为“大理石地板，花岗石外墙与进口洁具，厨具”，而发现实际入住

业主，实际上的大理石地板，人造大理石双方的合同，而进口洁具，厨房餐具实际上是国内生产的
产品，只要贴上国外的商标。当听到这个情况下，开发人员使用人造大理石没有违约，因为早期的时候

没有取得它在签订合同时明确一定是天然大理石。而进口洁具厂是一家合资企业，确实是洋货

卡，也遵守合同。当然，使用这些产品使成本和质量的装饰与业主想象

差距较大。协议条款的不明确的装饰，不同的解释的情况下，双方的意见条款，格式条款的有关规定，“合

酒店与法律”，不利于这被解释为开发商准合同供应商。
一些买家谁相信，商业地产一直是政府主管部门竣工验收，验收

后允许出厂前，因此不应该是房屋质量问题。而且还有“住宅质量保证书

”和“住宅使用说明书”，两书已作出对住房供应的质量的细节，所以没有

要确定房屋的合同中的质量。但事实并非如此。
竣工验收的商业承兑是方式的样本，因此不能保证每一个房子的质量都

合格和质量标准，谁想要的买家最终验收质量要求可以有间隙。至于“

住宅质量保证书”，并在房屋质量的“住宅使用说明书”的规定，无论是由开发商制定

，注重利益保护开发商，所以要确定房屋在购房合同的质量。
墙壁，地板，天花板平整度，屋面，厨房，卫生间防水，表面裂缝和其他必要的

约定。
（4）销售和物业管理的条款。
这是谁签合同容易忽略的内容，注意防止改变物业管理公司物业费的买家。
在部队自2001年6月1日，“商品房销售管理办法”第十三条：“当

房地产销售，房地产开发和物业管理公司招聘公司，买方应，在售的楼盘和房地产开发企业

聘请物业管理公司缔结订立有关物业管理的协议。“
但实际签约，许多现实房地产公司我不与买家
到网物业管理协议签订商品房买卖合同的结论一致。在这方面，买方应反对提交时改变物业公司

产业费。 （5）条款和方法
有关合同的执行期限。
应当载明房屋交付，交货日期，金额和黄金住宅价格法的日期。例如交付房价款，

是一次付清或分期付款。
（六）对财产权的规定登记。
通过根据日期会同办理的规定，或代理人处理双方。在所有权过户手续的过程中，销售

，发给申请转移给买方的书面报告财产权利，并支付税单。
按照“商品房销售管理办法”的规定，同意将所有权期限证书应达到60天。然而，

实际合同，卖方往往此长时间，通常为90天，180天，并依此类推。买房应该努力

合同，卖方给买方办理产权证规定的60天，不算太长的时期。如果这个期限

很长一段时间，如：超过365天，这表明土地或建筑物的项目有可能被设置抵押，短期

期不能解除抵押，买家为尽快使用公积金贷款，并得到房产证有很大的影响。
（7）的税收负担的条款。公寓出售应支付所有的税收，费用，应当依法

，他们的承诺，并明确列入合同。
（8）关于违约责任条款。包括延期交付房屋
卖家的责任，或不能履行或者不履行住房责任的交付;买受逾期付款责任

人，以及违反合同应承担不买责任。与任何违约责任

商品房买卖合同条款一般都有“指导迟交卖家不可抗力，不承担责任”这样的表述。

根据“民法通则”的第153条的规定，“不可抗力”是指不能预见，非

不能避免并不能克服的客观情况，如地震，火灾，战争等。按照这一规定，出售房地产

合同着手延伸扩展。但房子第三方开发人员不能指责自己，如：不判断市场

准确投资失误，项目设计，而不不可抗力等因素的影响细心的回报，而不能为

，预计将和没有预料到的季节性因素的影响列为不可抗力政府行为的卓越表现，

从而免除自己应承担违约责任合同。因此，在签订合同时，应特别注意“不可抗力”在

合同是如何定义。现在
开发商在购房合同，违约一号熊

每百万或三罚全外壳部分提交给总公约对每个延迟逾期合同。违约金的比例较低，而偿还银行贷款

相当大的兴趣，惩罚性的反映违约金是不够的，购房者应设法提高这个比例，考虑微米
的不可抗力0.5 1之间
（9）
。当
合同，在合同中要注意“不可抗力”是如何定义。
“不可抗力”是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况（仅指自然灾害，不

包括政府的社会行为或不寻常的事件）。任何一方不得这样做扩大解释，否则，该解释并不搜索结果
约束力。并应规定一个最后期限通知。
有时提出以下免责声明卖家，买家最好不要同意：非出卖人原因，当局

延迟发出有关批准文件;施工中遇到的异常恶劣天气，重大技术问题不能得到解决

。
7，补充协议不嫌烦
“商品房买卖合同”补充协议一般包括付款，平面图，公共区域和分享共同房地

区介绍，装修标准，延迟提交的原因，公共设施和绿化园林

保有，物业管理专项说明。建议在合同中买家一定不能局限于

能力范围之内的标准条款，自身利益的条款的损害与重新卖家进行谈判，关系到补充遗漏。
买家在签订合同的某些事项的时间本身与开发商在合同中约定得以体现，只有在今后的纠纷，证据的情况下

秩序可以发现，充分保护当事人

的合法权益。由于买家要求开发商提供电力，供水，供热等线路改造计划 -
。这不仅知道购房者的基本权利，也为纠纷的解决未来的主要依据。
平面图作为附件合同，双方同意的意思表示，是未来

一个争端解决的基础。由于刘先生没有在附件签订合同时合同自身的认真审查，并没有意识到的实际协议的开发者提供

平面图是不是一致派对，并有许多缺陷

，双方发生争执的时候，却只能起到证据的作用是合同附件的平面图，使希腊
BR>
一下广大消费者和发展商签订的商品房销售合同时，一定要仔细查看了党

，大小，比例等具体细节的平面图在图中表示。
避免商业和住宅混合的纠纷。随着时有发生交付，由于商业和住宅混合纠纷

的现象，房地产，卖方可能同意，以确保这栋楼只能作为住宅房地产合同销售的不得是商业

房子卖出去，违约责任，否则。
同意副本的“五证”的真实性，否则开发商应承担的责任，选择卖家，以示“建设

工程竣工验收形式提供”房屋交付的条件。交房时实测面积显示。出租车从市场的角度来看，适销对路的产品供不应求，目前仍处于卖方市场，卖方将充分利用

市场，在合同的履行过程中并没有做出太多的让步。随着需求或更少的商业

，由于这样一个问题的存在积压，卖方宁愿更愿意做出让步亡。从公正的角度来看，房地产市场刚刚

新成立的快速发展，立法者，从观念和实践的房地产市场管理者不能满足

快速发展的需要，因为没有经验或先例，导致立法和管理方面快速

房地产发展相对滞后;根据几个因素在短期内买家的共同影响，卖方是无法与之竞争，

无法满足的权利和义务往往与现实相符。因此，在这个买家显然是脆弱和恶劣环境下

，如何能最大可能增益为自己点自己的，但其实应该被侵犯或忽视的权利

BR>获利呢？
买家签订购房合同聘请律师对合同谈判的条款进行磋商，以帮助当买方

要与他们的律师的位置站立，律师被高度表达信任，这样才可以促进人的合法权益

最大的合同达成，合同不减少有利于买方或买方不公的结果。
登录到到网开发者表示，他们甚至没有签署的情况下，即使你想买这房子，你要冷静，千万不要轻易放弃点亮

律师对您提出的谈判条件，我们知道有很多的谈判并不容易，并让每个战斗

过程。
短，谁签订了销售的房地产合同的购房者，不要着急，尽可能地咨询一些专业人士

，以签订的权利和义务，如商品房买卖合同。
8，签字盖章希望 - 北京的成功已经成为不亚于同一栋大楼的商业合同纠纷一案三个版本，开发商是合同篡改

现在三个版本的合同的原因。
坚持杜绝卖家，买家签订后，不留空的合同。由缩进邮票

，太页章，个人购买者通过签名页的合同建议。之后，双方就合同的条款达成协议，并书面

同时签字盖章，则合同生效表示
房地产销售合同应当签字。但事实上，一些开发商要求买方先签

之前密封。开发商的原因很多，如销售机构的委托开发商，中介机构和

无权封了合同，就必须谈好送到开发商那里封合同这样做;有一个人负责所有的

的印章的发展，以提高开发商自己或自己的方便或其他原因，到网效率
开发者通常聚集了几个买家此前签署的合同，只有密封在一起。
卖方密封与购货方签订的时间差，对于开发商的完整性并不需要担心，但对于个人存款

故意欺诈行为的开发商，买家将不得不预防，例如，开发人员利用这个时间差，本合同变更一式四份

零件，以增加他们的优势，在补充协议的内容空间，提前谈好，并且不背书，

然后买方必须签署合同，首付款支付大部分，这使得买家处于劣势。
为了防止这种情况的概率很小，但极具杀伤力，但买家的详细信息，我们表示合同的空间建议买家提前越过了白空

合同条款选择有中国特色了，以免被改变。
最好坚持双方还签字盖章，这对开发商是不可能的，而且对塑像

重量的买家，对于合同的严肃性的尊重

Ⅵ 最新中华人民共和国土地管理法考试真题

国土资源知识考试题库
一、填空题 1、建设项目用地预审的目的是为了保证（土地利用总体规划 ） 的实施，充分发挥土地供应的宏观调控作用，控制建设用地总量。 2、建设项目用地实行 （分级） 预审、备案制度。 3、建设项目控制指标必须同时符合(投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、行政办公及生活服务设施用地所占比重）五项指标要求。 4、国家实行（土地用途管制）制度。 5、国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为 （农用地、建设用地、未利用地 ）。 6、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理（农用地转用）手续。 7、土地利用总体规划实行（分级）审批制度。 8.农村村民住宅建设必须符合土地利用总体规划和（村庄、集镇的建设规划）。 9、土地利用总体规划的主要内容是（划分土地利用区）。 10、经批准的土地利用总体规划的修改，须经（原批准机关）批准。 11、耕地保护是指运用法律、行政、经济、技术等手段和措施，对耕地的（数量和质量）进行的保护。 12、禁止占用耕地（建窑、建坟）或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。
占用基本农田发展（林果业和挖塘养鱼） 。 14、临时使用土地期限一般不超过 （ 二年 ） 。 15、土地利用总体规划的规划期限由（国务院）规定。 16、基本农田是确保国家粮食安全的基础。土地利用总体规划修编，必须保证现有基本农田（总量不减少，质量不降低）。 17、按照国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》的有关规定，地方各级人民政府要对土地利用总体规划确定的本行政区域内的耕地保有量和基本农田保护面积负责，（政府主要领导）是第一责任人。 18、权属调查包括(土地权利人状况、宗地权属性质、界址位置、用途)等。 19、土地统计的主要包括(土地面积、质量、分布、权属和利用状况)。 20、土地统计以县级行政辖区为统计单元，建立（地统计台帐和统计簿）逐级统计汇总上报统计结果。 21、土地确权就是县级以上人民政府依据法律审查并确定某一宗地的(现状土地权利人、土地权利类型及其范围)。 22、土地权属争议调处就是县级以上人民政府及其土地行政主管部门负责（土地所有权，土地使用权和它项权利）争议的调处，依照相关法律、法规和政策解决土地权属争议问题。 23、土地调查是对（土地的权属、土地利用类型、面积、质量、自然和社会经济条件）等的调查。 24、地籍调查实行全国统一分类。分为（村庄地籍调查和城镇地籍调查）
25、城镇地籍调查的比例尺为（1：500）。 26、村庄地籍调查的比例尺为（1：500—1：2000）。 27、地籍调查包括（权属调查和地籍测量）。 28、地籍调查方法以（宗地）为单元。 29、（级以上人民政府土地行政主管部门）具体负责土地登记工作。 30、申请人申请土地登记提交的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托（有资质的专业技术单位）进行地籍调查获得。 31、土地权利证书记载的事项，应当与（土地登记簿）一致。 32、不予土地登记的，应当（书面告知）申请人不予登记的理由。 33、土地权利证书是土地权利人享有（土地权利）的证明。 34、土地登记实行（属地登记）原则。 35、依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权（抵押）登记。 36、因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当申请建设用地使用权（变更）登记。 37、土地登记簿以物的编成为基础，以街道为单位，按（街坊及宗地号）顺序排列组装。 38、土地登记卡记载的内容发生变更或进行初始、变更、注销和其他登记的，在（土地登记卡续表）上进行登记。 39、土地归户卡以（土地权利人）为单位填写
40、一个土地使用权人或所有权人使用或拥有两宗以上土地的，按（宗地）分别填写申请书。 41、一宗地由两个以上单位或个人共同使用的，可确定为（共有）土地使用权。 42、土地使用权转让包括（出售、交换、赠与）。 43、《土地复垦规定》是（1989年1月1日）颁布施行的？ 44、土地复垦实行（谁破坏、谁复垦）原则？ 45、土地开发整理补助项目是指国家对特定地区耕地开发给予（适当资金补助）的土地开发整理项目。 46、非农业建设经批准占用耕地的，占用耕地的单位按照（占多少，垦多少）原则负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。 47、土地整理按对象分为（农用地整理）和建设用地整理。 48、对不履行或者不按照规定要求履行土地复垦义务的企业和个人，由土地管理部门责令限期改正；逾期改正的，由土地管理部门根据情节，处以每亩 （二百元至一千元）的罚款。 49、《矿产资源法》于1986年3月19日第六届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议通过，于1986年10月1日起施行，又于（1996年8月29日）修正。 50、矿产资源是指由地质作用形成的，具有利用价值的呈（固态、液态、气态）的自然资源。 51、矿产资源属于国家所有，由（国务院）行使国家对矿产资源的所有权
52、国家对矿产资源的勘查、开发实行统一规划、合理布局、综合勘查、合理开采和综合利用的方针，坚持（保护与开发利用并重）的原则。 53、国家实行探矿权、采矿权（有偿取得）制度。 54、探矿权、采矿权可以通过（招标投标）的方式有偿取得。 55、国家对矿产资源的勘查、开采实行（许可证）制度。 56、勘查、开采矿产资源，必须依法申请登记，领取（勘查许可证、采矿许可证），取得探矿权、采矿权。 57、国家对矿产资源勘查实行统一的（区块登记）管理制度。矿产资源勘查工作范围以经纬度1′×1′划分的区块为基本单位区块。 58、金属矿产、非金属矿产允许登记的最大勘查范围为（40）个基本单位区块。 58、探矿权人应当自领取勘查许可证之日起（6）个月内开始施工。 60、探矿权使用费和国家出资勘查形成的探矿权价款，由（登记管理机关）收取。 61、探矿权人应当自领取勘查许可证之日起，按规定完成最低勘查投入。其标准为：第一个勘查年度，每平方公里（2000）元，第二个勘查年度，每平方公里（5000）元，从第三个勘查年度起，每个勘查年度每平方公里（10000）元。 62、自勘查许可证注销之日起（90）日内，原探矿权人不得申请已经注销的区块范围内的探矿权。 63、国务院地质矿产主管部门和省、自治区、直辖市人民政府地质矿产主管部门是探矿权、采矿权转让的（审批管理）机关
64、探矿权、采矿权转让后，探矿权人、采矿权人的（权利、义务）随之转移。 65、采矿权登记管理机关应当自收到申请之日起（40）日内，作出准予登记或者不准予登记的决定，并通知采矿权申请人。准予登记的，采矿权申请人应当自收到通知之日起30日内，按规定缴纳（采矿权使用费）和国家出资勘查形成的（采矿权价款），办理登记手续，领取采矿许可证，成为采矿权人。 66、采矿权使用费，按照矿区范围的面积逐年缴纳，标准为每平方公里每年（1000）元。 67、采矿许可证有效期满，需要继续采矿的，采矿权人应当在采矿许可证有效期届满的（30）日前，到登记管理机关办理延续登记手续。 68、采矿权人被吊销采矿许可证的，自采矿许可证被吊销之日起（2）年内不得再申请采矿权。 69、矿山企业的“三率”是指（开采回采率、采矿贫化率、选矿回收率）。 70、开采矿产资源，必须按照国家有关规定缴纳（资源税）和（资源补偿费）。 70、矿产资源补偿费按照（矿产品销售收入）的一定比例计征。 72、矿产资源补偿费的计算方式为：（矿产品销售收入×补偿费费率×开采回采率系数）。 73、未核定开采回采率和难以计算实际开采回采率的矿山企业，其开采回采率系数按（1.5）计算。 74、金的补偿费费率为（4%）。

Ⅶ 把土地使用制度改革进行到底

中国土地学会常务理事刘允洲

社会主义中国大改革大开放大发展的30年，也是土地使用制度改革波澜壮阔前行的年。在改革开放这场伟大革命中，我国打破了靠计划和行政指令配置土地，土地无偿、无期限、无流动使用的旧体制，创建了主要靠市场配置土地，土地有偿、有期限、有流动使用的新体制，并初步形成了土地市场的基本制度和政府调控管理体系。积30年之艰辛，我们已经走出一条中国特色社会主义土地市场制度发展的宽阔道路。

当前，我国正处在改革发展的关键阶段。我们要科学总结30年改革的成功经验，以农村土地使用制度为重心，把土地使用制度改革坚定不移地进行到底。

一、土地使用制度改革的历史进程

在历时30年的土地使用制度改革中，贯穿始终的一条鲜明主线，就是引入现代市场制度，不断拓展市场在土地资源配置中的基础性作用。而从改革的目标、中心任务和实际进展来看，改革经历了大体10年1个分期的3个不同阶段。

（一）第一个10年（1979～1988年）：有偿、有期限、有流动的土地使用新制度从酝酿到诞生

改革前夕，我国农村土地由集体统一经营，国有土地由计划配置、行政划拨，无偿、无期限、无流动使用。土地无偿取得，用地不受制约，导致多占少用、好地劣用、占而不用的行为普遍发生，大量土地资源低效利用，严重浪费。与此同时，无偿划拨的土地却成了相当多用地单位随意转让、出租的生财资本，大规模的隐形土地市场事实上长期存在。

对无偿用地制度的最早挑战，是1979年《中华人民共和国中外合资经营企业法》对合营企业征收土地使用费的规定。虽然收费标准很低，却给旧制度撕开了第一个口子。1982年起，深圳、广州、抚顺等城市先后制定办法征收城镇土地使用费。到20世纪80年代末，全国有上百个城市以不同形式收取土地使用费，但是，这种做法并没有触及制度的根本，土地还不能进入市场流通。真正具有突破性意义的变革，发生于1987年前后3年。1986年原国家土地管理局成立后，很快着手启动土地使用制度改革，部署了深圳、上海等城市的试点工作。1987年9月到12月，深圳市先后以协议、公开招标、拍卖3种不同方式，分别出让了3宗用期50年的土地使用权。其中12月1日公开拍卖的一宗商品住宅用地，经44家企业多轮竞价，最终以高出底价2倍多的价格成交。这是土地使用制度改革的根本性突破，标志着新中国土地市场的诞生，也标志着我国改革开放揭开了新的一页。

值得回味的是，试点改革突破了当时的法律，实际上是“违宪的改革”，但法律并没有禁止试点创新。1982年的《中华人民共和国宪法》和1986年的《中华人民共和国土地管理法》都有禁止土地出租的条款。为了适应改革的需要，1988年4月12日，第七届全国人大第一次会议通过宪法修正案，删除了《中华人民共和国宪法》第十条第四款中土地不得出租的条款，增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的规定。同年12月29日，第七届全国人大常委会第五次会议对《中华人民共和国土地管理法》也作了相应修改。1988年，无疑是土地使用制度改革的“法制年”。

（二）第二个10年（1989～1998年）：土地有偿出让制度广泛推行，土地市场建设全面展开并得到初步发展

如果说，上一个10年土地使用制度改革的主要任务是实现了土地从无市场到有市场的跃变，那么，这一个10年的任务就是培育土地市场和扩大土地市场的覆盖面。从这一个10年起至今，土地使用制度改革与土地市场建设实际上融为一体，改革进入土地市场时代。

1990年5月19日，国务院发布施行《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，为土地使用制度改革推行和深化提供了可靠的法制保证。1992年是中国改革发展转折性的一年。邓小平同志南方谈话和党的十四大确定了建立社会主义市场经济体制的改革目标。党中央明确的经济体制改革的新目标和新任务，极大地鼓舞、推动了以市场为取向的土地使用制度改革。全国城镇国有土地出让金收入，1991年还只有11.31亿元，1993年就达到645.2亿元；土地有偿使用面积占土地供应总面积的比例，1992年还只占2.8%,1993年就达到41.22%。

在新制度广泛推行的同时，土地市场建设全面启动，对土地市场的管理逐步加强。这同样是一个矛盾展开和实践创新的过程。1992年，1993年，就在土地使用制度改革快速推进过程中，我国出现了以“开发区热”和“房地产热”为突出表现的经济过热现象。由于金融失控、固定资产投资过猛，土地供应随之失控，全国各地开发区遍地开花，房地产投资大幅增长，市场秩序混乱，一些地方出现“炒地热”，土地投机盛行。结果是，大量耕地流失，大量土地浪费闲置。

国务院从1993年7月开始采取宏观调控措施，整顿金融秩序，清理整顿开发区和房地产市场，规范土地市场。到1994年年底，省、市级以上开发区经清理后只剩下616个，房地产投资有较大回落，经济过热现象得到有效控制，城市土地市场进入一个调整发展期。1994年7月5日，《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布。这部促进房地产市场、土地市场规范发展的重要法律，确立了土地市场运行的基本规则。《中华人民共和国城市房地产管理法》出台，也反映了对20世纪90年代初经济和市场波动的反思。而如何寻找耕地保护的治本之策，是改革急需回答的一个更大问题。在中央部署下，原国家土地管理局会同国务院有关部门，从1994年起开展了制定耕地保护治本之策的专题调研工作。1997年初，中央作出重大决策。当年4月16日，中共中央、国务院下达《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发〔1997〕11号），提出了加强土地管理、切实保护耕地的指导思想和一系列重大措施，确立了土地用途管制和建设用地审批管理等重大制度。1998年，《中华人民共和国土地管理法》经全面修改后颁布。新的法律充分体现了1997年党的11号文件的精神，使文件提出的重大措施上升为法律制度，实现了土地管理制度一系列重大突破和根本性转变。从1997年党的11号文件到新《中华人民共和国土地管理法》，是涵盖体制机制法制的综合配套改革，是20世纪90年代土地使用制度改革深化中打出的一套漂亮的“组合拳”。

在土地使用制度改革的第二个10年里，土地配置在制度格局上仍呈行政划拨与有偿出让并存的“双轨制”，而且划拨制度的范围还相当大；在土地出让市场中，协议出让方式被滥用，长期占据主导地位；招标、拍卖出让方式受到严重抑制，徘徊不前，长期冷冷清清。据2000年测算，在出让的土地中，运用招标、拍卖等市场公开竞争方式的比例，只有5%左右。实际情况表明，一些地方政府对土地供应方式的选择仍然有很大的随意性，在土地资源配置中仍然保留着很大的权力。相当一部分协议出让形同行政划拨，行政决定土地出让对象和价格的现象十分普遍，土地价格受到扭曲，长期被人为低估。以上情况表明，改革还不到位，土地市场制度还不健全，这正是土地市场失控、失序，国有土地资产大量流失和土地滥用现象难以消除的根本原因。

（三）第三个10年（1999～2008年）：土地招标、拍卖、挂牌出让制度快速推进，土地政策参与宏观调控体系建设启动，土地市场走向规范化

经营性用地协议出让被“叫停”是新一轮改革的重大突破。1997年10月，广东、浙江等省先后在全省范围实行经营性用地一律招标、拍卖出让的新政。率先变革的地区，消除出让方式选择上政策的模糊性，要求经营性用地无条件地采取招标、拍卖出让方式。1998年，国土资源部在总结地方经验的基础上，及时提出了经营性用地必须拍卖、招标的适用范围。

2001年出台的《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号），是确立土地资源市场配置制度、规范土地市场的一个纲领性文件。文件第一次明确界定了国有土地招标、拍卖的范围，向经营性用地协议出让亮起了“红灯”。2002年5月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条明确规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”

2002年，中纪委第七次全体会议把实行国有土地使用权“招拍挂”出让制度，作为规范土地市场、从源头上防治腐败的一项基本制度。同年8月，国土资源部和监察部联合下发通知，要求严厉追究经营性用地出让中出现违法行为的主管部门及有关人员的责任。2004年3月，国土资源部和监察部再次联合下发通知，要求当年8月31日后，各地不得再以历史遗留问题为由，不执行经营性土地一律公开竞价出让的规定，人们称之为“8·31”大限。这实际是协议出让经营性土地制度的“大限”。

引入纪检监察机制，强化推行力度，是土地“招拍挂”制度取得突破性进展的重要原因。1999年，全国只有广东、浙江、江苏等省全面建立招标、拍卖制度，到2003年年底，全国所有省（区、市）以及90%的市、县，都建立了这项制度。经营性土地使用权“招拍挂”出让土地面积占出让总面积的比例，2001年前都在5%以下，2002年就达到15%,2003年则达到28%。

市场供地制度在商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地出让突破后，几乎不停顿地延展到工业用地的出让。2004年下发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）提出：“禁止非法压低地价招商。”“工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。”围绕国务院新的部署，国土资源部制定了一系列配套政策和规章制度，制定了全国工业用地出让最低价标准，进一步细化了工业用地“招拍挂”出让的政策措施。短短两年多时间，工业用地“招拍挂”出让制度在全国基本确立。据初步统计，2006年9月至2007年8月底，全国31个省（区、市）都开展了这项活动，工业用地出让宗数6437宗，面积达2.11万公顷，成交价款达33.129亿元。

在土地出让制度实现新一轮变革的同时，土地政策参与宏观调控的体系建设也进入一个新阶段。21世纪初，我国又出现新一轮地方政府主导型的投资热。

2003年初，党中央、国务院作出加强和改善宏观调控的重大决策，要求在全国开展土地市场秩序治理整顿活动，清理各类开发区，严格控制建设用地，并提出要运用土地政策参与宏观调控。2004年，国土资源部将建设用地指标压减20.3%，占用耕地指标压减23.4%。国务院办公厅发出紧急通知，决定暂停农用地转用审批半年。2006年下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号），针对当时宏观经济形势和土地管理中存在的问题，就综合运用经济、法律和行政手段加强土地调控作用作出一系列规定。这个文件标志着我国土地政策参与宏观调控的架构体系初步建成。

运用土地政策调控宏观经济取得了显著成效。2004年，全国核减各类开发区4813个，占全部开发区总数的70%，压缩规划面积249万公顷，占全部开发区规划面积的65%，清理偿还1999年以来拖欠农民征地补偿费175.46亿元，清理出欠缴新增建设用地土地有偿使用费123.29亿元。2003年以来5年间，国土资源部严把“土地闸门”，土地供应回归理性，固定资产投资增速在2004年初达到峰值后持续下降，建设用地供应中存量用地所占比重多年保持在50%以上。

在治理整顿土地市场、参与宏观调控工作中，土地管理体制改革取得了重大进展。2006年，土地督察机构正式成立，在国土资源部设立国家土地总督察办公室，并向地方派驻9个国家土地督察局。两年来，土地督察机构在机构建设的同时积极开展监督检查工作，初步显示了应有的作用和威力。

21世纪以来这几年，集体非农建设用地流转制度创新的探索实践也取得可喜进步。这项制度创新最早可以溯源到20世纪80年代末。1987年起，江苏省南通市试行乡镇企业建设用地有偿使用制度。1988年起，山东省德州地区试行农村宅基地有偿使用。这两项改革试验后来在1992年全国清理农村乱收费工作中停止下来，但集体建设用地流转的制度创新活动在江苏、浙江等地仍在活跃开展。

1999年，国土资源部批准安徽省芜湖市为农民集体所有建设用地流转试点。从2001年到2003年，国土资源部有关部门先后在江苏苏州、河南安阳、浙江湖州、安徽芜湖和广东顺德5次召开土地制度创新座谈会，交流集体建设用地流转试点进展情况和经验，讨论研究有关理论和政策问题。在此基础上，国土资源部初步形成了规范集体建设用地流转的意见和办法。

在探索集体建设用地流转的同时，征地制度改革不断得到推进和深化。国土资源部自1999年开始先后确定在19个城市开展试点工作。2002年，国土资源部与中央农村工作领导小组办公室联合就完善和改革征地制度展开专题调研。2005年以来，国土资源部稳步推进改革，完善征地补偿办法。全国各地都制订了新的征地补偿标准，补偿标准普遍提高20%～30%；大多数省（区、市）改变单一货币安置模式，逐步形成多元安置途径；有24个省（区、市）出台了被征地农民社会保障办法。

21世纪以来这几年，我国国有土地资源配置方式在改革大转折中驶入了市场化轨道，实现了由行政计划配置为主向市场配置为主的重大转变，土地市场走向全面规范发展的新阶段。

二、30年变革的巨大成就

30年改革，使我国土地使用制度发生了历史性的根本变化。改革成就之大，市场威力之大，都超出人们原先想像。

（一）城镇土地市场运行的基本制度初步确立，多层次的土地市场体系基本形成

一是初步形成以国有建设用地使用权为核心的产权制度。明晰的土地产权，奠定了土地市场的基础，成为土地在流转中得以合理配置的最基本条件。二是基本建立了城镇国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价出资（入股）等交易制度。目前土地二级市场日趋活跃。据统计，1999年土地转让面积达34213.14公顷，转让金额达304.69亿元，到2007年，转让面积和金额分别达到62332.42公顷和7183.10亿元，分别增长了0.82倍和22.58倍。

（二）初步建立了土地政策参与宏观调控架构体系，形成了以供给、需求、价格管理为主要内容的土地市场监管体系

在供给管理方面、需求管理方面、价格管理方面和市场监管服务方面都建立了土地市场和城市地价动态监测体系、土地市场信息发布和查询制度等一系列规范性的制度。

（三）实行土地资源市场化配置，市场成为国有土地资源配置的主要方式

目前，市场机制在国有土地资源配置中已经占据主导地位。据统计，2007年全国出让土地面积为234960.59公顷，划拨土地面积为76087.97公顷，出让土地面积占划拨与出让供地面积总和的75.54%。以招标、拍卖、挂牌方式出让土地的比例也逐年提高。从1999年到2007年，“招拍挂”出让面积占年度出让面积的比重由2.38%上升到49.92%。

（四）促进土地资源的保护和节约集约使用，土地资源利用效率显著提高

30年来，通过推行土地使用制度改革和征地制度改革，为保护耕地、节约集约用地找到了长期有效的制度基础。随着土地市场化程度提高，单位GDP和固定资产投资规模增长消耗的新增建设用地逐步降低。1999年单位新增固定资产投资消耗的新增建设用地为92.04公顷/亿元，2006年下降到9.61公顷/亿元；单位GDP消耗的新增建设用地，从1999年的25.27公顷/亿元，下降到2006年的7.77公顷/亿元。新增建设用地消耗减少，同时缓解了农地转用的压力。

（五）促进国有土地的资产化进程，为我国社会经济发展提供有力的资金支持

据统计，仅2000～2006年，全国土地出让总价款达到3.01万亿元，2007年一年则高达12216.72亿元。土地收益成为地方政府推进基础设施建设和城市建设的重要资金来源。在企业改革中，通过依法处置国有土地资产，推动了现代企业制度的发展。据不完全统计，1996年至2001年底，原国家土地管理局、国土资源部直接为240多家国有改制企业处置土地资产9.7万多宗，涉及面积17.42万多公顷，显化土地资产价值1600亿元。

（六）适应和促进社会主义市场经济体系的发展与完善

今天，离开土地市场，经济就无法正常运行。30年来土地市场的建设，从总体上看，适应并且促进了社会主义市场经济体系的发展，并与其他要素市场在相互协调中共同成长。土地市场的完善，促进了房地产市场的发展和规范，我国人均住房面积由改革开始时的6.7m²增加到现在的28m²。目前，土地抵押贷款已成为金融市场的重要交易品。1998～2005年，全国土地抵押面积达985.56万公顷，抵押金总额达73385.77亿元，抵押金占当年固定资产投资总额的比例由4.31%提高到26.98%。

三、30年改革的基本经验

30年来，我们在取得土地市场制度建设巨大成功的同时，创造和积累了丰富而宝贵的经验。

（一）坚持以社会主义土地公有制为基础，不断改革计划配置土地资源的旧体制

30年改革的结果，不仅打破了束缚土地市场配置的旧体制，创造了富有生机、活力的土地市场体制，而且巩固和激活了土地公有制，使它在与市场制度共容中显示出基于私有制的国家所不具备的独特优越性。

（二）坚持以服务经济建设大局为中心，不断适应改革发展的新要求

在30年改革中，国土资源管理部门积极推动旧城改造、小城镇建设、企业改革、基础设施建设、房地产业、金融市场、资本市场等各项经济活动的发展，一个时期突出抓一项中心工作，集中力量解决主要矛盾，使中心工作和改革任务紧密结合，互相渗透，互相促进，同步发展。

（三）坚持以市场化改革为导向，不断完善市场配置土地资源的制度建设

纵观改革进程，市场配置土地资源的范围、规模和作用越来越大，制度化建设越来越完善，改革的市场取向越来越清晰。有人把改革中出现的问题，如土地投机、土地寻租、官商勾结牟取暴利等现象，归咎于土地的市场化改革。其实，这些现象恰恰说明改革还不到位，市场制度还不完善，只能用继续改革的办法来解决这些问题，而不是对市场体制说三道四，令改革半途而废。

（四）坚持以耕地保护为前提，不断促进节约集约用地内在机制形成

建立土地市场，目的就是要通过价格杠杆和竞争机制的功能，激发用地者节约集约的积极性，促进土地资源合理配置、有效利用。归根结底，有效运行的市场，是保护耕地、优化用地的推动力量，而不是与之方向相反的力量。目前还存在的土地供求紧张局面，主要由于城乡建设用地低效利用，根本还在于市场配置资源的作用没有充分发挥。

（五）坚持以行政改革为关键，不断加强和改善土地资源配置的调控和管理

政府在建立和完善土地市场体制中具有广泛而深刻的影响和作用。政府在主导改革的同时，又要把自己变成改革的主要对象。实际情况表明，市场配置土地的体制能否确立并发挥好作用，关键在于政府职能转变和行政管理体制改革能否到位。从一定意义上说，30年的改革是“土地走向市场”和“政府退出市场”的演变过程，政府“退”的是对土地资源配置和土地市场的直接参与，“进”的是对土地市场的必要调控和监管。

（六）坚持以群众实践创新为动力，不断促进改革经验的制度化

30年的一项项改革，从酝酿到突破，从深化到细化，土地市场的一步步成长，最初都是来自实际诉求，来自群众首创。领导者的任务则是营造解放思想、实事求是的创新环境，尊重和保护群众实践中的大胆突破和创新，使实践证明行之有效的创新经验转化为成熟的政策，直至上升为法律制度。

四、土地使用制度改革新的任务和更大挑战

历经30年的中国改革，至今仍在途中。从党的十七大到2020年，是我国改革发展一个新的关键期。应当看到，目前我国土地市场培育和建设还处于初级阶段，市场配置土地资源的作用还很不充分。国有土地有偿使用制度和市场出让制度都还没有完全到位，征地制度改革有待深化，农村集体建设用地流转制度创新有待突破。从这个角度看，我国土地使用制度改革只走了一半的路。解决长期存在的难点和深层次问题，是下一步改革面临的艰巨任务和更大挑战。

（一）提升国有土地供应市场化程度，不断缩小划拨用地范围，进一步改变建设用地高比例无偿划拨和协议出让的局面

目前划拨用地占国有土地供应总面积的比例，1992年为97.2%,2007年仍高达22.25%。划拨用地总面积，1992年为8.07万公顷，2007年仍为7.61万公顷。改革近期目标是限制和缩小划拨用地范围，除军事、社会保障性住房和特殊用地外不再划拨，远期目标是停止划拨供地。在土地有偿出让中，协议方式到2007年比例仍达50.08%，应当陆续扩大“招拍挂”制度的覆盖面。

（二）深化征地制度改革，逐步缩小征地范围，实现征地补偿定价市场化

目前征地权滥用的现象仍然比较严重，加快征地制度改革，近期重点是逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制，远期任务是严格实行只有符合“为了公共利益”需要的用地才可以征收，而且逐步实行按市场价格补偿，其余建设用地须全部通过市场获得。

（三）实行集体建设用地有偿使用制度，实现城乡土地市场统一

国有建设用地和集体建设用地，同地而不同权不同价，这种根由城乡二元经济体制的土地使用制度，不仅使农民数量巨大的土地资产处于流失和呆滞状态，束缚了农村的发展，而且严重制约着农村集体建设用地盘活利用和优化配置。我国农村集体建设用地总量5倍于城镇建设用地。农村存量建设用地由于布局分散、利用粗放，可以调整再利用的空间很大，搞好了可以置换出数千万亩以至上亿亩建设用地。今后，确保18亿亩耕地总量，缓解建设用地紧张局面，主要出路无疑在于农村集体建设用地的调整再利用。这是我国土地利用一个全局性的大战略。而目前影响这个战略实施的一个重大制度障碍，就是农村集体建设用地法律地位不平等、产权限制严、市场缺失，不能在自由流动中盘整利用，本应随着工业化、城镇化发展而调整和优化的原有农村土地利用格局便难以变更。

按照党的十七届三中全会精神，加快集体建设用地使用制度改革和市场建设，实现城乡土地市场统一，关系到社会主义市场体系的完整，关系到土地利用和土地国策的落实，也关系到社会主义新农村的建设，已经成为保障经济社会和谐发展迫切需要解决的全局性重大课题，是下一阶段土地使用制度改革的一个重要目标和主攻方向。

Ⅷ 我以个人的名义已经买了套经济适用房,也是按揭的,房产证也要5年之后才能拿到,那么算不算是我的婚前财产

你在结婚前购买的是属于你个人的，称婚前财产。
在结婚后购买的是共同财产。
现在已经没有多少年以后属于共同财产这么一说了。
婚前的永久是个人的。

Ⅸ 国有土地出让的问题.

首先国有土地出让的主体是代表国家行使权利的当地国土主管部门,你不具备出让资格(有受让资格).

根据你所描述的情况,一是"2001年在工业园建厂",二是"国有土地"并且已有"50年使用权"的限制,故本人认为你所使用的土地已经办了出让,现在你面临的是要转让的问题.那么答复如下:

1、根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，如果符合规定可以按市场行为自由转让（具体条件可参考《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第二节的有关规定http://www.cin.gov.cn/law/main/law029.htm）
2、费用：
转让方：主要是营业税、增值税
受让方：主要是契税、管理费等（如果改变用地性质要补交土地出让金）
3、我国现在执行的是2004年8月28日通过修改并颁布实施的《中华人民共和国土地管理法》http://www.cin.gov.cn/law/other/2000111612-00.htm
关于“地价翻倍”的说法，可能是你理解错误，我想你所说的是“关于新增建设用地使用费增加一倍的规定”这只是对新增建设用地设定的，并且是由原来的10元/平米左右增为20元/平米左右，对地价有影响但不象你所说的那么大。

Ⅹ 转移无形资产的使用权时，若发生营业税，是要计入其他业务成本还是营业外支出呢

这要分情况。具体解析如下：
无形资产是指企业为生产商品、提供劳务，出租给他人或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权、商誉等。企业所拥有的无形资产，可以依法转让。企业转让无形资产的方式有两种：一是转让其使用权，二是转让其所有权。无形资产使用权的转让即无形资产出租，而无形资产所有权的转让主要表现为出售无形资产，此外，也包括用无形资产抵偿债务、用无形资产换入非货币性资产等。用不同方式转让无形资产，其相应的会计账务处理方法不同。

根据《营业税暂行条例》及《营业税税目注释》规定：转让无形资产的所有权或使用权的单位和个人应纳营业税额按照营业额和规定的税率计算，其计算公式为： 应纳税额＝营业额×税率、转让无形资产的营业税税率为5％。由于不同方式转让无形资产的会计账务处理不同，相应地转让无形资产应交营业税的账务处理也不相同。

（一）转让无形资产使用权应交营业税的账务处理

无形资产使用权的转让仅仅是将部分使用权让渡给其他单位或个人，出让方仍保留对该无形资产的所有权，因而仍拥有使用、收益和处置的权利。受让方只能取得无形资产的使用权，在合同规定的范围内合理使用而无权转让。在转让无形资产使用权的情况下，由于转让企业仍拥有无形资产的所有权，因此不注销无形资产的账面价值，转让取得的收入计入其他业务收入，发生与转让有关的各种费用支出计入其他业务支出。转让无形资产使用权应交的营业税属于与转让有关的支出，因而计入其他业务支出。

例如：A公司与H企业于2002年底达成协议，A公司允许H企业2003年使用其某一商标，H企业于2003年每月月初向A公司支付商标使用费50000元。则A公司的相关账务处理为：

每月月初收到商标使用费时：

借：银行存款50000

贷：其他业务收入50000

同时计算出应缴纳的营业税（50000×5％），并作如下账务处理：

借：其他业务支出 2500

贷：应交税金——交营业税 2500

（二）出售无形资产应交营业税的账务处理

出售无形资产是无形资产所有权转让的主要形式，出售人不再保留无形资产的所有权，因而不再拥有使用、收益和处置的权利。在出售无形资产的情况下，由于出售企业不再拥有无形资产的所有权，因此，应当注销所出售无形资产的账面价值（即无形资产账面余额与相应的己计提减值准备），出售无形资产实际取得的转让收入与该项无形资产账面价值的差额计入营业外收入或营业外支出。出售无形资产应交的营业税，则作为相应营业外收入的减少或营业外支出的增加。

例如：B公司于2003年7月18日将拥有的一项专利权出售，取得收入300 000元，应交的营业税为15 000元。该专利权的账面余额230 000元。已计提的减值准备为10 000元，则B公司的相关账务处理为：

借：银行存款 300 000
无形资产减值准备 10 000

贷：无形资产230 000
营业外收入 65 000
应交税金——交营业税 15 000

（三）用无形资产抵偿债务应交营业税的账务处理

用无形资产抵偿债务是企业债务重组的一种方式。这里所转让的是无形资产的所有权，应当注销用以抵偿债务的无形资产的账面价值。根据债务重组的有关会计处理方法，债务人用非现金资产清偿债务时，按照所清偿债务的账面价值结转债务，应付债务的账面价值小于用以清偿债务的非现金资产账面价值和支付的相关税费的差额，直接计入当期营业外支出；应付债务的账面价值大于用以清偿债务的非现金资产账面价值和支付的相关税费的差额，计入资本公积。

例如 C公司欠K企业购货款500000元，由于资金周转困难，短期内无法支付货款。经协商，2003年8月15日达成协议，K企业同意C公司立即以一项专利权清偿债务。该专利权的账面余额425000元，未计提减值准备，这项专利权转让应交营业税25000元（即500 000×5％），则C公司的相关账务处理为：

借：应付账款 500 000

贷：无形资产 425 000
应交税金——交营业税 25 000
资本公积 50000

（四）用无形资产换入非货币性资产应交营业税的账务处理

用无形资产换入非货币性资产属于非货币性交易。这里所转让的是无形资产的所有权，应当注销所换出的无形资产的账面价值。根据非货币性交易的有关会计处理方法，在不涉及补价的情况下，企业应以换出资产的账面价值加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值。在涉及补价的情况下，支付补价的企业应以换出资产的账面价值加上补价和应支付的相关税费作为换入资产的入账价值，收到补价的企业，应按换出资产账面价值减去补价加上应确认的收益和应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值。

例如：D公司以其一项专利权与M企业的一台设备（该设备无需安装）交换。D公司的该项专利权账面余额450 000元，已计提减值准备100 000元，公允价值为400 000元。M企业的该台设备账面原价为500 000元，已计提折旧100 000，公允价值为400 000元。D公司换入的设备作为自用固定资产。这里，专利权与设备交换的这项交易，不涉及货币性资产，也不涉及补价，因此属于非货币性交易。D公司换出专利权应交营业税20 000元（即400 000×5％） 换入的设备应按换出专利权的账面价值350 000元（即450 000－100 000）加上应交营业税20 000元作为入账价值。则D公司相关的账务处理为

借：固定资产 370 000
无形资产减值准备 100 000

贷：无形资产450 000
应交税金——交营业税 20 000
希望对你有所帮助哈！