A. 抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的已登记的抵押权,
依“买卖不破租赁”的原则，租赁关系在先，当然可以对抗抵押权，不管抵押权是否登记。一、如何理解物权法第190条【抵押权和租赁权关系】
订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、【解释】本条是关于抵押权和租赁权关系的规定。
以房屋等财产抵押的，在设定抵押权前，有时该财产上已存在租赁法律关系。比如甲将房屋抵押给乙前，已将该房屋出租给丙使用。这种事先存在的租赁关系是否继续有效呢？从理论上讲，财产租赁属于债权的范畴，根据物权优先于债权的原则，财产所有权人将已出租的财产转让给第三人的，第三人取得财产的所有权的同时，承租人的租赁权即归于消灭。承租人可以要求出租人承担债务不履行的责任，但不能向出租财产的买受人要求继续履行租赁合同，因为承租人与买受人不存在租赁合同关系。
但是，随着社会经济的发展，为了保护承租人尤其是不动产承租人的利益，维护社会稳定，现代各国民法都逐渐采取了增强租赁权效力的做法，将“买卖击破租赁”规则转为“买卖不破租赁”规则，即租赁关系成立后，即使出租人将出租物转卖给第三人，该原已存在的租赁关系仍对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁权负担的财产所有权。我国担保法和合同法也采取了“买卖不破租赁”的规则，担保法第四十八条明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是说，因实现抵押权而将抵押财产转让时，抵押人与承租人之间原有的租赁关系不当然终止，承租人可以继续享有租赁权。
物权立法过程中，有人提出，抵押人可以将出租的财产抵押，也经常发生将抵押的财产出租的情形，但我国担保法对此情形却没有规定。一种意见认为，由于抵押权成立在先，其当然优先于租赁权，租赁权不能对抗抵押权，抵押实现时租赁权应终止。另一种意见认为，只有在租赁权的存在影响抵押权人的利益时，抵押权才能对抗租赁权，否则抵押权实现时租赁权不消灭。
立法时经对上述意见研究，物权法在本条规定了“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。也就是说：
第一，如果将办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，承租人不能要求继续承租抵押的房屋。
这样规定的理由主要是：抵押财产办理了登记的，承租人可以从抵押财产登记中查询租赁财产的物上负担情况，既然明知承租的财产有物上负担，就应当承担因实现抵押权而带来的风险。否则，财产抵押后出租仍适用“买卖不破租赁”的规则，抵押权的效力就会打折扣，就会变得不确定，也会因此失去设立的意义。
第二，如果将没有办理登记的抵押财产出租，承租人不知道也不应当知道财产已抵押的情况，抵押权就不能对抗租赁权，仍应当适用“买卖不破租赁”的原则。
特别由第二点可推知，租赁权可以对抗先期未登记的抵押权。而在物权上的抵押权设立之前，抵押财产已经出租的，依“买卖不破租赁”的原则，租赁关系在先，当然可以对抗其后设立的抵押权，且不管抵押权是否登记。
B. 如何解决房屋抵押权与租赁权之冲突
2010年，被告无力偿还银行贷款，银行向法院起诉申请实现抵押权。法院在审理中发现，被告与第三人在2008年签订一份租赁协议，将该房屋出租给第三人，并一次性收取10年的租金。 [评析] 审理中，合议庭对抵押权和租赁权哪种权利优先，产生了分歧。 第一种观点认为，依据“设立在先则权利在先”原则，房屋租赁权设定在先，房屋抵押权设定在后，故租赁权优先。且依据《合同法》第二百二十九条及《物权法》第一百九十条，在该种情形下，租赁权与抵押权是可以并存于同一房屋之上的。抵押权实现后，新的房屋所有人必须承受租赁继续有效的负担。租赁权对抗抵押权，是为了维护稳定的租赁关系，促进租赁业的发展，使物的价值充分实现。 第二种观点认为，依据“登记优于未登记”原则，即经登记公示的权利优于未登记公示的权利实现。房屋抵押权经登记才设立，具有公示效力，而租赁权并不需要登记才设立，即使在一些地方性规定中，规定租赁合同要登记备案，但这种登记只是为治安管理和税收等方面的需要而进行的安排，登记与否并不影响租赁合同的效力。所以，根据《物权法》第一百九十条的规定，抵押权应优先于租赁权。 笔者认为，一般情况下，租赁期限短于抵押所担保债务的履行期限，租赁合同不会影响抵押权的实现。但在租赁期限超过了抵押所担保债务的履行期限的情况下，尤其是长期租赁（如20年）的情况下，就会给抵押权的实现造成现实的困难。笔者认为从抵押权和租赁权的对价上看，房屋抵押权的对价较大，而房屋租赁权的对价较小，为了维护交易的安全和经济秩序的稳定，法律应侧重保护对价较大的利益，确立抵押权的优先效力。尤其在当事人可能恶意利用“买卖不破租赁”的规则下，恶意制造抵押权无法实现的困境下，更应该坚持抵押权效力优先。
C. 物权法中提到：物权上的抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
依“买卖不破租赁”的原则，租赁关系在先，当然可以对抗抵押权，不管抵押权是否登记。
一、如何理解物权法第190条【抵押权和租赁权关系】
订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
二、【解释】本条是关于抵押权和租赁权关系的规定。
以房屋等财产抵押的，在设定抵押权前，有时该财产上已存在租赁法律关系。比如甲将房屋抵押给乙前，已将该房屋出租给丙使用。这种事先存在的租赁关系是否继续有效呢？从理论上讲，财产租赁属于债权的范畴，根据物权优先于债权的原则，财产所有权人将已出租的财产转让给第三人的，第三人取得财产的所有权的同时，承租人的租赁权即归于消灭。承租人可以要求出租人承担债务不履行的责任，但不能向出租财产的买受人要求继续履行租赁合同，因为承租人与买受人不存在租赁合同关系。
但是，随着社会经济的发展，为了保护承租人尤其是不动产承租人的利益，维护社会稳定，现代各国民法都逐渐采取了增强租赁权效力的做法，将“买卖击破租赁”规则转为“买卖不破租赁”规则，即租赁关系成立后，即使出租人将出租物转卖给第三人，该原已存在的租赁关系仍对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁权负担的财产所有权。我国担保法和合同法也采取了“买卖不破租赁”的规则，担保法第四十八条明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是说，因实现抵押权而将抵押财产转让时，抵押人与承租人之间原有的租赁关系不当然终止，承租人可以继续享有租赁权。
物权立法过程中，有人提出，抵押人可以将出租的财产抵押，也经常发生将抵押的财产出租的情形，但我国担保法对此情形却没有规定。一种意见认为，由于抵押权成立在先，其当然优先于租赁权，租赁权不能对抗抵押权，抵押实现时租赁权应终止。另一种意见认为，只有在租赁权的存在影响抵押权人的利益时，抵押权才能对抗租赁权，否则抵押权实现时租赁权不消灭。
立法时经对上述意见研究，物权法在本条规定了“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。也就是说：
第一，如果将办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，承租人不能要求继续承租抵押的房屋。
这样规定的理由主要是：抵押财产办理了登记的，承租人可以从抵押财产登记中查询租赁财产的物上负担情况，既然明知承租的财产有物上负担，就应当承担因实现抵押权而带来的风险。否则，财产抵押后出租仍适用“买卖不破租赁”的规则，抵押权的效力就会打折扣，就会变得不确定，也会因此失去设立的意义。
第二，如果将没有办理登记的抵押财产出租，承租人不知道也不应当知道财产已抵押的情况，抵押权就不能对抗租赁权，仍应当适用“买卖不破租赁”的原则。
特别由第二点可推知，租赁权可以对抗先期未登记的抵押权。而在物权上的抵押权设立之前，抵押财产已经出租的，依“买卖不破租赁”的原则，租赁关系在先，当然可以对抗其后设立的抵押权，且不管抵押权是否登记。
D. 抵押权人对抵押物租金法律问题是怎样的呢
就抵押权人对抵押物租金法律问题，如下：我国担保法第四十七条规定，“债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。”因此，抵押物被扣押后抵押权人应当将抵押物被扣押的情况通知抵押物法定孽息的清偿义务人。抵押物法定孽息的清偿义务人自接到通知之日起，不得再向抵押人清偿抵押物的法定孽息，而应当向抵押权人清偿。如抵押权人不为此通知，法定孽息清偿义务人向抵押人所为之清偿有效，抵押权人不得再要求清偿。
1、抵押权对抵押物的出租。在物品上设了抵押后，由于物品的所有权依然在债务人身上，所以债务人依然可以将其出租，但一旦出现承租人做出可能降低抵押物价值的行为时，债权人（即抵押权人）有权要求债务人停止该出租行为，也就是说债权人有权要求债务人终止该物品的租赁合同，可能导致债务人违约；当然也可以要债权人提供相当于抵押物被降低的价值的其他担保来进行补偿。
结论：抵押权对抵押物的出租会造成限制
2、抵押权对抵押物的转让。设立了抵押权的物品在转让上会有很大的限制，这体现在：无论是否进行了抵押登记，抵押物转让必须经过抵押权人的同意，未经抵押权人同意的转让行为可能被法院判令撤销，例：A将房子抵押给B，并进行了抵押登记，后A未经B同意，将房子转让给C，未办理过户（在此不讨论已办理过户的情况），后B发现这个情况，将A起诉至法院，那么法院就极有可能判令撤销该房屋买卖合同，A同时对B、C构成违约。当然，如果抵押没有进行登记，那么上面的例子结果可能会有不同——C可能通过“善意取得”的方式取得房子，C对房子已经设立了抵押的事实并不了解，并且以合理的价格付了房款；但是A依然对B构成违约，需要另外提供担保物或者通过其他方式对B进行补偿。还有一种情况，如果C购买房子后，帮A清偿B的债务，那么该转让行为无需经过B的同意。
结论：抵押权对抵押物的转让会造成很大的限制。以上就是抵押权人对抵押物租金的法律问题。
E. 抵押权的效力总结
行使抵押权在我们日常生活中并不少见，但是很多人对抵押权的使用条件以及抵押权的使用效力并不完全清楚，有时候就会导致自己的利益受损或者丧失。小编为了解决大家这个问题，经过多番的收集整理资料，终于整理出抵押权的效力，希望对有需要的读者以帮助。接下来，我就为大家介绍什么为抵押权效力，以及具体的抵押权具体效力。
抵押的效力：是指抵押担保对所担保的债权、对抵押担保的标的物、对抵押权人与抵押人的法律效力。
1.抵押权对抵押物所生孳息及已存在租赁权的效力
(1)债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。孳息的清偿顺序为：①充抵收取孳息的费用;②主债权的利息;③主债权。
(2)订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
(3)抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
2.抵押期间抵押物的转让
(1)抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
(2)抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
(3)抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。
3.抵押权转移及消灭的从属性
(1)抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
(2)主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。
(3)主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。
(4)主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。
4.抵押财产价值减少或毁损的处理
(1)抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
(2)在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。
(3)抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。
5.其他情况下的抵押权效力
(1)抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金;抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。
(2)抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。
以上就是小编为大家总结的有关抵押权效力的定义以及具体的效力范围。在此提醒大家有关抵押权的使用，抵押权使用时第一是抵押权首先存在，其次就是非自己原因导致的债务偿还失败才可以使用抵押权。好了，以上就是小编给大家的总结以及建议。如果您对日常生活中的法律现象感兴趣，欢迎大家多多关注我们土巴兔哦！
F. 抵押物查封是否影响抵押效力
(三)法律规定 1.《中华人民共和国担保法》第三十七条 ：下列财产不得抵押： (一)土地所有权; (二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外; (三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施; (四)所有权、使用权不明或者有争议的财产; (五)依法被查封、扣押、监管的财产; (六)依法不得抵押的其他财产。 2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 第五十五条：已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。 3.最高院《关于人民法院执行工作若干问题得规定(试行)》第40条：人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。 (四)学理分析 在本案中，法院的判决是正确的。在这里，我们首先要了解一下何谓查封、扣押等财产保全措施。所谓查封是指执行员对债务人的财产加以封存的一种措施。未经执行员的允许，任何人不得随意动用、转移、使用和处分被查封的财产。查封一般就地进行，也可以易地进行。被查封的财产可由债务人看管。如债务人拒不看管，可委托或指定他人代为看管，其费用由债务人承担。扣押是执行员将债务人的财产依法转移至另外场所，加以扣留，不许债务人对该财产占有、使用和处分。扣押的财产，既可以是动产，也可以是不动产。[谭兵 民事诉讼法学[M] 北京：法律出版社 1997.478] 我国《担保法》第37条 第5项规定：依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押，这主要是考虑到依法被查封、扣押、监管的财产虽然所有权仍然属于财产所有人，但所有权的行使却受到了法律的限制。因此，法律规定这些财产不能设定抵押，但同时我们需要注意的是，如果债务人的财产已经设定了抵押权，其后财产又被依法查封、扣押、监管的，则此时债权人的抵押权是否受到影响呢?最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十五条对此问题作出了明确的回答，该条给定：已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。司法解释之所以作出这种规定，主要是考虑到抵押权的追及效力和物上代位性。所谓抵押权的追及效力是指在抵押权成立后，标的物不论辗转于何人之手，抵押权人都可以追及标的物之所在，直接支配标的物从而行使其抵押权。所谓抵押权的物上代位性是指抵押物因灭失、毁损所得到的赔偿金或被拍卖、变卖所得价金都是担保物的代替物，抵押权人可以就该代替物行使抵押权。
G. 抵押权对抵押物出租和转让的法律效力
楼主的问题太大，我就粗略来回答一下：
1、抵押权对抵押物的出租。在物品上设了抵押后，由于物品的所有权依然在债务人身上，所以债务人依然可以将其出租，但一旦出现承租人做出可能降低抵押物价值的行为时，债权人（即抵押权人）有权要求债务人停止该出租行为，也就是说债权人有权要求债务人终止该物品的租赁合同，可能导致债务人违约；当然也可以要债权人提供相当于抵押物被降低的价值的其他担保来进行补偿。
结论：抵押权对抵押物的出租会造成限制
2、抵押权对抵押物的转让。设立了抵押权的物品在转让上会有很大的限制，这体现在：无论是否进行了抵押登记，抵押物转让必须经过抵押权人的同意，未经抵押权人同意的转让行为可能被法院判令撤销，例：A将房子抵押给B，并进行了抵押登记，后A未经B同意，将房子转让给C，未办理过户（在此不讨论已办理过户的情况），后B发现这个情况，将A起诉至法院，那么法院就极有可能判令撤销该房屋买卖合同，A同时对B、C构成违约。当然，如果抵押没有进行登记，那么上面的例子结果可能会有不同——C可能通过“善意取得”的方式取得房子，C对房子已经设立了抵押的事实并不了解，并且以合理的价格付了房款；但是A依然对B构成违约，需要另外提供担保物或者通过其他方式对B进行补偿。还有一种情况，如果C购买房子后，帮A清偿B的债务，那么该转让行为无需经过B的同意。
结论：抵押权对抵押物的转让会造成很大的限制
H. 抵押权人行使抵押权，租赁合同对受让人是否继续有效
抵押权人行使抵押权，租赁合同对受让人继续有效，因为”买卖不破租赁”，租赁人可以继续居住至租赁合同期满。
《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。