划拨土地使用权对外投资

① 国有划拨土地 可以对外投资吗

根据来国务院５５号自令第四十四条的规定，划拨土地使用权不得转让、出租和抵押，因此，划拨土地使用权人无权对划拨土地使用权进行处分。但是，并非在任何情况下使用权人都不能处分其划拨土地使用权。如果符合一定条件，经依法批准后，划拨土地使用权可以进行转让、出租和抵押。前提条件是划拨土地使用权必须和地上建筑物、其他附着物的所有权一同转让、出租和抵押。尽管这种情况下，划拨土地使用权是一种“被动式”地跟随地上建筑物、其他附着物流转而流转，但这仍然为划拨土地使用权进入市场提供了合法途径。 综上所述，划拨土地使用权并不是企业的财产，企业无权对其进行转让、出租、抵押等处分，所以企业不能单纯以划拨土地使用权对外投资。但是企业可通过以其所有的在划拨土地上建筑的厂房等建筑物或其他附着物作价投资，来促使划拨土地使用权被动作价出资。这种被动式流转可以通过两种方式来实现：一是国家先收回划拨土地使用权，再进行作价出资或者入股，国家成为新企业的股东。二是原划拨土地使用权人按照有关规定签订土地使用权出让合同，并补交或以转让所获收益抵交土地使用权出让金，原划拨土地使用权人成为新企业的股东。

② 怎样才能合法取得土地使用权

农民如果想要流转土地，必须经过国家规定的合法程序。

我国《农村土地承包经营法》第三十三条规定土地承包经营权流转应当遵循以下原则：

1、平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；

2、不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；

3、流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

4、受让方须有农业经营能力；

5、同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

(2)划拨土地使用权对外投资扩展阅读：

根据《土地管理法》、《土地登记办法》的相关规定，土地使用类型只有土地划拨和土地出让两种形式。

土地使用权分类：

1、划拨土地使用权

划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式。

（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。

（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。

2、出让土地使用权

出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征：

（1）取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。

（2）取得的土地使用权是有期限的。 土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。

（3）取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。土地使用权出让的形式有三种，即协议出让、招标出让和拍卖出让。

土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。土地征收指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为。我国土地征收的前提是为公共利益。

③ 国有划拨土地 可以对外投资吗

国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号），为国有划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和法律依据。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，国有划拨用地是指国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等等。划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。实际上，伴随城市土地市场的进一步改革，国家土地管理局已于1998年2月17日发布的第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，提出国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其结构，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。
一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%.标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。因此，需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法分析的基础上，结合具体案例进一步讨论。
根据国务院55号令第四十四条的规定，划拨土地使用权不得转让、出租和抵押，因此，划拨土地使用权人无权对划拨土地使用权进行处分。但是，并非在任何情况下使用权人都不能处分其划拨土地使用权。如果符合一定条件，经依法批准后，划拨土地使用权可以进行转让、出租和抵押。前提条件是划拨土地使用权必须和地上建筑物、其他附着物的所有权一同转让、出租和抵押。尽管这种情况下，划拨土地使用权是一种“被动式”地跟随地上建筑物、其他附着物流转而流转，但这仍然为划拨土地使用权进入市场提供了合法途径。
综上所述，划拨土地使用权并不是企业的财产，企业无权对其进行转让、出租、抵押等处分，所以企业不能单纯以划拨土地使用权对外投资。但是企业可通过以其所有的在划拨土地上建筑的厂房等建筑物或其他附着物作价投资，来促使划拨土地使用权被动作价出资。这种被动式流转可以通过两种方式来实现：一是国家先收回划拨土地使用权，再进行作价出资或者入股，国家成为新企业的股东。二是原划拨土地使用权人按照有关规定签订土地使用权出让合同，并补交或以转让所获收益抵交土地使用权出让金，原划拨土地使用权人成为新企业的股东。

④ 请教：母子公司之间资产划拨如何处理

根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”

交易双方应在企业所得税年度汇算清缴时，分别向各自主管税务机关报送《居民企业资产（股权）划转特殊性税务处理申报表》和相关资料，其中，相关资料具体如下：

1、股权或资产划转总体情况说明，包括基本情况、划转方案等，并详细说明划转的商业目的；

2、交易双方或多方签订的股权或资产划转合同（协议），需有权部门（包括内部和外部）批准的，应提供批准文件；

3、被划转股权或资产账面净值和计税基础说明；

4、交易双方按账面净值划转股权或资产的说明（需附会计处理资料）；

5、交易双方均未在会计上确认损益的说明（需附会计处理资料）；

6、12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动的承诺书。

⑤ 划拨土地能评估增值入账吗，划拨土地能评估增值入账吗

公司并没发生改组,分立,合并等事项，土地使用权评估增值不需要做账务处理，如发生以下几种情况则需做账务处理：
一、以非货币性资产对外投资发生的评估增值
根据《公司法》的规定，企业以非货币性资产投资的，应当对非货币性资产进行资产评估，以评估价作为投资额。但企业会计制度规定对以非货币性资产投资的，应以投出资产的账面价值加上应支付的相关税费作为投资的入账价值。如果涉及补价的，按以下方法确定换入投资的初始投资成本：
1．收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费减去补价后的余额，作为初始投资成本；
2．支付补价的，按换出资产的账面价值加上支付的补价和应支付的相关税费，作为初始投资成本。
税法上，对非货币性资产投资交易发生时，应将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务处理，应将非货币性资产的公允价值或评估价超过非货币性资产账面价值的差额确认当期所得。如果视同公允价值销售的所得数额较大，纳税有困难的，纳税人可以报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊销到各年度的应纳税所得中。作为被投资企业可以按资产公允价值作为计税成本，对依法计提的折旧或摊销、结转的成本、费用允许税前扣除。
二、清产核资发生的资产评估增值
企业按国务院的规定进行清产核资或自行聘请社会中介机构进行的资产评估，在会计上，对评估增值的资产，一方面增加相应的资产价值，另一方面增加企业的资本公积，也就是说，会计上对评估增值部分不确认为企业的收益。按照成本核算的要求，对资产评估增值部分企业可以计提折旧和摊销费用。
在税法上：公司对资产评估增值既不属他人的捐赠，也不是企业实现的利润，也不属于《企业所得税条例》规定的应税收入。因此，对企业资产评估增值不应当并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税。在折旧、费用的摊销上，纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则。纳税人发生合并、分立和资本结构调整等改组活动，有关资产隐含的增值或损失在税法上已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。也就是说，只有在企业改组活动中，企业将非货币性资产视为以公允价值销售和分配两项业务，并按规定计算财产转让所得或损失的情况下，资产的计税成本可以按评估价确认，由此计提折旧费用并允许税前扣除。除此之外，都应当遵照历史成本原则，即依照取得该项资产时的实际成本作为企业所得税的计税成本。
三、企业改组发生的资产评估增值
根据企业会计制度规定，企业合并、兼并、分立一般是按资产的账面价值加上应支付的相关税费作为被合并、分立方入账价值；合并、分立方的资产应当以公允价值作为入账的依据。
在企业所得税上，原则上应按公允价值转让、处置资产，计算资产的转让所得，依法缴纳企业所得税；接受资产方按公允价值作为计税成本。但根据（国税发[2000]118号）第四条（二）款规定：“如果企业整体资产转让交易的接受企业支付的交换额中，除接受企业股权以外的现金、有价证券、其他资产(以下简称“非股权支付额”)不高于所支付的股权的票面价值(或股本的账面价值)20%的，经税务机关审核确认，转让企业可暂不计算确认资产转让所得或损失。接受企业接受转让企业的资产的成本，须以其在转让企业原账面净值为基础确定，不得按经评估确认的价值调整。”但从2003年1月1日起，对支付现金不高于所支付的股权账面价值20%的，也可以按评估价值入账并可在税前扣除。因为国家税务总局在《关于执行企业会计制度需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发[2003]45号）对此重新规定为：“符合《国家税务总局关于企业股权投资业务若干问题的通知》（国税发[2000]118号）第四条（二）款规定，转让企业暂不确认资产转让所得或损失的整体资产转让改组，接受企业取得的转让企业的资产的成本，可以按评估确认价值确定，不需要进行纳税调整。”国家税务总局之所以如此调整，是因为国税发[2003]45号规定：“符合《国家税务总局关于股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）和《国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》（国税发[2000]119号）暂不确认资产转让所得的企业整体资产转让、整体资产置换、合并和分立等改组业务中，取得补价或非股权支付额的企业，应将所转让或处置资产中包含的与补价或非股权支付额相对应的增值，确认为当期应纳税所得”。

⑥ 以无形资产（土地使用权）投资作为股份，后来本股东要出让股份，是否需要交纳税金

1，营业税的税务处理，以无形资产（土地使用权）投资作为股份，
参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为不征收税营业税。在投资后转让其股权也不征收营业税。
2，所得税的税务处理，以无形资产（土地使用权）投资作为股份，
在处理时分解为按公允价值销售非货币性资产和对外投资两项业务进行所得税税务处理，在视同公允价值销售时，确认转让所得或损失，并入企业应纳税所得额。
待出售股权时按下例原则处理

1,股权转让收益和损失都计入当期应纳税所得额,但当发生投资转让损失时,只可用当年或以后年度的投资收益弥补,不可用生产经营所得弥补.注意投资收益借方余额,如是从联营企业分回损失,则不补,如是股权转让损失,如果有投资收益可弥补.
2,被投资企业对投资方的分配支付额,其来源于被投资单位累计未分配利润和累计盈余公积的部分,视为股息性质所得,按股息所得的规定计算缴纳企业所得税;对超过被投资企业
问累计未分配利润和累计盈余公积金的部分,低于投资方的投资成本的,视为投资回收,应
冲减投资成本;超过投资成本的部分,视为投资方企业的股权转让所得,应并入企业的应
税所得,依法缴纳企业所得税.
2,被投资企业的发生的经营亏损,由被投资企业按规定结转弥补;投资方企业不得调整
减低其投资成本,也不得确认投资损失.
3,企业因收回,转让或清算处置股权投资而发生的股权投资损失,可以在税前扣除,但每一纳税年度扣除的股权投资损失,不得超过当年实现的股权投资收益和投资转让所得,超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除.
4,企业股权转让有关所得税的税收政策(了解)
(1)企业在一般的股权(包括转让股票或股份)买卖中,股权转让人应分享的被投资方累计未分配利润或累计盈余公积应确认为股权转让所得,不得确认为股息性质的所得.
(2)企业进行清算或转让全资子公司以及持股95%以上的企业时,投资方应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为投资方股息性质的所得.为避免对税后利润重复征税,影响企业改组活动,在计算投资方的股权转让所得时,允许从转让收入中减除上述股息性质的所得.

⑦ 公司已经把政府划拨土地使用权转让给他人了,公司破产了,土地使用权还是公司的

你要明白划拨土地的性质，划拨土地是政府代表国家无偿给一些机关单位或者国企等带有公益性的划拨使用权，不能私自转让，必须要有所在政府批准才行，私自转让行为是无效的。

⑧ 划拨用地上能搞经营项目吗

北京市人民政府办公厅转发市房地局关于对利用划拨国有土地开发 建设的经营性项目土地使用权处理意见的通知 （１９９７年１２月１０日 京政办发〔１９９７〕７１号） 各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构： 市房地局《关于对利用划拨国有土地开发建设的经营性项目土地使用权处理的意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。 附： 北京市房屋土地管理局关于对利用划拨国有土地开发 建设的经营性项目土地使用权处理的意见 （１９９７年１０月） 目前，本市一些房地产开发企业利用划拨国有土地开发建设的项目，已陆续上市或交付使用，需要办理交易过户手续和申领房地产权属证件。其中，一些项目用地是在１９９２年６月１日《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》（市政府〔１９９２〕第１１号令）施行前，以开发建设经营性项目为目的而取得的；一些项目建在危旧房改造区或成片开发区，建设周期较长。按照国家及本市的有关规定，１９９２年６月１日后转让房屋连同转让划拨国家土地使用权的，应补办土地使用权出让手续或收取土地利益。 为维护本市正常的房地产市场秩序，鼓励开发建设普通商品房，规范对利用划拨国有土地开发建设的经营性项目办理房地产立契过户手续和权属证件的工作，特提出以下意见： 一、凡利用划拨国有土地开发建设的下列项目，经市房地局核准，其用地继续按划拨用地管理，大市政费和城市基础设施“四源”建设费按有关规定交纳： 自行开发建设的拆迁安置住宅项目；联建、合建项目中原用地方分成的自用住宅项目；危旧房改造区内回迁住宅项目，以及原经营性用地还建后不改变使用性质且不超过原建筑面积的回迁安置房项目；实行政府限价的安居住宅项目；１９９５年１月１日《中华人民共和国城市房地产管理法》实施以前，已竣工并转让（包括已签订联建协议或房屋销售合同），但尚未办理国有土地使用权出让手续的普通住宅项目。 二、１９９２年６月１日后，利用划拨国有土地开发建设的商业、金融、综合、娱乐等经营性项目及高档房地产项目（包括城区高档平房开发项目），均应按有关规定办理土地使用权出让手续，其用地不再按划拨用地管理。 三、１９９７年１月１日前，利用划拨国有土地开发建设的并已竣工的普通商品住宅项目，需在１９９８年６月３０日前，办理有关手续，按平均每平方米建筑面积销售价格的５％核算楼面土地出让金。大市政费和城市基础设施“四源”建设费按有关规定交纳。 四、凡１９９７年１月１日后，利用国有划拨土地新开工及在施的经营性项目，应按有关规定办理建设用地规划许可手续和土地使用权出让手续。 五、今后，凡利用划拨国有土地开发建设的经营性项目上市销（预）售以前，必须依法取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和市房地局颁发的商品房销（预）售许可证。凡未按上述规定办理的，市、区、县房地产交易机构不得办理立契过房手续，权属登记部门不得办理房产登记发证手续。 六、本意见执行中的具体问题，由市房地局会同市各有关部门，依据国家有关法律、法规及本市的有关规定进行处理。 发布部门：北京市政府 发布日期：1997年12月10日 实施日期：1997年12月10日 (地方法规)