土地使用权转让可以加计扣除不

A. 土地增值税 现在还有加计扣除吗

土地增值税 现在还有加计扣除，但注意以下事项：
我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。
第一，取得土地使用权时所缴契税可计入加计扣除基数。房地产开发企业取得土地使用权时支付契税的扣除问题，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。根据上述规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，可作为加计扣除20%的基数。
第二，装修费用能否加计扣除视情而论。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（四）款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。既然规定装修费用可以计入开发成本，则应当允许土地增值税加计扣除；对于房屋的精装修部分，如果属于与房屋不可分离，一旦分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。总之，凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。
第三，转让旧房准予扣除项目的加计率按每年加计5%计算。上述国税函〔2010〕220号文件第七条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年。超过1年，未满12个月但超过6个月，可以视同为1年计算。
第四，房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理。

（一）房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
（二）房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
（三）房地产企业利用规划配套设施发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，如果建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；如果建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；如果建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
第五，取得土地使用权所支付的费用，不包括政府以各种形式减免或者返还的金额。在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金减去因受让该宗土地时政府以各种形式支付给纳税人的经济利益。按照房地产企业财务会计制度规定，以上支出在“开发成本”中列支，收到返还的上述资金应冲减开发成本，在进行土地增值税清算时，应将上述实际支付的政府代收费用从“开发成本”调入“财政部规定的其他扣除项目”，不享受加计20%扣除的优惠。
第六，实际支付的代收费用可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发〔2007〕132号）第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理。
（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
由于土地增值税是地方税，具体操作办法由各地税务机关制定实施，所以全国各地不完全一样，有时同一省的不同省辖市之间也有差异。目前一般有以下费用作为政府代收费不允许加计扣除，包括市政公用基础设施配套费、防空地下室易地建设收费、新型墙体材料专项基金、白蚁防治费、散装水泥专项基金。

B. 谁能告诉我，在土地增值税中 可以扣除项目中，的“加计扣除”是什么意思。可按（土地使用权所支付的金额＋

《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括以下五项：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。分析上述五项扣除项目，前四项是纳税人实际发生并有准确数字的，但财政部规定的其他扣除项目却不是企业实际发生的项目，而是计算土地增值税中的一项特殊加计扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。
加计扣除项目，要符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，“从事房地产开发纳税人”不仅指房地产开发企业，还包括其他从事房地产开发的企业和个人；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。

【例题】某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳有关税金770万元。该公司销售商品房应缴纳的土地增值税为()。
A.2256.5万元
B.2445.5万元
C.3070.5万元
D.3080.5万元
【答案】B
【解析】销售收入＝14000(万元)，
扣除项目合计＝土地使用权费及开发成本4800 +房地产开发费用4800×10％+相关税金770+加计扣除费用4800×20％＝4800+480+770+960=7010(万元)，
土地增值额＝14000-7010＝6990(万元)，
增值额与扣除项目比例＝6990/7010＝99.71％< 100%，
土地增值税额＝6990×40％-7010×5％＝2445.50(万元)。

C. 取得土地使用权缴契税能否加计扣除

【问题】某房地产开发企业，开发项目土地的300万元契税 ，在该专项目清算土地增值属税时可否作为加计扣除20%的基数？【解答】房地产开发企业取得土地使用权时支付契税的扣除问题，《 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 》（国税函[2010]220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同按国家统一规定交纳的有关费用，计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。 根据上述规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入取得土地使用权所支付的金额，可作为加计扣除20%的基数。

D. 土地增值税加计扣除项目有哪些

我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。

E. 转让土地可按加计扣除5%计算土地增值税吗

只有土地使用权，没有地上建筑物不行

F. 房地产开发企业把土地进行三通一平后转让到底能不能加扣20%

房地产开发企业把土地进行三通一平后转让到底能不能加扣20%[复制链接] 答：在房地产开发过程中，有些开发企业对购进的不动产不进行任何开发，便直接转让销售，却不知这种销售方式比先开发再销售可能要缴纳更多的税收，实现的效益反而会减少。究其原因，实际上就是纳税人没有进行开发，不能计算加计扣除，从而造成多缴纳了土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：在计算土地增值税扣除项目时，对从事房地产开发的纳税人可按土地成本和开发成本的金额之和，加计20%扣除。 根据上述规定，在具体计算土地增值税的扣除项目金额时，分以下四种情况处理：一是对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时只允许扣除取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，在土地转让环节缴纳的各项税金，不能予以20%的加计扣除。二是对于取得了房产产权后，未进行任何实质性的开发或改良即再行转让的，计算其增值额时只允许扣除旧房及建筑物的评估价格或取得房地产时支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用，在房地产转让环节缴纳的各项税金，也不得予以20%的加计扣除。三是对于取得土地使用权后，进行土地开发（如三通一平等），不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额时除允许扣除取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，开发土地的成本、费用，与转让土地使用权有关的税金外，还允许按取得土地使用权所支付的地价款和开发土地的成本之和加计20%的扣除。四是对于取得土地使用权后进行房地产开发建设的，在计算其增值额时，除允许扣除取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，开发土地和新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金外，还允许按取得土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施的成本之和加计20%扣除。 举例说明：甲房地产公司购得一土地使用权，价款为200万元。随后，在未进行任何开发的情况下，直接以400万元价款转让销售给乙房地产企业，取得转让销售收入差价200万元，缴纳营业税金及附加11万元（200×5.5%）。乙企业取得土地后，需要花费“三通一平”开发费用100万元，才能进行房地产项目开发利用。假如企业其他扣除费用按土地成本和开发成本的10%计算扣除，则甲公司土地增值税收计算如下： 扣除项目＝土地价款＋其他扣除费用＋税金＝200＋200×10%＋11＝231（万元） 增值额＝销售收入－扣除项目＝400－231＝169（万元） 增值率＝增值额÷扣除项目×100%＝169÷231×100%＝73.2%，增值率超过50%低于100%，适应40%税率。 应纳土地增值税＝增值额×40%－扣除项目×5%＝169×40%－231×5%＝56.05（万元） 假如甲公司按照乙公司的要求，自己先对土地进行“三通一平”开发，支付开发费用100万元后，再以500万元价格销售给乙公司。甲公司销售收入价差还是200万元，营业税计税依据为300万元（500－200），缴纳营业税金及附加为16.5万元（300×5.5%），甲公司比原方案多负担营业税金及附加5.5万元。假如企业其他扣除费用按土地成本和开发成本的10%计算扣除，甲公司计算土地增值税时，可以增加加计20%扣除，计算如下： 扣除项目＝土地价款＋开发费用＋其他扣除费用＋税金＋加计扣除＝200＋100＋（200＋100）×10%＋16.5＋（200＋100）×20%＝406.5（万元） 增值额＝销售收入－扣除项目＝500－406.5＝93.5（万元） 增值率＝增值额÷扣除项目×100%＝93.5÷406.5×100%＝23%，增值率低于50%，适应30%税率。 应纳土地增值税＝增值额×30%＝93.5×30%＝28.05（万元）。与不进行开发直接转让土地相比，甲公司少缴土地增值税28万元（56.05－28.05），扣除多缴纳的营业税金及附加5.5万元，仍少缴税收22.5万元，实际为企业税前净利润增加22.5万元。虽然乙公司因此将多支付100万元加价形成的契税，但是甲公司承担了100万元加价的营业税金及附加，双方应是可以接受的。 从上述案例中可以看出，甲公司少缴土地增值税的原因主要是增加了开发成本，从而实现了增加加计20%的扣除项目，并扩大了扣除项目基数，同时降低了增值率，进而降低了税率。纳税人在转让销售不动产时，应该按照接受转让方的要求，据此参照计算分析，寻找一个合理的开发费用和增值率，达到少缴税的目的。在进行土地或房地产开发时，切不可盲目进行不切实际的开发利用，以免付出的开发费用得不到被转让方的补偿

G. 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税能加计扣除吗

根据规定，以复现行契税政策，个人制购买住房实行差别化税率。当个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，均按照4%的税率征税。

H. 土地增值税加计扣除项目有哪些

(一)纳税人财务制度健全,能真实准确核算收入和成本费用的,按照《条例》和《细则》的有关规定,确认其扣除项目金额.
1、取得土地使用权所支付的金额.包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用.具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式得到土地使用权的,为支付的地价款.
2、开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本).包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用.这些成本允许按实际发生额扣除.
3、开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用.财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额及房地产开发成本之和的10%给予计算扣除.
4、与转让房地产有关的税金.指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税.因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除.
5、加计扣除.对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除.
(二)纳税人财务制度不健全,无法真实准确核算收入和成本费用的,税务机关可按下列规定确认其扣除项目金额:
1、土地费和房地产开发成本,由各市县地税局根据当地实际情况,在销售收入的50%至70%的幅度内给予扣除,并报省地税局备案.
2、房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本两项合计金额的10%给予扣除.
3、已列入管理费用的有关印花税、土地使用税、房产税不再重复扣除.
4、纳税人成片受让土地使用权,分期分批开发转让的房地产,其扣除项目的分摊方法,以转让土地为主的,按土地面积比例分摊计算;以转让房屋建筑物为主的,按建筑面积比例分摊计算.
5、第一款规定的"50%-70%"的成本扣除,已考虑了加计扣除的因素,因此不再给予加计20%的扣除.
(三)对转让旧房及建筑物的,按旧房及建筑物的评估价格和转让房地产有关的税金来确认其扣除项目金额.旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格,评估价格须经当地税务机关确认.

I. 土地增值税之转让旧房在加计扣除时年限怎么计算

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第七条对转让旧房准予扣除项目的加计问题作出了如下规定：

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一项规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第一项、第三项规定的扣除项目金额，可按所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

计算扣除项目时“每年”按购房所载日期起至售房开具之日止，每满12个月计1年。超过1年，未满12个月但超过6个月，可以视同为1年计算。

(9)土地使用权转让可以加计扣除不扩展阅读：

税种特点

与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：

土地增值税(3张)

（1）以转让房地产的增值额为计税依据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

（2）征税面比较广。

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。

（3）实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。

（4）实行按次征收。

土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。