法院查封地块收回使用权

❶ 法院查封在先，闲置地收回受限

□肖金华

阅读提示：因为借款纠纷，法院裁定查封了涉案土地。其后，市政府没查清土地权属状态，便决定收回该土地。这一行政行为与司法行为抵触，显然失当。但根据2004年11月4日颁布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定，以后人民法院查封不动产的期限不得超过二年。所以，到期时对上述涉案地块公告收回，是可行的。

［案情］

1992年10月29日，海南省三亚市盛丰房地产开发公司与三亚市旅游总公司联合开发房地产项目，并领取了国有土地使用证。1993年10月10日，盛丰公司经旅游公司同意，与光大公司签订《项目转让合同书》。后盛丰公司与光大公司发生债务纠纷，并诉至省高院，省高院裁定将旅游公司和盛丰公司名下的土地使用权转移给光大公司。2001年3月15日，三亚旅游总公司因涉及债务纠纷，三亚市中级人民法院裁定查封了光大公司的上述土地。

2003年10月，三亚市政府公告送达了《关于依法无偿收回旅游总公司和盛丰公司解放四路4180.5平方米土地使用权的决定》（以下简称130号决定），该决定的收文单位为三亚市旅游公司和三亚市盛丰房地产开发公司，认定该宗土地属于闲置地，决定无偿收回。

光大公司获悉该决定后，向三亚市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销130号决定。法院认为，三亚市人民政府在作出收回土地使用权的行政处罚行为时，未查明该土地使用权已被生效的法律文书确认转移给光大公司的基本事实。在该地处于司法查封状态下，作出无偿收回土地使用权的决定，属于认定事实不清。且在法院未解除查封的情况下，收回土地使用权行为属违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一、三款的规定，判决撤销130号决定。

［分析］

从这个案子我们可以看到集约用地、回收闲置土地工作的艰难。以案说法，难点有三：

政府能否收回法院查封后的涉案土地使用权?因三亚市旅游总公司产生借款纠纷，2001年3月15日，三亚市中级人民法院裁定查封了涉案土地。2003年10月，三亚市政府公告送《关于依法无偿收回旅游总公司和盛丰公司解放四路4180.5平方米土地使用权的决定》，这些行政行为与当时仍然有效的司法行为抵触，显然不合适。但根据2004年11月4日颁布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定，以后人民法院查封不动产的期限不得超过二年。所以，三亚市政府、国土资源局届时对上述涉案地块公告收回，是可行的。

人民法院已生效法律文书能否代替土地使用权证书?法院认为省高院裁定将旅游公司和盛丰公司名下的土地使用权转移给光大公司，该民事调解书已经生效，所以土地使用权转移给光大公司的基本事实已经确认。这显然同《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条和第六十条的规定相抵触。所以，案中光大公司在没持法院生效文书到国土资源局办理土地使用权变更登记、获发土地使用证前，不能确认光大公司就已经取得涉案土地的使用权，并且旅游公司和盛丰公司原有的国有土地使用证仍然有效。人民法院已生效的法律文书当然不能代替土地使用权证书。

国土资源管理部门今后收回闲置土地工作怎么办?本案中，仅仅因为土地权属状态不清，导致闲置土地处置失败，教训深刻。今后回收土地，特别是碰到权属出现过纠纷的土地，处置时有必要认真向法院或其他有关单位、部门查询、调查，直至摸清其权属状态，不能再草率作出处置决定，送达公告。最后，要坚定立场，加大集约用地宣传力度，让社会舆论、司法、行政部门提高认识，主动向集约用地政策靠拢。

❷ 土地征用二年未开发,且该土地被法院查封,如何无偿收回用地单位的土地使用权

你好，根据《土地管理法》第三十七条规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办内理审批手容续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。希望以上解答对你的问题有所帮助。

❸ 人民法院怎样对土地使用权进行预查封，什么是债的保全

预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记。
2004年2月10日最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布了法发（2004）5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，以规范性文件的形式对涉及房地产案件的民事强制执行程序和协助执行程序进行了具体规范，较为全面地规定了执行和协助执行房地产的主体行为，对房地产的查封、预查封以及查封冲突时的轮候等房地产执行制度均有一系列创新性的规定。
1、根据《通知》第13条、14条之规定，可以预查封的土地使用权包括两种情况：
（1）被执行人已全部缴纳土地使用权出让金，但尚未办理土地使用权登记的；
（2）被执行人部分缴纳土地使用权出让金，但尚未办理土地使用权登记的。该情况应注意区分下列两种情况：可以分割的土地使用权，按被执行人已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，由人民法院对确认后的部分土地使用权予以预查封；不可分割的土地使用权，人民法院可以全部进行预查封。
被执行人在规定的期限内未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。
2、根据《通知》第15条之规定，可以预查封的房屋包括：
（1）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。此时，作为被执行人的房地产开发企业虽然已对所建房屋享有物权，但由于该物权尚未登记公示，不能进行移转处分，人民法院只能进行预查封；如果房屋已经出售，为保护购房人的物权期待权，不能进行预查封。
（2）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。这是指建筑物已经由房地产开发企业办理了大产权证，但还没有划分所有权，作为被执行人虽不对房屋享有真正意义上的物权，但已经享有期待权，具有排他性，可视为其财产而预查封。
（3）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不直接导致不动产物权的设立或变动，但是可以使登记申请人取得一种具有排他性的物权期待权。

❹ 国土资源部对收回被司法机关查封国有土地使用权问题的批复是否有效

您好，该批复尚未失效，批复具体内容如下:
国土资源部对收回被司法版机关查封国有土权地使用权问题的批复
发文单位：国土资源部
文号：国土资函403号
发布日期：1998-12-11
执行日期：1998-12-11
生效日期：1900-1-1
海南省国土海洋环境资源厅：
你厅《关于收回被司法机关查封国有土地使用权问题的请示》（琼土海环资〔1998〕33号）收悉。经研究，现答复如下：
司法机关因债权债务纠纷而查封国有土地使用权，应当依法进行，被查封的土地也必须是诉讼当事人拥有合法使用权的土地。对于司法机关依法进行的查封，在查封期限内，人民政府不能收回国有土地使用权；查封期限结束后，则可以依法收回国有土地使用权。
如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

❺ 土地使用权被政府收回而地上建筑物被法院查封如何处置

土地使用权被政府收回，地上建筑物被法院查封，如果法院属于财产保全，申请人可以依据生效法院判决申请强制执行，一般进行买卖处理。

❻ 查封的国有土地使用权拍卖价款如何处置

□陈战杰
A省B市燃料公司拖欠C省D市建材公司的货款，D市法院裁定查封债务人的货场土地，并要求B市国土资源局协助执行。但B市国土资源局因市政府城区改造需要出让了该货场土地使用权。D市法院遂裁定由B市国土资源局赔偿D市建材公司债务88万元。
随着市场经济体制的不断完善，企业因债务纠纷而被裁决破产还债的案件不断增加。市场经济是法制经济，其所遵循的原则是，与已有法律法规相衔接，维护市场主体的合法权益，使不遵守市场经济规则者不得利。按照《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十八条规定，处置的原则应该是，属于企业所有的财产，拍卖价款归企业所有，属于国家所有的财产，拍卖价款归国家所有。
此案应该属于法院拍卖债务人国有划拨土地使用权用于还债，从法律上讲并无不当，但关键是该国有划拨土地使用权是不是属于企业的财产。如果是债务人的财产，法院可以查封、扣押、冻结或者拍卖，B市国土资源局执行市政府的行政命令时需要依法转变；如果不是债务人的财产，法院也可以查封、扣押、冻结或者拍卖，B市国土资源局执行市政府的行政命令无须依法转变。因此该案的焦点是债务人国有土地使用权取得的方式，取得的方式不同则处置方式也不同。由于类似本案的情况普遍存在，笔者就不同权属土地使用权的处置方式进行分析：
第一种情况，该国有土地使用权是划拨方式取得的，未办理抵押手续。
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释〔2003〕6号）第一条规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。第三条规定，企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
根据该规定，如果该国有划拨土地使用权是划拨方式取得的，债务人的国有划拨土地使用权仍然属于国家所有，法院查封、扣押、冻结没有意义，也不能拍卖；B市国土资源局出让该国有土地使用权与法院不产生矛盾，无需转变。土地出让金不纳入企业还债程序，由B市国土资源局按照国家规定处理。
第二种情况。该国有土地使用权是划拨方式取得的，已经办理抵押手续。
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释〔2003〕6号）第二条规定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定，抵押权人在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。
《最高人民法院关于转发国土资源部〈关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知〉的通知》（法明传〔2004〕22号）和国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发〔2004〕9号）规定，以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十六条规定，抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律法规和抵押合同的规定处分抵押财产。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
根据上述规定，如果该国有划拨土地使用权曾经进行过抵押登记，符合法律规定，那么，法院查封、扣押、冻结就有意义，也能拍卖了。B市国土资源局出让该国有土地使用权，处置出让金时，就需要转变，与法院裁决保持一致了。转变的方法是，将该土地进行评估，评估额作为出让金金额，拍卖价款与评估额之差作为该企业财产，纳入还债程序，由法院依法处置，抵押权人可以优先受偿。土地出让金由B市国土资源局按照国家有关规定处理。
第三种情况，该国有土地使用权是以招标拍卖挂牌协议出让等方式有偿取得的。
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释〔2003〕6号）第三条第二款规定，如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。
这种情况中，国有土地使用权是企业的财产，可以抵押，法院可以予以拍卖处置，拍卖价款全部纳入还债程序。如果抵押的，拍卖价款抵押权人优先受偿。如果未抵押的，债权人都有权受偿。如果拍卖价款足够偿付债务的，各债权人全额受偿，拍卖价款不足以偿付债务的，各债权人按比例受偿。
B市国土资源局对该国有土地使用权也可以拍卖，但应当与法院协调，拍卖价款也全部纳入还债程序。
《关于依法规范人民法院民事执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第一条规定，国土资源管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕5号）第一条规定，采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣压、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。根据该规定，B市国土资源局应做好协助执行工作。但同时，B市国土资源局又按照市政府的城市改造决定出让了这块土地，也属于奉命行事。法院判决与市政府决定并不矛盾，只要做好协调工作，就不会出现两部门之间打官司的情况。

❼ 关于土地使用权被人民法院查封拍卖后如何办理变更土地登记的答复

根据福建省高级人民法院、福建省土地管理局《关于人民法院执行涉及土地权属案件有关问题处理意见的通知》（闽国土［2000］035号）和最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发［2004］5号）精神，经研究，函复如下： 你区由龙海市原管辖的步文、郭坑两镇组建而成，原由龙海市登记注册的土地使用权，人民法院依照上述文件规定查封拍卖的，在难以取得被执行人配合（如拒不提供土地使用权证或称遗失等不来协助办理产权过户手续）的情况下，买受人可以凭人民法院生效法律文书所确认的权利申请办理土地权属变更手续。如果原登记注册档案仍在龙海市的，应先办理土地登记档案移交手续。你区在办理土地使用权变更登记时，一并注销原土地使用者的土地登记。在办结后，应将注销结果书面通知原土地使用者。 人民法院执行集体土地使用权或处理农村房屋涉及集体土地的，经与你局取得一致意见后，可以裁定予以处理，有关权利受让人应到你局办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。符合农村集体非农建设用地流转政策的，参照其执行。 福建省国土资源厅 二○○四年四月十三 【打印本页】 【关闭窗口】

❽ 关于被法院查封的土地使用权的问题

查封期间属于权利限制，不能变更、注销。如果是因使用权到期，主管部门要求注专销，那说明该属土地已非使用权人的财产，或理解为该土地不具有处理条件。则法院依法解封。
但，土地使用权登记是1990年出台，至今不足使用年限，可理解为国家要求提前收回土地，则应给予使用权人补偿，但该土地因为使用权人负有债务而查封的话，补偿金将直接冲抵债务。

❾ 法院查封的土地使用权政府可否收回

可以的，根据规定几年不开发就可以收回啊

❿ 土地使用权被法院查封,土地还能变性吗

查封期间属于复权利限制，不制能变更、注销。如果是因使用权到期，主管部门要求注销，那说明该土地已非使用权人的财产，或理解为该土地不具有处理条件。则法院依法解封。
但，土地使用权登记是1990年出台，至今不足使用年限，可理解为国家要求提前收回土地，则应给予使用权人补偿，但该土地因为使用权人负有债务而查封的话，补偿金将直接冲抵债务。