转让土地使用权土地出让金抵减

① 土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目

您好：


根据《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为：
(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用.。
因此，受让人缴纳的土地出让金不能作为转让人的扣除项目。

有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

② 土地增值税中土地出让金已抵扣的税需要扣减吗

土地增值税中，土地出让金已抵扣的税，不需要扣减。缴纳的税需要扣减。
房地产专公司计算土地增值税时，属如果外购土地进项税已经抵扣，则按不含税金额填报，如果不涉及进项税抵扣的，按土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。
依据是财税〔2016〕43号 三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
土地增值税清算表填报，税总函〔2016〕309号 :第6栏“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。

③ 转让土地使用权计征营业税是否扣除土地出让金

理解正确，应该扣除。

④ 房地产企业营改增土地出让金怎么抵扣

国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与开发商，开发商必须一次性或分次支付的一定数额的货币即为土地出让金。政府并未收取开发商的增值税，所以开发商无法渠道增值税专用发票并进行抵扣。房地产企业营改增土地出让金可采取差额计税方式进行抵扣。

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

(4)转让土地使用权土地出让金抵减扩展阅读：

一、凭证条件

税法规定的扣税凭证有：增值税专用发票，海关完税凭证，免税农产品的收购发票或销售发票，货物运输业统一发票（或者部分实施“营改增”地区的运输业增值税发票）。

另外，根据财税[2012]15号通知，自2011年12月1日起，增值税纳税人购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费(以下称二项费用)可在增值税应纳税额中全额抵减。因此，取得购入增值税税控系统增值税专用发票以及税控软件维护费的地税发票也可以抵扣。

二、时间条件

一般纳税人申请抵扣的防伪税控系统开具的增值税专用发票以及其他需要认证抵扣的发票，必须自该专用发票开具之日起180日内认证，否则，不予抵扣进项税额。

进口货物：一般纳税人取得海关完税凭证，应当在开具之日起90日内后的第一个纳税申报期结束以前向主管税务机关申报抵扣，逾期不得抵扣进项税额；

一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的海关收款书，应在开具之日起180日内向主管税务机关报送《海关完税凭证抵扣清单》申请稽核比对，实行“先比对后抵扣”。纳税人取得2009年12月31日以前开具的增值税扣税凭证，仍按原规定执行。

⑤ 转让土地使用权 土地出让金可以扣除吗

《财抄政部国家税务总局袭关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
土地使用权的受让原价包括已缴纳的土地出让金，纳税人转让土地使用权可以从收入中减除土地出让金差额缴纳营业税。

⑥ 土地出让金抵扣增值税怎么写会计分录

土地出让金抵扣增值税怎么写会计分录:
出售：
借：应收账款-xxx有限公司
贷：应交税费-应交增值税-销项税额
贷：营业外收入
再做一张固定资产清理凭证。
购入：
借：无形资产-土地使用权
借：应交税费-应交增值税-销项税额
贷：应付账款-xxx有限公司
税率9%，资产重组不征税。

⑦ 土地出让金抵扣增值税怎么写会计分录

土地出让金不是抵扣增值税。按照国税总局2016第18号公告，应该是“按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）按照上述公式计算销售额，自然扣除了增值税，不用再做分录。

土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。

(7)转让土地使用权土地出让金抵减扩展阅读

《土地管理法》对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。

在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。

土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长，所以也有多次支付的形式。可见这种多次支付和正时兴的“年租制”还是有所不同的。

⑧ 营改增之后，取得土地使用权如何抵扣进项税额

营改增复后房地产开发企制业取得土地使用权支付的土地出让金不是抵扣，而是自销售收入抵减。国税总局2016第18号公告：

第四条房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

(8)转让土地使用权土地出让金抵减扩展阅读

增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，是党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改革的总体部署出发做出的重要决策。

目的是加快财税体制改革、进一步减轻企业赋税，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技等高端服务业的发展，促进产业和消费升级、深化供给侧结构性改革。

⑨ 因转让土地使用权补交的土地出让金确认为无形资产

根据《企业会计准则第6号--无形资产》第七条规定：外购无形资产的成本，包括购专买价款、相关税费以属及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
因此，补缴土地出让金，应当计入“无形资产”科目。
补缴土地出让金时：
借：无形资产 -土地使用权
贷：银行存款

无形资产-土地使用权处置时，补缴土地出让金，应当不予进行无形资产摊销。
根据《企业会计准则第6号--无形资产》第二十二条规定：企业出售无形资产，应当将取得的价款与该无形资产账面价值的差额计入当期损益。
因此，企业出售无形资产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按已计提的累计摊销，借记“累计摊销”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”科目，按应支付的相关税费，贷记“应交税费”等科目，按其账面余额，贷记“无形资产”科目，按其差额，贷记“营业外收入——处置非流动资产利得”科目或借记“营业外支出——处置非流动资产损失”科目。

借：银行存款
借：累计折旧
借：无形资产减值准备
借：营业外支出（或贷：营业外收入）
贷：无形资产-土地使用权
贷：应交税费

⑩ 土地出让金可否差额纳税

一、土地出让金准确来说不是抵扣，是可以差额扣除。
二、选择按建议计税方式计税的老项目以及按征收率纳税的小规模纳税人连土地出让金也不能差额扣除的。
三、房地产开发企业很大一部分紧张税额应该来自于建筑企业开出的建筑服务增值税专用发票。
四、土地转让的方式是税率为11%，上各环节让土地使用权证收了11%的增值税，下个环节购买方可以抵扣11%的增值税，增值税的抵扣链条式玩曾的，这种取得土地的方式完全可以在计算房地产企业增值税时，运动抵扣发来实现土地成本进项税额的抵扣。
五、土地出让的方式是政府将土地出让给房地产开发企业，因为政府出让土地没有征收增值税，所以企业支付的土地出让金也随之无法取得增值税的专用发票作进项税额抵扣，所以采取了常规抵扣法以外的方法---差额计税法。
六、操作是，即房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，也就是在销项采用差额计税的方法来扣除土地出让金。但是，以上差额计税扣除土地出让金的政策仅适用于房地产的新项目。假设是房地产的老项目，并且其选择了简易计税方法，则不允许扣除土地出让金。由此可以判断，房地产新老项目的计税有较大差异。新项目适用的税率为11%，采用的是一般计税法(销项税额-进行税额=应纳税额)，允许进项税额抵扣，并且其土地出让金的成本可以在销项税额计算中扣除。而老项目适用的征收率为3%，采用的是简易计税法(不含税的销售额×征收率=应纳税额)，不允许进项税额抵扣，并且不允许土地出让金在销售额中扣减。因此，如何界定新老项目非常关键，因为其关系到每个房地产企业的税金成本。
七、购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。