美国房产土地使用权

① 有谁知道美国房产使用权是怎么规定的

在美国，产权清楚是房地产买卖、抵押、出租以及房地产证券化等活动的大前提。

产权清楚的含义：

产权合法性，指屋主对房地产产权确定无疑，针对产权的合法性，无人提出异议；

产权市场性，只有具备足够数量的证明文件依法确认业主产权，才能确定房地产可以顺利进入市场。

特殊情况：具有合法的产权不一定具有市场性

例如一些年代久远资料不全或资料不幸丢失损毁的房地产，因其在交易时，卖方缺少足够的证明材料证明其产权清楚，所以虽然这类房地产产权是合法的，但市场性并不好。

“我了解在美国产权清楚的重要性了，可还是不理解产权问题在中美有什麽区别吗？”

中国产权VS美国产权

最主要区别：

中国：土地公有制，国家具有决策权。

美国：土地私有制，个人具有决策权并由宪法保证私人财产神圣而不可侵犯。

美国的地产在其所拥有的土地边界、地块位置、地号和法律描述上都会有严格的法律声明并写入产权报告。不仅如此，地里的出产物、矿物等都依法归屋主所有。

权利范围：

中国：只有使用权无产权，民宅70年，商业地产使用权50年。

美国：地产具有永久的产权和自由的使用权。

法律规定：

中国：地产产权纠纷多，债务也没有明确途径。

中国地产法律比较混乱，很多土地用途和居住密度可以随意更改。

美国：土地用途一旦界定，很难更改。

住宅区、商业区都有严格范围限定，密度更有严格规定；对於独立房屋而言，前後左右的距离都有规定。

资金保障：

中国：买房需要交纳全部预付款，若当时房屋仍处於未建造完成状态，款项可能会有风险。

美国：预先交纳3%左右的订金，而剩余款项，则要等到房屋具备过户条件，可以直接交付使用时才支付。而这3%的订金，必须抵押在过户公司里，资金安全有保障。

“原来中美产权差异那麽大，那我有在美国配置房产的念头後，应该如何考虑产权持有问题？”

在美国，产权的持有方式有哪些？

美国房产产权最常用的四种拥有方式是：个人，联名，公司及信托。买方在和卖方移交产权之前最好谘询一下房地产律师哪一种情况比较适合。

1. 个人持有（独立完全产权）：

释义：个人持有顾名思义产权就是个人的，由於所有权是个人的，那麽控制权、收益权当然也归属本人，可以自行决定房子的租赁，买卖等事宜。

收益问题：房子出租後，租金扣除利息，水电费用，管理费用等成本後，净收入归个人收入中去申报，但当你把房屋产权传承给子女时，自然也会涉及到个人遗产税问题。

责任问题：相反，如果个人遇到诉讼问题，比如房客在房子内受伤了，或者你的职业导致你被诉讼，特别是医生等。那麽在你名下的其他房产都会暴露在诉讼之下，附有连带责任。

适用群体：未婚的单身男女或者夫妻按照协议某一方想独立拥有产权。

补充点：大家比较关系的夫妻持有产权问题

在法律上已婚男士（女士），希望以个人名义拥有产权时，其配偶通常需要签署一份放弃该财产所有权的契约。例如，当丈夫（妻子）投资房地产，但妻子（丈夫）不参与时可能会这样做。

2. 联名持有产权形式：

在美国，房产联名共有产权，联合产权两种持有方式。

区别：

联合产权：一方去世之後，产权会自动转移给另外一方。

共用产权：一方去世了，则产权是转移给去世的一方的家人。

当然，当决定买卖房屋时，需要产权上的每一个人都签字，合约才会生效。

A. 共有产权(Tenancy in Common)

释义：

共有产权人对房地产的份额在实物上不可分，但利益上是可以分开的；

各产权人取得产权的时间和份额可以是不同的；

一方去世了，产权是转移给去世的一方的家人

适用群体：亲属、朋友或不同比例的投资人共同购买一个地产，并按比例持有和分配利润并独立继承，就可以采取共有产权的持有方式。

举例：如两个朋友可以各持1/2；产权也可以一个20%,一个30%,另外一个50%,并按照持有比例出资和分红。

B. 联合产权(Joint Tenancy(with right of survivorship))

释义：联合产权是两人及以上的人共同拥有一个产权,它的独特之处在於，当其中一位产权拥有者死亡，其余的拥有者将分享其股份。

有效的联合产权要求“四个一致”：所有权获得一致(Unity of Title)，时间一致(Unity of Time)，利益一致(Unity of Interest)和占有一致(Unity of Possession)"。其中缺一不可。

A. 所有权获得一致：每个产权所有者需要通过签署同一个让渡合同来取得产权。

B. 时间一致：每个产权所有者的利益必须同时开始和结束。

C. 利益一致：每个产权所有者俱有平等的股份利益。

D. 占有一致：每个产权所有者必须平等拥有整个财产的权利。

适用群体：父母及子女联合购买

父母与子女以联合产权的方式持有，最大的好处是省去立遗嘱的各种手续，同时规避掉遗产税。这样一旦父母百年之後，父母名下的房产则自动归给子女。联合产权继承的房产出售时将有较高税务，个人建议还应谘询会计师以权衡利弊。

注意事项：

产权人单独转让或出售各自的产权是不被允许的，一旦这样做，联合持有产权将自动停止，可能变更为共有产权。

联合产权不能用遗嘱的形式处置，当某一产权人百年後，其他在生产权人自动均分其产权，最後一名存活者会拥有完整产权。

3. 公司拥有产权:

释义：公司名下的资产自然由公司来控制，公司是由董事来控制，董事是由股东来控制，而一般董事也是股东本身。如果你是董事，并把房子买在公司名下，有关房屋的事宜实际上还是由你来控制、处理。

收益情况：买在公司名下的房子，产权和房子所有收益均归公司所有。公司有自己的税率，所以，房子的净租金收益、房子的资本增值收益都是按照公司的所得税税率来计算。房子的盈利和亏损归属於公司的盈利和亏损范围内。

举例：在美国投资房产，个人名义和公司名义各有优缺点。

个人名义：

适用情况：用於自住，且金额不大的房子时

原因：手续操作简单，费用较低，报税也容易；卖房时可享受每人25万美元免税额。

公司名义：

优点分析：

A.可以债务隔离，达到规避风险的目的。

因其是有限责任公司，所以公司其他股东不会受到，由房产引发的债务连带影响，也不会连累到股东的个人财产。很适合除了房产以外，其余个人资产不菲的人。

B.可以保护个人隐私，不用将资讯公布在市政网站上。

C.便於多人合夥，成立合夥人企业来购买房产。

当个人的资金无法吃下大规模的房产项目，需要他人合夥投资时。比起联合产权，利用公司名义购房在股份转让和股份继承等方面，更方便。

D. 可便於专职做房地产投资的人规避债务等。

缺点分析：

A.以公司名义买房手续较为繁琐，费用不菲。

成立有限责任公司时需要特意聘请律师，然後在申请美国报税号，做财务报表和年终报税是，一位专职会计师也是不可或缺的。

B.以股份有限公司的名义投资可能会引起双重缴税。

公司本身便需要报税交费。缴完这部分税，股东利润分红时还需再缴纳个人所得税。

C.公司买房基本属於投资类型，因此不能享受个人的25万免税额。

D.卖房时，个人缴纳的收益税税率最高为20%，而公司则高达35%，两者相差较大。

4. 信托方式：

最後一种是信托，信托有很多形式，家庭信托是比较常用的一种。信托主要有三个部分组成，首先是信托管理人或者信托控制人，其次就是信托本身，第三就是收益人。

信托对於资产保护和高收益的合理避税有天然优势，受到很多美国富人阶层的欢迎。

资产所有权：在信托下面的房地产所有权是属於信托本身。信托的资产能得到很好的保护，因为信托本身不是法律意义上的经营实体，不会接受法律诉讼。

资产保护性：如果你个人有诉讼问题，不会影响你在信托内的资产；如果你给你的子女们购置的房子在信托名下，如果他的婚姻破裂了，但房子产权不会被配偶分走。

控制权：个人或公司都可以作为信托的控制人

收益权：在信托里的资产收益属於信托本身，在每一年的年末会分配给信托的受益人。如若这一年的资产收益不进行分配，需要对不分配的受益进行缴税。

缴税问题：

信托本身需要报税，但信托不是税务实体，没有税率。

信托里获得收益与信托受益人的其他收入，一起按照个人所得税的方法计税。对於将很多房产和生意资产，存放在信托里的人来说，十分有利於避税，将公司税率转换为个人所得税税率後，纳税额度会少很多。

传承：只要把控制人更换就可以达到传承的目的。

个人：如果控制人是个人，则传承会引起费用和麻烦。

公司：如果控制人是公司，情况就简单得多。通过更换公司董事，即可更换公司控制人，从而达到控制与传承信托的目的。

② 什么是美国房产土地所有权

你买了房子，这栋房子和连带的院子的土地所有权就是你的了
你每年是要交税的，是地税

③ 在美国，购买房产同时转移对土地的产权么

1、在美国，如果是独立住房，也就是我们所说的别墅，你可以买块土地自己盖，因为那块土地上只盖你自己的房子，土地的产权和房子的产权可以统一起来。买的独立住房也是如此。
2、城市的楼房就不同了，一栋楼房几十层高，就下面那点宅基地，怎么把那点土地分配给几百户人家呢？那块土地上的任何一个人，都无法认定哪一平方米是属于他的。宅基地无法划分边界，不管怎么分配，都不具备物权所要求的边界清晰和排他性，也就是说，对楼房居民户来讲，拥有个人的私有土地所有权从法理上讲是不可能的。所以，美国有关法律规定，公寓楼的产权仅仅是空间的产权（ownership of only the air space），不包括土地的产权。那楼房下面的土地算谁的呢？和英国一样，由于楼房的宅基地无法私有，所以法律允许同一楼的业主如果有超过2/3的人同意，可以先成立一个公司，大家掏钱，把那栋楼宅基地和院落以及出入道路买下来，这时，土地的所有权就归公司所有，也就是公司的股东共同所有。如果一栋楼的业主没有超过2/3的多数人想购买宅基地，那土地所有权就在开发商手里攥着，如果是他买来的话，当然，也许是他租来的，这时，土地所有权就在第三方手里。
3、这只是处理楼房宅基地所有权的解决方案之一，美国楼房住户有多种形式的选择，还有住房合作社形式的楼房，也就相当于中国的集资建房，大家掏钱买地盖楼，然后分配，但这时就需要由业主出资聘用专门人员进行物业管理，交纳各种税费，因为土地所有权还是不在私人手里，仍然需要以单位的名义交纳土地税、房产税。
PS：楼主可以看看这个：http://www.tianya.cn/publicforum/content/free/1/2623493.shtml ，相信会让你了解得很清楚。

④ 美国的房子,产权多少年

美国是资本主义国家，资本主义的基础就是个人财产至高无上，这个是明文在各国的宪法中重要位置的，所以作为自由财产的土地和房产就没有什么年限问题，只有每年缴纳财产税费的问题。

在中国，土地是国有的。住宅大部分使用的就是国有土地，而现在所说的买地都是买土地的使用权，既然是使用权就有年限，所以就有住宅70年，办公厂房50年，商业40年的规定。

(4)美国房产土地使用权扩展阅读：

在美国购买了房子，产权包括土地和房屋的产权，但你只有按时缴纳地产税，房子才算真正是你的，美国大概会每半年征收一次，如果抗拒不缴或逾期欠缴，则收归政府所有并公开拍卖。继承方面，子孙们必须在缴足遗产税后，才能真正继承祖父辈们的房地产。

美国国土面积中私人所有的土地占58%，主要分布在东部；联邦政府所有的土地占32%，主要分布在西部；州及地方政府所有的土地占10%。土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。

美国有全世界最自由的土地制度，土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等)，这三部分权益可以分别转让，政府无权任意征用与拆迁。

⑤ 在美国买房子,土地归谁,(众所周知,在中国买房子只有土地使用权,时间到期后就是国有的,

看你买什么类型的房子。
如果你买single house或者town house，国内叫独立别墅和连排别墅的，专都是有前后院的，除了属房子底下的地，这前后院的地也是归你的。你除了每年向政府上交土地税外（各地不一样，像旧金山地区的土地税比例就基本维持在每年房屋总价的1.2%左右），还需要精心伺候属于你的这片土地上的花花草草，草长长了就要及时割草，不然社区就会给你寄罚单。
如果你买的是condo，就是类似国内那种有物业管理的楼房，那土地是不归你的。你不需要割草什么的，但是要交很高的物业管理费。

⑥ 美国房屋产权一般为多少年

1、购买美国房产是永久产权的，但产权的持有是有成本的，每年都要缴纳房产税，遗产税，物业费等等。

2、70年使用权主要目的是为了不违反宪法，宪法规定土地所有权是国家的。如果拥有土地永久使用权这是违反宪法的。

3、美国老百姓的房屋花钱买了以后说是拥有永久产权，但是要交房产税。实际上并不划算的。

(6)美国房产土地使用权扩展阅读：

美国房子交税

1、面积计算总体费用，美国房子面积是以人能居住的面积来计算，不是以地下室的，如果没有专修，这就不会算在居住面积里的，阳台和车库也都不计算在内。

2、物业费，物业费主要是针对而言的，别墅一般没有物业，都是自己建房自己维护，物业费为零或者每年只有一到两百美元；那种开发商建一大片新别墅的情况需要注意，物业费可能比较贵。

3、房屋保险费，在自然灾害多发的州往往还要额外增保一份自然灾害险，例如加州要加保地震险，南方城市要加保飓风险等。在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子，房屋保险费每个月都在100美元左右，一年就是1200美元。

4、房产税，很多国内非专业的人对房产税都有误解，其实按1％计算，就是你交100年房价才涨一倍；房产税根本就可以忽略不计。

同时在中国虽然没有房产税的概念，可是只有70年产权。房产税在美国各个州和地区都不同，一般在1％多一点。政府会对每个房子做一个评估价，然后根据评估价计算房产税。

⑦ 在美国买房产权一般是多少年

美国是资本主义国家，资本主义的基础就是个人财产至高无上，这个专是明文在各国的宪法中重要位属置的，所以作为自由财产的土地和房产就没有什么年限问题，只有每年缴纳财产税费的问题。

在中国，土地是国有的。住宅大部分使用的就是国有土地，而现在所说的买地都是买土地的使用权，既然是使用权就有年限，所以就有住宅70年，办公厂房50年，商业40年的规定。

⑧ 美国的房产所有权

1. 美国房产所有权是永久的。虽然是永久的，每年的产权的持有成本。

2. 房产税大约1%，每个州不同。德州、纽约、加州要高一点，基本1.2~2%。房产税是政府部分估价出来的。比如估价100万美元，每年缴纳1万美元。美国缴纳的1%房产税，主要用来发政府、社区员工的工资、学校建设、社区设施、环境美化、道路建设、绿化等，所以美国的房产税反过来优化的房产，让房产升值，所以并不是简单的交了1%，和中国不一样，不是交了就白交。您可以看郎咸平关于美国房产税的论述的视频。这个太多的中国人有误解，把在中国的思维带到美国。

3. 物业费，0~2000美元不等，一般500美元/年。

4. 保险，500~2000不等，一般600美元/年。

5. 遗产税，如果传给下一代，需要缴纳遗产税。
   

6. 美国是私有财产制，房屋的买卖包括土地，就是说，买家在买房的同时也买下了那块地。不过每年要付房产税和房屋保险。金额是根据房子的市值来计算的。而中国，住宅产权是七十年期限，一般商业房产期限只有五十年。

7. 美国商品房买卖中最重要的是两张证，土地证和房产证。房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

⑨ 美国土地使用权有多少年

北美土地投资服务中心为您解答：根据美国宪法，美国土地产权永久，使用没有年限。

⑩ 美国房产产权年限一般是多久

美国是资本主义国家，资本主义的基础就是个人财产至高无上，这个是明文在各国的宪法中重要位置的，所以作为自由财产的土地和房产就没有什么年限问题，只有每年缴纳财产税费的问题。

在中国，土地是国有的。住宅大部分使用的就是国有土地，而现在所说的买地都是买土地的使用权，既然是使用权就有年限，所以就有住宅70年，办公厂房50年，商业40年的规定。