1. 租赁合同纠纷中,出租人需要就出租物的使用权承担举证责任吗
对于房屋租赁合同纠纷举证责任的具体规定如下:
一、房屋租赁合同纠纷需证明当事人主体适版格的证权据
1、当事人为自然人的,应提交身份证明资料,如身份证或户口本等;
2、当事人为法人或其他经济组织的,应提交主体登记资料,如工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等;
3、法人或其他经济组织的名称在诉争的法律事实发生后有变更的,应提交变更登记的资料。
二、房屋租赁合同纠纷需证明房屋租赁法律关系成立的证据
1、证明房屋产权的证据;
2、租赁许可证及租赁登记证明;
3、证明转租合法性的证据;
4、房屋租赁合同。
三、房屋租赁合同纠纷需证明房屋租赁合同履行情况的证据
1、证明出租人是否已将房屋交付承租人使用及交付时房屋状况的证据;
2、承租人履行合同情况的证据,如交付定金(或保证金或押金)、租金、管理费、水电费等费用的发票或收据等。
四、房屋租赁合同纠纷需当事人在诉讼请求中有具体请求金额的,应提交详细的计算清单。
以上四点是我国法律规定对于房屋租赁合同纠纷的举证责任的规定。
2. 融资租赁物的物权如何确定
融资租赁是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择,版出资向供货人购买租赁权物件,并租给承租人使用,承租人则分期向出租人支付租金,在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有,承租人拥有租赁物件的使用权。租期届满,租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完全部义务后,对租赁物的归属没有约定的或者约定不明的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定,仍然不能确定的,租赁物件所有权归出租人所有。
按照物权法的定义:“所称物,包括不动产和动产”,所谓物权“是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。”这里我们可以看出物权并不是单一一项权利,包括所有权、用益权和担保物权。而用益权和担保物权都是所有权的部分权利。
3. 房屋租赁使用权有哪些 房屋租赁使用权有限制吗
第一、未经出租人同意,承租人无权转租房屋:
《中华人民共和国合同法》第224条规定: “承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。 依据这个规定,承租人无权擅自转租房屋,即使原租赁合同中并未明确禁止转租,承租人也无这个权利。
第二、承租人转租哪些有效:
一是在租赁合同中明确“承租人有权转租”;
二是在转租前,承租人的转租行为取得了出租人的同意。这种同意,律师建议一定要是书面的,以免争议。
三是在转租行为发生后,原出租人认可转租行为。律师同样建议,一旦原出租人认可,转租的双方一定要取得原出租人的书面认可文件。
第三、哪些房屋租赁是不能转租的呢?
一、未依法取得房屋所有权证的,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;
二、共有房屋未取得共有人同意的,权属有争议的,属于违法建筑的,不符合安全标准的,已抵押,未经抵押权人同意的,不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第三、有哪些条件房屋租赁当事人可以解除租赁合同:
一、符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的,因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;
二、当事人协商一致的。因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方负责赔偿。
4. 请解释一下用益物权和租赁使用权的区别
用益物权,是物权的一种,是指非所有人对他人之物所享有的占有、专使用、收益的属排他性的权利。比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权(海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利)。
租赁权,是指承租人依照租赁合同所享有的对租赁物的占有、使用和收益的的权利。
根据物权法定原则,租赁权并不是用益物权。租赁权存在的基础是租赁合同,因此从性质上说,租赁权是一种债权,只不过租赁权具有占有、使用和收益等物权特征。
5. 融资租赁在租赁期间所有权归哪一方
在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有。
融资租赁是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择,出资向供货人购买租赁物件,并租给承租人使用,承租人则分期向出租人支付租金,在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有,承租人拥有租赁物件的使用权。
租期届满,租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完全部义务后,对租赁物的归属没有约定的或者约定不明的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定,仍然不能确定的,租赁物件所有权归出租人所有。
融资租赁的特征一般归纳为五个方面。
一、租赁物由承租人决定,出租人出资购买并租赁给承租人使用,并且在租赁期间内只能租给一个企业使用。
二、承租人负责检查验收制造商所提供的租赁物,对该租赁物的质量与技术条件出租人不向承租人做出担保。
三、出租人保留租赁物的所有权,承租人在租赁期间支付租金而享有使用权,并负责租赁期间租赁物的管理、维修和保养。
四、租赁合同一经签订,在租赁期间任何一方均无权单方面撤销合同。只有租赁物毁坏或被证明为已丧失使用价值的情况下方能中止执行合同,无故毁约则要支付相当重的罚金。
五、租期结束后,承租人一般对租赁物有留购和退租两种选择,若要留购,购买价格可由租赁双方协商确定。
(5)租赁物使用权扩展阅读
融资租赁——风险
1、产品市场风险
在市场环境下,不论是融资租赁、贷款或是投资,只要把资金用于添置设备或进行技术改造,首先应考虑用租赁设备生产的产品的市场风险,这就需要了解产品的销路、市场占有率和占有能力、产品市场的发展趋势、消费结构以及消费者的心态和消费能力。
2、金融风险
因融资租赁具有金融属性,金融方面的风险贯穿于整个业务活动之中。对于出租人来说,最大的风险是承租人还租能力,它直接影响租赁公司的经营和生存,因此,对还租的风险从立项开始,就应该备受关注。
货币支付也会有风险,特别是国际支付,支付方式、支付日期、时间、汇款渠道和支付手段选择不当,都会加大风险。
3、贸易风险
因融资租赁具有贸易属性,贸易方面的风险从定货谈判到试车验收都存在着风险。由于商品贸易在近代发展得比较完备,社会也相应建立了配套的机构和防范措施,如信用证支付、运输保险、商品检验、商务仲裁和信用咨询都对风险采取了防范和补救措施,
但由于人们对风险的认识和理解的程度不同,有些手段又具有商业性质,加上企业管理的经验不足等因素,这些手段未被全部采用,使得贸易风险依然存在。
4、技术风险
融资租赁的好处之一就是先于其他企业引进先进的技术和设备。在实际运作过程中,技术的先进与否、先进的技术是否成熟、成熟的技术是否在法律上侵犯他人权益等因素,都是产生技术风险的重要原因。严重时,会因技术问题使设备陷于瘫痪状态。其他还包括经济环境风险、不可抗力等等。
6. 租赁物使用权可否作为破产财产
不能。首先说一下什么是破产财产。《企业破产法》第三十条规定:破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产,为债务人财产。第一百零七条规定:债务人被宣告破产后,债务人称为破产人,债务人财产称为破产财产,人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为破产债权。
可见,破产财产是指破产宣告时至破产程序终结前,所有归破产企业拥有的可用于破产分配的全部财产的总和,包括:
其一,破产宣告时破产企业经营管理的全部财产。
其二,破产企业在被宣告破产后至破产程序终结前所取得的财产,如清算组依法进行必要民事活动所取得的财产,清算组行使追回权所追回的财产。
其三,应当由破产企业行使的其他财产权利,如专利权、商标权、专有技术以及破产企业原来与其他企业联营所投入的财产和应得的利益等。
租赁物使用权的取得,是以支付相应的对价为前提,也就是说,承租人必须支付租金,才能取得租赁物的使用权。并不是说你签了个20年的租赁合同,就取得了20年的使用权,还要看你是否依约支付租金。
尽管A公司和B公司签订了20年的租赁合同,只使用了8年,但未来12年的租金A公司肯定是无法再交纳了,也就是说A公司已经不能再继续履行租赁合同了,在此情况下,租赁合同解除,剩下12年的使用权已经没有合同依据了,归于消灭。
因此,未来12年的使用权不是A公司在破产宣告时至破产程序终结前的既得利益,而是预期的、不确定的利益,且因为A公司的破产而归于消灭,当然不能作为破产财产。
7. 用益物权和租赁权的区别是什么
根据物权法定原则,租赁权并不是用益物权。租赁权存在的基础是租赁合同,因此从性质上说,租赁权是一种债权,只不过租赁权具有占有、使用和收益等物权特征。
用益物权,是指以一定范围内的使用、收益为目的而在他人之物上设立的定限物权。比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权(海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利)。
租赁权,又称“使用收益权”。是指承租人依照财产租赁合同,在租赁物交付后,对租赁物所享有的为使用收益目的所必要的占有权利的总称。
(7)租赁物使用权扩展阅读:
用益物权和担保物权的区别:
用益物权是指以标的物的使用和收益为目的而设立的定限物权,担保物权是指为担保债权的实现而设立的定限物权,二者的区别是:
设立的目的不同,设立用益物权的目的在于实现物的使用价值,而设立债权的目的在于实现物的交换价值。
权利性质不同。益物权多为具有独立性的主权利,而担保物权多为具有从属性的从权利。
标的物不同.用益物权的标的物主要为不动产,而担保物权则不然。
客体价值形态的变化的影响不同,用益物权的价值形态变化对其有直接影响,而担保物权价值形态的变化对其并无影响。
从以上的资料我们可以看出来,从设立的目的和性质、标的物影响等等方面来讲都有很大的区别,但是因为两个都是物权,所以比较容易混淆。
8. 对融资租赁合同中的租赁物谁享有所有权
对于融资租赁合同复,我国《合同法》制第242条规定:“出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的,租赁物不属于破产财产。”同时,该法第250条还规定:“出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,租赁物的所有权归出租人。”由此可见,在没有约定的情形下,一般地,出租人享有对租赁物的所有权。
9. 融资者在康业融资租赁公司进行融资租赁业务的时候,有关租赁物的使用权是如何定义的
租赁物由承租人决定,出租人出资购买并租赁给承租人使用,并且在租赁期间内只能租给一个企业使用。
10. 借用权究竟是债权还是物权,与租赁使用权有什么区别
借用权是物复权,属于用制益物权。
《物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利”。
借用权与租赁使用权的区别如下:
一、是否有偿不同。
租赁是有偿使用;借用是无偿使用。
二、合同性质不同。
借用合同应属实践合同,只有实际借用后出借人与借用人间才形成权利义务关系,借用合同自出借人将借用物提供给借用人后生效。出借人在借用物出借前可以撤销借用 ,出借人在借用物出借中可以停止借用。
租赁合同属于诺诚合同。诺成合同自当事人双方意思表示一致时即可成立,不以一方交付标的物为合同的成立要件,当事人交付标的物属于履行合同,而与合同的成立无关。
三、权利义务不同。
出借人的权利是于合同终止时得要求借用人归还借用物。
出借人一般不负瑕疵担保责任。但出借人故意隐瞒借用物的瑕疵而致借用人受损害的,应负赔偿责任。
借用人的义务是按照合同的约定使用借用物,在合同终止后应及时归还借用物。借用人违反义务的,应承担违约的民事责任。
租赁人的权利是要求出租人交付标的物,义务是支付租金。