您好，我是国家注册执业的土地估价师和房产评估师。关于您所咨询的问题，转版让后的土地用途，也要权符合原出让合同的内容框架，包括使用年限和容积率、绿化率等经济指标。关于售卖建成房地产的收益所得，请查找合同内相关条款，应该回明确标有利益分配和义务分担的内容，否则该合同变相成为赠与合同，对土地使用权人造成的伤害和损失，只能由签订合同人独立承担。如果对我的回答满意，记得选为最佳答案。未尽事宜，可以私*信联系。
⑵ 关于审理联合建房法律法规
房地产联建是较为多见的一种房地产开发形式，实践中产生的问题也比较多，就存在的法律问题作以下详解。
一、联建的定义及特征
所谓的联建是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。我们通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于联建合同。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产，至少一方当事人必须具备房地产开发的资格，否则，联建合同被认定为无效。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件： 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签订的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的新的规定,这类合同不再直接认定无效而是作改性处理,即认定为借款合同.需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、房地产联建的主要类型及其法律性质
在房地产联合开发领域中，由于存在许多不规范的操作，联建的类型则多种多样，正确区分其类型则有利于判断其法律性质，确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下：
第一、双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，在此种类型合同中，因为规划许可证是以双方的名义取得，根据建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》的有关规定，双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权，办理产权登记。 从此类合同的具体权利义务内容可以看出，这类合同的主体双方是为共同的事业而共同出资、共同经营、共享利益、共担风险，这种房屋联建行为实质上是一种经济合作行为，其权利义务关系类似民事法律关系中的合伙关系。联建合同，应认定为房屋合建合同。
第二、一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。
第三、一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资，并负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。这种房屋联建方式较为常见，主要发生在有地无钱和有钱无地的双方之间。
在此类合同中，另一方是以投资方式参与一方的房地产开发，因规划工程许可证等建房审批手续系一方领取，根据有关法律规定，这种方式实质上是一种房地产转让行为，房屋产权应首先归持有建房审批手续的一方享有，只有一方在办理了房屋权登记后，才能根据合同的约定将房屋产权转移于另一方。而根据我国《房地产管理法》第41条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移的规定，一方在向另一方转移房屋产权时，该房屋所占土地使用权也随之转移。因此，此类合同不仅具有房屋转让的性质，且具有土地使用权有偿转让的性质。
第四、一方提供建设用地和资金，以自己的名义领取建房审批手续，自行负责建设施工，另一方只是按照约定的单价和面积提供一定的资金，房屋竣工后，一方按合同的约定给另一方特定的房屋产权或高额回报。这种联建方式也较为常见。享有土地使用权的一方，在建房资金不足时，往往采取这种参建方式，吸引另一企业带资参与“共同开发”，由于参建投资方取得特定房屋产权或高额回报是以不承担任何经济风险为前提的，且又有未办理合建审批手续，没有建房开发资格，未实际从事建房及房地产开发活动，因此，这种参建形式实质上是一种非法融资行为。这类合同根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，属于联营合同的“保底条款”，本应认定为无效。但根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的新的规定,这类合同再次被认定为改性合同,即融资借款合同.
总之，房屋联建的形式多种多样，但无论是何种形式的房屋联建，都应根据合同的内容，正确把握其法律特征，确认其法律性质，只有这样，才能正确判断合同的效力。
三、房地产联建的法律风险防范
（一）主体资格的确定：《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定房地产开发经营者必须具备相应的资格条件，房地产开发联建也属于房地产开发的一种，因此也必须遵守此一规定，最高人民法院的相关司法解释也明确了这一条件限制。因此在进行房地产开发联建时，其风险首先来自合作对象。在选择联建合作对象时，有土地使用权但缺乏资金或房地产开发经营资格的企业，首先应当核实对方是否具有相应的房地产开发经营资格条件；有资金或房地产开发经营资格但无土地使用权的单位，须确认对方是否合法持有用于项目建设的土地的使用权。否则,双方所签的参建、联建合同可能会因为不具备房地产开发经营条件而导致无效甚至受到行政处罚。《城市房地产开发经营管理条例》第34条、第35条规定，违反该条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。当然，如果企业既有土地使用权，又有房地产开发经营资格，仅仅是缺少资金，那就好办多了。
为此，应要求合作方提供经过年检合格的企业法人营业执照和房地产开发资质等级证书（最好复印一套存档备查）并仔细审查；同时，还可以委托律师对对方进行资信和土地权属等调查,以确认合同主体资格。
（二）联建合同的法律风险防范
确定联建的合作对象后，就进入双方合作具体事宜的谈判、签约阶段。
本阶段,双方一般至少应就下列事项（风险包含于其中）进行协商，达成一致意见后签订联建合同（或协议）：(1)双方合作事项概况，包括项目的基本情况、项目报批手续、项目拆迁与前期开发等；(2)双方的权利和义务。本项的约定事项应当包括但不限于：合作方式及相应权限、项目总投资数额及投入方式、土地使用权证的变更登记、工程建设项目相关许可证书的办理、资金到位进度安排、利润或所建房屋分配比例、税费承担、其他双方认为有必要的事项；(3)违约责任；(4)合作期限；(5)未尽事宜的处理方式；(6)纠纷的解决方法。
在本阶段，联建方应作的主要事项有:(1)核实对方持有的该建设项目用地的国有土地使用权证、国有土地使用批准文件或相应房地产开发经营资格的真实性、合法性。这是因为《土地管理法实施条例》第23条明确规定，具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。没有土地使用权的具体建设项目属于违法建设，会导致国家有关部门的查处。(2)签订合同应当注意如下原则：合同条款尤其是双方权利、义务及违约责任的约定条款必须明确、具体、详细，用词（包括标点符号）准确而不发生歧义，切忌模棱两可、含混不清；口头协商一致的事项最好能够落实到具体的书面合同中。俗话说：“口说无凭，立字为据”，毕竟发生纠纷时需要用证据来支持自己的主张和请求，宁愿签订合同时麻烦一点，也不要在以后发生争议、己方利益受损时索赔无凭无据，吃哑巴亏。
这里，联建主体最好是委托律师参与合同的谈判、合同的拟订，或达成初步协议后将合同草案交由律师审查、提出修改意见再签订正式合同。
（三）办理土地使用权和建设项目相关证书变更登记的法律风险防范
联建合同签订后的风险在于房地产开发企业是否按照法律、法规之规定及时办理土地使用权证书的变更登记，办理与建设工程有关的许可证书和其他相关批准文件的变更手续。如未按法律、法规规定办理相关登记变更则该合同无效，不能发生预期的法律效力；只有申请办理土地使用权变更手续并获得批准后，联建方才获得该土地使用 法律之所认规定要求办理土地使用权证书的变更登记，是因为参建、联建名为合作，而联建方往往并没有申请土地使用权，但通过参建、联建，其变相获得了土地使用权而又未经有关部门审批，参建或联建等于变相变更了土地使用权的归属。
申请土地使用权变更登记时，主建单位和联建单位应当向房地产管理部门提交以下文件：要求变更土地使用权申请书；建设项目批准文件；建设用地规划许可证；建设用地许可证；建设项目地形图；联建合同；营业执照或法定代表人证件等有关文件。
办理土地使用权变更登记手续后10日内，联建双方应持土地使用权转让合同，到项目所在地的区、县（自治县、市）建设行政主管部门备案，并办理项目开发人变更等有关手续。向建设行政主管部门报送如下文件：参建、联建双方各自的申请报告；参与联建方应有对项目开发投资总额25%以上的资本金；计委立项批复和商品房计划；建设工程选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；建设用地批准书、国有土地使用权证或土地使用权出让合同；工程建设总平面图；涉及房屋拆迁的，房屋拆迁主管部门的批文及安置清单和安置情况说明；建委对工程初步设计意见批复；“开发建设条件意见书”、“开发项目手册”；参与联建方的财务报表（上一季度资产负债表及银行当月对账单）或银行资信证明；联建双方企业的开发资质证书、营业执照复印件；联建双方签定的“联建合同”或“联建协议”原件；项目建设进度计划；项目未抵押的证明；联建双方确认的该项目的“项目法人”、“项目质量责任人”的书面文件。经批复后方可开始房地产联建。
有关建房的法律法规，主要有以下几个法律：
《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国城乡规划法》。
当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。
⑶ 求土地使用权转让、出让以及土地开发的法律知识
1、《土地管理法》和《闲置土地处置办法》明确规定，取得建设用地使用权后满一年不开工建设的，收取闲置费；满两年未开工建设的，属于用地单位自身责任的，无偿收回土地使用权。
2、你所说的向政府购买，我理解应该是以招标、拍卖、挂牌方式取得的出让用地，不知是商业用地、工业用地还是住宅用地，但是，无论是哪类用地，目前都不具备转让条件。
《房地产管理法规定》第38条规定，转让房地产应符合以下条件：a、支付全部土地出让金，并取得土地使用证；b、按出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上（出让合同约定的有投资总额），属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条规定，未按照出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。
你目前未动工建设，显然不符合转让条件。
3、不符合转让条件的即为买卖或以其他方式非法转让土地使用权，按照《土地法》第73条的规定，你将受到没收违法所得，并处交易额50%以下的罚款。根据《刑法》和司法解释，对非法获利100万元以上的即为：非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”，处3年以上，7年以下有期徒刑，并处价款5%以上，20%以下的罚金。
你目前的动机很明显，就是以牟利为目的非法转让、倒卖土地使用权，想获取150万的利润。
建议：
1、多方筹集资金，尽快动工建设；
2、如果你打算寻求合作伙伴，依你的名义进行联合开发，获得更大的利润，我劝你还是收手吧！因为一方出资，一方出地的联合开发方式，也是非法转让土地使用权；
3、如果你的公司是股份制企业，倒是可以引入资金，增加股东，到工商部门进行变更登记；这样就不存在非法转让土地了。
⑷ 土地地联合开发，地块使用权不是一家，怎么办
没搞过房产经纪，倒也想看看该怎么办
⑸ 联合开发房地产土地过户问题如何解决
2001年以来，咸阳市肉类联合加工厂为落实省委、省政府的“两个
决定”，开始搞对外联合开发。开发的目的本来是让国有资产保值增值
，然而肉联厂在开发中，价值800多万元的37.172亩土地，却在厂里未
见分文的情况下变成了别人的。如今该厂想开发这块土地却没土地证，
不开发又举步维艰，面临倒闭的边缘。到底是什么原因造成了该厂的土
地流失？近日，记者赴咸阳进行了调查。
土地变来变去变没了
这37余亩土地的流变有一个长长的过程：2001年3月26日，肉联厂
开始重组，秦亚明任厂长。秦上台办的第一件事是集资给职工建房，并
就此召开了职工代表大会，会议全体通过了这个决定。但是对怎样建，
当时并没有讨论和决定。接着，肉联厂成立天元食品有限公司，秦亚明
担任法人代表。
2002年5月30日，肉联厂给咸阳市商务办打了一个报告，说要联合
开发商住楼。次日，肉联厂又给商务办打报告请求立项，并称经招商引
资，与开明房地产公司联合建设朝阳小区。很快，咸阳市计委给立了项
。
8月22日，天元公司给商务办打报告，称为了盘活资产，申请将肉
联厂的37余亩“工业用地”变为“住宅用地”。商务办将此申请报到咸
阳市城乡建设规划局，咸政建发（2002）254号文件批准了该项请求。
2003年3月4日，天元公司又以文件的形式，打报告给市土地局，要
求将37余亩国有土地过户给开明公司。土地局发证科随即按规定办理了
过户手续。
现任肉联厂副厂长刘静咸、李舰艇说，这些情况他们起初都不知道
，直到今年4月5日，本厂职工与前来强行拆房的30多名人员发生了对峙
事件，他们才知道当初的集资建房已变成了卖地。但肉联厂至今找不到
与此有关的任何文字材料。
据职工讲，天元食品有限公司与开明房地产开发有限公司签订的《
联合开发合同书》第四条第一款明确规定：“合同签定后五日内乙方（
开明公司）向甲方（天元公司）支付定金80万元，未按时交付定金，本
合同自行解除。”至今，肉联厂财务帐户上也未见乙方缴纳分文定金。
对此肉联厂职工迷惑不解：开明公司未交定金已违约，按双方约定
，该合同应已自动解除。为什么秦亚明在合同解除的情况下，仍然背着
全厂职工，将肉联厂37.172亩国有土地过户给“开明房地产公司”？
令人不解的《联合开发合同》
在《联合开发合同书》复印件上记者看到，合同第二款约定：“甲
方土地以每亩18万元人民币计算，售后按各自投资比例分配，双方本着
风险共担利益共享进行联合开发。”落款日期为2002年5月19日。
奇怪的是在同一天，双方又签定了一个《联合开发补充合同》，除
了对住宅楼的水、电等进行了约定外，还规定：“甲方承担1.5万元/亩
的土地出让金、契税。”但这个“补充合同”在秦亚明任职期间，工厂
谁也没有见到过；直到秦离任后，厂里的其他领导才看到这份合同。职
工说，土地出让金86.6万元实际上是开明公司交的。同一天签定两个合
同、开明公司代交出让金，都是为占有这37余亩土地打的伏笔。而这块
土地当时的市价应是每亩23万元。
2004年5月18日，开明公司又以“不能开工为由”和天元公司签订
了《赔偿协议书》，协议中说，甲方“给乙方造成工期前期500多万元
投入的损失，损失按原协议规定由甲方承担，冲减土地价款。”并强调
“本协议与《联合开发合同》、《联合开发补充合同》具有同等法律效
力。”
职工说，对于这样一个有损工厂利益、涉及到数百万元国有资产的
合同，厂里其他领导根本不知道，秦亚明竟签上了自己的大名。如今该
合同在理论上已生效，肉联厂37.172亩土地至此变成开明公司所有了。
国有资产流失谁之过
国企改革，不论是什么形式，其目的都是为了搞活企业，搞好企业
，“要保证让国有资产增值”。可肉联厂的资产却是越改越少了。该厂
职工还反映：秦到任后，厂里有几笔大收入：“三九”集团兼并失败曾
赔偿给肉联厂280万元；三年冷库代存收入300余万元；此外，还有一些
租赁收入等。如今，这些钱都去了何处，职工通通不清楚。现在，连厂
里最好的37余亩“白菜心”也成了别人的，厂里却未见一分钱。
咸阳肉联厂创建于1976年，是咸阳市最大的集屠宰加工、冷藏贮存
、肉制品加工于一体的国有中型企业。工厂总占地90余亩，总资产4440
万元，冷库总容量为5000吨，专用铁路330米，有屠宰、分割肉综合加
工楼一座，班宰生猪800头，1995年9月还荣获中华人民共和国动植物检
疫局对俄罗斯出口猪肉注册资格，现有在岗人员86人。这样一个企业本
来不应该亏损，更不应该养活不了自己的工人，可事实却相反，职工们
戏称：“一亩地养活不了一个人”。
对工厂目前的状况，工人们看在眼里，疼在心里。为了阻止国有资
产流失，工人们多次去咸阳市商务办、咸阳市委、市政府反映问题。今
年7月20日，上级部门决定调离秦亚明，任命郗鹏斌担任厂长。
已调到咸阳市药材公司的秦亚明对职工们反映的问题有自己的说法
：“三九”赔偿的280万元解决了遗留问题和正常生产；关于37.172亩
土地开发一事，也是为职工办好事，解决住房问题。但要开发就必须过
户，土地局要挂牌拍卖，实际搞开发肉联厂没掏一分钱。
主管上级咸阳市商务办主任韩风说，他们对肉联厂的问题非常重视
，现在就等审计局对秦亚明的审计结果，最终当然要保护国家和职工利
益。
据了解，对秦亚明的审计已经有四个多月了，但至今未有结论。新
厂长郗鹏斌说，上任4个月来，他一直为37余亩地的事奔波着，厂里账
上现在也没钱了，连发职工工资都困难，已经无法正常运转。想搞开发
没有土地所有权证；而不招商引资搞开发，就只能眼睁睁地看着企业垮
掉。现在，他们真不知道该怎么办了。
⑹ 房地产联合开发，一方出地，一方出资。土地证要过户吗
合作开发最好使用股份合资的方式进行，土地估价后折合成投资股份，这样可以节省不少麻烦的手续和费用。
如果不想用这种方式就用变更，变更的手续费比较简单也容易批。
如果没有更好的答案就把分给我吧
谢谢
⑺ 商品房 联合开发怎样规定的
房地产合作开发与项目转让的合同制作以及应注意的法律问题由于房地产开发离不开土地和资金，又由于当事人往往难以两者兼有，有土地的通常缺少资金，有资金的又往往没有土地，于是各种形式的房地产合作开发便应运而生。在房地产合作开发过程中由于种种原因引起既存之合作难以为继，为解决各地都存在的“烂尾楼”现象，在市场运作中便又出现了已有合作前提下的新的合作即开发项目转让。项目转让是解决众多合作矛盾和纠纷，使“烂尾楼”起死还生的真正有效方法。因此房地产合作开发和项目转让也便成为专业律师的重要法律实务。
我国目前尚无房地产合作开发和项目转让的专门立法，也没有政府推荐使用的合同示范文本，在操作实践中，由于当事人的合同内容过于简单以及不少难以把握的疑难法律问题，不少合作开发和项目转让合同引起标的巨大的纠纷和诉讼；又由于这两类合同的许多环节均需有法律规定的政府批准手续和法定条件，许多合同因未符合这些手续和条件而导致无效。
一、有关房地产合作开发及项目转让的一般概念
1、房地产：指有条件、有期限的土地使用权和相应土地上的房屋所有权合二为一，并能够作为商品进行流通的不动产。
2、房地产合作开发：通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。合作开发的土地使用方式应符合国家有关规定。
合作开发的实质是土地使用权转让的一种特殊形式。
3、房地产合作开发的主要模式：
（1）法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。
土地协议折价入股方式构成合作投资比例；
土地评估作价入股方式构成合资投资比例。
（2）合伙型合作开发：合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。
合作开发涉及一个项目；
△合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目；
△合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。
（3）合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发
4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。
5、房地产项目转让的模式：
（1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目；
（2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：
△权益在合作各方内部转让；
△权益转让给合作各方以外第三人。
6、均系要式的须经批准的行为：合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续，均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。
二、房地产合作开发及项目转让合同的主要条款
1、房地产合作开发合同的主要条款：
（1）合作开发当事人的名称、姓名、住所；
（2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；
（3）项目现状；
A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；
B、项目动拆迁、开发现状。
（4）合作方式；
A、共同组建项目公司方式
需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运 作程序、利润分配等；
B、合作建房协议方式；
需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。
（5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）；
（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式；
（7）项目合作建设计划（规模、进度等）；
（8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；
（9）违约责任；
（10）解决争议的方法；
（11）合作当事人约定的其它事项。
2、房地产项目转让合同的主要条款
（1）转让当事人的名称、姓名、住所；
（2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；
（3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；
（4）项目现状；
A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；
B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）；
C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况；
（5）项目转让方式；
A、以开发项目转让方式；
需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等；
B、以转让项目公司股权方式；
需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。
（6）项目转让价格、支付方法和期限；
（7）项目标的物转让、交割日期及方式；
（8）转让前原有债权债务以及土地或工程的权利限制的处理；
（9）双方的权利义务；
（10）违约责任；
（11）解决争议的方法；
（12）转让当事人约定的其它事项。
三、制作房地产合作开发和项目转让合同应注意的问题
1、制作房地产合作开发合同应注意的问题
（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；
（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；
（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；
（4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；
（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；
（6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；
（7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；
（8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；
（9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；
（10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。
2、制作房地产项目转让合同应注意的问题
（1）房地产开发项目转让必须由所有人转让、受让的当事人以书面形式协商一致；
（2）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；
（3）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；
（4）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；
（5）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；
（6）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；
（7）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式；
（8）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；
（9）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；
（10）房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法。合作开发房地产的合同要求
2008-03-16
（一）合同的形式
如果将房地产项目开发分为三个阶段：开发前期阶段、开发建设销售阶段、开发后期阶段，那么针对三个不同的项目开发阶段对应的法律关系的特点也就不同。
开发前期阶段——实质是：开发商与政府的博弈
——合同关系的特点是：主体单一、内容简单、法律关系清晰、争议较少
开发建设阶段——实质是：开发商与施工单位的博弈
——合同关系的特点是：主体单一、内容较多、法律关系清晰、争议有但可调和
开发后期阶段——实质是：开发商与购房人的博弈
物业公司与业主的博弈
——合同关系的特点是：主体较多、内容庞杂、法律关系混乱、争议过多难以协调
相应的，这三个不同的项目开发阶段对应着不同的合同类型
合同类型分述如下：
开发前的获地阶段
常见的项目开发获地，主要有五种基本方式；相应涉及五种不同形式的国有土地使用权获取合同：
1、划拨获地（一般是开发建设经济适用房）——与政府的土地主管部门——国有土地使用权划拨合同；
2、出让获地——与政府的土地主管部门——国有土地使用权出让合同；
出让一般又分三种形式（也即三种合同）：①协议出让；②招标出让；③拍卖出让。
3、转让获地——与土地使用权人——国有土地使用权转让合同；
4、合作共建的获地（一方出地、另一方出资金）——与合作另方——合作开发合同（通常认为是土地使用权转让的特殊形式）；
5、公司股权变更的获地——与股权受让人——股权转让合同（通常认为是土地使用权转让的特殊形式）。
获地后的准备阶段：
1、拆迁与安置——与被拆迁人——拆迁与安置合同（产权调换合同/作价补偿合同）；
2、通水通电——与供水、电单位——水电供应合同；
3、项目策划——与策划专业机构——项目策划合同；
4、工程勘察、设计——与勘察、设计单位——工程勘察、设计合同；
5、场地整理、平整——与施工单位——委托拆建、平整施工合同；
6、环境评价、地震、人防、防雷、测绘等——与相关单位——委托服务合同。
获地后融资阶段
1、与银行或其他金融机构的借款合同；
2、借款担保合同或土地使用权抵押合同。
项目开发建设销售阶段一般所要涉及的合同
开发建设阶段
1、项目施工实行招投标的——与招投标机构——委托招投标合同；
2、项目施工实行发承包的——与工程施工单位的——建设工程施工合同（包括土建施工合同、水电暖安装合同、装饰装修合同、园林绿化合同等）；
3、项目施工实行监理的——与工程监理单位的——工程监理合同；
4、建筑材料采购——与出卖人——建筑材料买卖合同；
5、以在建项目融资的——与银行或其他金融机构、个人——借款合同、借款担保合同或在建项目抵押合同；
6、在建项目转让的——与受让方——在建项目转让合同（包括合作共建合同、合资共建合同（通常认为是在建项目转让的特殊形式）。
开发销售阶段
7、商品房预售的——与买受人——商品房买卖（预售）合同；
8、商品房现售的——与买受人——商品房买卖（现房）合同；
9、委托中介机构代理销售商品房的——与中介机构——委托销售合同；
10、商品房广告——与广告发布机构——广告发布合同（电影、电视广告、报纸杂志广告、广播电台广告、户外平面或立体广告、彩叶传单广告等）；
11、开发企业应选聘前期物业企业——与物管企业前期物管委托合同/与购房人前期物管合同；
12、开发企业应制定临时管理规约——与购房人——签属同意遵守临时管理规约的书面承诺；
13、商品房两书制度——开发企业向购买人提供——商品房质保书、住宅使用说明书；
14、项目竣工——与施工单位——工程质量保修合同；
15、商品房出租——与承租人——房屋租赁合同；
16、开发企业代办房产证的——与买房人——委托办证合同；
17、开发企业代收费的（如水、电、暖、气、通讯的开户费或使用费）——与收费单位的代理收缴费协议/与购房人的代理收缴费协议。
项目开发的后期阶段一般所要涉及的合同
1、对已售出但未交付的房屋，开发公司移交物业企业管理的——与物业公司——房屋移交协议；
2、开发建设资料移交物管企业或业主大会的——与物管企业或业主大会——资料移交协议；
3、物业专项维修资金移交业主大会——与业主大会——资金移交协议；
4、其他法定或者约定的服务、义务——相关明示、规范的合同。
（二）、合作开发房地产合同是约束合作各方的宪法规定法性文件，因此合作开发房地产合同条款中应注意以下几方面的内容：
1）应明确合作方式，是成立项目公司进行开发，还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。
2）成立项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；
3）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；
4）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；
5）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；
6）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；
7）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报约定分配利润的，应约定利润的计算以及分配方式；
8）在当事人订立的合作开发合同中，只有合作各方共享利润、共担风险，才能认定为合法有效的合作合同，除此之外，均不视为合法有效的合作行为；
9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；
10）合作合同应具体约定一旦合同双方违反了，应如何赔偿，解决。
⑻ 划拨地联合开发，合同是否有效
划拨的土地不能转让，否则，是无效的。你们可以主张合同效力待定，因对方没能获得有批准权的人民政府批准而给你们造成的经济损失，依合同法请求赔偿经济损失。