物权管理条例弊端

A. 为什么要对物业管理立法

1 物业管理制度的立法构建模式和我国立法现状
1.1 物业管理立法的必要性
1.1.1 促进物业管理的健康发展
市场经济下的物业管理具有重要的地位，不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活的质量，更攸关现代化建设。物业管理因此牵涉多方面关系，包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者，既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督参与的行政关系。在复杂的各种关系中，通过立法能够明确各方主体—政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷的产生。
1.1.2 法律适应时代要求，与时俱进
现代城市的发展有两个特征：第一，为缓解土地住房紧张，多层建筑的出现；第二，城市功能区域化，住宅小区等种类物业区域的出现，引起法律关系的变化。
（1） 关于相邻关系
相邻关系是传统民法上的概念，指两个或者两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产的所有权或者使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。
相邻关系通常因土地、山岭、森林、草原自然资源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而发生。相邻关系中的权利和义务主要表现为享有要求对方提供便利的权利，承担为对方提供便利的义务。不动产相邻各方 ，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结 互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”
（2）关于建筑物区分所有权
多层建筑与物业区域的出现，产生了一种新型的不动产权利形态，即建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是伴随现代城市的发展而产生一项重要不动产权利，指数人区分一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权；并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。传统的不动产所有权构成单一，仅仅指权利主体对不动产占有、使用、收益和处分；建筑物区分所有权则由专有部分所有权、共有部分持分权以及因共同关系所生的成员权三者复合而成。建筑物区分所有权是物权制度上的一次伟大革命。在传统物权法中有一物一权的原则。一物一权原则，即一个物上只能有一个权利，也就是物权特定。物权特定或者一物一权，现在的法律上没有规定理由何在：首先是一物一权反映的是早期的市场经济不发达的状态，即小生产经济状态。在那样的经济下，物权就是所有权。一个财产归张三所有，张三有所有权，其它人没有，一物一权原则是用来对抗历史上封建社会在一个土地上有两个所有权的封建分封制。庄园主的财产来源于国王，庄园主又把这个土地交给佃农耕种，在这个土地上，有国王的权利、庄园主的权利、佃农的权利，在过去叫一物之上多个权利，如双重权利等等。这样的权利不适应市场交易的要求，在房屋土地上有两个以上所有权，这个房屋土地怎么能够正常交易，市场交易的要求打破一物之上有双重、多重权利的状态，这就用一物一权原则来对抗，一物一权原则要求在一个物上只能有一个权利，这是市场交易的要求。但是随着市场经济的发展，对资金的需求，最后发生了抵押权制度，在一个财产之上所有权以外还有一个抵押权，一物一权原则也就不符合状态了，但是法学家们不愿意放弃一物一权原则，他们把一物一权原则范围缩小，称一物一权原来讲的是一个物上只能有一个所有权，所有权之外有一个抵押权，两个抵押权都不影响，因此这个原则一直在教科书上存在。但到了二战后，即六七十年代，各个国家的城市，特别是大城市，城市化的结果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，这就产生了大量的高层建筑。其结果是在一幢建筑上有很多个所有权，那么我们所说的一个建筑物上只能有一个所有权已经行不能，试看一个商品房，20层的大楼上面有100多个买房人，同时存在100多个所有权，在这种情况下怎么存在一物一权原则，这就是没有规定一物一权原则的理由。
物业小区中的业主所有权实质就是区分所有权，而物业管理权是其中的一项权能。当前各国立法均肯定了区分所有权，甚至制定专门的区分所有权法。但如何有效维护保障业主享有的区分所有权，充分利用实现其物业管理权，协调众多业主的权利冲突，理顺业主与物业管理企业的关系，则是物业管理立法的任务。因为多层建筑以及物业小区中，人口密度集中，人际关系复杂，事关百姓安居乐业。旧有的法律框架，例如民法中的相邻关系制度等，难以适应城市物业的迅猛发展。所以，需要针对业主之间的共同关系、业主与物业管理企业之间的契约关系进行专门立法。

1.2 物业管理的实践模式
物业管理在实践中主要有以下两种操作模式：
1、委托式物业管理 即由业主通过物业管理合同委托物业公司进行管理。这种管理模式的最大优势是，可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是：管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低，不少中低收入者反映，买了房改房以后，交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。
1、 自营式物业管理 所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区（台湾称社区）的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自己管理。
业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。

1.3 物业管理的立法模式
由于建筑物区分所有权是物业管理产生的前提，物业管理的立法实质上体现在区分所有权的立法当中。境外有关国家和地区物业管理法的体例主要有：
1、民法模式。此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中若干条款，，以规范物业管理中的法律关系。如《意大利新民法典》的第1117至1139条有下列规定：建筑物共同部分之范围，共有人对共同所有物之权利，共同部分之不可侵害性；共用部分之变更，共同所有建筑物的部分设置费用之分担，楼梯之维护与重建；天花板、地下室、地板的维护与整修；日光浴室之排他使用；建筑顶楼之建筑；建筑物全毁或者部分损毁；管理人的选任与解任，管理人之职务，管理人的代表权；关于分层住宅所有人（区分所有权人）不赞同时之提起诉讼；管理人之外围，分层住宅所有人引起之费用；分层住宅所有人会议的权限，分层住宅所有人会议之组织的决议的效力，分层住宅所有人会议人异议；分层住宅所有人间之规约，共同所有法之准用。
2、单行法模式。此种模式以德国、日本、法国等国为代表，指专门制定建筑物区分所有权权，其中设专章或专节对物业管理进行调整。如1962年4月4日日本颁布《有关建筑物区分所有权法》的第一章第四节为“管理人”，内容包括：管理人的权限、管理人的选任与解任、管理所有委托规定的准用及区分所有权人的责任等；第五节为“规约及集会”，内容包括：规约事项、规约的设定、变更与废止、依公证书设定规约、规约的保管及阅览、关于集会的如今、决议事项的限制、表决权等等；第六节为“管理团体法人”。内容包括：管理团体法人之成立、名称、管理团体法人之理事、监事、监事的代表权、管理团体法人事务的执行等等。
在英美法系，物业管理一般亦进行专门立法。例如，美国各州均有了自己的建筑物区分所有权法，从而对物业管理进行规范。而且美国统一州法全国委员会制定了《统一建筑物区分所有权法》（UNIFORM CONDOMINIUM ACT），供各州立法时进行参考。另外，我国台湾地区的“公寓大厦管理条例”以及香港的《建筑物管理条例》也是对区分所有建筑物物业管理的单行立法。
对以上两种立法模式比较而言，民法模式的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度，将物业管理纳入民商法的整体调整范围，使民法典更加丰满和完善；其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度，使法律的操作性削弱，而且物业管理涉及众多的行政管理规定，无法在民法中一一体现。因此，笔者认为，进行专门物业管理立法的模式较为可取。

1.4 我国物业管理的立法进程 ：
……
参考物业管理网
http://www.gywygl.com/6/5256.html

http://www.gywygl.com/6/4078.html

http://blog.sina.com.cn/gywygl

B. 物业管理中存在的主要问题及解决对策的开题报告怎么写

物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。据上海市价格举报投诉中心的资料显示，物业管理的投诉共有 3 526 件，占整个投诉总量的 14.6%，成为 2003 年市民投诉的七大热门行业之首。因而，研究现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。
1.现阶段我国物业管理存在的问题

１.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平

目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。

１.2业主的物业知识缺乏

一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

１.3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊

《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

１.4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力

据资料显示，1997 年底我国约有物业管理企业 7 000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。建设部 2003 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。

１.5物业管理法制建设仍需进一步完善

随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然 2003 年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京 70 个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占 22.8%，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占 80%，随意修改规划的小区占 34.2% ，产生肢体冲突与暴力冲突的占 37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占 60% ，这充分说明现有管理模式存在着弊端。

１.6地区间发展不平衡

从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7.据不完全统计，2002 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。

C. 兄弟姐妹们....山东省物业管理条例的心得体会啊,

这是浙江省的，你参考下
关于学习《浙江省物业管理条例》的心得体会
目前，物业管理在我国尚处于起步阶段，而在发达国家物业管理已逐步形成了一种产业。八十年代初，随着我国沿海地区经济的迅猛发展，现代化城市的确立，借鉴了一些国家和地区的物业管理经验，逐步建立了适合我国国情和社会特点的物业管理模式。在城市建设和发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。但是随着物业管理行业的发展，物业管理在实践中也出现了一系列的问题和弊端，又在一定程度上制约了物业管理行业的发展。为此，近几年来，国务院及有关部门制定了一系列有关物业管理的规章和规范性文件，各地在物业管理立法方面也进行了积极的探索。为了使物业管理活动有法可依，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规规定，结合浙江省实际情况，在2006年5月24日新出台了《浙江省物业管理条例》，对《物业管理条例》进行了解释、补充，根据具体的地域特点，加入了地区性，带有鲜明的地方特色，是规范浙江物业管理行业的准则。它在某些方面更明确了在物业管理活动中业主和物业管理企业的平等主体关系以及双方的权利和义务。具体地说几个方面谈几点体会：
1、关于设施设备的移交和维修养护问题。
1.1 第四十三条规定：物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任，具体办法由省人民政府制订。
在高层建筑密集的物业管理小区内，供电设备时常分为公变和专变两种，公变属于电力部门的设施设备，而专变则属于相关产权人拥有。在物业管理区域内属于全体业主的公共设施设备还不仅仅只是专变一种，当属于全体业主拥有的公共设施设备出现故障后，特别是供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，谁来承担维修养护责任，已成为物业管理中不可回避的一个问题。
1.2 车库用途不能随便改
条例第41条规定：业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。
2、关于业主大会的决定程序问题。
2.1 第十条业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票，但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。
2.2 第十一条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过。
业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定，但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。
业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
2.3 第十七条明确指出：业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。
业主委员会的法律地位一直得不到明确，这让业主委员会的地位一直颇为尴尬，也给广大业主在维权的道路上带来了阻力。该条例的出台，明确了业主委员会的法律地位。
3、业主公约也有强制执行力
第55条强调：业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非使用人可以依法提起诉讼。
在物业管理实践中，业主公约的约束力体现得不明显。业主违反业主公约的应当承担什么样的法律责任，没有相应细则。如小区内存在饲养家禽、擅自分隔公共部位等现象，尽管这些是被业主公约所禁止的，但受影响的业主除了向物业公司或社区反映要行调解外，别无它法。如果业主公约可以强制执行，这些小区里的麻烦可以大大减少。
所谓的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备及其相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
通过政府各职能部门组织的《浙江省物业管理条例》针对性、普及性的学习，使舟山的物管行业的服务更规范、更有序，保障广大业主权利；从另一方面，业主也能知晓应承担的义务，做到物管企业与业主共赢。

D. 论文：当前我国物业管理存在的问题及对策

我国物业管理发展存在的问题及对策思考 物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国和房地产市场的快速，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的日益突出。据上海市价格举报投诉中心的资料显示，物业管理的投诉共有 3 526 件，占整个投诉总量的 14.6%，成为 2003 年市民投诉的七大热门行业之首。因而，现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。 1.现阶段我国物业管理存在的问题 １.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平 ，我国有相当数量的物业管理的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重了物业管理行业向高水平发展。 １.2业主的物业知识缺乏 一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。 １.3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊 《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。 １.4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力 据资料显示，1997 年底我国约有物业管理企业 7 000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。建设部 2003 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。 １.5物业管理法制建设仍需进一步完善 随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然 2003 年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京 70 个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占 22.8%，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占 80%，随意修改规划的小区占 34.2% ，产生肢体冲突与暴力冲突的占 37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占 60% ，这充分说明现有管理模式存在着弊端。 １.6地区间发展不平衡 从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7.据不完全统计，2002 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。
2.解决物业管理所存在的对策 ２.1走专业化之路 物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国 70％以上的物业管理公司是由房地产开发派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。 ２.2走法制化发展之路 实际上，物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。为此，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立“物权法”的同时，要尽快出台“物业管理法”，真正做到依法管理，依法服务。 ２.3走集团化发展之路 在我国物业管理是一种微利性行业，全国约有 80%的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛。另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。 ２.4走品牌化发展之路 品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志，对企业而言，品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力，因此，物业管理企业必须走以品牌为中心的发展之路。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择适当媒体来进行宣传自己的品牌，并逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的楼盘品牌，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。 ２.5走智能化发展之路 随着人们生活水平的提高，的发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。物业管理企业也应适应的发展要求，采用以机管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量，同时，可以推广一些先进的管理。 ２.6走“以人为本”的发展之路 物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。 3.结束语 当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。 ： [1] 王贵岭。物业管理[M].北京：中国物价出版社，2003. [2] 贺学良，ALBERT LO（美），王子润。中国物业管理[M].上海：文汇出版社，2003. [3] 季如进。物业管理[M].沈阳：辽宁大学出版社，2001. [4] 王家福。物业管理条例释解[M].北京：中国物价出版社，2003.
当前物业管理存在问题和对策

2006年11月11日 中国物业网随着我国城市化进程的进一步发展，原来独门独户自我管理形式已被迅猛发展的城市物业集中管理所取代。在这一物业管理的重要转型时期，亟需完善的法律制度来加以调整和规范。最近，徐州市泉山区法院对近三年审结的近二百件物业管理纠纷进行了综合分析研讨，发现一些普遍存在的问题不容忽视。一、当前物业管理存在的主要问题(一)物业管理费纠纷。除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。根据目前的实际现状，小区物业管理费实际交纳的比例在70%至90%之间，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；供暖、供热水温度低、供应时间短；小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。(二)业主财产损失赔偿纠纷。此类纠纷一般是由小区内业主的汽车、摩托车、自行车的丢失引起，这也是小区物业管理中的瓶颈问题。由于对小区保安责任的相关法律规定不健全，在如何合理分配物业管理企业的财产损失赔偿责任方面无相关依据，因此极易发生该类纠纷。(三)小区公用设施伤人赔偿纠纷。此类纠纷主要有因物业管理企业对小区内道路、窨井、广告牌、管道等管理不善，致使业主受到人身损害而发生的纠纷。(四)无因管理纠纷。此类纠纷主要涉及物业管理企业与小区的开发商曾签订过前期物业管理合同，但在业主入住后、甚至业主委员会成立后，未能直接与业主或业主委员会续订物业管理合同，物业管理企业向业主追讨物业管理费而发生的纠纷。(五)小区公用部位的侵权纠纷。个别业主进住小区后擅自乱搭乱建，引起其他大部分业主的不满，要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建行为。在此类纠纷中，如物业管理企业查处个别业主的乱搭乱建行为，则存在着无行政执法权的制约；如仅对个别乱搭乱建的业主仅进行劝阻而不强行拆除搭建物，势必造成大部分业主与物业管理企业物业管理纠纷。(六)小区公用部位的出租营利问题。此类纠纷主要发生在小区个别业主或物业管理企业擅自将小区物业的共用部位自用或出租用于设置广告位等进行营利问题。由于此类纠纷涉及到建筑物区分所有权问题，需物权法来进一步调整，因此发生纠纷时争议较大。(七)小区内停车收费纠纷。此类纠纷主要由物业管理企业以维护小区管理秩序为由，自行或以业主物业委员会规定为由向拥有私家车的业主收取的小区车位费、道路维护费、进门费等纠纷。由于物业管理企业所收取的上述费用往往系自行制定而未经过物价部门批准，虽然有的经过业主委员会同意，但是由于无相应的法律、法规或规章为依据，因此争议较大。二、物业管理纠纷的法律盲点(一)业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。在小区物业管理中，个别业主的诉讼行为往往涉及到小区全体共同业主的共同利益，此时业主委员会的参与尤其重要。那么业主委员会的法律地位如何解决？其缔结物业管理合同能力以及其在民事诉讼中的地位直接影响到全体业主的利益。在目前尚无明确的法律、法规来确定业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。(二)无因管理的处理问题。由于开发商与物业管理企业的前期物业管理合同已经履行届满，而业主或业主委员会与物业管理企业之间又无新的物业管理合同约束，此时发生的无因管理纠纷、尤其是物业管理收费标准应如何确定？此时如因物业管理费发生争议，物业管理收费标准目前仅能能依据民法通则的相关公平原则处理，任意性太大。(三)物业管理合同的解除问题。由于物业管理企业一般应与小区的业主分别签订物业管理合同，那么，在部分业主与物业管理企业发生物业管理纠纷并要求解除其与物业管理企业之间的物业管理合同时，势必影响到全体业主的合法利益，此时这部分业主的合同解除权如何行使问题亟需规范。(四)物业管理企业的保安义务问题。根据我国目前绝大多数物业管理企业收费较低的现状，如何保持业主与物业管理企业的权力义务平衡是一个棘手问题。物业管理企业的收费标准应当与其所提供的物业服务质量保持一致。如果物业管理费的收费水平较高或者物业管理合同中明确规定了物业管理企业对业主的财产保管义务，则在发生业主财产损失时较容易确定物业管理企业的赔偿责任。但是，在执行较低水平的物业收费标准的情况下，一旦发生了业主财产被盗、被损坏的情况，则只能根据物业管理企业是否履行了其必要的安全防范义务来确定赔偿责任，不易规范。(五)居民委员会和物业管理企业的责任划分问题。在很多城市的小区内，既存在城市居民的自治组织即居民委员会，也同时存在业主所聘请的物业管理企业。此时，如何划分居民委员会和物业管理企业的具体职责，对于保障业主的合法权益至关重要。根据目前的法律、法规，尚未能明确确定居民委员会和物业管理企业并存时的法律责任。(六)物业管理企业的权限届定问题。小区个别业主的乱搭乱建系困绕物业管理企业的主要问题之一。在目前情况下，物业管理企业仅有权依照物业管理合同的约定来行使管理服务权，一旦遇到个别业主不听劝阻而乱搭乱建时，物业管理企业往往束手无策，其受到行政执法权的制约而往往无能为力。是否授予物业管理企业一定的相关权限在现时中可以进行必要的尝试。三、对完善物业管理的几点建议(一)签订明确详尽的物业管理合同。无论是业主还是物业管理企业，都应当把签订内容权利义务、详尽明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时，应当切实遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。在合同内容上应当就可能发生的争议作出明确的规定。在确定双方的权利义务时，应当根据物业管理费用的收费水平来确定物业管理企业提供物业管理服务的水平。(二)依法成立业主委员会。作为小区的业主应当主动、积极、依法成立业主委员会，保障业主委员会的职权，为业主委员会行使职权、维护业主利益提供方便。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，应当根据法律、法规的规定行使职权。对于物业管理企业所提供的物业管理服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的物业管理企业，应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。(三)物业管理企业依合同提供物业管理服务。周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理企业应在合同明确权利义务的情况下，进一步提高物业管理的水平，保证所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理企业的共赢。(四)突出物业管理委员会的作用。根据目前物业管理的现状，个别业主在与物业管理企业发生物业管理纠纷时往往处于弱势一方。但也不可否认，确有个别业主以个人私利出发无理拒交物业管理费用，或无理指责物业管理企业的物业管理服务。此时，业主委员会应当积极参与个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义务，以最大限度的维护小区绝大多数业主的合法利益。(五)业主人身、财产损害的合同特别约定。根据目前业主与物业管理企业之间常见的财产的损失、人身伤害纠纷等事项，应在物业管理合同中作特别约定。这种特别约定无论对于业主还是物业管理企业都具有积极意义，一旦因上述事项发生纠纷，双方均可以根据合同约定来处理，避免争论不休的尴尬局面。(六)业主委员会聘请法律顾问。根据外国物业管理中的成熟经验，由业主委员会出资聘请对物业管理方面有专长的律师作为业主委员会的法律顾问，能够有效地对物业管理合同的签订及履行进行审查和监督，为业主委员会提供必要的法律帮助，促进物业管理企业依照合同约定、法律规定来尽职尽责地提供物业管理服务。虽然会因此增加业主的费用支出，但对于保障业主的合法权益至关重要。

E. 物权法 物管费

××先生，您的房子虽然没住人，但我们服务了，你也得交物业管理费。 建筑物区分所有权和物业服务事关广大人民群众切身利益，也关系到物业服务企业正常经营和健康发展。最高人民法院24日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于2009年10月1日起施行。

“最高人民法院出台这两部司法解释，就是要通过司法解释的形式统一裁判尺度，维护法律的权威，切实做好建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件民事审判工作。最高人民法院有关负责人说，这两部司法解释在物权法等法律规定框架内，立足审判实践需求，着力于增强法律规定的可操作性。

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共19条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共13条。这两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，具体包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、业主权利义务的范围等。

据了解，近年来，随着我国住房制度改革不断深入，涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加，审判实践面临的压力与日俱增。由于物权法等法律的相关规定比较原则，各地的理解也有所不同，审判实践中对如何正确理解和适用物权法等法律规定提出了许多亟待解决的问题。同时，许多全国人大代表、全国政协委员也以建议、提案的形式希望最高人民法院及时出台相关司法解释。

最高人民法院自2003年初起，即着手展开制定涉及物业权益纠纷案件处理司法解释的相关准备和调研工作。2007年初，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》正式立项。此间，最高人民法院进行了广泛的调研、分析与论证，多次征求了有关部门和社会各界的意见。经过数年的起草制定工作，两部司法解释最终出台。

A

业主出国不可拒交物业费

欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型。最高人民法院24日公布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出明确规定，进一步破解物业服务欠费纠纷难题。

司法解释规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

如果业主提出不需要有关物业服务或者因出国等原因没有享受物业服务而拒绝缴费，应当如何处理？最高人民法院民一庭负责人说，实践中，在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，比如业主提出其因出国而未享受服务，或者无需接受相关物业服务，比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定，业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序，所以不应得到法院支持。

同时，司法解释还规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

B

“住改商”应经有利害关系业主同意

当前，因房屋“住改商”引发的纠纷较多，最高人民法院24日公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此进一步作出规定，对审判工作予以指导。

“住改商”现象之所以会成为社会各界普遍关注的热点，其重要原因在于人们对居住的要求不再是简单的“有房可居”，而是越来越注重良好的居住环境和品质，安宁、安全、舒适成为大家共同追求的目标。在公众居住需求层次发生深刻变化的同时，由于“住”、“商”目的之迥然不同所导致的种种弊端日益凸显，两者之间的碰撞时有发生。

《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

司法解释对物权法作出了解释性规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”

最高人民法院民一庭负责人解释说，按照物权法第七十七条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。“住改商”是对住宅法定用途的改变，是对既有秩序的破坏，为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。

C

明确业主身份界定标准

“业主”是物权法第六章中的基础性概念之一，但法律没有对此作出规定。最高人民法院24日公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。

“这是界定业主身份的一般规则。明确业主身份的界定标准，对贯彻执行物权法规定具有重要意义，有必要在司法解释中予以明确。”最高人民法院民一庭负责人表示。

司法解释同时规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

民一庭负责人解释说，现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密，因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。

“为了更好地维护业主自治秩序和建筑物区分所有权法律关系的和谐稳定，根据物权法等法律规定精神，司法解释对这种情形下的业主身份认定问题作出特别规定，即可以认定其为物权法第六章所称的业主。这样的规定既可以有效地统一司法评价标准，也符合物权法的规定精神，适应现实生活。同时，还可以引导这部分人及时办理物权登记。”民一庭负责人说。

D

公开的承诺也是物业应尽义务

“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”

这是最高人民法院24日公布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出的规定。

最高人民法院民一庭负责人解释说：“实践中，很多物业服务合同约定内容并不十分详细，而对物业服务管理行为的规范很多是通过法律、法规规定或者相关行业规范来进行的。除此以外，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，往往对业主作出选聘决定具有重要作用。司法解释合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据。根据《物业管理条例》规定，物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，就其义务量而言，司法解释对物业服务企业应尽义务所作的规定并不会额外增加物业服务企业的义务。”

E

特定空间可认定为专有部分

在认定业主的建筑物区分所有权过程中，如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题。最高人民法院24日公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此作出了规定。

司法解释规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

最高人民法院民一庭负责人说，除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，司法解释从现实生活出发规定，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。为方便理解，司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等。

此外，司法解释也就天然共有部分作出了明确规定。民一庭负责人说，天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。

（综合新华社消息）

建筑物区分所有权和物业服务事关广大人民群众切身利益，也关系到物业服务企业正常经营和健康发展。最高人民法院24日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于2009年10月1日起施行。

“最高人民法院出台这两部司法解释，就是要通过司法解释的形式统一裁判尺度，维护法律的权威，切实做好建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件民事审判工作。最高人民法院有关负责人说，这两部司法解释在物权法等法律规定框架内，立足审判实践需求，着力于增强法律规定的可操作性。

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共19条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共13条。这两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，具体包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、业主权利义务的范围等。

据了解，近年来，随着我国住房制度改革不断深入，涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加，审判实践面临的压力与日俱增。由于物权法等法律的相关规定比较原则，各地的理解也有所不同，审判实践中对如何正确理解和适用物权法等法律规定提出了许多亟待解决的问题。同时，许多全国人大代表、全国政协委员也以建议、提案的形式希望最高人民法院及时出台相关司法解释。

最高人民法院自2003年初起，即着手展开制定涉及物业权益纠纷案件处理司法解释的相关准备和调研工作。2007年初，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》正式立项。此间，最高人民法院进行了广泛的调研、分析与论证，多次征求了有关部门和社会各界的意见。经过数年的起草制定工作，两部司法解释最终出台。

A

业主出国不可拒交物业费

欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型。最高人民法院24日公布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出明确规定，进一步破解物业服务欠费纠纷难题。

司法解释规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

如果业主提出不需要有关物业服务或者因出国等原因没有享受物业服务而拒绝缴费，应当如何处理？最高人民法院民一庭负责人说，实践中，在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，比如业主提出其因出国而未享受服务，或者无需接受相关物业服务，比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定，业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序，所以不应得到法院支持。

同时，司法解释还规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

B

“住改商”应经有利害关系业主同意

当前，因房屋“住改商”引发的纠纷较多，最高人民法院24日公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此进一步作出规定，对审判工作予以指导。

“住改商”现象之所以会成为社会各界普遍关注的热点，其重要原因在于人们对居住的要求不再是简单的“有房可居”，而是越来越注重良好的居住环境和品质，安宁、安全、舒适成为大家共同追求的目标。在公众居住需求层次发生深刻变化的同时，由于“住”、“商”目的之迥然不同所导致的种种弊端日益凸显，两者之间的碰撞时有发生。

《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

司法解释对物权法作出了解释性规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”

最高人民法院民一庭负责人解释说，按照物权法第七十七条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。“住改商”是对住宅法定用途的改变，是对既有秩序的破坏，为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。

C

明确业主身份界定标准

“业主”是物权法第六章中的基础性概念之一，但法律没有对此作出规定。最高人民法院24日公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。

“这是界定业主身份的一般规则。明确业主身份的界定标准，对贯彻执行物权法规定具有重要意义，有必要在司法解释中予以明确。”最高人民法院民一庭负责人表示。

司法解释同时规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

民一庭负责人解释说，现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密，因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。

“为了更好地维护业主自治秩序和建筑物区分所有权法律关系的和谐稳定，根据物权法等法律规定精神，司法解释对这种情形下的业主身份认定问题作出特别规定，即可以认定其为物权法第六章所称的业主。这样的规定既可以有效地统一司法评价标准，也符合物权法的规定精神，适应现实生活。同时，还可以引导这部分人及时办理物权登记。”民一庭负责人说。

D

公开的承诺也是物业应尽义务

“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”

这是最高人民法院24日公布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出的规定。

最高人民法院民一庭负责人解释说：“实践中，很多物业服务合同约定内容并不十分详细，而对物业服务管理行为的规范很多是通过法律、法规规定或者相关行业规范来进行的。除此以外，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，往往对业主作出选聘决定具有重要作用。司法解释合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据。根据《物业管理条例》规定，物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，就其义务量而言，司法解释对物业服务企业应尽义务所作的规定并不会额外增加物业服务企业的义务。”

E

特定空间可认定为专有部分

在认定业主的建筑物区分所有权过程中，如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题。最高人民法院24日公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此作出了规定。

司法解释规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

最高人民法院民一庭负责人说，除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，司法解释从现实生活出发规定，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。为方便理解，司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等。

此外，司法解释也就天然共有部分作出了明确规定。民一庭负责人说，天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。
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F. 业主与物业管理企业产生纠纷应当如何处理

物业管理企业与业主产生纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。解决物业管理企业与业主产生的纠纷，需要了解纠纷的的类型，发生的原因和法律方面的界定。

物业管理纠纷

一、物业管理纠纷的类型及其特征

实践中，业主与物业管理企业之间的纠纷可以分为这样三种类型：

（一） 基于物业管理合同的纠纷

依据业主和开发商之前签订的或者由业主委员会于专门的物业管理企业签订的有关物业管理合同，双方确立一系列权利义务。如物业管理企业承担安全及服务义务。如果物业管理企业颠倒市场主体的位置和不履行应承担的义务，管而不理，致使业主享受不到缴费后的服务。或者，业主因为种种原因拒缴物业管理费。这些都可能引起纠纷。而且，由于我国目前物业管理市场体制发展不成熟，主要是物业管理企业不作为导致纠纷发生，进而引发各种极端事件。

根据最高人民法院2000年法发 [2000]26号文件即《民事案件案由规定（试行）》第一部分的规定，这类纠纷本质上属于合同纠纷。应当按照合同法等相关法律进行处理。

（二） 物业管理企业侵犯业主权益的纠纷

第一种类型中，物业管理企业也侵犯了业主的合法权益，但因为是因为基于物业管理合同发生，而且往往是消极侵权，所以将其单列。第二种类型特指，物业管理企业的积极侵权行为引起的纠纷。例如侵占业主财产，阻挠业主成立业主委员会，侵占业主共有房产等等。

这类纠纷一般与物业管理服务合同的履行没有直接关系，属于一般侵权纠纷，院《民事案件案由规定（试行）》讲物业管理纠纷不加区别地规定为合同纠纷欠妥。当然，第一类和第二类往往会同时发生，出现竞合的现象。根据民法通则的规定，当事人由选择权。

（三） 开发商问题引起的纠纷

业主入主后，还可能出现公摊面积不清、房屋质量不合格或不符合约定、开发商在卖房过程中的许多承诺未能按时兑现……严格地讲，这类纠纷与物业管理企业没有直接关系，而属于业主与开发商的纠纷。但是因为这些问题往往是在业主入住以后出现，而且物业管理企业对物业的维护管理负有责任。故将此类纠纷也纳入物业管理纠纷中来一并研究。

二、纠纷发生的原因

业主与物业管理企业的纠纷可能因各种具体原因而发生，但从根本上说，主要是由于以下几个原因：

（一）我国现有的物业管理模式弊端是重要原因

物业管理是业主对物业进行自治管理的活动，是一项产权人对财产特别是共有财产进行处置的活动。业主作为产权人当然地享有物业的管理权，业主有权决定是否聘请、聘请哪家物业管理企业；而从另一方面而言，随着住房制度等的改革，物业管理的社会化、专业化成为一种趋势，但即使如此，从物业管理企业角度看，物业管理也是一种服务，是接受委托、按照业主的要求提供服务的一种活动。但实际上，一方面，几乎所有的相关法规、规章均规定业主需要聘请物业管理企业进行物业管理，而且大都用很长的章节来规定物业管理企业的权利义务，甚至连业主委员会的成立都需要物业管理企业参与。另一方面，物业管理企业不能正确把握自己的“定位”，经常人为造成主仆颠倒和概念混淆,把所管理的小区当作自己的“独立王国”，侵害业主权益。

（二） 我国现有物业管理模式固然是导致纠纷产生的重要原因，但因为物业管理模式的形成与国家相关法制的健全有莫大的关系，所以进一步，应当看到我国物业管理方面的法制不健全是纠纷多发又难处理的主要原因。

2003年6月8日，《物业管理条例》经国务院第9次常务会议审议通过后正式对外公布，并于9月1日起正式实施。这是我国第一部物业管理的专门法规，此前仅有建设部1994年的33号令，以及一些地方性法规对物业管理进行规范，1995年的《城市房地产管理法》未涉及物业管理的规范。

物业管理在我国是一个新兴行业，由于法律规范未能对物业管理中各方包括物业管理企业、业主以及政府部门的法律关系做出明确规定，物业管理企业和一般业主对于物业管理的认识存在很大的错位。物业管理企业往往有越位之举，或直接侵犯业主权利，或者违反了法律，例如物业管理企业强制拆除小区内违章建筑等；业主一方也经常因为政府方面或者其他业主侵犯自己权利而迁怒于物业管理企业，比如，邻居之间因相邻关系发生纠纷，不适当地以物业管理企业为被告起诉等等。

综上所述，物业管理纠纷的多发根本的原因在于人们对于物业管理认识不足，各方当事人法律地位不明确，而这些又是现有的物业管理模式以及相关法律规范不健全尤其是对物业管理中各方权利义务关系规定不明确导致的。

三、物业管理法律关系分析

研究物业管理法律关系，有利于通过完善立法、严格执法、加强司法，采用促进自觉守法综合措施，来针对性地解决中国现实改革和发展中所产生的物业管理关系各类主体间居处境位所含利益、权利和义务的不平等、不公平、不协调的矛盾问题，有效化解有关当事人间的利益冲突，从而对建立稳定和谐的物业管理法律秩序起到积极影响效应。

物业管理法律关系的基本主体包括业主（物业所有人）及其自治管理组织、物业管理企业和对物业管理活动进行监督指导的行政机关。

（一）物业管理企业与业主的关系：

物业管理企业是在工商部门领取营业执照，受业主委员会（或管理委员会）的聘请委托，依照有关物业管理的法规和物业管理合同，实施管理服务的企业。

而业主委员会则是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举产生的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

可见，物业管理企业与业主之间是一种委托合同关系或者服务提供商与消费者的关系，而且这种关系的发生以业主委员会对物业管理企业的选聘为前提。

这二者的关系具体表现就是各自根据法律法规规定以及物业管理合同的约定而产生的权利义务。 2003年颁布的《物业管理条例）对二者的权利义务内容有详细规定。

一言蔽之，业主是小区的主人，对物业的管理权首先属于业主（以业主委员会为代表），物业管理企业是业主聘请的保姆，保姆要做的就是按照合同的约定和法律规定为业主提供管理服务，收取业主的管理费用，未经业主同意委托的事项，物业管理企业不能去随便插手。

（二）物业管理企业的管理与政府管理的关系：

一方面，物业管理企业在房地产行政部门、有关行政主管部门以及住宅小区所在地政府的监督指导下，对小区同意实施专业化管理，推行社会化、专业化的管理模式，这也是我国住房制度改革，房地产市场化的必然要求；另一方面，物业管理企业的管理不能取代政府的管理，住宅小区不是那个物业管理企业的“独立王国”。小区需要政府的管理。

（以上回答发布于2013-05-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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G. 论述目前我国物业管理的发展存在哪些弊端及问题

物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。据上海市价格举报投诉中心的资料显示，物业管理的投诉共有 3 526 件，占整个投诉总量的 14.6%，成为 2003 年市民投诉的七大热门行业之首。因而，研究现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。
1.现阶段我国物业管理存在的问题

1.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平

目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。

1.2业主的物业知识缺乏

一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

1.3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊

《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

1.4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力

据资料显示，1997 年底我国约有物业管理企业 7 000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。建设部 2003 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。

1.5物业管理法制建设仍需进一步完善

随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然 2003 年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京 70 个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占 22.8%，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占 80%，随意修改规划的小区占 34.2% ，产生肢体冲突与暴力冲突的占 37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占 60% ，这充分说明现有管理模式存在着弊端。

1.6地区间发展不平衡

从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7.据不完全统计，2002 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。

H. 想知道物业公司把保安外包出去与自己管理的利与弊

保安外包主要有几个方面的好处
1、保安公司必须在属地派出所和公安局登记备案，用人安全是有保证
2、专业的保安公司对保安员会进行训练和一些安全、消防等知识培训，素质有保证
3、物业管理区域的安全问题是管理难点，业主财产丢失情况屡有发生。如果聘请专业保安公司，安全责任有人承担，减轻物业管理责任
4、保安人员属于流动量最大的岗位之一，聘请保安公司不必担心因招聘不及时出现的空岗情况
弊端也很明显
1、如果保安公司不正规或不规范，上述的1-4点都无法保证
2、保安公司只重视数量，不重视形象，一些高档社区和写字楼，对保安外形有严格要求的岗位，很难在保安公司里找到合适的人员
3、保安公司的人员大多是拉帮结伙就职的，这种小地域团体一旦出现纠纷，往往会扩大事态

I. 论述目前我国物业管理的发展存在哪些弊端及问题

一、业主大会的成立问题

1、不应以法规强制性地要求单一业主成立业主大会；2、不应在房改的新旧体制过渡期间对只有一至几个少数业主共有产权的建筑物管理强制性要求成立业主大会，可用成立管理委员会的方式减少层次；3、只有无法用协商方式成立管理委员会的情况下才应由多个业主成立业主大会并选举业主委员会；在不同层次中应允许多种方式行使管理或管理委托权而防止“一刀切”的办法；4、新建建筑物则应在多个业主共有一个物业时成立业主大会；5、当有事先的公约时应按公约的约定行事�公约应成为政府文件认同的管理规定，并有一定的法律约束性。

业主大会的召开首先要确定由谁做召集人的法定地位。目前许多小区中已出现的问题是或者开发商组织了业主大会，或者业主自动组织了业主大会，或者居委会组织了业主大会。一个小区中互不承认对方而成立了多个业主大会。在新旧小区中都会有类似的问题，而无法确定其中的真假或都是真的但谁有合法法律地位的问题。确定召集人应兼顾考虑到新旧小区的不同情况和过渡。

目前的纠纷也曾有政府在业主要求下组织召开业主大会而被反对和告上法庭的情况，因此也应有相关的规定防止出现类似问题。

业主公约规定或单独拥有50％以上份数的业主，有可能与20％以上业主的申请利益不同而造成召集人所召开的会议不被承认或冲突，有必要加入政府的参与与协调的法律条款。

二、业主大会的职责与权力问题

对物业管理企业的委托中包括部分授权物业管理企业行使维护决议和公约的执行权。

当政府需对社区提出管理要求时，不应对业主，而应对业主大会。业主大会应执行政府的指令。

业主委员会的成员及工作人员应有劳务补贴（津贴）。建议津贴标准按管理少于50个管理单位的业主委员会按相当于当地政府规定的最低工资标准发放，并应限定最高额不得高于当地的平均工资。

业主大会应对管理与经营的费用收支有监督权，监督一般通过审计进行。

建议建筑物保险应成为强制性条款。

当社区公共设施不完善时，业主大会可决议购置完善公共设施。

文件不可能完全规定业主大会的职能，应允许其有维护共同权益的其它行事权力，如社区与社区之间的矛盾的解决等。

三、业主大会的特殊权力问题

物业管理中引起矛盾和争议最多的主要在于公用部分的使用与管理。当业主大会成立之后整个社区就成为一个整体，权力集中于业主大会而非单个业主。

当业主大会实行多数票表决通过时，应坚持少数服从多数的原则。

对未按时缴费的行为应理解为是对其它业主权力的侵害。如由业主大会实行对物管企业的委托等于是业主大会的违约行为。业主大会有权维护自己的权益并保证委托合同的执行。

物业管理的缴费应变成是业主的利益共同一致的行为，而非单个业主的行为。

四、业主大会基金的设立问题

基金指：1、物业管理的费用；2、业主委员会的维持费用；3、国家规定的公共维修基金；4、物业管理的前期开办费用。

条例第四十三条执行协商价格的方式并从包干改为佣金制。

同意和接受管理费预算是业主的选择，包括购买新建物业时的选择。一旦同意和接受了该预算建议就必须执行。提高或选择高额管理费预算是业主提高生活质量的权利，应按市场竞争的定价原则执行。

尽管业主拥有的份数相同，但设计功能、用途不同的建筑份数交纳管理费的比例不同。商业、办公的管理费交纳系数应高于住宅、公寓的交纳系数，高级公寓的交纳系数应高于普通住宅。该系数应由当地主管部门确定或按设计功能的差别确定。

规定法定的基金交纳基准日是因为从该日起即为业主对业主大会的欠债日。

五、基金的缴纳和管理问题

基金的缴纳是业主自行约定的责任与义务，非物业管理企业的强制性要求。尽管该收缴工作可能由物业管理企业负责，但业主不是对物业管理企业的欠债。而任何业主的欠缴行为都造成业主大会对委托管理合同的违约，是业主大会对委托物业管理企业的欠债。

不管使用人与业主之间的租用约定中如何规定，使用人并不可免除缴纳基金的法律责任。使用人不得以任何借口豁免该法律责任，并可防止业主不交纳该基金和管理费而能从使用人手中收取租金。

不管实际使用人是否是直接从业主手中租用该单位，转租人可以代业主交纳基金的证明扣抵应付业主的租金。

抵押权人等同于业主负有交纳基金的法律责任。

现阶段基金除存入银行之外不得用于其它投资，尤其不得用于风险投资。但今后可将一部分余额基金进行国债交易或委托保底的资金信托管理。

基金管理的账务中其主要的来源为：1、为支付日常管理而收取的费用；2、为公共维修支付而收取的费用；3、通过公用部位的经营而收取的费用；4、为支付业主委员会开支而收取的费用；5、基金缴纳中的罚款与存款利息。其主要支出为；1、日常管理的必要支出；2、中大型公共维修的支付；3、业主大会和业主委员会的必要支出；4、为公共利益而提供的必要支出。

上述中的大部分收缴工作可委托物业管理企业完成，但基金的支出应由物业管理企业提出报告，业主委员会批准后实施�除少量日常开支 。

六、业主公约问题

业主公约相当于管理区域内部的自治法律，并应在内部的管理中有制约能力。

第一业主无权建立业主大会章程�尽管可代拟 ，但必须先备案业主公约，才能开始销售工作。因此应力争将业主大会章程中有关的议事组织等内容合并于业主公约，使物业买受人在购房前能了解业主大会组织章程的有关内容。同时可以不另行设立业主大会章程�而将业主公约作为二者合一的文件。

有可能业主公约是第一业主制定的，因此在公约中特别注明�五 款是必要的。同时是对第一业主未售出物业必须承担管理费和基金缴纳义务的强制规定。

如第一业主在销售前和公约中已明确了公用部分的权益归属和使用规则，则不存在第一业主能将公用部分再转让和占用的问题，也不存在涉及占用、挖掘等问题了。

公示的通知或多数人已知的会议并不因少数业主未收到通知或未参加会议而被认为无约束力。

物业管理委托合同的双方是业主大会与物业管理企业，这两者之间是合同关系，应按合同关系处理�包括诉讼 。而公约中物业管理企业代业主大会行使权利的，不能出现有利于物业管理企业的保护性条款。但物业管理企业可通过业主大会主张自己的权力。

政府的工作任务之一是要保证在充分允许业主行使民主自制权力的同时，防止因民主自治能力无效时使建筑物失去控制或管理而处于危险状态之下。当业主自治过程中出现不能形成统一意见时，政府可在业主提出要求时行使政府的特殊权力，解决上述问题。

七、物业管理企业的服务问题

物业管理企业所定的守则或制度应经业主大会批准，或在业主公约中明确，或在委托合同中授权或批准，成为公约的组成部分。

府销售管理办法中已规定了房屋预售之前必须有物业管理的条件，因此只能由第一业主行使前期物业管理委托权。

不可分割份数与业主份数是物业业权的重要依据，也是业主自治的权力基础。因此应在物业销售前就经过预测确定，并以最终测量后的结果为准。因土地出让合同中可销售物业的面积是确定的，公用部分是按比例计算的，公用部分的增减并不影响份数的比例。而份数的计算已精确到平方米的100份之一，因此如果最终测量的结果误差少于3％时，对份数的影响不大。或政府可规定，在实测后允许对份数做出不大于一个系数的调整。

包干制指以固定数标准收费提供服务，以降低费用支出，取得余额做为利润的服务管理方式。

佣金制指由业主决定服务的水平及收费的标准，物业管理企业所提供的所有服务的实际成本均由业主承担。物业管理企业按提供服务的成本计算收取一定比例的佣金做为利润的服务管理方式。

八、物业管理企业的招投标问题

目前物业管理服务行业的市场化招聘条件并不充分，尤其是物业建成之前的招投标条件尚可能不完备。因此是否招标选聘物业管理企业不应成为强制条件。当法律已能保证业主的权力能通过充分的民主自治的组织行使时，招投标就并不重要了。第一业主如果不能选聘好的物业管理企业负责管理工作，会影响其的销售工作，这本身已成为一个限制性条件。

保修的责任在建设部的有关法规中大部分为施工企业的责任。

基金的建立和物业管理的工作只能开展于业主大会成立之前，因此法律上应规定在前期物业管理期间先行建立基金与收费和先行支付管理费用，以保证建筑物管理的权力。

对分期分批但按一个总不可分割份数计算业主份数竣工交用的小区，应允许有业主大会和业主委员会过渡的办法，否则会出现有大量业主入住但无法组建业主大会的现象，或出现一个社区会所只能在前期完工的区域中按份数分配，而后一个完工的业主无法享有份数的问题，或后期完工的业主无法行使权力参与管理的问题。

将资质等级改为技术管理等级更为合适，对物业管理企业而言，其注册资本的多少并不应成为其资质评定的重要条件。物业管理企业靠管理与服务而非靠公司资产来完成经营活动。因此只要有适当的注册资本就可能提供优质的技术与服务。

对管理的专业人员职业资格审核是必要的，但最好由当地政府实施，而非全国统一的资格审核与考试。

九、物业管理服务收费问题

一般在业主大会成立之前，已在第一业主行使前期委托管理权时，将该事宜在委托物业管理的合同中按业主公约的规定授权物业管理企业代行有关事宜。业主大会成立后可继续此项委托工作，也可不再委托。业主大会的基金账户归业主大会，不管收缴与财务工作是否委托物业管理企业代管，但该账户的款项支付权在业主大会或业主委员会。

物业管理企业单独开设的该物业管理区域的账户不同于业主基金账户，也不同于物业管理企业的法人账户。不能用物业管理企业的法人账户代替项目物业管理的账户，可以防止物业管理企业挪用、混用项目资金，并增加了该账户的财务透明度。

根据委托管理的合同，物业管理企业并没有为业主垫支管理费支出的义务和法律责任，因此应允许保留一笔特别基金以应付垫支。

当建筑物及公用部分的产权权益已明确之后，就不存在建设单位或第一业主占用与转让的问题，也不存在物业管理企业任意占用与经营的问题。原草案中的相关条款可取消。

尤其是采用佣金制方式管理的物业管理企业，不得借任意定价采购或委托专业服务而加大服务的成本，防止提高佣金的提取数额。

普通住宅执行国家定价的无法采用佣金制管家式管理。非国家定价的市场协议价格的管理应限制或不得使用包干制而应鼓励佣金制，佣金制有利于竞争。

委托物业管理合同之外的价格均应属非政府管制的市场价。

公共停车场的收费价格应由业主委员会确定，当社区停车位不足时应招标决定，但招标的办法与方式由业主委员会决定。

业主委员会可用保底价格价格定价委托物业管理企业代为出租或经营公共部位，以调动物业管理企业经营的积极性，有益于业主的公共利益，也可委托用招标方式，并增加物业管理企业的佣金或报酬。

十、物业管理的法律责任问题

一般民法的规定，委托方并不能解除委托事宜的最终法律责任。但物业管理中的委托应由物业管理企业承担法律责任，否则会出现物业管理企业的失误造成的损失。由业主大会或委托方负责最终责任的问题。

在向最终用户收取费用中，公用事业团体组织不得采用由物业管理企业出据无托收划账的账户收费的方式。

物业管理企业此时在代表业主大会履行职责，尤其是需承担第五十六条规定的责任时更应有法律保护物业管理企业行使权力的条款。

政府主管部门的指令性终止一般为极端现象，政府有权为保护公众利益做出决定。政府的这种经业主申请的保护性措施无需补偿。

物业管理企业应有提前终止合同的权利，但行使该权利应有限制性条件。

业主大会有违约不等于不能继续履行合同，而严重的程度可由地方政府视情况而定。

保留选聘的必要时间也是对业主的一种保护，要防止出现管理的空缺，如垃圾清运与管理一天都不能停。

不管何种原因按合同规定应支付的费用应予保证，给予业主大会提前终止合同的权利就应给物业管理企业取得报酬的保证。

对业主委员会的时间限制是为保护业主权益，要求业主委员会主动解决矛盾与问题。

法律上强制物业管理企业不得使建筑物管理处于失控现象是政府的责任。

即使已保留了招聘新的物业管理企业的时间，也不能成为原物业管理企业可以使建筑物管理区域失控的理由。
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问题一：物管收费不透明

物业管理是一项长期的延续性的工作，需要不断的资金投入。物业管理收费虽有明文规
定、
明码标价，物管公司也都承诺收费以及资金管理透明化，并定期公布帐务。然而根据多位业
主的
来电来信反映，收费混乱的现象仍然普遍存在。

一位南山的业主称，每月交纳给物管公司的管理费，希望得到的是等值的服务。然而他
们到
底收入多少，支出多少，哪些是合理的支出，哪些是不应该花的钱，他们不及时公布，业主
心里
就没数。有的业主要求清查收费款项，往往弄得纠纷不断，最后还是帐难清，人难做。

点评：

根据深圳物价局的有关规定，物业服务收费明码标价工作计划，10月底以前完成分散管
理物
业小区的明码标价。对于公示不规范的小区将责令整改，本该公示却未做公示小区的物业管
理公
司将受到相应处罚。对于物业管理企业不实行收费公示或者公示不全的，业主（租用户）有
权拒
付未经公示的收费项目，并可向价格及建设主管部门投诉。

问题二：业主委员会形同虚设

家住福田的周小姐反映，入伙至今三年未开过一次业主大会，前不久她所在的小区要改
组业
主委员会，物管公司让每户投票选举，但是不公开唱票，选举票数也不公开，业主委员会就
这样
成立了。而后未经业主同意就写了几个候选人，并让保安员追着业主签字认可。周小姐认为
这样
不透明的做法，侵犯了业主知情权和对业主委员会的有关权利。

类似于周小姐这样的投诉还着实不少。一些读者指出小区业主委员“名义上是代表广大
业
主，实际上由开发商或物业管理处把持着”，南山的张先生称他们小区业主委员会的很多成
员都
是开发商的内部人员，物管公司也是其下属单位，因此在相关的一些问题处理上，小区业主
委员
会根本没有真正代表广大业主的利益，甚至对业主会有所损害。

点评：

在日前公布的《物权法》草案中，首次将〃业主〃的概念写入正文中，而业主委员会是
业主
享受相关服务权利，以及履行义务的最重要的职能机构，物业管理部门没有权利代替或者取
消业
委会的设立。

问题三：服务意识薄弱

物管企业竞争激烈，市场化运作的程度也日趋提高。既然是市场化，物业公司应该非常
清楚
市场的主人就是业主。业主的维权意识很强，对物业工作要求也越来越高。但现目前的状况
是，
很多物管企业仍然视自己是管理部门，更多的时候是按照自己的意志，而非业主的需要去管
理社
区。

一些业主认为物管机构是花钱雇来的“管家”，应该尽心尽力为业主排忧解难，做好服
务工
作，而不是居高临下地以管理者的姿态出现。物业公司应转变观念。增强服务意识。

点评：

很多业主对《物权法》草案的反馈意见中提出，要强化物业公司的服务职能，将〃物业
管理
部门〃改为〃物业服务部门〃。不管是管理者还是服务者，物管公司是通过收取业主的服务
费才
得以生存运作的，不管怎样，业主都是物管公司的〃上帝顾客〃。只有摆正自己的立场，端
正自
己的服务态度，并积极与业主沟通，才能长久地与业主和平共处。

问题四：工作效率欠佳

物管公司服务意识的薄弱，直接的一个影响就是工作效率不高，做事拖沓，业主反映的
问题
得不到及时解决。

福田某小区的蔡先生说，他们小区目前外来租住人员很多，管理比较混乱，特别是卫生
问
题，楼道、电梯口经常有一些废弃物品，墙壁被途得不堪入目，业主向物管反映后，情况一
直没
有改善。更有甚者，他所在的5栋的电梯经常出现故障，一遇到大风，电梯门就关不上，电
梯运行
中，不断出现刺耳的摩擦声和晃动。

蔡先生说向物管部门多次交涉后，有关人员曾检修，但几个月过去了，还是没有解决问
题。
电梯是每天必须的交通工具，如果一旦出问题，后果不堪设想，他呼吁物管部门要重视业主
的利
益，对事关业主生命财产安全的问题应该在最短的时间内给予解决。

点评：

按照正在征求意见的《物权法》草案的规定，对建设单位聘请的物业管理机构或者其他
管理
人，业主有权更换。此外，业主还可以自行管理建筑物及其附属设施，而不聘请物业进行管
理。

问题五：停车位权责不清

停车不容易，是现在有车一族的共同感受。随着车辆的增多，有关停车位使用权等难等
问题
也更加突出。

有相当多的一些业主致电本报说，小区停车位本来就少，开发商和物业公司还变卖停车
位，
加重了小区停车的负担。南山某花园的林先生说，他们小区大概是700多户，有220个车位，
原来
车还比较少，不觉得停车位紧张，但去年开始，小区车辆增加很多，停车位开始饱和状态。
去年
下半年，开发商和管理处（管理公司是开发商下属公司）开始在小区推出车位使用权租赁，
不少
车位人为被“买断”。他说，他是今年买的车，现在每次回去就很难停车。

点评：
《物权法》草案作出有关规定：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或
者约定
不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。对此，很多人提出质
疑，草
案的规定不全面，易引起纠纷。停车位一旦权属归开发商或者物业所有，他们就可以随意处
置停
车位，如果其随意提高停车费用，对业主是不公平的。

问题六：公用设施挪作他用

小区公用设施是全体小区业主的公共财产，物业管理或开发商本不应该无故占用。近期
有业
主来电表示，当初买房时就是看到小区有相对宽松的公共休闲场所，谁知入伙后不到一年，
情况
就发生了变化。被当作绿化用的架空层，被管理处建成了类似会所的棋牌室和健身房，还向
业主
收取一定的娱乐费用，实在难以接受。

罗湖某小区李女士来电说，自小区商场开业后，仅有的一块休闲场所被商场当成了〃
卸货
区〃。物业管理处不但不制止，还协助开发商商场出租占用公告场所提供管理和服务，这分
明是
损害业主的行为。

点评：

新出台的《物权法》草案中指出，绿地、道路都属于业主共同享有的，物业管理公司不
可以
随意占用公用设施来作为其他用途，确实有必要改造的设施，需要得到业委会的通过。

问题七：专项资金不到位

物业管理专项资金，包括开发商缴交的小区公共基础设施维护资金和业主缴交的公共维
修基
金，它的设立旨在作到长期维护社区的公共基础设施，以保障居民的安全。但出于种种原
因，物
管公司对于专项资金的管理尚不规范，甚至存在挪用等违规的情况。

读者反映突出的是开发商交纳的维修基金问题。按照深圳市房地产及物业管理相关规
定，房
屋竣工移交给物业管理公司时，开发商需按相关规定向物业公司支付〃房屋本体维修基
金〃，然
而在实际运作中，不少开发商迟交甚至不交该项费用，导致物管公司无法及时维修保护公共
设
施、设备，也造成一定的安全隐患。

有业主反映，资金不到位，应该是开发商的责任，但是有些物管公司本身就是开发商的
子公
司，或者与开发商之间有其他利益瓜葛，使得物管公司不能及时去追缴维修基金，甚至是根
本不
去要，这样一来，损害的就是业主的利益甚至安全。

点评：

业主、物业管理公司、开发商存在诸多的利益联系，也容易引发利益纠纷。《物权法》
草案
并非专项针对物业管理的法律，但该草案的出台，无疑对以后物业管理实现加规范化、法治
化起
到很好的推动作用。