写字楼土地使用权无形资产

⑴ 办公楼所在地的土地使用权摊销为什么要记在管理费用上

办公楼的土地使用权计入当期损益（管理费用或者其他业务成本）。自内己用的办公楼，计入管理容费用。

管理费用属于期间费用，在发生的当期就计入当期的损失或是利益。

管理费用包括的具体项目有:企业董事会和行政管理部门在企业经营管理中发生的，或者应当由企业统一负担的公司经费、工会经费、待业保险费、劳动保险费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、业务招待费、办公费、差旅费、邮电费、绿化费、管理人员工资及福利费等。

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土地使用费的审查

主要包括：根据有关规定，核实列支的土地使用费是否真实、正确；有无将上年度或下年度的土地使用费列作当年费用；对未办理土地使用证书或虽已办理了证书，但当年未支付土地使用费的，应查明其是否按规定预提了土地使用费，并计入当年损益。

无形资产摊销的审查

主要包括：无形资产的估价是否真实、合理；无形资产的摊销期限是否合理，注意查明无形资产仍可长期使用而其价值已全部摊销，或者无形资产的使用期限已到，而其价值尚未摊销完毕的情况，这可通过查阅无形资产摊销明细账查明；有无将无形资产摊销列入固定资产折旧的错误处理。

⑵ 企业购入土地用于建厂房及办公楼是无形资产还是固定资产

按新准则的复规定，《企制业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定，自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。

也就是说，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。

按原来的会计制度的规定《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项 目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

无论是新旧会计准则（制度），在建设不动产之前都要摊销，建造活动开始的时候，原会计制度是转入在建工程，而新准则不用转入，仍然按无形资产核算。

⑶ 土地使用权的摊销

一般是按产权证上的年限进行摊销。

对取得土地使用权，应分情况进行会计处理内：如果取得的土地使用权是容自用的，发生的出让金等相关税费支出应记入无形资产并在规定的使用期内分期摊销。

摊销期限一般不超过10年，与折旧一样，可以选择直线法和加速法来摊销无形资产。从金额上看，一般情况下，摊销的费用相对于折旧费用要小很多，也就是说，大多数公司固定资产要远远大于无形资产，因此摊销和折旧一般会放在一起披露而不加区分。

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摊销（Amortization）指对除固定资产之外，其他可以长期使用的经营性资产按照其使用年限每年分摊购置成本的会计处理办法，与固定资产折旧类似。摊销费用计入管理费用中减少当期利润，但对经营性现金流没有影响。

常见的摊销资产如大型软件、土地使用权等无形资产和开办费，它们可以在较长时间内为公司业务和收入做出贡献，所以其购置成本也要分摊到各年才合理。

⑷ 购买土地使用权，企业建办公楼及厂房如何账务处理

购买土地使用权

借：无形资产-土地使用权

贷：银行存款-**行

企业建办公楼及厂房

借：在建工程—办公楼

借：在建工程—厂房

贷：无形资产—土地使用权

按照企业会计准则，土地使用权确认为无形资产；地上建筑物计入在建工程一般企业已开发土地的土地使用权，应按所开发的各个工程项目的占地面积和预计使用期限，计算确定各个工程项目应分摊的金额，在工程达到预定可使用状态时，再转入工程项目。

工程项目指可作为单项固定资产入账核算的建设项目。某个工程项目的占地面积，包括该项目实体及其周围直接相关配套设施（如楼外走廊、绿化地等）占地面积之和。

对于开发项目预计使用期限短于土地使用权有效期限的，其差额期限内应分摊的土地使用权部分，不应计入工程项目，而应保留在无形资产账户中，待工程项目使用期满报废后，再转入新建工程项目或按会计制度规定进行摊销。

关于土地使用权转人工程项目的时间，由于工程项目建设期限一般较长，且不尽相同，在不同时间转入所带来的结果也不相同，在此之前，土地使用权应摊销计入管理费用。

对此，《企业会计制度》应作相应调整，其具体计算公式如下：

已开发土地的土地使用权=土地使用权总额÷全部土地面积×已开发土地占地面积 或已开发土地的土地使用权=每单位面积购价×已开发土地占地面积 某项目应分摊的土地使用权=每单位开发面积摊销额（每单位面积购价）×该项目占地面积÷该土地使用权有效期限×该项目预计使用期限。

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根据《中华人民共和国公司法》第27条规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。

土地使用权作为非货币财产作价出资必须经过评估，评估需要如下文件：

1、提供专土地使用权证，房地产证，土地平面位置图，与无形资产出资有关的转让合同，交接证明等。

2、填写无形资产出资验证清单。要求填写的名称，有效状况，作价等内容符合合同，协议，章程，由企业签名或验收签章，获得各投资者认同，并在清单上签名。

3、无形资产应办理过户手续（知识产权办理产权转让登记手续；非专利技术签定技术转让合同；土地使用权办理变更土地登记手续）但在验资时尚未办妥的，填写出资财产移交表，由拟设立企业及其出资者签署，并承诺在规定期限内办妥有关财产权转移手续；

交付方式，交付地点合同，协议，章程中有规定的，应与合同，协议，章程相符：“接收方签章”栏，由全体股东签字盖章。

4、资产评估机构出具的评估目的，评估范围与对象，评估基准日，评估假设等有关限定条件满足验资要求的评估报告和出资各方对评估资产价值的确认文件。

5、一般无形资产出资最高可达企业注册资本的70%。

6、以划拨土地使用权出资的，提供经市、县人民政府土地管理部门办理的土地使用权出让手续。

⑸ 如何确定土地使用权是无形资产还是投资性房地产

取得土地使用权看企业的持有目的

1、建造自用项目（厂房、办公内楼），建造自营项目（饭店、容购物中心）确认无形资产

2、建造对外出售项目（商品、公寓），确认存货，开发成本科目

3、建造对外出租（商铺、写字楼）确认投资性房地产

投资性房地产主要包括：

1、已出租的土地使用权、

2、持有并准备增值后转让的土地使用权

3、已出租的建筑物；

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下列各项不属于投资性房地产

1、自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；

2、作为存货的房地产。 投资性房地产属于正常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为

企业的主营业务收入但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动。

确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件

1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业

2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量；

3、该投资性房地产为可靠房产商提供。

无形资产包括社会无形资产和自然无形资产

社会无形资产通常包括专利权，非专利技术，商标权，著作权，特许权，土地使用权等；

自然无形资产包括不具实体物质形态的天然气等自然资源等

⑹ 建造办公楼期间土地使用权要不要摊销

两种方法，如果准备将土地摊余价值计入建造成本，则不再摊销；如果土地使用权还是按无形资产摊销，则继续摊销。

⑺ 求助，写字楼的土地使用权出租期间摊销

现行的会计准则要求取得土地使用权得计入无形资产。。。 它的后续计量就涉及了摊销的问专题。1.一般属要计入当期损益。2.有些无形资产包含的经济利益通过所生产的产品而实现的，这种摊销计入产品成本。 显而易见，，办公楼的土地使用权符合第一种情况。计入当期损益。（管理费用或者其他业务成本）自己用的办公楼，计入管理费用。 划分为投资性房地产的时候，计入其它业务成本。

⑻ 企业购入土地用于建厂房及办公楼请问是土地是进入无形资产还是固定资产是否有相关

按新准则的规定，《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定，自行开发建造厂房等专建筑物，相关的土地属使用权与建筑物应当分别进行处理。

也就是说，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。

按原来的会计制度的规定《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项 目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

无论是新旧会计准则（制度），在建设不动产之前都要摊销，建造活动开始的时候，原会计制度是转入在建工程，而新准则不用转入，仍然按无形资产核算。

⑼ 为什么用于建造办公楼的土地使用权摊销金额在办公楼建造期间计入的是在建工程成本

这是因为其属于作为无形资产管理的摊销。

土地出让价款作为无形资产管理的回摊销答，纳税人为取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让价款应作为无形资产管理，并在不短于合同规定的使用期间内平均摊销。

原始出让价款为土地使用者直接以出让方式取得土地使用权向国家支付的出让价款；补办出让价款原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补缴的出让价款。

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工程成本的相关要求规定：

1、需求的不确定性、计划的不落实性、规模和工作量的不确定性、进度与质量限制、外部环境的影响和项目风险、使用软件的工具以及现代程序设计规范的运用都会影响到工作成本。

2、系统分析员的能力、程序员和测试人员的能力、虚拟机经验、使用程序设计语言的经验、应用经验以及人员的流动都牵涉到项目成本。

3、可靠性要求越高的软件开发，所投入在开发各阶段上的质量控制方面的成本越高。并不是所有软件都有相同的可靠性要求，对可靠性的要求等级可以根据不同的应用特点具体定义。