土地增值税税前扣除土地使用权成本

① 在计算土地增值税时，房地产开发企业的开发成本中是否包括了管理费用 销售费用 财务费用

房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

房地产开发费用是指销售费用、管理费用、财务费用。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除。

但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

(1)土地增值税税前扣除土地使用权成本扩展阅读：

计算增值额的扣除项目：

1.取得土地使用权所支付的金额；

2.开发土地的成本、费用；

3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

4.与转让房地产有关的税金；

5.财政部规定的其他扣除项目。

② 土地增值税可以在企业所得税中扣除吗

在计算企业所得税时土地增值税可以扣除，但企业所得税不能在计算土地增值税时扣除。

《企业所得税法》第八条规定，企业发生的与取得收入有关的税金，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业发生的税金是企业为取得经营

收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的基本原则。

因此，企业所得税法第八条将税金和成本、费用并列为支出，允许在计算应纳税所得额时予以扣除。税金是指纳税人按规定缴纳的消费税、营业税、城乡维护建设税、资源税、土地增值税，教育费附加可视同税金。

(2)土地增值税税前扣除土地使用权成本扩展阅读：

土地增值税清算时增值税可以扣除吗?

根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第二款规定，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

因此，土地增值税扣除项目涉及的增值税应按上述规定进行处理。

参考资料：中华人民共和国企业所得税法-网络

③ 土地增值税取得的土地成本确定

土地增值税的应纳税额=增值额（收入-扣除项目）*适用税率土地增值税实行的是四级超率累进税率具体税率如下:1,增值额未超过扣除项目金额的50%的部分,税率为30%2,增值额超过扣除项目金额的50%未超过100%的部分,税率为40%3,增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分,税率为50%4,增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%因为你给的信息不全,所以只能给出计算方法以示参考.

④ 计算土地增值税时，买土地支付的契税可以在土地成本里扣除吗

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

因此，购买土地时支付的契税可以计入扣除项目里的“取得土地使用权所支付的金额”里扣除。

⑤ 土地增值税是否可在所得税前扣除

问：请问老师：我单位是上海地区的外商独资的房地产企业，我们缴的土地增值税是否可以在计算所得税时扣除？如可以扣减请老师具体说明一下实际该如何操作：是每年预缴的土增，在每年的所得税清算时扣减？还是要等整个楼盘清算时？
答：关于预售房地产所取得的预收款征收企业所得税的问题，《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）第三条第（一）款规定：“从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移，销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。”
上述国税发[1995]153号文第三条第（二）款规定：“各省，自治区，直辖市和计划单列市主管税务机关可按照本条第（一）款，制定对从事房地产开发，经营的外商投资企业预征所得税的具体实施办法及预计利润率的确定方法，并报国家税务总局备案。”
根据上述规定，你单位取得预售房屋收入是按预收款乘以当地规定的预计利润率或按其他合理办法来确定应纳税所得额计算缴纳所得税的，一般来说，当地确定预售款预计利润率或其他合理办法时，已经将这部分预售款所预缴的相应土地增值税考虑在成本费用率中，因此，不再单独扣除这部分预缴的土地增值税。待企业将预收款转为销售收入时，再按预缴的所得税额计算应退或应补的税额。

⑥ 土地增值税成本和所得税成本都是计税成本吗

在一般情况下被行政部门的罚款都是不可以计入成本、费用中进行扣除，试想一下如果可以扣除的话，是不是意味着罚款打折了，比如罚款10000元，如果税前扣除是不是国家帮违法企业交的25%的税款。

⑦ 土地增值税计算中可以抵扣的成本指什么

“可以抵扣的成本”指：

1、取得土地使用权所支付的金额。

2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本），是纳税人房地产开发项目实际发生的成本。

3、开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）。

4、与转让房地产有关的税金。

⑧ 利息支出能在土地增值税税前扣除吗

在计算土地增值税时，对利息支出的扣除，税法采取了比较宽松的处理方法：根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出分两种情况确定扣除：

1.凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。超过货款期限的利息和加罚的利息均不允许扣除。

在这种情况下：

房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）×扣除比例（5％以下）+允许扣除的利息费用

2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并人房地产开发费用中一并计算扣除。

在这种情况下：

房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额十房地产开发成本金额）×扣除比例（10％以下）

⑨ 所得税和土地增值税税前可以扣除吗

1、土地增值税可以在企业所得税中扣除。

企业所得税法第八条规定，企业发生的与取得收入有关的税金，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的基本原则。因此，企业所得税法第八条将税金和成本、费用并列为支出，允许在计算应纳税所得额时予以扣除。税金是指纳税人按规定缴纳的消费税、营业税、城乡维护建设税、资源税、土地增值税，教育费附加可视同税金。

2、所得税不可以税前可以扣除

扩展阅读：

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第四条规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

根据上述规定，土地闲置费可以作为开发成本在企业所得税前据实扣除，但不能在土地增值税前扣除。