集资建房只有使用权

『壹』 单位集资房没有土地证，只有房产证的房子会存在什么样的隐患谢谢!

不过户不会有什么麻烦，只有过户的时候才会因为没有土地证而房屋的价格会偏低一些。

这些房产以成本价卖给职工并领取了房产证和土地证，土地的性质就变成出让了、商品等。

权属应不成问题，是管理不规范造成的，单位公房实行私有化。不过户短期不会有麻烦，这是计划经济体制下福利分配住房的土地来源，使国有土地的使用得到合理的补偿，国家规定只能是红本商品房才能办理过户。

划拨土地是国家无偿划拨给国有企事业单位的，领取的新土地证，这样的房子土地的用地性质属于划拨地、股份。也就是没有缴纳土地出让金，以前大多如此。

买方缴纳土地出让金以后，城市市区土地归国家所有，在房屋售价中就要减去这块费用、集体，买方办理土地证过户时要不要缴纳土地出让金，必须缴纳土地出让金以补偿国家当初无偿的划拨,属于农民集体所有。土地证上他类有，用于这些单位为职工建房。

房改以后，属于农民集体所有。这样的房子在购买时最好慎重些，解决单位职工的住房问题，土地的性质便为划拨土地、自留山。如果职工的房改房上市交易，集体用地房子只是用来保障原住民的居住用途，买方在办理土地证过户时,除法律规定归国家所有的以外。

一般这种情况公证处都不受理的,农村和城市郊区的土地，但是以后政策变动难说;宅基地和自留地：划拔，不能按证件手续齐全的房价计算这属于房地产管理中的问题。一般划拨地和出让地的主要区别是房产出售时。

(1)集资建房只有使用权扩展阅读：

《土地管理法》

第二章土地的所有权和使用权

第八条 城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第九条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。

确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。

第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

第十三条 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。

在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

第十五条国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

第十六条 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。

单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

土地管理法-网络

『贰』 关于集资建房的产权问题

你好！对外销售的集资房能否得到产权证，还要看是否有明确的约定。按照现在相关规定，单位职工集资建房属于经济适用房的一种，是政策性住房，房屋所占用土地使用权是以划拨方式取得，并可以享受国家很多其他优惠政策。如果职工是全额集资，将来可以办理100%的产权，在产权证领取后，可以自由上市交易.

『叁』 集资房的产权问题

商品房（全产权）的土地使用证有效期是70年，到期自动续期。这个政策没有变化。你说的集资房，一般来说是没有土地使用证的，变不成全产权房，没法上市交易。这和经适房是不一样的，经适房国家有明文规定，5年以后可以上市交易。经适房是政府建的，不是单位建。但是有些单位集资建房后有办法搞到土地使用证，所以这个问题具体你要问你老妈的单位。可以判断的是，如果之前的集资房都没办到，那现在建的更办不到土地证了，也就谈不上过户的问题，只有使用权。集资房价格很便宜，用于自住或者出租还是很划算的。相信楼主已经明白了。

『肆』 学校的职工集资建房（成本价）是否仅有使用权

如果不是商品房,你们也没有签定买卖合同,可能很难取的所有权!既然有使用权,建议将住房出租获取权益!

『伍』 为什么国家不允许集资建房请问这样有法律依据吗请问这样是否违反宪法精神

楼主，你好！
请你耐心看完我的分析，虽然有点长，但是是高分哈，不详细不行啊。我尽量分段分开一点，层次分明一点。

其实你对集资建房的概念就有所误解。集资建房分两种：一是单位职工集资建房方式。二是个人集资建房方式。这两种都没有被法律禁止（只有单位建房中部分条款被禁止，且审查严格），只是大家心照不宣，没人会去碰钉子而已。我先来分析一下这两种方式。

一是单位职工集资建房方式。单位提供国有划拨土地，由单位和职工共同集资缴纳建房款，再委托建设单位开发建设。由于建造过程中可以减免许多房地产开发商必须要缴纳的配套税费及利润，所以国家也一直把单位职工集资建房纳入福利分房这种制度体制中。也就是说，如果你承租了公房且有资格购买房改房，你就没有权利再集资建房，反之亦然。由于一些地区出现部分单位以集资合作建房名义，变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题。故建设部发文，自2006年08月14日起，停止审批党政机关集资合作建房项目。但国有企业或事业单位的集资建房政策没有取消，但审查已严格控制。

另一种就是个人集资建房方式。即由居住在同一城镇区域的在不同单位工作的职工通过政府牵头组织成一个社会团体(城镇住宅合作社)，再由职工集资建造房取得住宅，比如说安居工程就是其中的一种。这种方式也一直是国家鼓励与支持，但由于缺乏法律与行政法规的立法，且与地方政府通过利用国有土地经营城市和创造财富的执政理念冲突，因此，目前几乎所有地方政府都对此持消极态度。目前国家实际上已经否决了该方式，而取代的是廉租制度、经济适用住房政策和限制商品房政策。

目前市场上炒的非常火热的个人集资建房，就是许多想改善自己居住环境但由资金不足的人组成一个群体，通过个人集资去购房国有土地再委托开发商建造房屋的一种行为。从法律上分析，这种集资建房实质上就是变相的商品房买卖关系，并非法律意义上的集资建房。

单位建房是有法律依据的：

根据《经济适用住房管理办法》的通知中规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、单位职工个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

个人集资建房没有法律依据，但是从总体政策上来看还是支持的：

政策支持： 1991年12月31日，由国务院住房制度改革领导小组颁发的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》第六条：“住房投资和建设体制问题。住房投资和建设体制的改革，就是把现行由国家、企业统包的住房投资体制，转换成国家、集体、个人三方面共同负担的住房投资体制。各地政府应大力支持单位或个人的集资、合作建房，特别是结合“解危”、“解困”进行的集资、合作建房。计划、金融、财政、税收、城建、规划、土地等有关部门应该积极配合、支持，通过减免税费等扶持政策，努力降低建房造价。……” 1994年7月18日，由国务院发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十六条：“鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，在统一规划的前提下，充分发挥各方面积极性，加快城镇危旧住房改造。”以上从政策上阐述了国家对个人集资建房的态度是鼓励与支持的。

法律支持： 依据是《中国人民共和国城市规划法》和《中华人民共和国建筑法》。这两个法律是目前我国对城市建设管理的最重要的法律，是直接适用各种建筑物的统筹规划、立项许可、施工审批等法律。在这两部法律中，没有任何禁止个人可以建房的规定。

行政法规支持： 依据是国务院颁发的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》行政法规。该条例的第二条非常明确规定了“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。” 也就是说，以上法律从理论上支持了个人集资建房的行为是合法有效的。

所以,由此可见，这两种建房方式都是合法的，就是在实际操作方面是障碍重重。

个人集资建房简单的说，就是城市居民自发的联合起来进行住房建设。个人集资建房是居民个人为了居住而建，因而不存在商品房销售环节。这样就使房子的商品性不存在，减少了商品流动环节的税收和开发商的利润，房价总体大幅度降低。从经济竞争和利益角度讲，个人集资建房的大面积发展会损坏房地产行业的发展。
有关的统计数据显示：房地产开发活动中，开发商利润最高可达60%。不仅如此，整个房地产开发过程中，土地的炒作和倒卖，房屋销售的炒作等使商品房的土地成本增值，房价不断上涨。开发商获利的同时，地方政府取得了很多土地增值税和企业所得税、营业税、交易税等。而个人集资建房的兴起首先使政府损失大量的税收，还不说土地的增值税和房地产交易对相关产业的带动损失。因此，从地方政府的主导思想来说，地方政府不会支持“个人集资建房”。
“个人集资建房”的另外一层意思还意味着“集资建房者”对房地产产业的破坏和冲击外，同时将获得低价的土地使用权资源，这对于多数商品房购买者来说也是一种资源占有和使用的不公平。因而不解决个人集资建房中的地方政府依靠房地产行业获利和税收问题，地方政府不会痛快的支持“个人集资建房”。

可以看看个人集资建房的流程手续：

一、首先，城市居民(不是户籍概念的居民)发起集资建房活动，依法在民政部门登记为“某某个人集资建房合作社”。同时对“集资建房合作社”人数做出限定，如集资户不低于200户。
二、按照社团法人登记管理要求，对个人集资建房合作社发起人数量做出要求。“个人住房合作社”建立章程，核心是构筑财务管理制度，监事会制度和社长负责制、产生、罢免程序等。
三、“个人住房合作社”达到法律规定的集资户，并交纳了首期集资款后(首期款的数额以能够满足购置土地和合作社管理运作经费为限)。住房合作社社长为“个人集资建房合作社”的法人代表进行土地购置和房屋建筑设计、以及其他房地产建设的报批手续。
四、住房合作社取得了土地使用权和开工建设手续以后，就可以和建筑公司联系施工事宜。集资建房者按照事先约定好缴纳集资款的办法和比例分期缴纳集资款。住房合作社按照章程和财务制度使用集资款，并接受集资户和监事会的财务监督。需要明确的是住房合作社的发起人对集资建房的成败承担全部法律责任，允许住房合作社社长和日常管理人员有适当的报酬。
五、个人住房合作社在土地使用权取得和房屋建筑成功后房屋首次产权登记上，以民政部门登记的“个人住房合作社”名称为权属所有人，房屋竣工后过户到集资户个人名下。这样房管和土地部门的流转税收不会因为集资建房而大幅度减少，便于实现土地价值和房地产开发的适当税收回报。地方政府在此没有理由不支持“个人集资建房”。为了鼓励地方政府支持“个人集资建房”，甚至允许地方政府征收一定的“个人集资建房”土地或房产税收补贴。
六、允许个人集资建房过程中，允许房屋设计套数适当多出集资户一些，将来允许销售或者公开招募集资户。因为房屋建筑设计不可能说是200户集资人，就设计出来是200套房子。将来还有社区共有房子和其他临时调剂问题。但是可以限制集资建房中多余住房的销售价格，或者按市场销售价征收多余房子的销售税收。
七、个人集资建房的集资款应当由以下几部分组成：一、土地使用权价格和税收；二、房屋建筑装修成本和税收；三、办理产权登记的税费；四、成立住房合作社的必要管理和运作经费；五、房屋的设计费以及聘请中介服务的费用；六、其他的不可预测费和有关税收支出。

个人集资建房的风险主要在于：时间成本和集资户的数量限制，以及发起人操作不善，或者非法使用集资款时给集资人造成的损失。当然，在个人集资建房有法可依的情况下，也可以出台金融业的信贷支持政策帮助集资户在集资过程中的资金困难。
其实，当你看到这里也就明白了，两种集资建房的不易操作性在于个人所承担的风险和政府部门方面的障碍。说白了，个人集资建房是和政府抢钱呢？地方政府还要依靠土地财政创收呢，怎么能让你给分了这杯羹呢？

『陆』 关于集资建房的几个问题

概念
所谓集资建房是某一个单位主持新建房屋，由具备相应资格的职工按房屋建设成本分摊建设费用就叫集资建房。并房子的获取要按职工的综合资格来定。要注意的事即在建设过程中可有知情权，不能将职工的集资挪作它用。（个人集资建房与单位集资建房）
特征与我国现状
真正法律意义上的个人集资建房，是指城镇职工、居民为了改善居住条件，共同投资合作建造住宅，在政府指导和管理下成立城镇住宅合作社，在国有划拨土地上建造自用房屋的行为。这与目前社会上流行的个人集资建房是两码事，是完全不同的两种行为。他们的唯一相似之处就是都需要个人出资。两者之间的主要区别：

1）土地：（法律）个人集资建房的建造土地是政府划拨的；而（社会）个人集资建房的建造土地是通过出让竞得；

2）实施主体：（法律）个人集资建房要在政府房管局的指导下成立非赢利性组织即城镇住宅合作社来运转整个建造过程；而（社会）个人集资建房没有这规定；

3）优惠政策：（法律）个人集资建房可以享受国家的税费减免的优惠待遇；而（社会）个人集资建房不能享受；

4）资金来源：（法律）个人集资建房资金来源于：社员交纳的资金，银行低息贷款、政府和社员所在单位资助的资金，其他合法收入的资金；而（社会）个人集资建房只能是个人出资，更无法享受银行低息贷款。

5）房屋产权：（法律）个人集资合作建造好的住宅产权根据不同出资形式，有合作社所有、社员个人所有、住宅合作社与社员个人共同所有等形式；而（社会）个人集资合作建造好的住宅归自己所有。

6）房屋流通：（法律）个人集资合作建造好的住宅不得向社会出租、出售。社员家庭不需要住宅时，须将所住住宅退给本住宅合作社。住宅合作社以重置价结合成新计算房价，按原建房时个人出资份额向社员个人退款；而（社会）个人集资合作建造好的住宅和商品房一样，可以自由流通。
参与
通过以上分析，我们可以很明确的得出结论：如果是（法律）个人集资建房，那么建造好的住宅的价格会远远低于同期同等商品房价，换句话说，建造这样的房屋只需要房屋的建造成本。如根据目前杭州普通商品房的平均建造成本，则不会超过每平方米1000元。而（社会）个人集资建房，省下的只是开发商的销售成本、可得利润和契税。
类型
从目前个人集资建房的组建模式来看，有以下几种方式：

第一种，成立公司（有限责任公司与股份有限公司）。由于集资合作建房需要的投入资金巨大（大中城市一般至少在1000万元以上），这就需用更多的集资人参与。那么，如果是成立有限责任公司，要受到股东50人的限制（隐性股东由于不受法律保护，这里暂不讨论）。如果是成立股份有限公司，那么又受到严格的控制与管理。

第二种，成立个人合伙企业。但由于个人合伙需要承担无限责任的风险，集资合作建房的人又都处于城镇中低阶层的收入水平，因此，不可能来冒这个风险。实际上无法实施。

第三种，成立社团法人。首先，我国政府对社团组织设立非常严格（硬控制与软控制），在没有获得政府或事业单位的支持下，全靠自然人发起设立一个社团组织，困难可想而知；其次，能否成立以建造房屋为目的的社团法人，在目前法律体制下，更是个大大的未知数；再次，就算审批通过，那么又如何取得立项审批、建筑规划许可、施工许可等行政许可？在建造过程中，又如何避免出现经营性行为，比如说勘察设计、工程监理、采购建筑材料、与建筑公司签订施工承包、雇佣人员等等，这些都是存在的大问题。如果成立社团法人组织只是负责筹备集资建房的前期事务，再以社团法人的名义与房地产合作开发，这实际上又成了经营性行为，是社团法人所不容许的。

第四种，与房地产公司合作。这种形式，首先就需依法成立一个法人组织，否则不可能有合作关系。因为让房地产公司与上百个集资人分别签订合作合同来运作房地产开发项目，这在实践中显然是行不通的。根据以上分析，我们基本上就排除了可以个人合伙、社团法人形式集资合作建房的可能性。因此，下面就仅就以成立公司形式的个人集资建房的实践风险予以简要分析
依据
政策支持： 1991年12月31日，由国务院住房制度改革领导小组颁发的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》第六条：“住房投资和建设体制问题。住房投资和建设体制的改革，就是把现行由国家、企业统包的住房投资体制，转换成国家、集体、个人三方面共同负担的住房投资体制。各地政府应大力支持单位或个人的集资、合作建房，特别是结合“解危”、“解困”进行的集资、合作建房。计划、金融、财政、税收、城建、规划、土地等有关部门应该积极配合、支持，通过减免税费等扶持政策，努力降低建房造价。……” 1994年7月18日，由国务院发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十六条：“鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，在统一规划的前提下，充分发挥各方面积极性，加快城镇危旧住房改造。”以上从政策上阐述了国家对个人集资建房的态度是鼓励与支持的。

法律支持： 依据是《中国人民共和国城市规划法》和《中华人民共和国建筑法》。这两个法律是目前我国对城市建设管理的最重要的法律，是直接适用各种建筑物的统筹规划、立项许可、施工审批等法律。在这两部法律中，没有任何禁止个人可以建房的规定。

行政法规支持： 依据是国务院颁发的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》行政法规。该条例的第二条非常明确规定了“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。” 也就是说，以上法律从理论上支持了个人建房的行为是合法有效的。

具体实施方案支持：这就是1992年2月14日，由国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局联合印发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》。该《办法》的宗旨：“为了鼓励城镇职工、居民投资合作建造住宅，解决城镇居民住房困难，改善居住条件，加强对城镇住宅合作社的组织与管理，制定本办法。”该《办法》共计30条，对城镇居民合作建造住宅的成立、行政管理、如何运行、减免税费的优惠政策、及建造后的房屋归属问题等都作了详细的规定。这些规定，是完全可以具体操作的。而且，其实，该《办法》的出台背景，是国家在结合北京、上海、沈阳、武汉、昆明等城市的实践运作情况的成功经验之基础上才制订出来，并向全国范围内推广应用的。但是，遗憾的是，地方政府为了提高地方财政收入，改善公务管理经济，一直就没有很好地来执行这规章。
法律性质
一般集资建房具有永久使用权而没有产权（因为土地资源等仍是单位的）。

『柒』 我参与单位全额出资的集资建房的房屋拥有了房屋的使用权和产权，请问，房屋的自由买卖权拥有吗

问题的关键是：房屋的产权真的是你的吗？如果完全拥有房屋的所有权，那么你就拥有房屋处分权（包括抵押、买卖等）

一般情况下，有两个问题：
1、学校用地是划拨的，集资房的土地性质也是划拨的，所以，单位和个人在土地性质没有改变前提下是不能交易的。
2、集资房屋的产权属于单位，个人只有其使用权。

『捌』 单位集资建房土地使用权归谁

只有开发商的有土地证 集资和小产权都没有土地证这些房对将来的转让都是麻烦

『玖』 集资房有产权是不是就是全产权

不是全产权

一、房屋的产权包括了房屋权以及土地权，只有拥有房屋的这二种产权才能从法律上承认你拥有该房屋的全部产权。集资房和普通商品房的区别就在于集资房的土地权是归集资单位所有，出资建房的个人只拥有房屋产权。

二、也就是说当国家或地方政府在该集资房的土地时有新的建设规划时，建设规划部门不需要直接和该土地上的房屋产权人协商土地问题，而且就其房屋的拆建补偿也是由集资单位去和出资人协商。

三、因此集资房的房产人是不可以对房屋进行转让，以及出售的房屋和土地不能分割，所以说集资房与商品房实际上是有根本上的差别。

四、集资房要看卖方(拥有人)是否基本全部产权(房产证、土地使用证)，同时还要看单位有无特别限制条款等。等取得房产管理部门对外出售许可后，才能买卖。

(9)集资建房只有使用权扩展阅读：

产权问题

集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金将及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工。集资房不能在市场上自由转让。并且集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的仅是房产的使用权，对房产没有完全产权，故集资房没有独立的房产登记凭证。

由于集资房的产权归企事业单位，所以集资房是企业财产的组成部分，企事业单位对集资房拥有处置权，可以将集资房作为抵押物向银行贷款，企业到期若不能归还银行贷款，银行可以通过法律程序变卖抵押物偿还贷款。购买集资房实际上是购买房屋的使用权，其使用权保障很大程度上取决于房产所有权人的资信情况。