集体土地使用权的定价方法问题

A. 集体土地所有权如何评估

农村集体土地所有权价格评估可采用以下方法:
1 征地补偿法:根据《中华人民共和国土地管理法》关于征用农村集体土地所有权的补偿规定,估算土地所有权征用时的价格。主要包括土地补偿费、地上建筑物及青苗补偿费和劳动力补偿费。征用土地时发生的一切税费(来自:www.fdcew.com),包括征用耕地时的耕地开发费,均不能计入。此方法主要用于因社会公益事业及重大建设项目需要征用农村集体土地时的价格评估。
2 收益还原法:主要用于非因社会公益事业及重大建设项目需要征用,且在改变用途后有收益的农村集体土地所有权价格评估。该类土地现状多为农业用途或未利用土地,其土地纯收益不作为收益价格的评估依据。此收益价格的土地纯收益在本质上为未来用途的正常年纯收益;在数量上,既大于农业土地正常年纯收益,又因农民无权改变土地用途而小于新用途未来正常年纯收益,即对未来正常土地年纯收益作减价修正。
3 市场比较法:主要用于城市郊区集体土地所有权交易较多的地区。征用土地的所有权价格评估及其它形式的土地所有权价格评估,均可选择相应的比较实例,运用此方法估算土地所有权价格。若选择同一供需圈的土地使用权交易实例,则需在土地纯收益、使用年期等方面作修正。
4 剩余法:主要用于非因社会公益事业及国家重大建设项目发生的农村集体土地所有权交易时的价格评估。在运用该方法时,预测的不动产未来开发价值需作类似未来土地正常年纯收益的修正。
5 成本逼近法:
1.成本项目主要为:
(1)未利用土地:土地取得费(指为获得对其绝对权利的控制而支付的费用)、土地维护费(指为维护其绝对权利而支付的费用)和土地所有权收益(在改变用途时,其绝对地租量的比重大)。
(2)农用地:土地取得费(指为获得对其绝对权利的控制而支付的费用)、土地开发费(指从未利用土地开发成现状用地时的费用,包括农业水电系统费的摊销)、利息、利润及土地所有权收益。
2.是否因社会公用事业及国家重大建设项目而发生交易的农村集体土地所有权价格评估,其主要区别在于土地所有权收益取值比例的大小。

B. 我国现行法规关于集体土地使用权流通的规定

根据刑法第133条的规定，对交通肇事罪规定了三个不同的刑级（量刑档次）： 犯交通肇事罪的，处3年以下有期徒刑或者拘役。 交通运输肇事后逃逸或者有其他特别恶劣情节的，处3年以上7年以下有期徒刑。 因逃逸致人死亡的，处7年以上有期徒刑（判到15年的占少数）。
发生重大事故
1．违反交通运输管理法规，因而发生重大事故，致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，处3年以下有期徒刑或者拘役。 此处所谓“发生重大事故”，根据《解释》第2条第1款规定，是指具有以下情形之一的： （1）死亡一人或者重伤三人以上，负事故全部或者主要责任的 （2）死亡三人以上，负事故同等责任的 （3）造成公共财产或者他人财产直接损失，负事故全部或者主要责任，无能力赔偿数额在三十万元以交通肇事罪
上的。 《解释》第2条第2款规定：交通肇事致一人以上重伤，负事故全部或者主要责任，并具有下列情形之一的，以交通肇事罪定罪处罚： （1）酒后、吸食毒品后驾驶机动车辆的 （2）无驾驶资格驾驶机动车辆的 （3）明知是安全装置不全或者安全机件失灵的机动车辆而驾驶的 （4）明知是无牌证或者已报废的机动车辆而驾驶的 （5）严重超载驾驶的 （6）为逃避法律追究逃离事故现场的。
其他特别恶劣情节
其他特别恶劣情节，是指具有下列情形之一： （1）死亡2人以上或者重伤5人以上，负故全部或者主要责任 (2)死亡6人以上，负事故同等责任的 (3)造成公共财产或者他人财产直接损失，负事故全部或主要责任，无能力赔偿数额在60万元以上的。 根据刑法第133条的规定，犯交通肇事罪的，处3年以下有期徒刑或者拘役；交通运输肇事后逃逸或者有其他特别恶劣情节的，处3年以上7年以下有期徒刑 因逃逸致人死亡的，处7年以上有期徒刑（判到15年的占少数）。 第六条行为人在交通肇事后为逃避法律追究，将被害人带离事故现场后隐藏或者遗弃，致使被害人无法得到救助而死亡或者严重残疾的，应当分别依照刑法第二百三十二条、第二百三十四条第二款的规定，以故意杀人罪或者故意伤害罪定罪处罚。

C. 如何评估集体土地使用的价格

我国法律规定“宅基地属于农民集体所有”、“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、“宅基地使用权不能抵押”，由此对宅基地的使用权有诸多限制，因此宅基地的评估条件也不同于一般的土地篇，集体用地评估市场条件目前仍不甚成熟，现行对于宅基地评估方法主要有： 1、成本逼近法由于宅基地使用权不能在市场上自由流转，对较为偏远的区域，一般情况下不适宜采用市场比较法进行评估。建议采用成本法，调查当地农用地转为建设用地的成本、土地开发成本、有关税费、资金成本等测算。参考计算公式：集体建设用地使用权价值=土地取得费(耕地开垦费+耕地占用税+水利建设基金+新菜田开发建设基金)+土地开发费(集体农地开发为宅基地开发程度需要的开发费)+利息(集体农地开发为宅基地投资产生的利息，计算基数为土地取得费与开发费)+利润(集体农地开发为宅基地投资产生的利润)+增值收益(集体农地开发为宅基地之后产生的增值) 2、收益法土地管理法规定宅基地上建设的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例较多，可采用收益还原法评估。在使用收益还原法时，应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上房屋的不同，还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别。此外，各地时有因司法处置而拍卖宅基房的交易案例，可以剥离出宅基地价格。 3、基准地价系数修正法对集体建设用地基准地价已经覆盖到的区域，可以采用基准地价系数修正法，如广东南海地区。

D. 关于集体土地买卖的问题

1、这个土地没少涨价吧，先前缺钱急用卖出去的，现在又想按照原先的价钱盘回来，转手就卖个十几倍的高价，缺钱的时候有钱周转是他，涨价的时候挣钱也是他，天下的好事都是这一家的么？

2、你说的不错，国家的确对土地流转有规定，土地流转有转包、转让、入股、合作、租赁、互换等多种方式，其核心是，保留承包权，转让使用权，如果当初没有签订比较细致的合约，连承包权一并转走了，那理论上合约不成立

3、再者，农村宅基地和耕地应是有严格区分的，理论上耕地流转不得改变其用途，如果卖出去的耕地用作了宅基地，村里是应该干涉的。

4、以上都是基于理论上而言的，在实际操作中，很难完全按照法律行事。其一，如果该地用于建造了房屋，那么即便土地使用权回归你朋友所有，但其上的所有已有建筑，动产及不动产，都不归你朋友所有，你的朋友也无权拆掉拿走。况且这种案例比比皆是，基层政权也很少会协助卖出土地者按照原价要回土地

5、即便法院受理了这个案件，形成对你朋友有利的判决，能不能有效执行是另外一回事。打个官司就得话很多钱，到了村里还得来回扯皮，等你再雇一群人强制执行，说不定地都叫他邻居卖掉了，既费时，又耗钱呀

6、如果这块地一定要赎回来，建议你找专人估算一下这块地的价值，估的低一些，你朋友的邻居持有这块地也属于一种投资，况且地价的预期又比较高，你朋友势必得支付人家一定的投资收益。你就算是真把官司打到法院去，估计也得判你朋友家赔偿他家邻居，因为他家私自出售土地，还不提供正规的手续，最后还要毁约，导致邻居家承受了经济损失

E. 农村集体土地使用权如何评估

可以采用成本逼近法进行评估，只是土地取得费（含征地费、征地税费等）取值专为0，还有就是不属计算土地增值收益！如果是拍卖而得的荒山荒坡，可以把拍卖成交金额作为土地取得费，加上开发费、利息、利润即可，同样不能计算土地增值收益！

F. 集体建设土地使用权价格如何评估及评估方法

集体建设土地使复用制权价格如何评估及评估方法？对于集体土地的评估，其评估思路，山东舜德土地房地产资产评估有限公司认为：比如待评估对象为生地(农用地或是未利用地)，通过层层开发建设资金的投入，最终形成可利用地块所付出的直接费用，即土地取得费，或者是农用地取得费(含征地费、补偿费、青苗费)，而对集体建设用地呢，此部分价值的测算可理解为农用地转为建设用地后耕种该宗地的损失，还得考虑相关税费、土地增值收益等等，其中土地增值收益：在国有土地评估中，应该是集体土地被国家征用后，由于土地用途的改变(如变为商业、住宅、工业用途的土地)，土地价格往往会成倍增长的收益。而在集体土地评估中土地增值收益是指土地使用方式的改变(如播种农作物变为建造商品住宅、作为土地资源参与工业产品的生产)，土地价格也会相应增长。然后根据用途特性，通过相关因素修正从而得出集体土地宗地使用权价值。

G. 为何集体土地要由国家来定价

集体土地集体组织只有土地使用权。
集体土地，指农村集体所有的土地，也称作是劳动群众集体所有的土地。集体土地是中国土地所有制的一种形式。
集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。

H. 集体建设用地使用权的存在问题

事实上，农村集体建设用地的流转试点工作，已在全国部分省市展开，实践也证明这一做法给当地经济发展注入了巨大的活力，但另一方面，也普遍存在着一些问题。
民革中央通过调研分析，认为当前农村集体建设用地流转突出存在以下问题：
——现行试点和地方法规与国家法律冲突。
由于我国宪法和土地管理法都规定，城市的土地归国家所有，农村集体土地只有通过政府征收或征用才能转化为城市建设用地，所以，只要农村集体建设用地未经国家征收和征用便进入市场，无论采取何种形式，都会改变城市土地单一国有的格局，从而与宪法和土地管理法产生抵触。
——土地管理体制不健全，导致农村集体建设用地流转无序。
农村集体建设用地流转大多处于自发和无序状态，一是由于城乡二元结构下城市规划只规划国有土地，对于流转到或即将流转到城市来的农村集体建设用地尚未纳入城市建设整体规划中；二是由于地方政府的利益驱动，导致区域内土地的开发整理、农村集体建设用地的流转都由各行政区各自决策，缺少全国统一的规划协调和统筹安排；三是违反规划擅自转变农地用途的现象仍十分严重。
——农村集体建设用地和国有建设用地产权地位不平等。
这种不平等表现在：城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成“同地不同价”；城市建设用地使用主体有使用权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。
——农村集体建设用地流转中产权界定不清。
土地管理法第十条对集体土地产权作出规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。