从受来让的主体上，可以分为向本集源体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。
《宪法》第十条
宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。
《合同法》第五十一条
无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。
反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。
(1)农村宅基地使用权买卖代理词扩展阅读
农村宅基地的使用权可以进行转让的条件
1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准。
2、转让人与受让人同为本村村民。
3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件。
4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。
5、如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。
2. 农村宅基地使用权如何转让才有效
物权法 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理专法等法律属和国家有关规定。土地法 第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。实际上任何土地都是依法使用，应该符合相关规定，而且由政府审查决定是否符合，因此广义的转让是不存在的，法律上的转让是狭义的，不过是政府审批土地使用权做出决定的一种情形
3. 农村宅基地买卖的效力法院如何认定
宅基地本身就是集体土地，也就是说是归集体所有的。村民只是基于村民资回格而分到答宅基地，并且对于宅基地有使用权。既然是使用权，那么就不包括所有权，就不能够处分。
而且根据法律规定，农村的宅基地也是不允许流转和转让的。所以在此前提下，如果买卖了交易了，还签了合同的话，这个合同一般来讲是无效的。
但是如果是同村之间的这种使用权的转让，签了协议之后，村里面也同意了，而且买方也符合本身要申请宅基地的条件，这个使用权的转让就是有效的。如果说本身也是同村村民之间的交易，但是突破了这个一户一宅的规则的话，也是无效的。
所以说在认定的时候，那首先要看双方的身份，其次要看这个交易的的大环境和具体情形来综合判断。
4. 农村房屋买卖与宅基地使用权的问题
根据法律规定，农村的宅基地和房屋不能随意买卖，要具备一定的条件，必须是符合申请宅基地条件的人才能购买，且需要审批并重新办理宅基地使用证（土地使用证）。
第十四条 农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的，多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。
第十六条 农村村民的宅基地申请经县（市）人民政府批准后，应当自收到批准通知之日起三十日内，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》。
因此，这种买卖协议无效，更别说别的权利了！
5. 农村宅基地买卖规定
1,可以买卖，但是必须是同一集体成员买卖才有法律效率，非同一集体成员买卖则视为无效的买卖合同。也就是说必须为本村组内买卖。--------回复：卖给本村的人，农民不是更倒霉？卖了以后能收回还是能重新申请？如果不能，还不如卖给更有钱的城里人，农民还能多得一点钱。
2,近年来，随着城市化进程的加快，许多农民进城定居，在农村的房屋处于闲置状态，
-------------回复：农民在城里定居，是个什么状态？有户口？有保障？他们住的是商品房，还是保障房？如果是商品房，他们照样可以卖掉，他们还是没有保障，而他们的宅基地，可以是他们的保障。如果他们在城里住的是保障房，那他们就不该再占着农村的宅基地，应该上交。
6. 农村宅基地到底能不能买卖，终于有人讲清楚了
农村宅基地可以买卖。但是，有非常严格的限制。具体来说，要看以下四个方面：
一看买方的主体资格。宅基地使用权，属于农村集体成员所有。因此，买方必须是农村居民，且必须与卖方属于同一农村集体成员。这里需要提醒的是，国家三令五申特别强调，城镇居民不具备农村宅基地和房屋买卖的主体资格。
二看卖方的主体资格。卖方必须对出售的宅基地享有法律意义上的使用权。这里有两层意思，一是这块地本身确实是宅基地，可以取得权证，或者已经取得了权证;二是卖方对该宅基地确实具有使用权，有权对该宅基地进行处置。
三看买方有无宅基地。农村居民使用宅基地，应遵守“一户一宅”的原则。已有宅基地的农村居民不能再申请宅基地，也不能购买宅基地。
四看是否经村集体同意。只有村集体经济组织才有权对宅基地作出实质性处分。农村宅基地买卖，需经村集体同意，这是必经程序。 如果上述条件都符合，那么农村宅基地就可以买卖，买卖达成后，建议双方及时到登记机关办理登记或过户手续，以后今后发生不必要的纠纷
买卖农村宅基地有什么程序
农村宅基地买卖的必要程序为：
1、宅基地买卖应经集体即村民委员会书面同意。
2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。
3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。
4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。
5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。宅基地买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。