海域使用权与土地证

A. 海域使用权 评估

海域使用权评估对象应该是一种“权益性资产”。
这个对象有几个与其他资产不同的地方：
一是，它跟土地使用权的性质一样，只是一定期间内的使用权，所以，有关权益问题的年限就非常有必要搞清的，这种权益未必与企业经营期限相对应，但可能与权利的承继有关联，有必要阅读权益文件和相关的协议；
二是，清查比较困难，也就是范围方面的，但这个问题可以以权证为依据；
三是，海域使用权目前估计交易或购买的案例不多，运用市场比较法评估可能不合适，同时，其达到什么样的开发程度可能也缺少依据性的东西，不象土地使用权还有“五通一平”或“七通一平”之类的标准，所以，很难采用类似土地使用权评估中的基准地价法评估。
关于评估方法的选择问题：
海域使用权的基本估价方法通常可选择采用市场比较法、收益法、成本法、剩余法等。但必须考虑根据委估具体对象的权属特征、开发状况、资料取得等因素选择最适合的估算方法。
1、市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与委估对象加以对照比较，在两者之间就影响该海域使用权的交易情况、期日、区域及个别因素等进行修正，求取委估使用权在评估基准日表现的价格的方法。但就委估对象而言，一是可能存在类似交易案例的缺乏或者面积等差异过大而缺乏可比性，二是可能存在较长时期的不可撤消的投资协议约定的交易制约影响以及海域使用权的面积、开发程度等因素的差异较大，修正的参数的准确确定有一定难度。我个人感觉，不适宜采用该种方法。
2、剩余法又称假设开发法，是将待估海域使用权及其范围内的相关设施销售价格减去正常建造成本、正常利润、税金、利息，从而求得该海域使用权价格的一种估价方法。我们知道，减号后面的可能比较容易取得，但海域使用权及其上的相关设施的销售价格可能还存在着市场信息不足的情况，所以这种方法可能难以适用。
3、成本法的基本思路是把对海域使用权的所有投资，包括最初的取得费和相关围拦等基本设施开发费两大部分，作为“基本成本”，加上基本投资所应产生的相应利润和利息，组成海域使用权价格的基础部分。并同时根据国家对海域所有权在经济上得到实现的需要，加上海域所有权应得收益（即类似于出让金），从而求得海域使用权价格。但该种方法使用的前提条件――类似的出让金之类的资料可能未必能够取得。
4、收益法，也称权益性资产的资本化法，是在考虑海域使用权还原率的基础上，将其在将来所能产生之期待纯收益折算现值的总和，求取委估资产价格的方法。根据本次委估目的看，在长期合同约定下，其产生的收益与业务经营内容和相关产品市场存在着对应的关系，其收益的估算需要考虑一些假设的条件，比如相关产品的市场走势，经营实体本身经营方向和战略上不存在重大变动、不可抗力的因素（如海蟹、台风等）、从该评估目的为银行抵押贷款之目的看，银行最为关注的恐怕是收益及其归还能力吧。在具体评估中，可能还需要借助有关海产品养殖专家的意见，比如了解每公顷的投入产出经验性数据，海产品的苗和产品的价格等等，另外，在折现率的选取方面，可能需要针对其较大的风险因素而作就高不就低考虑。

B. 海域使用权价值比土地使用权价值高吗

这个很难界定。
土地使用权相对来说价值比较容易评估，因为评估公司可以根据土地的位置和土地性质以及出让年限等信息评估出来一个比较合理的价值。
海域使用权价值就相对比较难界定。

C. 海域使用权和土地使用证有什么区别取得海域使用证后在海上建造房屋可以发给房屋产权证吗

海域使用证是填海之后取得的，取得海域使用证才能办理土地使用证，必须有土地使用证才能办理房屋产权吧。

D. 关于海域使用权证是否可以换取土地证的问题。

行不通的。

E. 1981年取得滩涂围垦许可证书，没有取得海域使用权，在1999年取得土地证，现在按土地的性质转让，

根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，滩涂资源除法律规回定属于集答体所有的部分以外都属于国家所有，即全民所有。对滩涂资源权属不明确的地方，土地管理部门要会同海洋管理部门认真调查，加强管理，禁止任何单位和个人侵占、破坏、买卖或者以其他形式非法转让。《中华人民共和国土地管理法》第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。所以如果没有相关证书，应当属于国家所为。

F. 1981年取得滩涂围垦许可证书，没有取得海域使用权，在1999年办理土地证并领取，合法吗

根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，滩涂资源除法律规定属于集体所有的部分以外都属于国家所有，即全民所有。对滩涂资源权属不明确的地方，土地管理部门要会同海洋管理部门认真调查，加强管理，禁止任何单位和个人侵占、破坏、买卖或者以其他形式非法转让。《中华人民共和国土地管理法》第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。所以如果没有相关证书，应当属于国家所为。

G. 只有海域使用权，没有土地使用权，开发商建房合法吗这样的房子可以买吗

这不扯淡吗？5个证少一个都不合法，甭管你填海还是造陆，填海有审批吗？造房子有许可证吗？

H. [转载]填海造地土地使用权如何认定如何供应

这个问题涉及到海域使用权和土地使用权的衔接问题。海域使用权是使用特定海域的权利，因此，填海造地前应首先按规定取得相应海域的海域使用权，交纳海域使用费，但海域使用权只是用海的权利，填海造地海域变成陆地后，海域使用权自动灭失，所形成土地不再属于海域，方向不可逆，如何配置、如何使用等应按照土地管理的法律、法规办理。 《海域使用法》第32条规定：填海项目竣工后形成的土地属于国家所有，海域使用权人凭海域使用权证书提出土地登记申请，换发土地使用权证书。针对该条款，我们认为应当与相关土地管理法律、法规结合起来理解。对按照土地利用总体规划、城市规划和海域规划，应当作为城市建设用地的海域开展围海造地，属于政府供地前的国有土地来源问题（相当于政府供地前征用农民集体土地或收回其他土地使用权人使用的土地并进行前期开发），应当由政府组织实施，即政府取得海域使用权后组织实施填海造地，具体填海施工工程可由政府招标确定给具体单位和个人承担。围海造地形成土地后，应按现行土地管理法律法规规定供应和使用。围海造陆形成的土地用途不符合《划拨用地目录》的，应办理土地有偿使用手续。土地用途为经营性用地的，应以招标拍卖挂牌方式供应土地。整个填海造地供应分三个阶段： 第一、围海造陆工程实施前的海域的使用和管理，适用《海域使用管理法》。海域使用权人可依法有偿取得海域使用权。 第二，围海造陆工程实施阶段。对规划为城市建设用地的海域开展围海造陆工程，属于政府组织实施的市政工程。政府作为围海造陆工程的实施主体，可通过招投标等方式将施工任务确定给具体单位和个人承担。围海造陆工程所需资金，由政府支出。 第三，围海造陆形成土地，海域使用权自动灭失，所形成的土地供应和使用受《土地管理法》、《城市房地产管理法》等土地相关法律法规和政策调整。具体来说，围海造陆形成的土地，符合《划拨用地目录》的，政府可以划拨方式供地，不符合的，应实行有偿使用，属于11号令规定的经营性用地范围的，必须以招标拍卖挂牌方式供地。 总之，围海造陆工程实施前的海域使用、围海造陆的工程实施与围海造陆工程所形成的土地的使用管理，分属三个不同阶段，适用不同的法规政策，不可混淆。 此外，对于个别经政府批准，由单位或个人取得海域使用权后直接实施填海造地所形成的土地，可以视同该单位、个人具有填海所形成的土地的划拨土地使用权权益（填海造地费用类似征地拆迁费用，类似该单位和个人支付了征地拆迁费用后取得划拨土地使用权权益）。土地用途不符合《划拨用地目录》的，可以以协议方式办理土地有偿使用手续，按市场价补缴出让金或租金，取得出让或承租土地使用权。

I. 海域使用权的最高期限是多少年

根据《中华人民共和国海域使用管理法》的规定，海域使用权最高期限，按照用途分别为养殖用海15年;拆船用海20年;旅游、娱乐用海25年;港口、修造船厂等建设工程用海50年。

J. 海域使用权的问题

因海域使用权发来生争议，源当事人协商解决不成的，由县级以上人民政府海洋行政主管部门调解；当事人也可以直接向人民法院提起诉讼。
在海域使用权争议解决前，任何一方不得改变海域使用现状。 填海项目竣工后形成的土地，属于国家所有。
海域使用权人应当自填海项目竣工之日起三个月内，凭海域使用权证书，向县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，换发国有土地使用权证书，确认土地使用权。