Ⅰ 土地使用权的评估程序
评估土地的基本程序有以下几个步骤：
1、明确土地使用权评估的有关事版项(包括委托方、评估权目的、评估范围、基准日、评估时间要求等)；
2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表；
3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等；
4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等；
5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等；
6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平；
7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况；
8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价。
Ⅱ 房地产估价案例
《房地产估价案例与分析》考点分析与详解
一、问答题（一）估价原则的运用1、最高最佳使用原则（在合法原则前提下）：用途、强度、适应性。例1：96年试题例2：某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/平方米，该区域的商品房价格为1万元人民币/平方米，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。答案：1、该房地产的现时价值约为3600万元人民币。900×4＝3600（万元）2、依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一、在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二、使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。例3：2001年模拟试题问答题的第（二）题（2）估价时点原则：估价结果的时间相关性、时效性，不同估价时点估价对象有不同的状态。例1：98年的考题：选择题第2题例2：教材P141例3：某人1999年7月通过出让方式获得一宗土地，地价款是100万元，之后又花了200万元进行基础设施的建设，税费为50万元，正常利润为50万元，出让年限从基础设施建设完成之日（2000年3月）起计，则该地块在2000年3月的价格为：（答案为D）A.400万元 B.350万元 C.100万元 D.〉400万元估价时点说明了估价时依据的房地产市场状况，这在《房地产估价理论与方法》的P93-94中说得很清楚。例4：2001年模拟题A选择题第2题估价时点原则在损害赔偿估价中、纠纷的评估中、转让的评估中、在建工程的评估中非常重要。（3）替代原则：例：2001年模拟试题B选择题第（一）题（4）合法原则：主要考交易或处分方式合法、用途合法。例：99年模拟试题：问答题第（三）题和选择题第（一）、（二）题。98年考试题：选择题第（一）题。四、改错题改错题一般是改估价方法运用上的错误，各种方法常见的改错项目为：（一）市场比较法1、交易情况修正对于交易情况非正常负担的修正，具体见《房地产估价理论与方法》P112例4-4和例4-5。2、交易日期修正中关于定基价格指数，环比价格指数，逐渐递增或递减（等比），期内平均上升或下降（等差）的修正，具体见《房地产估价理论与方法》P115的有关内容。3、区域因素和个别因素修正中的间接比较修正和用加权平均法综合可比实例的得分问题，具体见《房地产估价理论与方法》P128例4-14。4、比较物与参照物互相颠倒的问题。（二）收益法1、租约期内与租约期外年客观收益的计算问题。2、利息不能作为管理费和税金的计算基础之一的问题。3、收益年限确定错误的公式。4、漏算了营业税及其附加的问题。5、没有考虑出租率或公共流通比的问题。具体见2001年《房地产估价案例与分析》模拟试题A第四题。（三）成本法1、没有选择估价时点的正常成本（如：重置价）的问题。2、耐用年限确定错误的问题。3、计息期确定错误的问题。4、没有将各成本项目统一到相同的年限内的问题。5、对有偿出让土地的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年限修正的问题。6、利息的计费基础多少项目的问题。如：销售税费不能计算利息。7、销售税费的计算基础错误的问题。（四）假设开发法1、贴现期确定错误的问题。2、管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。（五）基准地价修正法动态方式不存在投资利息。4、假设开发法（1）没有确定最佳的开发利用方式 最佳开发利用方式的确定需要依据规划限制条件，但不能把规划限制条件直接作为最佳的开发利用方式。（2）没有计算待开发土地或待完成房地产的利润（3）把利息和税金也作为计算利润的基础（4）贴现期确定错误（5）当利息率和贴现率一致时，还计算了利息。（6）未来楼价的确定完全依据市场比较法，没有结合长期趋势法。（7）遗漏了买方购买待开发土地或待完成房地产的税费，具体见教材P69-71及案例3-1分析的第8项。（四）没有结合估价目的的要求1、抵押估价的常见错误（1）没有说明未来市场风险变化和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。（2）抵押估价结果中，没有扣除需要补交的土地使用权出让金。2、保险估价的常见错误（1）没有分清投保价值评估和保险损失程度评估。（2）保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”进行评估，还是按“不可修复的情况”进行评估。（3）保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同。（4）保险损失程度的评估，没有明确估价范围是否包括间接损失。（5）按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值。（6）把土地也作为了保险估价的估价对象。3、其他估价目的的常见错误（1）合资入股的评估，没有说明入股后的用途。（2）拍卖底价的评估，没有确定出拍卖保留价。（3）合并的评估，没有说明合并前、后的用途，没有以加权处理方式计算最终分配率。（4）纠纷的估价，在“估价对象”一项中，仅说明了土地使用权的取得方式（划拨或出让），对出让方式没有告之出让时间，出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书；没有说明纠纷缘何而起，估价对象为何需要估价。（5）征用或拆迁补偿估价违背了国家制定的征用或拆迁补偿标准或规定。（6）出让土地的评估只说明了原用途，没有说明规划、出让的用途。（五）其他类型的错误1、对估价对象的某一部分重复计价如教材案例4-6，用收益法对有收益的部分进行了估价，然后又对无收益的第六层办公（自用部分）进行估价，这样第六层的价值就有重复计价的问题。因为无收益的第六层价值已体现在有收益部分的价值中，也就是说，没有无收益的第六层，其他有收益部分的价值将会降低。2、计算前提与计算结果不一致如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价，具体见案例4-2及其分析。3、遗漏了估价对象部分的价值如：用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格。4、在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期完工。5、报告的有效期起算日期错误。报告的有效期是估价报告完成之日起计，而不是自估价时点起计。
Ⅲ 简述土地使用权评估的程序。
1、明确土地使用权评估的有关事项（包括委托方、评估目的、评估范围、基准日、版评估时间要求等）
2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表
3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等
4、调查待估宗地所在市县的自然条件（包括人口、面积、气候、水文、土壤）、权行政区划、经济发展（包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等）、城市规划与城市性质、产业政策（与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策）和税收政策等
5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等
6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平
7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况
8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价
Ⅳ 评估土地使用权价值
1.选定评估方法
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）
（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年税金=20×900=18000（元）
（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）
年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.计算房地产净收益。
年房地产净收益=年总收益-年总费用
=486000-73260=412740（元）
5.计算房屋净收益。
（1）计算年贬值额
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。
房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.计算土地净收益。
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益
=412740-165000=247740（元）
7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
单价=3358836.15/500=6717.67（元）
8.评估结果
本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元
Ⅳ 土地使用权评估的原则有哪些
为了确保评估工作的顺利进行，确保评估结果的准确，在土地使用权评估过程中应当遵循一定的原则。一般而言，土地使用权的价格的评估应当掌握以下的原则：
1.合法公正的原则
土地评估机构是一种中介服务结构，具有相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作用，有时甚至成为确定土地使用权价格的最终依据。这就要求评估机构在评估工作中应当尽量客观公正，其评估的结果能够真实地反映土地使用权的价值。否则，土地使用权评估也就是丧失了其应有的意义，土地评估机构也就丧失了其存在的理由。为了保证评估结果的客观公正，土地使用权的价格评估工作，首先要遵循合法的原则，即必须遵循我国有关土地管理的法规和资产评估的法规的规定。其次要力求公正，做到符合客观实际，按照科学的估价标准、评估方法和程序来评估。目前土地评估大量存在的问题就是评估机构评估过程不客观，过于考虑当事人的主观意愿因素。
2.有利于开发利用的原则
土地使用权出让以及其出让前的评估工作，应当在服从城市规划的前提下，有利于扩大土地开发、利用的广度和提高土地开发、利用的强度，亦即土地使用权价格的评估工作要考虑到有利于土地的开发利用。
3.区别对待
土地使用权价格的评估，应按照不同区域以及各块土地的经济价值和效用的大小来确定。例如上海的土地在市区分为六块，郊区分为三块。因为土地使用权的价格是由多种因素决定的。土地是不动产，其价格当然与其所处的地理环境息息相关，位于不同地理位置的土地当然具有不同的价格。
4.最大使用效益的原则
同一块土地由于用途的不同而取得经济效益就会不同，因此应当在服从城市规划的前提下，选择取得“最大使用效益”的用途或者项目评估其出让价格。最大使用效益有时动态的、发展的，最大使用效益也不是一成不变的。这一项原则比较难掌握，要求评估机构有较丰富的经验，同时对于相关的信息业要有很好的了解。
Ⅵ 如何用市场法评估土地使用权
经济主体在市场的复一切交易行制为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致。市场比较法就是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。其计算公式为：
V＝VB×A×B×D×E
式中：
V----待估宗地价格；
VB----比较实例价格；
A----待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数；
B----待估宗地评估基准日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；
D----待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
E----待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。