中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
中华人民共和国国务院令
第55号
一九九○年五月十九日
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
第一章 总则
第一条 为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。
第二条 国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。
第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
第四条 依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
第五条 土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。
第六条 县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
第七条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。
登记文件可以公开查阅
第二章 土地使用权出让
第八条 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让应当签订出让合同。
第九条 土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。
第十条 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。
第十一条 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。
第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
第十三条 土地使用权出让可以采取下列方式：
（一）协议；
（二）招标；
（三）拍卖。
（四）依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由盛自治区、直辖市人民政府规定。
第十四条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第十五条 出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第十六条 土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
第十七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
第三章 土地使用权转让
第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
第二十条 土地使用权转让应当签订转让合同。
第二十一条 土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
第二十二条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十三条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
第二十四条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
第二十六条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。
第二十七条 土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。
第四章 土地使用权出租
第二十八条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
第二十九条 土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第三十条 土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权的出让合同。
第三十一条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。
第五章 土地使用权抵押
第三十二条 土地使用权可以抵押。
第三十三条 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第三十四条 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第三十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。
第三十六条 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。
第三十七条 处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。
第三十八条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。
第六章 土地使用权中止
第三十九 条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
第四十一条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
第四十二条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
第七章 划拨土地使用权
第四十三条 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。
第四十四条 划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
第四十六条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
第四十七条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。
对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条便的规定予以出让。
无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
第八章 附则
第四十九条 土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。
第五十条 依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。具体使用管理办法，由财政部另行制定。
第五十一条 各盛自治区、直辖市人民政府应当根据本条例的规定和当地的实际情况选择部分条件比较成熟的城镇先行试点。
第五十二条 外商投资从事开发经营成片土地的，其土地使用权的管理依照国务院的有关规定执行。
第五十三条 本条例由国家土地管理局负责解释：实施办法由盛自治区、直辖市人民政府制定。
第五十四条 本条例自发布之日起施行。
⑵ 我国土地流转的主要困难是什么
我国农村土地流转困难的深层原因
1.农民难以放弃土地所承载的多重效用
在我国现有的集体土地所有制下,土地作为重要的生产要素之一,承载着直接经济效用、社会保障效用和就业保障效用。由于各种原因,农民不愿意放弃土地给他们带来的多重效用。
(1)直接经济效用。土地是重要的农业生产要素之一,农民既可以通过自己经营土地而获得净收益,也可以通过把土地出租给别人经营而获得租金。无论是自己经营还是转让土地的使用权,都实现了土地的直接经济效益,增加农民的收入。在土地征用的过程中,土地的属性发生变化,由集体土地变更为国有土地,农民永久性地丧失了土地使用权,所以,征用费用是对土地直接经济效用的一次性补偿。
(2)社会保障效用。现代社会保障制度包括失业保险、养老保险、医疗保险、最低生活保障等,而在农村社会保障不尽完善的情况下,土地充当着社会保障的角色,发挥着社会保障的效用。当农民单一从事农业生产时,土地提供了农民生活所需的基本生活需求,保障了农民的基本生活;当农民兼业从事非农生产时,尽管失去非农就业机会,农民仍可返乡从事农业生产以获得农业收入,这时,农村的土地作为他们最后的也是最基本的保障,起到了蓄水池的作用,这无疑有利于维护社会的稳定。
(3)就业保障效用。农民在土地上劳动时,劳动和其他生产资料相结合产生了收益,进而在收益分配时,劳动可以得到相应的报酬。从这个角度来看,在土地上劳作的农民实际上是自己雇佣自己。因此,农民一旦拥有土地,也就意味着处于就业状态,即土地为农民提供了就业保障的效用。
2.农民向城市转移的渠道不畅随着城市化进程的加快,我国大量农村闲置劳动力向城市转移,从事非农产业。但由于工业化发展滞后于农村劳动力向城市的转移,一大批转移到二、三产业的农民,逐渐放弃了土地的经营权却不能顺利转为城镇居民,结果,在城乡二元结构之间形成一个新的不稳定的第三元结构,这就是“农民工群体”。
按照工业化和城市化发展的一般规律,一个国家或地区随着工业化水平的提高,农业人口和劳动力会逐渐退出第一产业,进入二、三产业并转为城市人口,城市化水平不断提高,但在经济转型期间,如果城市化滞后于工业化,就会产生“农民工群体”,产生农民土地权益受损和社会保障没有着落等一系列社会问题。当农民工参与土地流转时,由于放弃了土地的经营权,他们脱离了农民工所在的原有集体组织,丧失了他在原集体组织中的权利,如果脱离后没有完善的城镇社会保障相衔接,他们就会陷入失地、失业又无社会保障的境地。农民为了避免这种情况的发生,在向非农产业、向城市转移时不肯参与土地流转、放弃土地经营权。这严重地制约了土地流转的发展进程,使留在农业领域的农民无法扩大土地的经营规模,使现代农业的集约化、规模化发展长期受阻,并且会引起了农业副业化、兼业化和很多村庄的空心化、老龄化,长此以往,甚至会威胁我国的粮食安全。
3.合理的土地价格机制缺失
作为一个理性经济人,农民是否愿意在土地流转市场进行交易,并不是取决于政府的意愿,而是取决于出租、承租双方对其收益的权衡。当土地流转市场上的土地价格能使农民收益最大化时,农民就会参与土地流转,进而在价格的引导下,土地资源可以得到最优配置,充分实现其价值。于是,同其他市场一样,在土地流转市场中,土地的价格起着信号导向作用,处于核心地位,土地出租方与承租方都将依据这个信号进行决策,合理规范的土地价格机制是农民参与土地流转的关键。
从土地承租方的角度来看,只有承租方经营土地的收益不小于其非农就业收入时,承租方才有从事农业生产、扩大土地规模的动力;反之,承租方会保持现有的土地经营规模,不愿意租赁更多的土地。从土地出租方的角度来看,出租方放弃土地经营的损失主要靠土地流转后的非农收入和土地流转收益两个方面来补偿。当农民的非农就业收入相对稳定时,如果农民的非农收入和土地流转收益能够维持其一家在城市生活的最低开支,那么,农民就会愿意长期流转其土地;反之,农民就会避免或进行短期流转土地以规避失业风险。
但目前在我国农村土地流转中,相当一部分土地流转是在邻里和亲戚之间进行的,缺乏土地流转价格的合理机制,使得土地价格严重低于土地的价值,偏低的土地流转价格无法维持农民一家在城市中的最低开支,制约了土地市场配置资源的有效性。所以,在我国传统农业区,尽管部分在外务工或因其他原因无法经营土地的农民有较强的意愿出租其土地,但他们不敢轻易流转土地,至少不敢长期流转土地。
4.第二、三产业就业机会不足
在耕地资源稀缺的条件下,大量劳动力滞留在第一产业,劳动生产率偏低,但随着改革开放和城乡户籍制度的改革,从事第二、三产业的农民日益增多,第一产业劳动力向二、三产业转移的趋势日益明显。同时,在城市务工经商的农民工人数也在不断增长。尽管如此,我国农业劳动力仍大量剩余。
由于乡镇企业的经营风险和进城务工的就业风险远高于农业经营,流转土地的机会成本大于从事二、三产业的预期收入,所以,大量农民虽已从第一产业转出,但却仍占有土地,结果造成了土地产量下降,甚至出现了撂荒的现象,阻碍了土地流转。已有的经验表明,并非所有促进土地流转的政策都可以达到预期的效果,并非所有的土地流转都能导致资源配置的优化及效率的提高,在第二、三产业就业机会不足、农业人口负担过重的情况下土地流转很难实现预期的目的。
⑶ 在我国，土地的使用权可以依法转让吗
可以的，抄但具体问题需要具体分析，如下：
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。
土地使用权转让应当签订转让合同。
土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。
土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。
⑷ 土地流转的意义
从金融层面讲，土地流转至少涉及了三个问题：
第一，土地是否可作为各种债务的抵押品。比如说，土地使用权是否可以作为抵押贷款或其他债务的抵押品？当土地可以作为各种债务抵押品时，就可以进行价值评定，农民的积累就可以得到承认。
第二，既然土地使用权归于农民，那么农民可以把土地使用权作为入股的根据。
第三，无论是债务还是入股，都有定价问题。既然流转中包含着有价的交易，那么就会有一个市场可参照的定价根据。在制度的层面，市场机制在逐步形成。
、农村土地承包经营权流转的实现，有利于在农民资金融通活动中发挥重要作用。同时，对于金融机构来说，意味着债权的保障程度得到提高，市场空间得以拓展。
目前，正在建设中的我国农村金融体系仍存不足。首先是总量不足，金融工具单一，农业保险面窄量小。其次是从制度性缺陷看，准入过严。参照现代商业银行监管模式，监管要求偏高。还有就是，当前法律体系尚不健全；对商业性金融机构支农没有系统规定；农业保险缺乏规范。最后就是，政策支持力度不够。
实际上，《中华人民共和国农村土地承包法》早已规定农村土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让等多种方式流转，十七届三中全会又再次强调了土地承包权的流转问题。
农村土地承包经营权的合理流转，有利于完善土地承包经营权权能、充分实现农民对承包土地各项权益。虽然规定土地承包经营权可以通过多种形式的流转，但是不包括抵押。而即使法律上允许农地可以抵押，相当一部分农民是不愿抵押的，因为怕失去土地，而金融机构也要看抵押物能否处置、变现，由于农民承包土地只能用作农业，不能改变用途，目前还难以处置变现，金融机构也不愿接受农地作为抵押物。
所以，土地承包经营权流转市场的健全，可能会扩大土地流转规模，但目前来讲，对解决农民担保难问题还不可能有直接的、立竿见影的影响。但间接地看，随着土地流转市场的完善，多种形式的适度规模经营得以发展，一些有条件的地方发展起来的专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体，可能相对更容易获得贷款支持，因为金融机构为较大规模的客户提供服务的交易成本相对较低。
在维持现有土地承包关系稳定、长久不变前提下，可以通过适当流转方式将土地向专业种养大户集中、通过土地入股参与股份合作组织等方式发展适度规模经营，同时，还会有多种形式的农户联合和合作，比如，农民新型合作经济组织、龙头企业与农户的订单联结机制等，金融机构可以利用这些组织化的联合机制，创新金融产品和服务方式，降低农村金融服务的成本和风险，从而扩大农村金融覆盖面，也将促进土地进一步的流转、农户进一步合作、农业进一步组织化。
⑸ 农村土地确权对农民土地流转有什么影响
农村土地使用权流转改革方案
1、国有化方案
对于农村集体土地所有权的改革而言，集体土地国有化能够得到中国政治体制的支持，有利于国土综合整治，有利于土地管理和国家对农村经济的宏观调节，且符合农业生产规模化经营的要求。
但是农民的心里能否接受的问题。在1956年，中国实际农业合作化的时候，就曾提出过国有化方案，之所以没有采纳，主要拍引起农民的误解。“如果说，在当时党风、政风相当廉政，各级政府在农民心中享有很高威信、社会十分稳定的情况下，尚且有这样的顾虑，那么在今天我们受到腐败现象和其他种种社会不稳定因素严重困扰的情况下，这个问题就更应该加以慎重的对待。
总之，国有化方案如果无法克服上述种种困难，而“匆忙的采用政治手段强行推之，将导致另一个‘合作化运动’的悲剧，确须慎之又慎”。
2、私有化方案
这种方案首先不为我国现行的政治体制所接受。我国是社会主义国家，而坚持公有制的主体地位是社会主义制度的主要特征之一，集体所有利的公有制的重要组成部分，这样，坚持社会主义道路，就必须坚持土地公有制（土地是集体财产的主要部分）。因此，实行土地私有化的改革必然遭到基础政治制度的强烈反对。
其次，私有化后的土地兼并问题，“土地兼并是中国历史上困扰中国土地制度并影响中国政治生活和经济生活的一大问题”。在当代，如果出现这种情况，其结果不仅仅是扩大农村贫富差距，而且可能导致大量的农民涌入城市，这给城市的就业、居住、治安等问题增加压力。
3、多种所有权并存的方案
这种方案是部分取消集体土地所有权，实行农村土地混合所有的方式，即国家所有、集体所有和个人所有并存的局面它在于调和前两种方案。
4、回避集体土地所有权，强调以利用为中心的土地制度改革思路
这种观点主张以物的“利用”为中心代替物的“所有”为中心，通过改革用益物权制度解决农村土地制度问题。2002年8月29日，通过的《农村土地承包法》就是这种思路的直接反映、整部法律仅有一个条文间接提到有关集体土地所有权的问题，但这种观点和立法思路也是不现实的。
首先，这种思路无法克服农村集体土地制度改革中最严重的顽症——所有权主体虚位。由于所有权主体虚位，那么，实际掌握土地支配权的少数乡村干部便可以随意侵害和干涉土地使用人，使土地承包关系不稳定，如果不通过一定的法律机制来控制发包方滥用所有权限，那么将土地承包经营权由债权性变为物权性的成效也就要大打折扣。因为无论土地承包经营权是债权抑或是物权，对发包方都是有法律的拘束力和不可侵犯性，至于承包方是以违约还是以违法作为请求发包方承担民事责任的依据，在后果上是微不足道的。可见，这种改革方案虽有一定的积极意义，但绝非釜底抽薪之策。
其次，用益物权的种种理论与规则皆是围绕所有问题而顺利展开。对所有权的尊重仍是建立用益物权的必要前提，对财产归属的强调仍然是有重要的现实意义。
因而，中国农村集体土地制度的立法还是不能忽视有关所有权的规定。
农村土地使用权流转流转模式
1.互换
互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最为原始的交易方式，进入农民视野。
2.交租
在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。
3.入股
入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营)，农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地使用权流转机制的新突破。
4.宅基地换住房，承包地换社保
以重庆为例，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。
5.股份+合作
中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起“股份+合作”的土地流转分配方式。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股(亩)700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。
⑹ 新时期中国实施土地使用权流转的原因
新时期土地流转的影响因素
比较利益
农业比较利益指在相同的条件下，市场经济运行环境中，农业投入——产出比和其他的经济活动投入产出比之间相比较，得出农业生产利率的相对值。农业生产和其他的生产部门相比，具有其特殊性，是个社会收益远远大于经济利益的产业，原因在于农作物生产周期长、要素投入量大、资金周转慢。然而资本具有趋利性特点，追求利润最大化是其流动的必然性，因此，它总是从利润低的部门或产业转出，流入资本比较高的部门或产业中去。对于农业生产经营者来说，如果农业的生产收益大于其它部门的生产收益，并且成本相对其它较小的话，则他们就会把资金投入其中，经营盈利。由于趋利资本的本性，使对土地需求增加，加快了土地的流转，推动了土地流转的进程。反之，会从农业部门流出，减少对土地的使用，阻碍土地流转的实现。
首先农业投入成本比较大。第一，农作物生产周期长、要素投入量大、资金周转慢，且生产规模较小，没有实现规模化效应，难以实现柔性化生产，不能依据市场的化来调整自己的生产规模，加上要受到各种自然灾害如洪水，干旱，蝗虫等不确定性的影响，导致农业经济效率低。第二，我国是人口大国，但是可耕种土地却比较少，人多地少是我们不可避免的现状，加上我国实行家庭联产承包经营的方式，农民分散化经营，缺乏机械化生产和经营方式，管理水平低下，无法充分发挥资源配置的最大效率，资源浪费严重，生产效率低下。如果这个问题得以解决，就会增加农民收入，加快现代化建设新农村的步伐。
⑺ 在我国 土地的使用权可以依法转让吗
可以的，只要办理了土地使用权证，使用期限届满之前都是可以转让的
⑻ 简述我国农村集体土地使用权流转的现状,存在的问题和深化改革的建议
农村土地规范流转，既是推进农业结构调整、促进农业规模经营的基本途径，也是提高资源配置效率,促进农民增收的重要途径。因此，正确分析当前农村土地流转过程中存在的主要问题，处理好其中的各种主体的利益关系，制定有效推进农村土地流转的政策措施，是推进现代农业、统筹城乡发展的必然要求和重要方面。
当前农村土地承包经营权流转呈现流转数量增长，流转规模扩大，流转形式多样，流转对象多元，管理服务加强等趋势和特点。同时存在一些值得关注的问题，如流转管理工作还不规范，流转服务体系尚不健全，流转利益纠纷仍时有发生，流转土地使用与农业宏观调控目标也有差异，应当引起高度重视。中央对农村土地承包经营权流转问题一向高度重视，政策是明确的、一贯的。党的十七届三中全会在保持农村土地承包经营权流转政策连续性的基础上，总结了近年来各地土地承包经营权流转的经验，系统完整地提出了土地承包经营权流转的政策。
农村土地承包经营权流转存在的问题
一是土地流转意识有待进一步增强。一是农民自觉流转意识不强,一些农民对国家土地承包和流转政策理解不够,担心土地流转出去后会丧失土地经营权,失去生活依靠,宁愿土地抛荒也不愿流转出,还有些业主怕政策不稳,担心投入无回报而不敢经营流转的土地。二是农民大局观念和法制意识不强。个别农民对县里的农业产业化政策不支持不理解,对涉及土地流转的农业产业项目,恶意刁难,百般阻挠。个别农民法制意识不强,签订土地流转合同后毁约,侵害业主利益。三是基层干部工作热情不高。乡村干部对土地流转，工作不力,情况不清,工作缺乏积极性和主动性,造成土地流转行为不规范,矛盾纠纷隐患多。
二是土地流转行为不规范。一是流转程序不规范。部分土地流转项目存在由乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的“反租倒包”现象,与政策相违背,也容易引起损害农民利益行为的发生。二是流转协议订立不规范。有相当部分的土地流转只是口头约定,没有签订书面合同,有些虽签订书面合同的,条款也多不规范,内容过于简单,对双方权利义务及违约责任规定不具体,且大部分流转合同没有通过职能部门鉴证和备案,存在纠纷隐患。三是土地流转价格存在不合理现象。
三是土地流转机制不完善。一是土地流转无章可循。土地流转处在摸索和尝试阶段,配套政策措施尚未出台,流转无具体的操作办法,土地流转费的确定没有可操作的价格标准,容易出现竞相压低租金,损害农户利益以及个别农户漫天要价,阻碍土地流转的行为。二是土地流转信息不畅。土地流转和租赁市场没有形成,无中介组织,出租方找不到承租方,承租方又难以找到有流转土地意向的对象。三是土地流转管理不规范。三是土地流转管理不规范。由于乡镇农经站工作人员职责不清,土地流转管理职责不明确,土地承包流转合同管理难到位。四是土地流转扶持措施尚未出台。土地流转项目激励措施、土地流转补偿制度、土地投资补偿制度等优惠政策有待进一步建立健全。
四是土地承包流转政策不配套。一是土地流转工作难度大。各级政府在实施农业产业项目过程中,个别农户因思想不通，不愿流转规划区内的承包土地，甚至恶意阻碍农业产业化经营的现象,影响项目的实施。由于土地流转应遵循自愿原则,对这些不愿流转土地的农民无计可施。二是抛荒地难处理。由于农业比较效益低、耕地毁坏严重、水利设施落后等原因,造成弃耕抛荒。这些抛荒耕地的流转难度大,因为一些外出打工、经商的农民把土地看作是今后生活的退路和保障,宁愿荒地也舍不得将土地流转出去,而政府对抛荒行为制止有限,既不能强制收回或强制流转抛荒地,又没有进行处罚的法律依据,从而造成了抛荒的蔓延。
正确处理农村土地承包经营权流转中的各项关系
一是正确认识和处理土地承包经营权流转与坚持农村基本经营制度的关系。以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制要求、符合农业生产特点的农村基本经营制度，必须毫不动摇地坚持。坚持农村基本经营制度是进行土地承包经营权流转的制度基础，要保持现有土地承包关系稳定并长久不变，完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利，搞好农村土地确权、登记、颁证工作，夯实土地承包经营权流转的制度基础。
二是正确认识和处理土地承包经营权流转与发展现代农业的关系。一方面，要看到集约经营和规模经营是现代农业的重要特点，土地承包经营权流转是发展现代农业的客观要求和必然趋势，随着农村劳动力的转移和农业物质技术装备水平的提高，通过土地承包经营权流转可扩大土地经营规模。另一方面，也要看到在我国发展规模经营是一个长期过程，且土地承包经营权流转不是实现规模经营的唯一途径，建设现代农业应当着力推进家庭经营、统一经营“两个转变”，不可一味追求土地集中的规模经营。
三是正确认识和处理土地承包经营权流转中政府与市场的关系。土地承包经营权流转是生产要素合理配置的需要，本质上是一种市场行为，要建立健全土地承包经营权流转市场，充分发挥市场机制的基础性作用。土地承包经营权属于承包土地的农民，土地承包经营权流转必须坚持依法有偿自愿的原则，尤其要尊重农民的意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地承包经营权。政府是公共服务的提供者，也是市场的监管者，要依法规范市场规则和流转行为，加强流转管理和服务，不断优化流转环境，健全纠纷调处体系，确保土地承包经营权流转健康有序进行。
四是正确认识和处理土地承包经营权流转中国家、承包者和经营者的关系。在土地承包经营权流转中，要正确处理这三者的关系，统筹协调国家粮食安全利益、承包者权益、经营者收益，确保土地承包经营权流转不改变土地集体所有性质，不改变土地用途，不损害农民土地承包权益，既遵循市场经济规律，又符合国家宏观调控取向。