Ⅰ 土地抵押期间是否可以申请变更土地使用性质
抵押期间不可以变更土地使用性质。
你可以与政府签定协议同意将版国有土地使用权权由政府有偿收回，然后政府将该地办理变更为商业用地的手续，然后向社会“招拍挂”公开出让。按法律规定，政府如将该地作为商业用地出让，必须按“招拍挂”方式向社会公开竞价出让，这样，不一定是由你买下来。
如果不将土地申请政府协议收回，你自己作为用地人申请土地用途变更，在法律上也是许可的，程序上大致应先申请立项，再向规划部门申请规划用地变更许可，然后，向原来批准用地的县级以上人民政府土地部门申请土地用途变更，获批准后，补交土地出让价款，变更土地登记，换发新土地证。
Ⅱ 土地使用权抵押权设定登记程序是什么
一、申请
（一）申请人
土地使用权抵押权设定登记申请人为抵押人（土地使用者）和抵押权人。
（二）申请时限
依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，申请土地使用权抵押权设定登记。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。
（三）申请人应提交的证明文件
（1）土地登记申请书。
（2）申请人身份证明。
（3）土地权属来源证明，土地使用证。
（4）地上建筑物、附着物权属证明。凡是地上有建筑物、附着物的，申请人还应向土地登记机关提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的《房屋所有权证》。
（5）主合同和抵押合同。
（6）有关部门批准部分抵押文件。宗地部分抵押的，申请人必须向土地登记机关提交有关部门批准部分抵押的文件。
（7）地价评估及确认报告。
土地使用权抵押权设定登记申请人除了向土地登记机关提交以上证明文件外，还应分别情况提交以下材料：
（1）以划拨土地使用权抵押的，提交土地行政管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明。
（2）抵押乡（镇）、村企业厂房等建筑物涉及集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有者同意抵押的证明。
（3）以承包方式取得的荒山、荒地、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明。
（四）收件
二、地籍调查
三、权属审核
（一）对申请人的审核
对土地使用权抵押权设定登记申请人的审核按照对土地登记申请人的一般步骤和要求进行。
此外，土地登记机关还应重点审核以下两个方面的内容：
（1）抵押人应为土地使用者并与《国有土地使用证》或《集体土地使用证》的权利人一致。
（2）抵押人和抵押权人应与抵押合同签订双方一致。
（二）对土地使用权的审核
（1）设定抵押权的国有土地使用权的类型应为出让。若为划拨的，则应按照土地行政管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额证明，在抵押合同中确定实现抵押权时应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人方可优先受偿。
（2）设定抵押的集体土地使用权应为乡（镇）、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权，依法承包并经发包方同意抵押的“四荒”地的集体土地使用权以及通过拍卖方式取得的“四荒”地的集体土地使用权。因处分抵押集体土地使用权，涉及集体土地所有权转为国有土地的，集体土地使用权抵押应取得集体土地所有权人同意。
（三）对抵押期限的审核
抵押期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。
（四）对抵押贷款额的审核
抵押贷款金额应小于土地评估价值，且应当符合金融部门规定的抵押率。
（五）对宗地部分抵押的审核
土地使用权部分抵押，可能会导致土地使用权分割转让。因此，必须经有关部门同意后，方可抵押。
（六）对一宗地多次抵押的审核
一宗地多次抵押后，其抵押贷款金额的总和应小于土地使用权及地上建筑物价值。
经以上审核，符合规定要求的，土地登记人员填写《土地登记审批表》。
土地使用权抵押权设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更，因此，土地使用权抵押权设定登记不需报人民政府批准，经土地行政管理部门批准后，即可直接进行注册登记。
四、注册登记
土地使用权抵押权设定登记的注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行。在《土地登记卡》（续表）“序号”栏填写本次土地使用权抵押权设定登记在此《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；“日期”栏填写本次注册登记的时间；“登记的其他内容及变更登记的事项”栏填写土地使用权抵押权权属来源证明文件的类型、编号、日期、抵押权人名称、通讯地址、抵押范围、权利顺序、抵押贷款金额、债务履行期限等；“经办人”栏由填写本次注册登记内容的土地登记人员签字；“审核人”栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记机关负责人签字。
五、颁发证书
土地登记机关根据《土地登记卡》在《国有土地使用证》或《集体土地使用证》上记录土地使用权抵押内容，填制《土地他项权利证明书》并颁发给抵押权人。
Ⅲ 经济法中关于土地使用权的转让和抵押问题的一个案例分析
在获得土抄地使用权之前，申请方递交的申请书上就应该写明土地的用途，当取得土地使用权后，如果没有按照递交的用途使用，那么就是违法的，可以被无偿收回。 上面的那个事例：已经说明某公司取得土地使用权，是用于建设与工业区配套的住宅小区才取得的，所以他后来那样做，显然是违反其初衷的。是不可以的。
Ⅳ 解读《关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》
根据本批复，国有土地使用权无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有。 一、问题的由来 四川省高级人民法院请示，一些地方由于房地产市场不景气，土地使用权转让价格不断下跌，为了保护国有资产，国家制定了国有土地使用权的保护价，低于保护价不得转让，也不能办理有关权属转移手续。因而，在有关以国有土地使用权作抵押的担保案件中，抵押人依生效法律文书行使抵押权时，作为抵押标的的国有土地使用权以国家规定的保护价也无法转让、变现。在这种情况下，可否直接将土地使用权以国土部门认定的价格抵偿给抵押权人，以实现其抵押权，有两种不同的意见：一种意见认为，不能直接将国有土地使用权以国土部门认定的价格抵偿给抵押权人。因为折价抵偿不是抵押权实现的方式。另一种意见认为，在主债务人无其他任何可供执行的财产时，可以直接将其国有土地使用权抵偿给抵押权人。因为此时该土地使用权不能变现是由于国家政策制约所致，非债务人所能预见。在这种情况下，抵偿是合法的现实选择。四川省高级人民法院倾向于第二种意见。 二、有条件的折价抵偿以实现抵押权 法释[1998] 25号批复规定通过有条件的折价低偿以实现抵押权人的抵押权。根据批复，在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受偿的，将土地使用权变现应当是首要的选择。按照《担保法》的规定，变现的方式可以是拍卖，也可以是变卖。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，可以折价抵偿。但法释[1998] 25号批复规定了两项折价抵偿的条件：一是由人民法院折价，而不是由抵押权人与抵押人协商确定。折价前应当对国有土地使用权依法评估，然后由人民法院参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，人民法院不得随意折价。二是征得抵押权人同意。将土地使用权折价抵偿给抵押权人，必须经抵押权人同意，不能将土地使用权强行折价抵偿给抵押权人。因为并非所有的抵押权人都需要国有土地使用权或者能够将其变现。例如，银行通常只希望抵押人支付现金以实现抵押权。法释[1998] 25号批复中所指“经抵押权人同意应仅指就折价抵偿问题取得抵押权人同意，不包括国有土地使用权的折价问题。当然人民法院对国有土地使用权折价时，除参考政府管理部门确认的地价评估结果外，还应当考虑抵押权人取得国有土地使用权的变现成本，也应当充分考虑折价时的国有土地使用权的市场价格。 三、与法释[1998] 25号批复相关的若干问题 （一）折价抵押以实现抵押权符合法律规定 《担保法》第五十三条第一款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”根据这一规定，抵押权的实现方式包括抵押物折价和拍卖、变卖抵押物。以何种方式实现，由抵押人与抵押权人协商。协商不成，由法院裁判。为了保护抵押人和抵押人的其他债权人的合法权益，抵押物是不能直接受偿的。 根据《城市房地产管理法》第四章“房地产交易”的规定，国有土地使用权可以依法转让。该法对转让国有土地使用权的条件及禁止转让的各种情形作了具体规定，没有禁止通过折价抵偿转让国有土地使用权的方式。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，政府有优先购买权，但并未规定不得转让。1990年原国家土地管理局曾发出《关于加强城镇国有土地使用权出让和转让管理的通知》，要求对国有土地使用权的出让加以有效管理，出让金受基准地价限制。但对国有土地使用权的转让没有特别限制。其他法律、行政法规也没有禁止通过折价抵偿转让国有土地使用权。 （二）折价抵偿是客观需要 尽管一般情况下，抵押权实现时，只要对土地使用权依法正确评估，一般不会出现土地使用权的价格高于当地市场价格从而出现不能转让变现的问题，而且强制拍卖的变现价值会低于任意拍卖时的实现价值，或者签订抵押合同的评估价值。但拍卖不能无限制地进行下去。如果房地产市场不景气，国有土地使用权的二级市场处于有价无市状态，抵押财产通过市场无法变现，主债务人也没有其他可供执行的财产，债权人与债务人又无法就抵押受偿达成协议，为了实现抵押权人的合法债权，人民法院可以以有批准权的人民政府土地管理部门确认的地价评估结果为依据，将土地使用权折价，与抵押权人协商并经抵押权人同意后，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人持有。对这一意见原国有资产管理部门和国家土地管理局均表示同意。由于国有土地使用权客观存在无法变现的现实，折价抵偿是不得已的办法。 （三）折价抵偿国有土地使用权不会造成国有资产流失 有人认为，通过拍卖国有土地使用权或者以其折价抵偿实现抵押权会造成国有资产的流失。虽然这种担心不无道理，但这种担心是不必要的。一方面，为实现抵押权而进行的拍卖属于强制拍卖，与一般民事交易活动不同，要受到有关强制执行法律的制约，其目的是为了使国有土地使用权变现。这种拍卖或折价与拍卖国有企业的其他财产或者将国有企业的其他财产折价的目的完全相同。另一方面，人民法院在确定国有土地使用权的拍卖低价或者折价都不可能不考虑基准地价问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”在司法实践中，抵押权人通常为国有商业银行，更好地实现国有商业银行的债权本身就是防止国有资产的流失。因而，拍卖国有土地使用权或者以国有土地使用权折价抵偿抵押权不可能造成国有资产的法律流失。
Ⅳ 土地使用权抵押与转让的关系
土地使用权抵押应符合土地使用权转让的条件<BR>相关规定：1、集体土地《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。<BR>第81条规定：擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。<BR>2、国有划拨用地《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。<BR>需要指出的是，以上条件缺一不可，而且是因地上建筑物转让，土地随之转让的情形，不是空地转让。<BR>3、国有出让用地《房地产管理法》第38条规定，转让房地产应符合以下条件：a、支付全部土地出让金，并取得土地使用证；b、按出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上（出让合同约定的有投资总额），属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。<BR>《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条规定，未按照出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。<BR>4、对于转让集体土地，不符合转让条件而转让划拨或出让用地的，都是买卖或以其他方式非法转让土地使用权，只是依据的法律条文不一样，集体土地的处理已经在上面告诉你了。其他两类按照《土地法》第73条的规定，你将受到没收违法所得，并处交易额50%以下的罚款。根据《刑法》和司法解释，对非法获利50万元以上的为：非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处价款5%以上，20%以下的罚金。对非法获利100万元以上的为：非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”，处3年以上，7年以下有期徒刑，罚金同上。
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Ⅵ 土地使用权人将土地抵押后，该土地的转让权在谁手里
转让权在土地使用权人手里，转让时需要获得抵押权人的书面同意才能转让，转让后首先清偿抵押权人的相应债务，剩余利益归土地使用权人，抵押权人有优先受让权
Ⅶ 关于协议解决抵押土地的权属变更
四、土地使用权抵押管理
(一)土地使用权抵押的概念及其法律特征
土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为。抵押权人不对抵押土地使用权直接占有使用，继续由抵押人使用并收益。土地使用权被当做贷款的担保，如果抵押人在借款合同期满后仍不能归还贷款，土地使用权将转归抵押权人所有，或者由抵押权人按法定程序处置。
土地使用权抵押除了具有一般财产抵押权的法律特征，如抵押权是一种担保物权，以清偿债务为目的，具有不可分性、附属性以外，还具有其特有的法律特征。
(1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。
(2)土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移。
(3)土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。
(4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。
(5)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转 让土地使用权时，应告知抵押权人。
例题：用于抵押的土地使用权必须是通过( AB )方式合法取得。
A．出让
B．转让
C．划拨
D．租赁
判断题：土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移。 ( R )
(二)土地使用权抵押的程序
土地使用权抵押的一般程序为：
(1)抵押申请。
(2)抵押物估价。受理抵押贷款的银行对抵押物(土地使用权)进行估价，并根据抵押物估价额的一定比例确定贷款数额，但其贷款额度一般不高于估价的70％。
(3)抵押双方当事人签订土地使用权抵押合同。
抵押合同公证。抵押合同签订后，抵押人与抵押权人共同到所在地司法部门公证处办理公证手续，领取抵押公证书。
(三)土地使用权抵押合同管理
签订抵押合同，必须采取书面形式。土地使用权抵押合同的主要内容有：
(1)土地使用权抵押双方当事人的名称、住所、抵押人的开户银行及账号。
(2)抵押标的物的位置、面积、地价、权属状况与性质，即土地使用权属是否清楚合法，是出让(转让)取得土地使用权还是划拨土地使用权，若是后者，是否已补办出让手续等，土地使用年限和剩余年限等。
(3)土地使用权抵押贷款的数额、币种、用途、借款年限、利率、支付方式、归还本息方法等。
(4)土地使用权估价额与抵押率(即抵押贷款与土地使用权估价额的比率)
(5)土地使用权抵押的占管人、占管方式、占管责任，以及意外毁损，灭失的风险责任。
(6)土地使用权是否已设定过抵押。
(7)土地使用权抵押权的实现与消失的处分方式。即如抵押期限届满，土地使用权抵押权的处置方式，如归还、拍卖、转让等。
(8)违约责任及争议解决的约定。
(9)签约日期、地点及双方商定的其他条款等。
土地使用权抵押当事人如违反抵押合同，其违约责任主要有：
(1)抵押人未按规定用途使用贷款，抵押权人可以提前收回抵押贷款，并按有关规定处理罚息。
(2)抵押人擅自将抵押物转让、出租或以其他方式处分时，其行为无效。抵押权人有权提前收回贷款，并可要求抵押人支付一定的违约金。
(3)抵押到期不能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照法律规定和抵押合同的规定处分抵押财产。处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照有关规定办理过户登记。
(4)由抵押人因隐瞒抵押物的共有、争议、查封、扣押或已经设定过抵押权等情况所产生的后果，由抵押人承担责任。
(5)由抵押人占管的抵押物发生毁损，导致土地价值减少甚至破坏，抵押权人可要求抵押人恢复土地的原价值或赔偿损失，或减少担保金额。
(6)抵押物的受赠人、继承人拒绝偿还贷款本息的，抵押权人可以依照法律的规定向人民法院起诉。
(7)抵押双方当事人在履行合同过程中发生争议，不能协商解决时，按《合同法》处理。
Ⅷ 国家收回已抵押的土地使用权，抵押权人该怎么办
按土地管理法照规定处理
Ⅸ 土地使用权抵押后，没有办理抵押登记，又把土地使用权转让了，未告知受让人已抵押，是否涉及犯罪
土地抵押签订的抵押合同但是没有办理抵押登记之后又转让土地的，属于抵押合同纠纷，并不涉嫌刑事犯罪，但是如果是隐瞒土地转让的事实去签订的抵押合同，则可能存在隐瞒事实的欺诈