国有土地上房屋征收土地使用权补偿问题

⑴ 国有土地征收与国有土地上房屋征收是分别补偿吗

按照征收补偿条例的规定，国有土地上的房屋征收不得低于类似房地产的市场价值。一般来讲，市场价值包含建筑物及其基底占地的土地使用权两部分内容，尤其是住宅性质房屋。

所以，对于上有建筑物的国有土地，是将建筑物与土地一起补偿的，对于其上无建筑物的土地，单纯补偿土地使用权价值。

举个例子，一户民居、200㎡国有土地要被征收，其中80㎡用于建设住宅，补偿价为4000元/㎡（即指连房子带地的平米单价），剩余部分无建筑物的土地120㎡，补偿价为1000元/㎡（单纯土地使用权的补偿）。

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《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，

制定本条例。

第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

⑵ 国有土地上的房屋征收与补偿中房屋土地的补偿怎么算啊

国有土地上房屋征收按国务院590令房屋征收补偿是按类似于当地房地产市场价给予补偿。其中土地的补偿是以当地同区位的三家房地产开发商当年的已成交房屋售价的加权平均数计算出房屋的市场价，然后再减去开发商的理论造价，即建造成本后得出土地价格。另外被征收的房屋与开发商的房屋中的样板房相类比得出被征收房屋的重置价格并减去折旧，得出地面上建筑物的补偿价。当然还有许多修正系数进行修正，比如房屋的高度、结构、朝向、周边环境等给予增加或减少补偿。

⑶ 国有土地上房屋征收有对土地补偿吗

有补偿。国有土地上房屋征收对住宅房不问土地性质均按类似于当地房地产市场价格评估补偿。补偿的方法是取同区位三家房地产开发商12个月内的销售加权平均价作为市场价进行参照，并减去当地房地产建造平均成本得土地价格，并以此价格作为房屋征收补偿的土地价格。对于经营用房，工业厂房等土地是需要按土地性质进行不同的评估补偿的。出让性质的当然依照类似于当地市场价格，如属于划拔土地性质的营业用房一般按出让土地的60%评估补偿，属于工业厂房的按划拔土地使用所剩余年限评估补偿。在建的工业厂房可以按假设开发法进行评估补偿等。

⑷ 国有土地上房屋征收与补偿是否包括出让所得的国有土地

你好，目前，我国的国有土地征收补偿还没有统一的规定，没有对国有土地使用权的征收建立单独的补偿制度，具体的标准根据不同的地区而制定。但是，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，对被征收人的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。这里规定的只是对征收国有土地上的房屋价值的补偿，但是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条的规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。对国有土地上的房屋价值进行补偿后，国有土地使用权是无偿收回的，对征收房屋价值的补偿就包含了土地使用权的补偿，土地使用权的价值应包含在房屋的价值之中。
根据以上对各个法律规定的分析，对于提前收回国有土地使用权的补偿，虽然法律规定不统一，相互之间不衔接，但是从整体上看，我国对收回国有土地使用权的补偿建立的基本制度是“房地一体”的补偿制度，即通过对土地上的房屋及不动产进行补偿的形式对收回的国有土地和征收的房屋进行一体化补偿，房屋及不动产的补偿价值中包含了国有土地使用权的补偿价值。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿制度延续了《物权法》的补偿制度，都体现为对国有土地上的房屋及不动产的补偿形式，只不过《物权法》还规定了退还相应出让金的规定；《城市房地产管理法》中的“土地开发的实际情况”也可以理解为土地上房屋及不动产的建设情况，与对土地上的房屋及不动产进行补偿的规定也基本一致，只是《城市房地产管理法》还考虑了土地的使用年限，土地使用年限的价值实际体现为土地的市场价值，在评估土地上的房屋价值时可以考虑进去。
因而，我们国家并没有建立对收回国有土地使用权单独的补偿标准和办法，而是采取对国有土地上的房屋及不动产价值进行补偿的基本形式实现对土地和房屋的一体化补偿。望采纳！

⑸ 非公共利益用地的国有土地上房屋拆迁与补偿有何规定

第一章总则
一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅限于规范为了公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活动。非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动不适用本条例。
非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动应根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，由拆迁人与被拆迁人依法平等协商解决。不得采用行政征收方式。
二、新征收条例第四条，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作;并负责本行政区域非公共利益需要的房屋拆迁与补偿的管理工作，严格做到“拆管分离”。
三、国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，应尽快出台“关于加强对房屋征收与补偿实施工作的指导意见”。
四、严禁任何组织和个人打击、报复、追害举报人。严禁任何组织和个人将举报材料转给被举报单位或个人。
第二章征收决定
五、为了明确区分新征收条例第八条 “公共利益的需要”与“非公共利益的需要”用地的情形，应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。
凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属“公共利益需要” 的情形;凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。
其中第八条第(五)项规定的旧城区改建，不得将国有土地使用权出让用于建高档住宅、别墅、富豪庄园、高档会所等建筑设施;在确保用于建设被征收拆迁人就地安置的安置房的原则基础上，只能建设中、低档住宅。否则，市、县级人民政府不得作出房屋征收决定。
六、依照本条例第八条规定，保障性安居工程建设、旧城区改建，纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划之前，应当广泛征求被征收范围的公民及社会公众意见，应当组织召开公开听证会，经过科学论证。
七、依照本条例第十二条，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行防止征收分配不公、社会两极分化、突发事件等社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的及旧城区改建的，应当广泛征求被征收人的意见，经政府常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。并向被征收人公开公布，允许被征收人查询，接受被征收人监督。
八、依照本条例第十三条，市、县级人民政府及房屋征收部门进行房屋征收与补偿的宣传工作时，不得使用高音喇叭、不得频繁入户、不得使用不文明语言及横幅标语等影响被征收人正常生活及身体健康的方式及不和谐的行为。
九、依照本条例第十三条房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回时，应对被征收人原依法取得的国有土地使用权给予补偿，补偿标准按被征收范围的国有土地使用权的市场平均价格。
十、依照本条例第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。在行政复议及行政诉讼期间，中止房屋征收决定的执行，以最终生效的司法裁判为解决纠纷的依据。
十一、依照本条例第十五条房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、用途、建筑面积等情况调查登记与被征收人有争议的，应当进行复查与复核，或者依法协商解决。
第三章补偿
十二、依照本条例第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的房屋价值补偿费，应当不得低于征收决定之日起征收范围内商品房的市场平均价格。
其中第(一)项被征收房屋价值的补偿应当包括被征收房屋占用的土地使用权价值的补偿。
市、县级人民政府制定补助和奖励办法，不得将征收补偿费用于对被征收人的补助和奖励。不得变相利用补助和奖励处罚被征收人，变相克扣被征收人征收补偿费。
十三、依照本条例第十八条征收个人住宅，应当优先给予被征收人住房保障的，具体办法由省、自治区、直辖市制定，未由省、自治区、直辖市制定实施之前，不得征收其个人住宅。
十四、依照本条例第十九条对被征收房屋价值的补偿，实施不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格，按以下三种情形及标准。
1，低档被征收房屋包括棚户区平房、4层以下住宅楼等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的2倍;
2，中档被征收房屋包括4层以上住宅楼、厂房、经营性用房等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的1.5倍;
3，高档被征收房屋包括别墅、高档住宅楼价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商业商品房的市场平均价格。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。在国务院住房城乡建设主管部门未制定实施房屋征收评估办法之前，暂停国有土地上房屋征收与补偿活动。
十五、依照本条例第二十条尽快由省、自治区、直辖市制定房地产价格评估机构由被征收人协商选定、多数决定、随机选定等方式的实施具体办法。省、自治区、直辖市未制定实施具体办法之前，不得实施房屋征收与补偿活动。
十六、依照本条例第二十一条被征收人可以自主选择货币补偿或者房屋产权调换。选择房屋产权调换的原则要求：
1，必须能够提高被征收人的居住条件;
2，必须提高被征收人的居住环境;
3，旧城区改建必须提供改建地段或者就近地段的安置房。
4，不得用政府补助购房款并限制产权的商品房、二手房、经济适用房等部分产权房、限制产权房作为被征收人的安置房。
十七、依照本条例第二十二条因征收房屋，选择房屋产权调换的，房屋征收部门向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房超过约定的过渡期限的，应当向被征收人支付双倍的临时安置费或者延长周转用房使用期并支付一倍的临时安置费。
十八、依照本条例第二十三条尽快由省、自治区、直辖市制定对因征收房屋造成停产停业损失补偿的具体办法。省、自治区、直辖市未制定具体办法之前，不得征收经营性用房。
十九、依照本条例第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，应当分清责任，凡因行政不作为或违法行政造成的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿。凡因被征收人的全部责任造成的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，应当不予补偿。
二十、依照本条例第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定订立补偿协议时，不得采用任何欺骗、威胁、暴力等非法手段。否则，该补偿协议无效。
二十一、依照本条例第二十六条被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。在行政复议及行政诉讼期间应当中止补偿决定的执行，以最终生效的司法裁判为征收补偿依据。
二十二、依照本条例第二十七条禁止建设单位参与“公共利益需要”的征收与补偿活动;禁止市、县级人民政府、房屋征收部门及其工作人员参与“非公共利益需要”的拆迁与补偿活动。
二十三、依照本条例第二十八条作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。但在行政复议及行政诉讼期间，中止房屋征收补偿决定的强制执行。以最终生效的司法裁判为市、县级人民政府申请人民法院强制执行征收补偿的依据。
二十四、依照本条例第二十九条房屋征收部门建立的房屋征收补偿档案不得弄虚作假，应当允许被征收人查阅;凡弄虚作假，应依法查处。分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布，允许被征收人予以核实。
第四章法律责任
二十五、依照本条例第三十条，违反本条例规定，市、县级人民政府、房屋拆迁管理部门、拆迁人在房屋拆迁补偿安置中不履行本条例规定的职责，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、打击报复等有下列情形之一的，由上级人民政府视其情节轻重，责令改正，通报批评，依法给予处分，取消拆迁资格。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，情节严重，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。造成损失的，依法承担赔偿责任。
1，对非公共利益用地建设项目申请、批准及实施行政征收拆迁单位、个人房屋的;
2，以公共利益用地建设项目名义征收补偿安置后，再变更为商业利益用地等非公共利益用地建设项目的;
3，违反本条例法定程序征收拆迁房屋的;
4，未将征收拆迁决定或补偿安置决定予以公告及送达，或者公告及送达内容、形式、时间不符合法定要求的;
5，对不符合本条例规定的征收拆迁补偿安置方案予以批准、实施的;
6，房屋征收拆迁、补偿安置决定违反本条例规定及征收拆迁、补偿安置方案的;
7，未按照批准的房屋征收拆迁范围实施征收拆迁的;
8，未取得人民法院生效的终审裁定或者判决而强制征收拆迁的;
9，实施强制征收拆迁前，未按照本条例规定对被拆迁人先予提供就地或者就近安置房的，安置房为期房，未提供过渡周转用房的;或者对被拆迁人先予货币补偿未到位及未提供周转用房的;
10，未按规定支付搬迁补助费、临时安置补助费的;
11，违反法律、法规征收拆迁的其他情形。
二十六、依照本条例第三十一条，违反本条例规定，拒绝被拆迁人自主选择就地、就近安置的，强制货币补偿的等非法方式迫使被拆迁人搬迁的，按本条例规定追究法律责任。
二十七、依法拒绝和制止违法进行的房屋征收与补偿活动不适用第三十二条的规定。
二十八、依照本条例第三十三条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，按第三十三条规定追究法律责任，并向全体被征人公布查处的贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用清单及查处结果。
二十九、依照本条例第三十四条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，按第三十四条规定追究法律责任，并没收房地产价格评估机构全部非法所得。

⑹ 国有土地上的房屋拆迁补偿包括土地使用权吗

国有土地不存在征收，土地征收是指把集体土地征收为国有。某人在取得国有土地上房屋时内，对土地使用权也付出容了代价，因此，在征收国有土地上房屋时，对被征收房地产的价值评估包括了房屋所有权和土地使用权两个部分。所以，国有土地上房屋征收是对房屋与土地同时补偿，而不是分别补偿。

⑺ 国有土地上公房遭遇征收时应当如何处理补偿问题

《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅提到征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。而公房承租人对公房仅有使用权，没有所有权。
我国对于公房应该怎么补偿还没有统一明确的法律规定，但是根据各省、市关于国有土地上征收的相关规定，公房的承租人作为公房使用人在征收中是可以得到相应补偿的。
一般来说，承租公房，分为两种情况：一种是产权单位和您把产权结清，也就是把产权卖给您，然后您作为被征收人与政府谈判，这种情况下，和私房是一样的。第二种，产权单位不放弃产权，那么单位就会得到拆迁款，但是单位需要对您进行安置。原则就是解决您的居住问题。
建议您查找一下所在地域的相关规定。

⑻ 国有土地使用权没到期房屋拆迁怎么补偿

按照不低于土地市场价格的原则补偿，可以进行市场价格的评估。

⑼ 国有土地上房屋征收与补偿条例 的提问

本人就房屋征收和补偿条例提出以下意见
一·根据即将废止的《城市房屋拆迁管理条例》的实施过程中不难看到，很多的商业开发都要与当地政府合谋，利用政府具有的行政许可权、行政仲裁权、行政执法权（强制拆迁权）、对评估机构管理权、司法干预权打着公益事业的旗号，使自己在拆迁之中处于绝对优势，让百姓面对权力无边的政府，目的就是压低被拆迁人的补偿标准从中获取巨大利益。然而将要出台的《国有土地上房屋征收和补偿条例》按照条例所界定的公共利益范畴“公共利益”几乎包涵了城市房地产拆迁90%以上的情况，各级政府部门仍然可以无所顾忌地以公共利益为名行商业拆迁之实。即将废止的《拆迁条例》明确规定“房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托”，而《征收条例》在这方面并未作出规定，等于默认了政府部门作为征收和拆迁主体的客观现实。这无异于给政府部门借国家机器打压反对拆迁者带来极大的便利。这就意味着，征收条例实际上大大强化了政府拆迁行为的合法性，它仍然是在政府行为框架下力图进行自我纠偏的一个产物。在这里，政府部门既是利益既得者，又是拆迁行为和纠纷处理的主体。很显然，当前发生的大量拆迁事件中，主要矛盾就在于(公共利益异化为)政府部门利益和个人利益之间的冲突。政府部门角色混乱，既是运动员又是裁判，所以，这部条例的草案和《宪法》、《物权法》保护私产的精神是背道而驰的。
二·《国有土地上房屋征收和补偿条例》草案避重就轻并未抓住拆迁实质问题。城市私房所占用的土地使用权是否应予以补偿问题也没有涉及。其实，房屋的建筑物即所谓的拆迁重置价，在房价中的比例是相当少的部分，房屋价格主要体现在其所在城市区位即土地使用权的价值。因此，应该以土地使用权按市场价作为评估和计算补偿。草案中对危旧房改造有一个“90%”以上和两个“三分之二”以上的情况侧重于少数服从多数的原则，那所剩的“10%”和“三分之一”就是矛盾的激化点，仍然无法避免当事双方的相互冲突。所以，应着重于对拆迁补偿标准的市场化 规范化建设，分别考虑被迁人房产和地产的市场价值并按面积大小和市场价格进行相应补偿，也只有这样才能得民心，顺民意。
三·对违法建筑不予补偿并依法拆除这一条有不同看法，首先违法建筑很大程度是拆迁补偿上制度避重就轻，只考虑建筑物面积的补偿忽略区位即土地使用权面积的补偿造成。（如条例草案中的拆一还一）对于有门路有关系的被迁人照样可以利用其社会关系将违法建筑合法化，而被坑害的是无门路无关系的老百姓。在这点上，如果建筑物是按拆迁重置价补偿，土地使用权按市场价作为评估和计算补偿的话，那么谁愿意费力不讨好呢？