集体企业改制土地使用权

① 集体企业改制的产权界定

集体企业改制时，应当在清产核资的基础上，按照“谁投资归谁所有，谁投资谁收益”的原则，划分归属，界定产权。根据这一原则，可依据下列办法进行：
1、凡是国家投资及其投资收益形成的所有者权益，其产权归国所有。
2、集体经济组织投资及其投资收益形成的所有者权益，其产权归集体经济组织所有。
3、社区经济组织投资及其投资收益形成的所有者权益，其产权归社区经济组织集体所有。
4、其他法人投资及其投资收益形成的所有者权益，其产权归投资的法人所有。
5、职工个人投资及其投资收益形成的所有者权益能够明确投资主体的其产权归职工个人所有；难以明确投资主体的其产权归企业劳动者集体所有。
6、企业用公益金购建的集体福利设施而相应增加的所有者权益，其产权归企业劳动者集体所有。
7、投资主体不清的所有者权益以及接受无偿资助和捐赠所形成的所有者权益，其产权归劳动者集体所有。
8、企业按照国家法律、法规和国家政策规定享受的优惠，包括税前还贷和各种减免税所形成的所有者权益，除事先明确约定作为投资的外，其产权归企业原出资者所有（或归企业劳动者集体所有）。
9、企业按照地方政府或者原主管部门规定享受的优惠，包括税前还
贷和各种减免税所形成的所有者权益，除事先明确约定作为投资的外，其产权归企业原出资者所有（或归企业劳动者集体所有）。
10、企业组织研制的科技成果、专利、商标等无形资产。改制后，
其产权归企业劳动者集体所有。

② 企业改制后土地应该怎样登记

【问题】

某市一国有企业1956年经国家批准以划拨方式取得一宗国有土地使用权，用途为工业用地，总面积50亩，其中40亩兴建厂房，10亩建职工住宅。企业依法办理了土地登记，领取了《国有土地使用权证》。2003年，按照国有企业改制的要求，该企业制定了改制方案和土地处置方案，经批准该国有企业改组为有限责任公司，继续从事工业生产，土地用途不变。原企业职工住宅按照《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定，房屋以成本价格出售给原企业职工，该企业改制后一直未办理国有土地使用权登记，国土资源管理部门通知该企业按照《土地登记办法》规定办理土地登记手续。

问：1.企业改制后土地取得方式如何确定，应怎样登记。

2.企业职工住宅经过房改后土地取得方式如何确定，应怎样登记。

【分析】

本案主要涉及两个问题，一是企业土地权利转移之后土地的处置问题；二是企业土地权利转移之后土地分割登记问题。

随着我国改革开放的不断深入，企业由计划经济体制逐渐转为市场经济体制，企业性质发生了巨大的变化，改制后的企业形成了不同企业类型，国家针对企业改革中土地使用权的管理问题，于1998年出台了《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局令第8号，以下简称8号令），明确了企业改制后不同类型的企业的土地处置方式问题。改制企业处置土地方式有两种：一是出让或租赁方式处置；另一种是保留划拨方式处置。8号令第五条规定，企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式处置：（一）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；（二）国有企业改组为股份合作制的；（三）国有企业租赁经营的；（四）非国有企业兼并国有企业的。第八条规定，企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：（一）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；（二）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；（三）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；（四）国有企业改造或改组为国有独资公司的。

本案中该企业因为已由国有企业改组为有限责任公司，符合8号令第五条第（一）款的规定。 所以，企业在土地的处置上，应该采用由划拨方式转为出让方式。

关于企业职工住宅土地处置的问题，笔者认为，企业改制后，企业原自建职工住房以成本价将房屋使用权出售给职工，土地使用权人未向政府交纳土地出让金。但由于职工只是自用住房，不对外出租或转让，该房屋应比照国家经济适用住房政策执行，土地使用权取得方式应继续延续划拨方式。如果职工将住房对外出租或转让，可根据财政部、国土资源部、建设部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字[1999]113号）和《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资发[1999]31号）的规定，补交土地出让金，土地使用方式依法转为出让方式后，方可出租、转让。

我国土地登记由五部分组成，即土地总登记，土地初始登记，土地变更登记，注销登记，其他登记。土地总登记是政府组织的在一定时间内辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记；初始登记是通过土地权利人申请，对土地总登记之外设立的土地权利进行的登记；变更登记是通过土地权利人申请，对因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记；注销登记是依据土地灭失情况不同可以通过政府直接办理也可以通过土地权利人申请，对因土地权利的消灭等进行的登记；其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。

企业申请登记应该明确需要登记的类型，由于企业在取得该宗土地后已依法办理了土地初始登记，改制后的企业申请登记，将会出现两种登记情况：一是土地初始登记；二是土地变更登记。如何确定登记的类型，可依据经过批准的土地处置方案，根据国土资源部2008年2月公布实施的《土地登记办法》（国土资源部令第40号，以下简称40号令）的规定来确定登记的类型。

本案企业改制后土地处置方式已明确由划拨方式转为出让方式，根据40号令第二十八条的规定：划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。 因此，企业应按照上述规定申请出让国有建设用地使用权初始登记。

企业以成本价将房屋使用权出售给了职工，属于买卖地上建筑物行为，按照地随房走的原则，职工可以依法申请土地登记，职工在申请土地登记时，应根据40号令第四十条的规定：因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。购房职工符合上述规定，应申请建设用地使用权变更登记。

③ 集体企业改制需要先做产权界定吗

您好！集体企业改制时，必须先做产权界定。集体企业改制时，应当在清产核资的基础上，按照“谁投资归谁所有，谁投资谁收益”的原则，划分归属，界定产权。根据这一原则，可依据下列办法进行：
1、凡是国家投资及其投资收益形成的所有者权益，其产权归国所有。
2、集体经济组织投资及其投资收益形成的所有者权益，其产权归集体经济组织所有。
3、社区经济组织投资及其投资收益形成的所有者权益，其产权归社区经济组织集体所有。
4、其他法人投资及其投资收益形成的所有者权益，其产权归投资的法人所有。
5、职工个人投资及其投资收益形成的所有者权益能够明确投资主体的其产权归职工个人所有;难以明确投资主体的其产权归企业劳动者集体所有。
6、企业用公益金购建的集体福利设施而相应增加的所有者权益，其产权归企业劳动者集体所有。
7、投资主体不清的所有者权益以及接受无偿资助和捐赠所形成的所有者权益，其产权归劳动者集体所有。
8、企业按照国家法律、法规和国家政策规定享受的优惠，包括税前还贷和各种减免税所形成的所有者权益，除事先明确约定作为投资的外，其产权归企业原出资者所有(或归企业劳动者集体所有)。
9、企业按照地方政府或者原主管部门规定享受的优惠，包括税前还
贷和各种减免税所形成的所有者权益，除事先明确约定作为投资的外，其产权归企业原出资者所有(或归企业劳动者集体所有)。
10、企业组织研制的科技成果、专利、商标等无形资产。改制后，
其产权归企业劳动者集体所有。
谢谢阅读！

④ 集体企业整体改制包括土地所有权吗

1、集体企业改制不包括土地所有权。
2、集体企业改制，改制的是企业资产和员工，涉及土地权属方面的，是关于企业资产方面的改制。
3、我国土地所有权有两种，一种是国家所有，另一种是集体所有。对于企业来说，对土地只有使用权而没有所有权。企业改制过程在应当对企业的资产进行评估，在涉及土地方面，评估的只能是土地使用权而不可能是土地所有权。所以，集体企业改制不包括土地所有权。

⑤ 集体企业改制为私营企业后，如土地资产是国有土地，怎么办理土地手续（法人不变）

国有、城镇集体企业改制土地资产处置及登记发证办理程序及必备资料（工业用地）
事项内容： 主办部门：土地交易登记发证中心、地籍处
办理时限：25个工作日（其中土地资产处置程序9个工作日，土地登记程序16个工作日）
受理地址：文三路359号一楼大厅

1、 办理程序
（1）窗口：预审。如需征求规划意见的，当场出具征求规划联系单；如需测绘的，当场出具用地单位委托测绘联系单。
（2）窗口：受理。资料齐全的，窗口当场受理。
（3）交易登记中心：组件报批、审批，拟制合同。如需征求储备中心意见，储备中心在收到联系单后1个工作日内回复（5个工作日）。
（4）交易登记中心：通知用地单位领取合同或退件（1个工作日）。
（5）交易登记中心：签订土地出让合同，通知用地单位取件、缴纳土地出让金，收取土地登记相关资料并进行登记公告（3个工作日）。
（6）交易登记中心：拟定土地登记经办意见、初审上报（10个工作日）。
（7）地籍处：审核、审批、登记、注册（4个工作日）。
（8）交易登记中心：填卡、缮证（2个工作日）。
（9）窗口：缴费、发证。

注：
本程序实现土地资产处置与登记发证一并办理，无须单独办理登记发证手续。土地权属调查和测绘的时限不在25个工作日内。若存在权属不清，或宗地四至界限不明，或不能提供土地契税缴付凭证的，则无法进入土地登记程序。土地测绘期间，交易登记中心完成权属调查4个工作日，土地测绘时限14个工作日。土地登记公告在一楼办文大厅进行，公告时限为15个工作日。

2、 必备资料
（1）企业改制土地资产处置申请表2份（可在http://www.hzland.com网站下载）（原件1份，复印件1份）。
（2）土地登记申请表2份（可在http://www.hzland.com网站下载）（在土地资产处置结束时提供）。
（3）土地登记委托书和法人证明书、委托人和受托人身份证复印件各2份（在土地资产处置结束时提供）。
（4）原土地使用证和土地权属证明各2份（原件1份，复印件1份，权属证明在完成土地测绘后提供）。
（5） 企业改制方案及上级批复各2份（原件1份，复印件1份）。
（6）改制后企业的营业执照和公司章程复印件各2份（提供复印件时需携带原件进行核对）。
（7）属省属企业改制的，需提供省国土资源厅对改制企业土地资产处置意见批复和地价确认批复各2份（原件1份，复印件1份）。
（8）如需征求规划意见和测绘的，还须提供1:500或1：1000的规划红线图2份（原件1份，按原件描绘的蓝图1份）、土地测绘成果3份（原件）、宗地图3份（原件）。
（9）如属企业拍卖改制的，还须提供拍卖成交确认书2份（原件1份、复印件1份）。
（10）如需缴纳土地出让金的，土地登记过程中还需提供土地出让金支付凭证和土地契税缴付凭证第六联1份（原件）。
（11）如属定向转让方式改制的，还需提供转让协议书1份（原件）。

⑥ 集体企业改制后还能继续无偿使用国有划拨土地吗

集体企业改制后由于用途多属于国家现行政策法规规定的要求出让的土地用途，一般不能继续无偿使用国有划拨土地，改制的很重要的一个内容就是土地资产处置。

⑦ 乡镇企业改制 集体土地使用权转让

不能。
你们房子想办独立的土地证和房产证，必须经国家征用（收）后变成国有土地。且还需要经国土部门审批。还需补缴一部分土地出让金后才可以。

⑧ 企业改制和破产，其使用的国有土地使用权如何确定

（1）以出让方式取得的土地使用权或以划拨方式取得的土地使用权补办出让手续后作回为资产入股的，土答地使用权确定给股份制企业。
国家以土地使用权作价入股的，土地使用权确定给股份制企业。
国家将土地使用权租赁给股份制企业的，土地使用权确定给股份制企业。企业以出让方式取得的土地使用权或以划拨方式取得的土地使用权补办出让手续后，出租给股份制企业的，土地使用权不变。
（2）企业以出让方式取得的土地使用权，在企业破产后，经依法处置，确定给新的受让人；企业通过划拨方式取得的土地使用权，在企业破产时，其土地使用权由县级以上人民政府收回后，根据有关规定进行处置。

⑨ 国有企业改制后,原以划拨方式取得的土地使用权如何处理

1种是改变土地性质，变为出让地
1种是保留划拨，保留年限好象是不超过5年
如果改制后的企业性质是国有独资企业，也有可能采用授权经营的方式